CC BY
42
Б01 10.24411/2077-7639-2019-10063
Анализ проблем управления региональными рынками недвижимости в нестабильных экономических условиях
Городнова Н.В., Давляшьян Э.Г.
Развитие системы управления российскими региональными рынками недвижимости проходит с определенным отставанием от темпов рыночных преобразований в экономике России. Вследствие этого на текущий момент времени не завершена институциональная трансформация по формированиваю нормативно-законодательной базы в этой сфере, адаптация накопленного мирового опыта в большинстве случаев не вполне приемлема, по причине наличия определенных различий в уровне социально-экономического развития отдельных регионов РФ. Отсутствие общепринятых подходов в управлении и развитии регионального рынка недвижимости, а также продолжающийся процесс формирования правовой базы регулирования операций на рынке недвижимости, подтверждают значимость и актуальность иисследования. Целью статьи является анализ проблем управления российским рынком недвижимости, а также определение основных направлений повышения его эффективности. В работе исследованы понятия недвижимость, рынок недвижимости, а также управление рынком недвижимости в историческом разрезе, выявлены причины с имеющимися до сегодняшнего дня законодательными пробелами в установлении правоотношений на данном рынке и отсутствием системы его регулирования нормативно-правовыми актами, что позволило авторам исследования вскрыть ряд проблем, существенно влияющих на эффективность управления рынком недвижимости. Проведенный анализ научных источников, посвященных проблемам эффективности управления рынком недвижимости, позволил нам утверждать, что на данный момент имеет место вариативность в определении данной дефиниции и это позволило определить ряд существенных экономико-правовых признаков дефиниции «управление рынком недвижимости», а также систематизировать основные виды деятельности по управлению рынком недвижимости. Кроме того, авторами были проанализированы тенденции исследования рынка недвижимого имущества в регионе с точки зрения целей экономического анализа. Сделан вывод о том, что при имеющаяся специфика деятельности участников рынка недвижимости стимулирует государственные органы власти разрабатывать и внедрять различные методы институционального и функционального регулирования, что позволило сформулировать несколько направлений оптимизации управленческой деятельности на рынке недвижимости.
ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ ГОСТ 7.1-2003
Городнова Н.В., Давляшьян Э.Г. Анализ проблем управления региональными рынками недвижимости в нестабильных экономических условиях // Дискуссия. - 2020. - Вып. 100. - С. 24-36.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА
Недвижимость, земельный участок, рынок недвижимости, аренда, регулирование, управление, эффективность, право, цифровизация, Smart-технологии.
Я 3, Я 31, Я 38
DOI 10.24411/2077-7639-2019-10063
Analysis of the problems of managing regional real estate markets in unstable economic conditions
Gorodnova N.V., Davlyashyan E.G.
The development of the management system of the Russian regional real estate markets goes with a certain lag behind the pace of market transformations in the Russian economy. Owing to the current moment of time, the institutional transformation in forming the regulatory framework in this area has not been completed, the adaptation of the accumulated world experience is in most cases not quite acceptable, due to the presence of certain differences in the level of socio-economic development of individual regions of the Russian Federation. The lack of generally accepted approaches to the management and development of the regional real estate market, as well as the ongoing process of forming a legal framework for regulating operations in the real estate market, confirm the relevance and relevance of the study. The purpose of the article is to analyze the problems of managing the Russian real estate market, as well as to determine the main directions of increasing its effectiveness. The paper explores the concepts of real estate, the real estate market, as well as the management of the real estate market in historical terms, identifies the reasons with the legislative gaps to date in establishing legal relations in this market and the lack of a regulatory system for it, which allowed the authors to reveal a number of problems , significantly affecting the effectiveness of real estate market management. The analysis of scientific sources devoted to the problems of real estate market management efficiency allowed us to assert that at the moment there is a variability in the definition of this definition and this has allowed us to identify a number of significant economic and legal features of the definition of "real estate market management", as well as to systematize the main activities real estate market management. In addition, the authors analyzed trends in the study of the real estate market in the region in terms of the goals of economic analysis. It is concluded that, given the specifics of the activities of real estate market participants, it stimulates state authorities to develop and implement various methods of institutional and functional regulation, which made it possible to formulate several areas for optimizing management activities in the real estate market.
FOR CITATION APA
Gorodnova N.V., Davlyashyan E.G. Analysis of the problems of managing regional real estate markets in unstable economic conditions. Diskussiya [Discussion], 100, 24-36.
KEYWORDS
Real estate, land, real estate market, rent, regulation, management, efficiency, law, digitalization, Smart technology.
,1Е1_: Я 3, Я 31, Я 38
Введение. Трансформация системы управления российским рынком недвижимости шла с некоторым опозданием от рыночных преобразований в экономике нашей страны в целом. В результате
чего, в настоящий период времени не завершены институциональные преобразования по созданию устойчивой законодательной базы в этой сфере, адаптация зарубежного опыта в большинстве слу-
чаев не вполне приемлема, в первую очередь, вслед-свие наличия определенных различий в уровне социально-экономического развития отдельных регионов РФ. Это обуславливает возникновение различных теоретических, методических и практических подходов к процессам формирования региональных рынков недвижимости разных типов, анализу и оценке тенденций их развития, методам определения арендных ставок, процедурам создания механизма правового регулирования рынка недвижимости и т. п.
Отсутствие общепринятых подходов в управлении и развитии регионального рынка недвижимости, а также формирование и совершенствование нормативно-правовой базы реализации различных операций на рынке недвижимости, подтверждают теоретическую, методическую и практическую значимость работы и актуализирует тему исследования.
Заметный вклад в развитие общих аспектов регулирования, функционирования и эффективного управления российским рынком недвижимости внесли О.С. Белокрылова, М.И. Брагинский,
B.В. Витрянский, Д.С. Львов, А.В. Карасев,
C.Н. Максимов, Е.И. Тарасевич, Ф.С. Хейфец и другие ученые.
Наиболее плодотворно отраслевые особенности развития российского рынка недвижимости с позиции экономики недвижимости исследовали такие отечественные авторы, как Ж.А. Василенко, Н.Ю. Власова, В.А. Горемыкин, В.И. Жилина, Ю.А. Левин, С. Н. Максимов, А.Г. Мокроусов, Р.М. Сиразетдинов, Г.М. Стерник, Н.А. Ушанова, И.В. Федосеев, О. К. Хан и др.
В числе работ, посвященных анализу процессов правового регулирования рынка жилой недвижимости выделяются труды таких исследователей, как М.М. Агарков, В.В. Иванов, И.Т. Балабанов, А.Г. Грязнова, И.А. Брижань, П.В. Крашенинников, В.М. Ланда, В.В. Меркулов, Н.А. Сыроедов, В.Я.Чевганова, М.А. Коваленко, Л.М. Радванская, С.А. Хохлова, Г.Ф. Шершеневич.
В трудах С.П. Гришаева, Б.М. Гонгало, О.С. Иоффе, О.М. Козыря, В.М. Ланда,
A.Л. Маковского, И.Б. Новицкого, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, З.И. Цыбуленко, Г.А. Цукермана, Р.О. Халфиной, А.М. Эрделевского,
B.Ф. Яковлева разработаны различные актуальные вопросы, касающиеся экономико-правового обеспечения операций и сделок с недвижимым имуществом.
Перспективам внедрения ны рынки недвижимости информацинныз технологий по-
священы научные публикации таких авторов, как Чубаркина И.Ю., Орлов А.К., Васильева Е.Ю., Каллаур Г.Ю., Папикян Л.М., Соловьева Т.С., Попов А.В., Каро-Гонсалес А., Хуа Л., Марзук М., Азаб С., Метави М., Мэн Х., Шуан Х., Чжоу Х., Сунь Дж., Ву Й. Исследование позитивных последствий реализации концепции Smart City с использованием так называемых «зеленых» технологий было проведено следующим рядом ученых: Плохотниковой Г.В., Проколенковой В.В., Суровой Д.С., Коростелевой Т.С., Теличенко В.И., Умновой О.В., Худяковым А.В., Маркиным А.А., Цыпиным И.С.
Слудет отметить, что в научной и специальной литературе проблеме исследования закономерностей функционирования регионального рынка недвижимости уделено недаточное внимание, отсутствует полный перечень выявленных макроэкономических и институциональных особенностей его развития, отсутствует комплексный анализ экономико-правовых механизмов регулирования операций на рынке недвижимости в современных российских условиях, а также эффективных методов и методик их проведения. Данное исследование направлено на частичное восполнение указанных пробелов, в частности, экономического анализа содержания проблем управления региональными рынками недвижимости в условиях неопределенности и риска.
Цель исследования. Цель данного научного исследования заключается в анализе проблем современных механизмов и экономико-управленческих тенденций российским рынком недвижимости в условиях неопределенности и риска, а также определение основных направлений повышения эффективности управления рынком недвижимости на уровне региона.
Материал и методы исследования. Теоретико-методологической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории и права, регулирования правоотношений сторон на региональном рынке недвижимости, а также законодательные и нормативные документы Российской Федерации.
В работе использовались методы экономического анализа частного права, программно-целевой подход, компетентностный подход, а также сравнительно-правовой подход.
Эмпирическая и информационная базы представлены фундаментальными положениями научных исследований, периодических изданий теоретико-экономического профиля, посвящен-
ных проблемам функционирования, развития и регулирования рынка недвижимости.
Нормативно-правовой базой являются законы и правовые акты федеральных и региональных органов государственной власти в области недвижимости, Постановления Правительства РФ.
Недвижимость и рынок недвижимости являются объектами исследования различных наук: экономики, права, строительного дела и пр.
Исторически правовые подходы к изучению рынка жилой недвижимости предшествовали экономическим. Так, понятие «недвижимость» известно еще со времен Римской империи, когда юристы установили необходимость разделения всего имущества на две категории: движимое и недвижимое имущество. Сформулированные ими определения были еще несовершенны, но все же отражали существовавшую тогда действительность. В рамках Римского права под недвижимостью понимались земельные участки, недра, земли и все, что создано чужим трудом на земле собственника. Земельный участок считался основной недвижимой вещью. Все, что находилось на земельном участке, признавалось естественной или искусственной частью поверхности земли. Все, что было неразрывно связано с землей или фундаментально скреплено с поверхностью земли, являлось составным элементом земельного участка. В то же время были сформулированы основные критерии отчуждения недвижимости («сделанное над поверхностью следует за поверхностью»), разработаны разные классификации имущества, сформулированы некоторые вещные права, рассматривались вопросы о праве собственности. Таким образом, созданная римлянами система прав на недвижимое имущество в дальнейшем была принята за основу при разработке законодательства современных государств с учетом имеющихся исторических предпосылок.
В России первые прообразы жилой недвижимости представляли собой имения - земельные наделы с постройками, предназначенные для проживания, ведения хозяйства, получения доход и др., принадлежащие крупному собственнику. В Х1У-ХУ11 вв. главными формами поземельной собственности становятся вотчина и поместье. Вотчина - это земельное владение, передаваемое по наследству, которое предоставлялось служилым людям на основании жалованных грамот князя. Отличительная особенность этого вида недвижимости заключалась в предоставлении прав распоряжения имуществом: продажи, залога, дарения. Поместье - земельное владение, кото-
рое предоставлялось на условиях государственной службы во временное пользование, обычно пожизненно.
Таким образом, вотчину можно считать прообразом современной недвижимости, находящейся в частной собственности; а поместье -прообразом современной недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, но переданное частным лицам либо по договору социального найма или найма служебного жилого помещения1 (дом, квартира), либо в виде служебного надела, предоставляемого в безвозмездное срочное пользование, работникам организаций отдельных отраслей экономики2 (земельный участок).
Государственное регулирование российского рынка недвижимости началось в XVI в. Тогда для совершения сделки купли-продажи имений площадные подьячие допрашивали стороны и делали запись в Книге приказов, которую можно считать прообразом современного Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Впервые официально понятие «недвижимости» в России было введено Указом Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г., который уравнял в правах вотчины и поместья. Тогда же были сформулированы формальные правила на рынке недвижимости: подьячие стали официальными лицами, объединёнными в Палату крепостных дел, подконтрольную Юстиц-коллегии; сделки совершались с привлечением свидетелей; при конкуренции прав право собственности возникало у того, у кого купчая была старше и др.
Советский период истории рынка жилой недвижимости в России начался с отмены помещичьей собственности на землю без выкупа Декретом Второго Всероссийского съезда Советов от 27 октября 1917 г. «О земле». Далее 14 декабря
1917 г. Декретом ВЦИК «О запрещении сделок с недвижимостью» приостанавливались все виды сделок с недвижимостью в городах, а 20 августа
1918 г. новым Декретом «Об отмене частной собственности на недвижимость в городах» право частной собственности упразднялось «на строения определенной стоимости или доходности, расположенные в городах с населением более 30
1 Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) // СПС «Консультант Плюс».
2 Федеральный закон от 30.09.2013 № 260-ФЗ «О внесении изменений в часть третью Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2013. № 40. Часть III. Ст. 5030.
тыс. человек». Принятый в 1922 г. ГК РСФСР с отменой частной собственности на землю упразднял и деление имущества на движимое и недвижимое, в результате чего рынок жилой недвижимости в привычном виде в России перестал существовать, что, однако, не означало отсутствия оборота таковых объектов. Термин «недвижимое имущество» заменили такими понятиями, как: основные фонды, жилой дом, квартира в многоквартирном доме жилищного строительного кооператива индивидуальных застройщиков; их оборот осуществлялся с серьезными ограничениями по особым правилам1.
В период командно-административной экономики в России на первичном рынке большую часть жилой недвижимости распределяло государство, в то время как возмездное предоставление жилья за счет кредитов для строительства индивидуальных жилых домов или квартир в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК) составляло не более 8%. При этом наблюдалось нормированное распределение и прикрепление поставщиков к потребителям, что влекло за собой
1 Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 20152020 годы» // Собрание законодательства Российской Федерации. 31.01.2011. № 5. Ст. 739.
искаженность цен, дефицит, сговор. На вторичном рынке преобладала мена, что существенно сокращало возможности экономических агентов по удовлетворению их потребностей.
В период восстановления в России рыночных отношений в начале 90-х годов XX в. начинает развиваться современный рынок жилой недвижимости. Начало было положено в 1990 г. с принятием Закона о собственности в СССР, который признал понятие частной собственности. Данное понятие в дальнейшем было закреплено в ряде законодательных актов, таких как Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года, где было определна дейиниция «частная собственность» для земельных участков, зданий, сооружений и их обособленных частей - помещений. Первым этапом явилось формирование стихийного рынка: отношения между участниками не оформлены, носят хаотический характер, культура ведения бизнеса еще не сформирована, предложение определяет спрос. На втором этапе начинает закладываться законодательная база, формирующая правила игры, что привлекает на рынок новых продавцов и инвесторов; развивается ипотечное кредитование, что вызывает резкий рост цен. В настоящее время российский
рынок жилой недвижимости переживает третий этап своего развития, для которого характерно повышение качества знаний покупателя о рынке и товарах на нем, спрос определяет предложение.
Согласно современному российскому законодательству, а именно статье 130 Гражданского кодекса РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты»1.
Результаты исследования. Экономические методы регулирования рынка недвижимости обеспечивают воздействие государства путем направленного действия государственных органов на совокупность экономических отношений, выраженных в законах и закономерностях развития экономики. Реализуются данные методы с помощью: системы налогообложения имущества; реализации государственных целевых программ; выпуска и обращения жилищных сертификатов; амортизационной политики; дисконтной политики Центрального банка; внешнеэкономической деятельности и др.
Специфика деятельности участников рынка недвижимости позволяет органам государственного регулирования применять также различные методы институционального и функционального регулирования. Методы институционального регулирования направлены, прежде всего, на регулирование содержания и функций отдельных конкретных институтов, прежде всего института собственности и направлены на повышение качества управления ими. Методы функционального регулирования, в отличие от методов институционального регулирования определяют правила совершения отдельных операций на рынке (т.е. выполнения определенных функций).
В современной научной литературе по проблемам сущности и содержания понятия управления, данная дефиниция трактуется как совокупность и цикличность управленческих процессов, к которым относятся планирование, организация, мотивация и контроль, за счет которых становится возможным достижение основных целей органи-
1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья):
Федеральный закон от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ (ред. от 05.05.2014) // СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4552.
зации. Говоря о реализации данных процессов на рынке недвижимости, можно утверждать, что они направлены, прежде всего, на достижение целей собственника по эффективному осуществлению операций с объектами недвижимого имущества такие, как: аренда, продажа и др.2
На данный момент среди специалистов нет целостного определения понятия «управление рынком недвижимости», что связано с междисциплинарным подходом к данному понятию, а также попытками его рассмотрения с точки зрения историчности и динамичности.
С точки зрения этиологии/исторического значения понимание сущности «управления рынком недвижимости» видоизменяется в связи со значительными социально-экономическими преобразованиями как в стране в целом, так и на региональном уровне: изменения произошли в потребностях общества и государства, структуре рынка недвижимости, содержания объектов недвижимого имущества, правовых регуляторов операций на рынке недвижимости и др. На первый план теперь выходят финансово-экономические методы управления объектами недвижимого имущества в целях получения прибыли и эффективного регулирования всей коммерческой системы управления рынком недвижимости.
Динамичность дефиниции «управление рынком недвижимости» определяется тем, что в настоящее время невозможно данную категорию и процессы ею порождаемые закрепить на законодательном уровне без внесения постоянных поправок и корректировок, что опять же связано с активными преобразованием и реформированием всей социально-экономической системы страны и рынка недвижимости, в частности [1].
Различные воззрения и понимание сущности управления рынком недвижимости, в первую очередь, связаны с законодательными пробелами в установлении правоотношений на данном рынке и отсутствием системы его регулирования нормативно-правовыми актами. Это является следствием нескольких причин:
1. отсутствие целостного представления, а, следовательно, разработанной стратегии формирования всего рынка недвижимого имущества и отдельных его составляющих;
2. отсутствие организованности и эффективного взаимодействия в органах государственной власти в плане принятия и реализации нор-
2 Жилищное строительство в Свердловской области и Екатеринбурге [Электронный ресурс]. Режим доступа: http:// businessport.spb.ru/ (дата обращения 14.04.2020).
мативно-правовых положений регулирования и управления рынком недвижимости;
3. отсутствие согласованности большинства законодательных и нормативно-правовых актов, в том числе, на уровне государства и регионов;
4. отсутствие критериев правового положения некоторых профессиональных участников рынка недвижимости, в том числе, риэлторов и управляющих объектами недвижимостью.
Вследствие того, что управление и регулирование рынком недвижимости сопровождается пробелами и поверхностностью разработки законов в нормативно-правовой системе государства, рынок недвижимости в современных экономических реалиях функционирует с определенными проблемами, в числе которых:
— управленческой деятельностью объектами недвижимого имущества в основном занимаются региональные и муниципальные органы исполнительной власти:
— вся управленческая деятельность, как правило, сводится к эксплуатации объектов недвижимости, что связано с отсутствием эффективного менеджмента;
— субъекты рынка недвижимости в своей управленческой деятельности ориентируются на традиционные методы управления, следствием чего рынок недвижимости приобретает регрессионный характер взаимодействия ее участников и застойность в своем развитии;
— органы исполнительной власти субъектов РФ не считают проведение операций и сделок с объектами недвижимого имущества в качестве эффективного источника пополнения бюджета региона денежными средствами, а, следовательно, и инструментом в решении проблемы развития территории региона.
Проведенный теоретико-методологический анализ научной литературы, затрагивающий проблемы управления рынком недвижимости, позволил нам утверждать, что на данный момент имеет место вариативность в определении данной дефиниции. На наш взгляд, управление рынком недвижимости можно определить, как комплекс операционных действий, которые не противоречат закону и связаны с деятельностью собственника объекта недвижимости, осуществляющаяся в рамках его интересов и на возмездной основе.
При этом деятельность по управлению рынком недвижимости имеет ряд выраженных признаков, характеризующих ее как регулирующую:
1. эксплуатационная деятельность с объектами недвижимости, которая связана с арендова-
нием, а именно: составление реестра арендаторов недвижимости; установление этапов и параметров процесса сдачи в аренду объектов недвижимости; условия договора аренды; алгоритм возвращения арендованного объекта недвижимости собственнику после окончания сроков договора;
2. реализация процессов и функций управления органами власти в отношении организаций, которые реализуют контракты с недвижимостью на рынке, в частности, координация и контроль за деятельностью данных организаций;
3. органы власти и их представители выступают в качестве проверенного собственника в эксплуатационной деятельности с объектами недвижимого имущества;
4. органы власти субъектов РФ и муниципалитетов привлекают инвестиционные средства и вкладывают в объекты недвижимости в целях пополнения доходной части регионального и федерального бюджетов;
5. привлечение органами власти консалтинговых компаний в целях изучения потребительского спроса, структуры и состава рынка недвижимости, анализа объектов недвижимого имущества, определения стоимости арендной платы и других, в рамках осуществления эффективного управления рынком недвижимости.
Таким образом, управление рынком недвижимости представляет собой разноплановую управленческую деятельность, направленную на эффективное функционирование рынка недвижимости и его участников с целью получения дохода (табл. 1).
Деятельность субъектов на рынке недвижимости, которые участвуют и выполняют управленческую деятельность, определяется финансово-экономическими отношениями и имеет уровневую структуру. Так, управленческая деятельность субъектов рынка недвижимости в РФ осуществляется на макроуровне (федеральный), мезоуровне (регион и муниципалитет) и микроуровне (отдельные организации бюджетные и коммерческие).
В этой связи на федеральном уровне, на наш взгляд, необходимо:
1. спроектировать и внедрить на уровне государства единую концепцию и методологию управления рынком недвижимости, в том числе с учетом социально-экономического положения субъектов РФ и уровня инвестиционной деятельности [2];
2. определить структуру и облик современных объектов недвижимости, способствующих
1 Составлено авторами, источник: Салагор Р.А. Анализ развития рынков жилой недвижимости в странах СНГ: в сборнике: Начало в науке, материалы IV Международной научно-практической конференции школьников, студентов, магистрантов и аспирантов, в 3 ч. 2017. С. 132-135.
Таблица 1
Основные виды деятельности по управлению рынком недвижимости1
Виды Состав и содержание управления недвижимым имуществом
Этапы производства объекта недвижимости - эксплуатационная деятельность с земельным участком; - проектирование объекта недвижимости; - возведение объекта недвижимости; - регулирующая деятельность в виде операций с объектами недвижимости; - эксплуатационная деятельность с объектами недвижимости по целям использования.
Виды использования объекта недвижимости - деятельность по управлению жилыми объектами недвижимости; коммерческими и производственными зданиями; учреждениями образования и медицины; объектами недвижимости в туристическом и историческом комплексе.
Тип управления по срокам - оперативное, среднесрочное и стратегическое.
Цели управления объектом недвижимости - реализация технического обслуживания объектов недвижимости; - развитие социальной сферы обслуживания.
Направления управленческой деятельности - оценка финансово-экономического положения недвижимости; - регулирование кадровым составом объекта недвижимости; - оценка рисков, связанных с эксплуатацией объектов недвижимости.
повышению спроса на них, инвестиционной активности в строительстве и увеличению прибыли от функционирования рынка недвижимости;
3. разработать концепцию по эффективному управлению государственными объектами недвижимости в целях увеличения доходной части государственного бюджета;
4. сформировать условия для развития профессионального и компетентностного управления.
Обсуждение. В настоящий момент в системе управления недвижимостью наблюдается большое количество нерешенных вопросов, связанные с различными существующими и проектными видами объектов недвижимости, с особенностями их управления, количеством участников, задействованных в регулировании объектов, а также с проблемами обработки оперативной информации о состоянии и положении рынка недвижимости и его объектов, необходимой для оптимального управления и регулирования данным рынком.
Все региональные проблемы по управлению рынком недвижимости можно сгруппировать в три основных комплекса, решение которых будет способствовать оптимизации управленческой деятельности:
1. планово-стратегические проблемы, связанные с неясностью целей, рисков и возможных финансово-экономических эффектов от управленческой деятельности в сфере недвижимости [ 3 ];
2. инженерно-технические проблемы, связанные с невозможностью оперативной обработки информации по рынку недвижимости, а также отсутствием алгоритма и методологии учета и анализа объектов недвижимого имущества;
3. организационно-кадровые, связанные с дефицитом, а иногда и отсутствием компетентного персонала, которые осуществляют профессиональную управленческую деятельность в отношении объектов недвижимости.
Существенный импульс к развитию региональных рынков недвижимости заложен в процессе цифровизации российской экономической среды и в положениях реализуемых в настоящее время приоритетных национальных проектов [4]. Так, к примеру, с 1 октября 2018 года Правительство Российской Федерации приступило к реализации федерального проекта «Формирование комфортной городской среды», входящего в национальный проект «Жилье и городская среда». Проект рассчитан до 31 декабря 2024 года. Бюджет федерального проекта составляет 287,8 млрд. руб. Основные показатели федерального проекта представлены в табл. 2.
Цели и целевые показатели направления проекта «Формирование комфортной городской среды»:
кардинальное повышение комфортности городской среды, повышение индекса качества городской среды на 30%, сокращение в соответ-
Таблица 2
Показатели федерального проекта1
Показатель Ед. изм. 2019 год 2021 год 2024 год
Доля городов с благоприятной средой от общего количества городов % 25 40 60
Количество обустроенных общественных пространств Тыс. ед. 5,0 15,4 31,0
Реализация проектов победителей всероссийского конкурса лучших проектов создания комфортной городской среды в малых городах и исторических поселениях Не менее ед. 80 240 480
Среднее значение индекса качества городской среды по РФ, прирост относительно базового уровня % +2 +10 +30
1 Составлено авторами на основе данных федерального проекта «Формирование комфортной городской среды».
ствии с этим индексом количества городов с неблагоприятной средой в два раза;
создание механизма прямого участия граждан в формировании комфортной городской среды, увеличение доли граждан, принимающих участие в решении вопросов развития городской среды, до 30%.
Реализация федерального проекта предполагает решение следующих задач:
— реализация мероприятий ведомственного проекта по цифровизации городского хозяйства [ 5 ];
— формирование и публикация индекса качества городской среды;
— внедрение системы мониторинга реализации государственных (муниципальных) программ формирования современной городской среды;
— разработка методического документа «Стандарт комплексного развития территорий» с учетом лучших мировых практик в области городского планирования [1];
— проведение Всероссийского конкурса лучших проектов создания комфортной городской среды в малых городах и исторических поселениях.
По нашему мнению, цифровизация рынка недвижимости является основным элементов эффективной государственной политики устойчивого экономического развития страны [6]. Она предполагает исследование закономерностей и особенностей функционирования цифровой экономики Российской Федерации как системы взаимодействующих и взаимосвязанных экономических, политических, правовых, социальных, инвестиционных и инновационных элементов и возможностей [ 7 ].
Шестой технологический уклад, который по оценкам экспертов, будет доминировать в период 2030-2090 гг., характеризуется бурным раз-
витием робототехники, нано- и био-технологий, искусственного интеллекта, глобальных интегрированных информационных сетей, высокоскоростными транспортными технологиями [8]. В этой связи переход России к реализации новой парадигмы будет означать развитие городского пространства с применением различных Бтаг!;-систем в соответствии с программами удовлетворения личностных и общественных потребностей населения городов [9, 10, 11].
Кроме того, следует отметить, что в условиях пандемии короновирусной инфекции российским государством принят ряд мер по поддержке компаний малого и среднего бизнеса, связанный с реализацией прав арендодателя и арендополучателя на рынке недвижимости. В частности, Президентом РФ предложена отсрочка по арендным платежам и уменьшение их размера в текущем 2020 г. при оформленных договорах аренды зданий, нежилых помещений или земельных участков любой форм собственности. Отсрочка предоставляется в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайных ситуаций на территории региона РФ1.
В современной научной литературе по проблемам сущности и содержания понятия управления рынком недвижимости, данная дефиниция трактуется как совокупность и цикличность управленческих процессов, к которым относятся планирование, организация, мотивация и контроль, за счет которых становится возможным достижение основных целей собственника недвижимости. Можно утверждать, что на рынке недвижимости процессы управления направлены, прежде всего, на достижение целей собствен-
1 Арендные каникулы [Электронный ресурс]. Режим доступа: |-|Ир5://поддержка.вэб.рф/агеп^уе-кап1ки1у/ (дата обращения 02.05.2020).
ника по эффективному осуществлению операций с объектами недвижимого имущества такие, как: аренда (лизинг), продажа и др.1.
При этом деятельность по управлению рынком недвижимости имеет ряд выраженных признаков, характеризующих ее как регулирующую, в частности, эксплуатационная деятельность с объектами недвижимости, которая связана с арендованием, а именно: составление реестра арендаторов недвижимости; установление этапов и параметров процесса сдачи в аренду объектов недвижимости; условия договора аренды; алгоритм возвращения арендованного объекта недвижимости собственнику после окончания сроков договора.
Следует отметить следующие тенденции исследования рынка недвижимого имущества в регионе с точки зрения целей экономического анализа:
— изучение уровня стоимости на объекты недвижимости с целью расчета среднерыночной ставки арендной платы по типам недвижимого имущества;
— исследование направленностей и динамики формирования рынка недвижимого имущества в районе;
— маркетинговое изучение областного рынка с целью установления более результативных направлений продвижения недвижимости на рынок;
— изучение рынка с целью расчета рыночной цены недвижимого имущества;
— изучение эффективности инвестирования в недвижимое имущество с целью установления наиболее выгодных альтернатив инвестиций [12].
Необходимо отметить, что характер месторасположения объекта недвижимого имущества - это один из основных факторов, какой воздействует на его привлекательность для потенциальных собственников и арендаторов. К примеру, для размещения в помещении ресторана объект недвижимого имущества должен быть размещен на многолюдных улицах. В случае если это складское помещение, то следует иметь рядом железнодорожные подъезды, автомагистрали и т. д.
При исследовании перспектив использования объекта недвижимого имущества в районе следует иметь в виду разнообразные отрицательные условия, сопутствующие этому либо другому виду аренды недвижимости, и расположить их на
1 Жилищное строительство в Свердловской области и Екатеринбурге [Электронный ресурс]. Режим доступа: http:// businessport.spb.ru/ (дата обращения 14.04.2020).
карту. Серьезное внимание уделяется финансовым, общественным и демографическим факторам месторасположения объекта недвижимости. При этом необходимо изучить, какое непосредственно влияние данные условия смогут оказать на объект недвижимости.
Права инвесторов на объекты недвижимого имущества, какие были основаны на средства инвесторов, стали мало защищены. Распределение существовавшей в руках страны собственности на имущество РФ, её субъектов и собственность городских образований произошло не повсеместно. Правомочность договора аренды земельного места может быть оспорена, так как неясно, каким способом следует заключить данный договор от лица государства. По этой причине без точного установления прав имущества, возобновления всех требуемых бумаг формирование стратегии управления недвижимым имуществом может оказаться практически безрезультатным.
Экономическая обоснованность также является один из ключевых факторов развития стратегии управления недвижимым имуществом. Финансовое аргументация состоит в прогнозировании прибыли и затрат от объекта недвижимости на намеченный промежуток планирования. Определяются задачи финансирования, исполняется вычисление денежных потоков от объекта недвижимого имущества и размер ставок дисконтирования, какие удовлетворяют условиям владельца. Основное внимание уделяется определению периода поступления и расходования денежных средств от арендных услуг; расходов на контроль, использование объекта недвижимости и его капитальный ремонт.
Политика менеджмента состоит в выработке инициатив, какие применяет владелец объекта недвижимости с целью привлечения возможных покупателей и увеличения собственных конкурентоспособных позиций на рынке. В основании реализации стратегии менеджмента лежат конкурентоспособные достоинства объекта недвижимости, т.е. такие его особенности, какие представляют собой исключительные характеристики этого объекта и не содержатся у создающих конкуренцию объектов [13, 14]. Такими характерными достоинствами объекта недвижимого имущества могут быть: месторасположение объекта, его внешние характерные черты, состояние находящейся вокруг местности, масштабы и внешний вид помещений, предполагаемых к сдаче в аренду, величина арендной платы, разновидности доп. услуг, профессионализм персонала управляющей фирмы.
Система оценки стратегий развития рынка недвижимости обязана содержать следующие элементы:
— очередность: стратегия обязана включать непротиворечивые миссии и программы;
— совместимость: при разработке стратегии должны предусматриваться возможности месторасположения объекта недвижимого имущества, потенциал рынка недвижимости, правовые ограничения, миссии владельца, промышленное состояние объекта недвижимого имущества; достоинства: стратегия должна быть ориентирована на результат конкурентноспособного преимущества оказываемых услуг по аренде объекта недвижимости, способствуя этим достижению целей владельца [15];
— достижимость: стратегия обязана быть выполнена на базе экономии существующих ресурсов и её исполнение не должно быть связано с появлением неразрешимых трудностей.
Основные задачи в сфере управления рынком недвижимости в современных российских реалиях нижеследующие:
1. В рамках реализации эффективных инвестиционных проектов, связанных со строительством объектов жилой недвижимости:
— разработка финансово-экономических предложений по вовлечению имущества города в хозяйственный оборот;
— выполнение функций технического заказчика по строительству и реконструкции домов;
— обеспечение разработки проектно-сметной документации для строительства и реконструкции домов;
— заключение договоров найма и аренды;
— осуществление контроля ввода и эксплуатации домов.
2. Главной целью создания городских доходных домов является организация высокоэффективного бизнеса на рынке найма и аренды жилья на региональных рынках недвижимости, за счет которого будет обеспечено пополнение бюджетных средств, увеличится объем жилищного строительства, а граждане будут обеспечены доступным и комфортным жильем.
Эксплуатация построенных объектов жилой недвижимости, осуществляемая через управляющие компании, в функции которых входит:
— сдача в наем и/или аренду квартир;
— сдача в аренду нежилых помещений;
— сдача в аренду машино-мест в подземном паркинге;
— эксплуатация домов;
— ремонт и содержание жилых/нежилых помещений;
— реконструкция домов.
3. Сдача в наем и аренду квартир и нежилых помещений. Предполагается предоставлять квартиросъемщикам право заключения долгосрочных договоров найма и аренды сроком до 5 лет с правом пролонгации.
Выводы. Современное состояние и уровень социально-экономического развития страны, а также необходимость разрешения целого ряда жилищных вопросов в и проблем в сфере арендных отношений на рынке недвижимости в различных регионах РФ требуют разработки новых критериев систематизации правоотношений в сфере недвижимости. Установлено, что в настоящее время классифицирующим критерием при построении системы правоотношений, направленных на создание объектов недвижимости, выступает взаимодействие государственного и частного партнеров.
Регулирование рынка недвижимости осуществляется в России на всех уровнях государственной власти - законодательном, исполнительном и судебном, а также на федеральном, региональном и муниципальном уровнях управления. В рамках систематизации регулирующих механизмов на рынке недвижимости можно разделить их на две группы: правовые и экономические механизмы.
Сформировавшееся различие в точках зрения эффективности управления рынком недвижимости является следствием, прежде всего, неурегулированности правовых отношений на рынке недвижимого имущества. Нормативно-правовое поле, в котором формируется и развивается рынок недвижимого имущества, не характеризуется глубиной и проработанностью действующих законодательных актов, и по этой причине ему свойственны определенные недостатки:
— управление недвижимостью в основном сконцентрировано в органах исполнительной власти регионов и муниципалитетов;
— эффективный менеджмент объектов нежилой недвижимости практически не имеет место и все связано лишь с эксплуатацией зданий и сооружений;
— участники рынка недвижимого имущества опираются на старые приемы и стереотипы поведения на рынке;
— региональные органы власти не рассматривают операции с недвижимостью как надежный и устойчивый источник финансовых средств для
роста доходной части регионального бюджета и соответственно - решения задач развития конкретной территории.
Экономико-правовой механизм управления региональным рынком недвижимости должен отвечать некоторым условиям методического характера, к которым следует отнести определение основных целей функционирования управляемой системы, что, в свою очередь, отражает ее наиболее значимые характеристики. В нашем случае
Список литературы
1. Соловьева Т.С., Попов А.В., Каро-Гонсалес А., Хуа Л. Социальные инновации в Испании, Китае и России: ключевые аспекты развития // Экономические и социальные перемены: факты, тенденции, прогноз. 2018. Т. 11. № 2. С. 52-68.
2. Плохотникова Г.В. Инвестиционная составляющая как фактор развития территории // Апробация. 2017. № 2 (53). С. 217-218.
3. Ланда В.М. Правовые риски аренды недвижимости на крайне короткий срок //Арбитражная практика. № 11. 2014. С. 56-63.
4. Meng H., Shuang H. Application of BIM technology in dispatching building project // Journal of Advanced Oxidation Technologies. 2018. Vol. 21. No. 2. AN 20187426.
5. Pruskova K., Kaiser J. Implementation of BIM Technology into the Design Process Using the Scheme of BIM Execution Plan // IOP Conf. Series: Materials Science and Engineering. 2019. No. 471. Pp. 022019.
6. Zhou H., Sun J., Wu Y., Chen H. Research on BIM Application in Construction Based on the Green Building Idea // International Conference on Humanities and Advanced Education Technology (ICHAET 2018). 2018. Pp. 705-708.
7. Чубаркина И.Ю., Орлов А.К. Стратегия внедрения инноваций девелоперской компании как составная часть конкурентоспособности в ИСД // Экономика и предпринимательство. 2016. № 5 (70). С. 503-506.
References
1. Solovyova T. S., Popov A.V., Caro-Gonzalez A., Hua L. Social'nye innovacii v Ispanii, Kitae i Rossii: klyuchevye aspekty razvitiya [Social innovations in Spain, China and Russia: key aspects of development]. Economic and social changes: facts, trends, forecast. 2018. Vol. 11, No. 2. Pp. 52-68.
2. Plokhotnikova G. V. Investicionnaya sostavlyayushchaya kak faktor razvitiya territorii [Investment component as a factor of territory development]. Approbation. 2017. no. 2 (53). Pp. 217-218.
3. Landa V. M. Pravovye riski arendy nedvizhimosti na krajne korotkij srok [Legal risks of renting real estate for an extremely short term]. Arbitration practice. No. 11. 2014. Pp. 56-63.
4. Meng H., Shuang H. Application of BIM technology in dispatching building project. Journal of Advanced Oxidation Technologies. 2018. Vol. 21. No. 2. AN 20187426.
5. Pruskova K., Kaiser J. Implementation of BIM Technology into the Design Process Using the Scheme of BIM Execution Plan. IOP Conf. Series: Materials Science and Engineering. 2019. No. 471. Pp. 022019.
6. Zhou H., Sun J., Wu Y., Chen H. Research on BIM Application in Construction Based on the Green Building Idea. International
подобной системой является региональный рынок недвижимости, а в качестве основных приоритетов определены цели его развития, которые имеют подчиненный характер по отношению стратегии развития региона. Механизм управления региональным рынком недвижимости может быть определен только с учетом общей системы управления в регионе, экономический анализ которой позволяет обеспечить адресность и целевой характер рассматриваемого механизма.
8. Marzouk M., Azab S., Metawie M. BIM-based approach for optimizing life cycle costs of sustainable building // Journal of Cleaning Production. 2018. Vol. 188. Pp. 217-226.
9. Проколенкова В.В. Особенности управления ресурсами в интеллектуальном пространстве Smart City // Недвижимость: экономика, управление. 2017. № 3. С. 46-51.
10. Сурова Д.С., Коростелева Т.С. Развитие концепции Smart City (на примере УрФО) // Новая наука: Современное состояние и пути развития. 2016. № 12-2. С. 152-154.
11. Каллаур Г.Ю., Папикян Л.М. Некоторые вопросы оценки эффективности проектов внедрения BIM-технологий // Управленческие науки в современном мире. 2017. Т. 1. С. 458-462.
12. Васильева Е.Ю. Привлечение инвестиций в транспортную инфраструктуру России // Транспортное дело России. 2019. № 2. С. 150-153.
13. Теличенко В.И. «Зеленые» технологии среды жизнедеятельности // Вестник МГСУ. 2017. Т. 12. № 4 (103). С. 364-372.
14. Умнова О.В., Худяков А.В., Маркин А.А., Маркин И.А. Проектирование многоэтажного офисного здания с элементами BIM-технологий. Проектирование. Строительство. Эксплуатация. Материалы Всероссийского Форума / Под редакцией Д.К. Проскурина. 2018. С. 22-29.
15. Цыпин И.С., Цыпина С.И. Стратегия развития экономики и промышленности России в условиях международной нестабильности // Экономика. Налоги. Право. 2019. Т. 12. № 1. С. 76-85.
Conference on Humanities and Advanced Education Technology (ICHAET 2018). 2018. Pp. 705-708.
7. Chubarkina I. Yu., Orlov A. K. Strategiya vnedreniya innovacij developerskoj kompanii kak sostavnaya chast' konkurento-sposobnosti v ISD [Strategy of innovation implementation of a development company as an integral part of competitiveness in ISD]. Economics and entrepreneurship. 2016. No. 5 (70). Pp. 503-506.
8. Marzouk M., Azab S., Metawie M. BIM-based approach for optimizing life cycle costs of sustainable building. Journal of Cleaning Production. 2018. Vol. 188. Pp. 217-226.
9. Prokolenkova V. V. Osobennosti upravleniya resursami v intellektual'nom prostranstve Smart City [Features of resource management in the smart City intellectual space]. Real estate: Economics, management. 2017. No. 3. P. 46-51.
10. Surova D. S., Korosteleva T. S. Razvitie koncepcii Smart City (na primere UrFO) [Development of the concept of Smart City (on the example of the UrFO)]. New science: Current state and ways of development. 2016. no. 12-2. Pp. 152-154.
11. Kallaur G. Yu., Papikyan L. M. Nekotorye voprosy ocenki effekt-ivnosti proektov vnedreniya BIM-tekhnologij [Some issues of
evaluating the effectiveness of projects implementing BIM technologies]. Management Sciences in the modern world. 2017. Vol. 1. Pp. 458-462.
12. Vasilieva E. Yu. Privlechenie investicij v transportnuyu infrastrukturu Rossii [Attracting investment in the transport infrastructure of Russia]. Transport business of Russia. 2019. No. 2. Pp. 150-153.
13. Telichenko V. I. «Zelenye» tekhnologii sredy zhiznedeyatel'nosti ["Green" technologies of life environment]. MGSU Bulletin. 2017. Vol. 12. No. 4 (103). Pp. 364-372.
14. Umnova O. V., Khudyakov A.V., Markin A. A., Markin I. A. Designing a multi-storey office building with elements of BIM technologies. Design. Construction. Operation. Materials Of The All-Russian Forum. Edited by D. K. Proskurin. 2018. Pp. 22-29.
15. Tsypin I. S., Tsypina S. I. Strategiya razvitiya ekonomiki i promy-shlennosti Rossii v usloviyah mezhdunarodnoj nestabil'nosti [Strategy of development of economy and industry of Russia in the conditions of international instability]. Economy. Taxes. Right. 2019. Vol. 12. No. 1. Pp. 76-85.
Информация об авторе
Городнова Н.В., доктор эконом. наук, доцент, профессор кафедры правовое регулирование экономической деятельности, Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина (г. Екатеринбург, Российская Федерация). Почта для связи с автором: qorodnova243@mail.ru
Давляшьян Э.Г., главный инженер, ФГБУ Детский дерматологический санаторий имени Н.А. Семашко Министерства здравоохранения Российской Федерации (г. Сочи, Российская Федерация).
Author Info
Gorodnova N.V., Dr. Sc. in Economics, Associate Professor, Professor of the Department of Legal Regulation of Economic Activities, Ural Federal University (Yekaterinburg, Russian Federation). Corresponding author: qorodnova243@mail.ru
Davlyashyan E.G., Chief Engineer, FSBI Children's Dermatological Sanatorium named after N.A. Semashko of the Ministry of Health of the Russian Federation (Sochi, Russian Federation).
Информация о статье
Дата получения статьи: 20.05.2020
Дата принятия к публикации: 21.06.2020
© Городнова Н.В., Давляшьян Э.Г., 2020.
Article Info
Received for publication: 20.05.2020 Accepted for publication: 21.06.2020
© Gorodnova N.V., Davlyashyan E.G., 2020.
