CC BY
33
Литература
1. Novitsky Alexander. Traitement des roches de type basalte dans différents types de fibres, site d'information, Tom1, volume1- Geologie de la Republique de Guinee 2008.
2. AREDOR, Quelques Considérations sur le Cadre Structural des Kimberlites et la Géologie Régionale dans la Concession
d'AREDOR, Rapport Mensuel. CPDM, Conakry, 1986.
3. Заикин В. Результаты поисково-съемочных и геологозаверочных работ на алмазы и др. за период 19611963 гг. DNG, Conakry. OZGEO, Москва, 1963.
4. RIO TINTO Simandou Prospecting Report. CPDM, Conakry, 2000.
Просьба ссылаться на эту статью следующим образом:
Сташевская Н.А.,Няня Сулейман, Ковалева К.Е. Перспективы внедрения базальтовой арматуры в строительстве в Гвинейской Республике (Западная Африка). — Системные технологии. — 2019. — № 30. — С. 56—63 .
и
Z н
Û
История статьи: Дата поступления в редакцию 19.02.19
Дата принятия к печати 28.02.19
CÛ
УДК 69.003.13
А.Н. Бирюков*, Е.О. Добрыш-кин**, И.Н. Кравченко***
*Военный институт (инженерно-технический) Военной академии материально-технического обеспечения имени генерала армии А.В.Хрулева, г. Санкт-Петербург ** Военный институт (инженерно-технический) Военной академии материально-технического обеспечения имени генерала армии А.В.Хрулева, 191123, г. Санкт-Петербург
*** Российский государственный аграрный университет — МСХА имени К.А. Тимирязева, г. Москва
A.N. Biryukov *, E.O. Dobryshkin **, I.N. Kravchenko ***
* Military Institute (Engineering) of the Military Academy of Material and Technical Support named after General of the Army AV Khrulev, St. Petersburg
** Military Institute (Engineering) of the Military Academy of Material and Technical Support named after General of the Army AV Khrulev, 191123, St. Petersburg *** Russian State Agrarian University — KA Moscow Agricultural Academy Timiryazev, Moscow
о *
x ш 7
CO <
a
о г
s
s
*
u
0
== S
H 2 «
M
S1
Q га
ш S
_ о
<U
s
1
га u
0 a s
1
га
< с
cû
О *
a s ш
ПЛАНИРОВАНИЕ ВОССТАНОВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОВ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА НА ОСНОВЕ ВАРИАНТНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ
THE RESTORATION PLANNING OF THE HOUSING OBJECTS ON THE TRIAL DESIGN BASIS
Аннотация
В статье проанализировано техническое состояние объектов жилищного фонда Российской Федерации на примере Ленинградской области, определено, что многоквартирный жилой дом является структурообразующим элементом жилищного фонда Российской Федерации. Предложен авторский подход к оценке эффективности восстановления объектов жилищного фонда на основе вариантного проектирования, что позволяет оптимизировать расходы на эксплуатацию и текущий ремонт здания.
Ключевые слова: жилищный фонд, объекты жилищного фонда, многоквартирный жилой дом, восстановление, капитальный ремонт, реконструкция, модернизация, вариантное проектирование.
Abstract
Authors analyzed the Russian housing stock technical condition on the example of the Leningrad region, determined that the apartment house is a structural element of the Russian Federation housing stock. There is the author's approach to assessing the effectiveness of the housing stock restoration on the variant design basis, which allows to optimize the cost of operation and maintenance of the building.
Key words: housing stock, objects of housing stock, apartment house, restoration, capital repairs, reconstruction, modernization, variant design
В настоящее время законодательство Российской Федерации определяет жилищный фонд в качестве совокупности всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации [1]. Существующий принцип классификации жилищного фонда допускает подразделение в зависимости от формы собственности (частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд) и целей использования (жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования).
Структурной составляющей жилищного фонда Российской Федерации являются здания с характерным исторически сложившимся многообразием конструктивных и объемно-планировочных решений. Застройка значительного количества городов на территории Российской Федерации имеет многовековую историю и отличается повышенными значениями развития физического износа строительных конструкций. Так, застройка Ленинградской области формировалась на протяжении более 300 лет становления жилищного фонда Санкт-Петербурга и по состоянию на 2017 год состояла из 18 127 многоквартирных домов. Авторами статьи рассматриваются многоквартирные дома в качестве структурообразующей части всего жилищного фонда
в стране, исходя из разъяснений Минэкономразвития Российской Федерации, в соответствии с которыми любой жилом дом, в котором находиться более одной квартиры, является многоквартирным [2].
Проведенный авторами анализ жилищного фонда Ленинградской области показал, что 42% домов или 64% от общей площади многоквартирных жилых домов построено в период 1971-1995 гг., а 2% от общей площади домов характеризуются наличием деревянных ограждающих конструкций (рис. 1, 2) [3].
Рис. 1. Классификация жилищного фонда Ленинградской области
по годам постройки, м2
03
г
м О
-I
м
Э СО
Рис. 2. Классификация жилищного фонда Ленинградской области
по материалу стен, м2
О *
X ш У
со <
а
о
г Ц
*
и
0 == &
н 2 ®
М 2 1
Ч га
ш 2 _ со
(и
1
га и
0
а ^
1
га _ ^
< с
ей
О *
а
Ш
В соответствии с действующим законодательством Правительство Ленинградской области осуществляет ежегодный сбор данных о техническом состоянии многоквартирных жилых домов [4].
Проведенный авторами анализ имеющихся сведений по физическому износу (в %) 12 981 из 18 127 рассматриваемых объектов жилищного фонда показывает наличие в эксплуатации значительного количества зданий в аварийном состоянии:
0-20 % — 1660 многоквартирных жилых домов общей площадью 7626,2 тыс. м2;
21-40 % — 3341 многоквартирных жилых домов 9603,5 тыс. м2;
41-70 % — 3387 многоквартирных жилых домов 5417,6 тыс. м2;
свыше 70% — 988 многоквартирных жилых домов 1091,2 тыс. м2.
Наибольшее количество многоквартирных жилых домов со значением физического износа более 70% в Сланцевском и Волховском районах (38% и 20% от общего количества соответственно). Проведенный авторами анализ технического состояния конструктивных элементов 12981 многоквартирных жилых домов показывает, что 30% фундаментов, 31% кровельных покрытий, 35 % фасадов требуют проведения капитального ремонта [4].
Авторы данной статьи рассматривают капитальный ремонт в качестве одного из способов сохранения и обновления жилищного фонда наравне с текущим ремонтом, реконструкцией, модернизацией и новым строительством [5, 6, 7]. При этом, следует отдавать предпочтение в пользу нового строительства в случае отсутствия экономической целесообразности проведения ремонтов и реконструкции, что вызвано значительными уровнями развития физического износа жилых зданий. Однако осуществление нового строительства зачастую требует сноса аварийных многоквартирных жилых домов, что влечет за собой потерю большого количества собственности без наличия какого-либо обременения. Кроме того, ведение работ по сносу старых зданий, проектированию, подготовке территории и непосредственно самому строительству значительно увеличивает срок ввода в эксплуатацию и стоимость будущего здания [8, 9]. Так, затраты на капитальный ремонт составляют 3035%, модернизацию — 50-55%, реконструкцию — 60-70% от стоимости 1 м2 общей площади при новом строительстве по данным Российской академии архитектуры и строительных наук [10].
С учетом современного состояния жилищного фонда в Российской Федерации наиболее целесообразным является воспроизводство жилья путем капитального ремонта, реконструкции и модернизации, осуществление данных процессов в рамках настоящей статьи авторы принимают в качестве восстановительных работ по устранению физического износа многоквартирного жилого дома.
Важным этапом осуществления воспроизводства жилищного фонда путем проведения капитального ремонта, реконструкции и модернизации является составление проектно-сметной документации для всех проектных решений по перепланировке, функциональному переназначению помещений, замене конструкций, инженерных систем или устройству их вновь, благоустройству территории и другим аналогичным работам. В рамках проведенного авторами исследования разработан подход к осуществлению планирования проведения восстановительных работ на основе вариантного проектирования (рис. 3).
Рис. 3. Алгоритм планирования проведения восстановительных работ на основе вариантного проектирования
В соответствии с разработанным авторами алгоритмом подготовке проектов по восстановлению многоквартирного жилого дома должно предшествовать проведение обследования жилого дома с целью определения категории технического состояния на основе [11, 12].
Эффективность планирования проведения восстановительных работ жилищного фонда может быть достигнута за счет оценки проектов восстановления (капитального ремонта, реконструкции или модернизации) объекта жилищного фонда. Решение поставленной задачи целесообразно осуществлять путем сравнения вариации единовременных и текущих затрат при реализации проекта восстановления многоквартирного жилого дома на основе следующего положения: повышение единовременных затрат на восстановление здания до определенного уровня приводит к снижению последующих текущих затрат на эксплуатацию и текущий ремонт (рис. 4).
и г
м
а _|
м Э
СО
. о
И
I 2 *
* ю . о
X Е
* ?
I *
1 I
2 «
1
Я1
Ч л
° 5
ш О , м СО О)
° 5
* X
2 ¡г
а о ш |
* 15
«I С
Рис. 4. График зависимости между текущими и единовременными затратами (К — единовременные затраты, Z — текущие затраты)
Так, капитальный ремонт фасада многоквартирного жилого дома может быть проведен по стандартному варианту, т.е. герметизация наружных стыков вплотную расположенной городской застройки, ремонт штукатурки и окраска фасада, а может быть использована система наружного утепления с помощью навесных вентилируемых фасадов [13, 14].
Достоинствами последнего варианта являются сокращение теплопотерь, увеличение сроков службы несущих ограждающих конструкций за счет устранения конденсации водяных паров в несущей стене, возможность реконструкции дома без отселения жильцов и снижение расходов на ремонт ограждающих конструкций, так как рассматриваемая система исполняет роль антикоррозионной защиты [15].
Ключевым фактором, обуславливающим применение системы навесных вентилируемых фасадов, является повышение долговечности и срока эксплуатации по отношению к нормативному межремонтному периоду эксплуатации фасада при традиционной отделке штукатуркой.
С целью сравнения предлагаемых для реализации проектов по восстановлению многоквартирного жилого дома необходимо ввести ряд обозначений.
Примем К1 в качестве единовременных затрат на проведение работ по восстановлению здания в соответствии с i-м проектом восстановления многоквартирного дома. Будем считать Svj эксплуатационными расходами на содержание жилого дома
на v-й год эксплуатации (V = 1,2,3,..., g) при реализации /-го проекта восстановления дома, а Су1 - расходами на проведение текущего ремонта при соответствующей необходимости на v-й год эксплуатации дома при реализации /-го проекта. Тогда эффективность проекта восстановления здания можно определить отношением суммы расходов на эксплуатацию и текущий ремонт к количеству единовременных затрат на реализацию проекта:
К
Р =-—• (1)
г ^+С
Вместе с тем, планирование текущего ремонта и распределение затрат на эксплуатацию жилого дома осуществляются в течение некоторого промежутка времени после восстановления объекта жилищного фонда, что ставит задачу учета годовой инфляции при оценке эффективности проектов восстановления многоквартирного жилого дома. Тогда затраты на текущий ремонт и эксплуатацию жилого дома зададим в виде:
+ Р)
V—1
(2)
0,(1 + р)
V-1
(3)
где р — и нфляция в долях от единицы, принимаемая для у-го года эксплуатации объекта жилищного фонда после его восстановления.
Тогда оценку эффективности рассматриваемых проектов для принятого горизонта расчета (в годах) следует выполнять следующим образом:
К
Р1 =
X (зд+р)) -1 + ад+р)) -1)
(4)
У=1
Таким образом, принятие решения по восстановлению многоквартирных жилых домов на основе вариантного проектирования позволяет осуществлять отбор проектов восстановления объектов жилищного фонда с наибольшими значениями индекса Р1. Последующий этап планирования работ в соответствии с разработанным авторами алгоритмом (см. рис. 3) заключается в определении доли участия собственников в реализации соответствующего проекта и объемов государственной поддержки в восстановлении многоквартирного жилого дома. При этом конечной целью рассматриваемого процесса является реализация проекта и снижение уровня физического износа объекта жилищного фонда.
Заключение
В результате проведенных исследований установлено, что увеличение до определенного уровня единовременных затрат на восстановление многоквартирного жилого дома позволяет увеличить межремонтные сроки эксплуатации, что позволяет снизить количество расходов на текущий ремонт здания. Кроме того, выбор инновационных проектных решений и строительных материалов при планировании восстановления объектов жилищного фонда позволяет сократить расходы по текущий эксплуатации жилого здания, поскольку в долгосрочной перспективе с учетом инфляции стоимость эксплуатации многоквартирного жилого дома требует значительного количества капиталовложений. Поскольку собственник в дальнейшем будет нести расходы на текущее содержание жилого здания, он заинтересован в том, чтобы в результате восстановления (капитального ремонта, реконструкции или модернизации) оптимизировать потребление топливно-энергетических ресурсов и свести к минимуму потери тепловой и другой энергии, а также снизить эксплуатационные расходы объекта жилищного фонда.
03
г
м О
-I
м
Э СО
о *
X
ш у
со <
а
о
г Ц
*
и
о
= ё * ?
I
1 I
2 «
м 21
Ч га « §
ш о
ей
О *
а
Ш
(и
I
га и
0
а ^
1
га _ ^
< с
и
Литература
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в ред. от 22.01.2019).
2. Об особенностях государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимости, а также признаках отнесения объекта недвижимости к многоквартирным жилым домам (письмо Минэкономразвития РФ от 23.06.2010 № Д23-2280).
3. Доклад о техническом состоянии многоквартирных домов, расположенных на территории Ленинградской области // Комитет государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области, Правительство Ленинградской области. — 2017. — 22 с.
4. Областной закон Ленинградской области от 29.11.2013 № 82-ОЗ «Об отдельных вопросах организации и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ленинградской области» (ред. от 29.12.2018).
5. Чернышов Л.Н., Астафьев С.А., Ва-кулина В.П. Капитальный ремонт многоквартирных домов: проблемы формирования и направления развития // Известия Иркутской государственной экономической академии. — 2015. — Т. 25. — № 1. — С. 85-94.
6. Нуруллина О.В. Жилищный фонд: методика отбора домов для оказания ремонтных услуг // Российское предпринимательство. — 2011. — №12 (1). — С. 135-140.
7. Кашина Е.В., Степанцова А.В. Анализ и оценка механизмов развития моделей воспроизводства жилищного фонда // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. — 2016. — № 3 (18). — С. 22-27.
8. Бирюков А.Н. Основные организационно-технологические решения и экономическая целесообразность сноса зданий // Вестник гражданских инженеров. — 2012. — № 5. — С. 103-109.
9. Бирюков А.Н., Денисов В.Н., Бирюков Ю.А. Снос зданий и сооружений в современных условиях: монография. — СПб: ВА МТО, 2014. — 256 с.
10. Андреев А.С., Архипов В.Л., Бирюков А.Н., Буланов А.И., Бирюков Ю.А., Куликов Д.Н., Иванов Д.В. Экономика строительства. — СПб: ВИ (ИТ) ВА МТО, 2016. — 370 с.
11. Бирюков А.Н., Маругин В.М., Лазарев А.Н., Мороз А.М., Чмырёв В.А. Экспертные формы контроля (на примерах оценки строительных объектов и самооценки строительных предприятий): монография. — СПб: Издательство «Политехника», 2012. — 213 с.
12. ГОСТ 31937-2011. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния. — М.: Стандартин-форм, 2014. — 55 с.
13. Бирюков А.Н., Казаков Ю.Н. Эффективность новой технологии устройства навесных вентилируемых фасадов // Материалы 11-й Международной научно-практической конференции «Новости передовой науки». Том 17. Технологии. Строительство и архитектура. — София: «Белый город БГ», 2015. — С. 79-84.
14. Biryukov A., Kazakov Y. Fast assembly of quality suspended ventilated facades // Architecture and Engineering. — 2017. — рр. 11-19.
15. Бирюков А.Н., Денисов В.Н., Шварц М.С. Роль тепловой инерции в защите ограждающих конструкций от промерзания в сибирских регионах // Строительные и дорожные машины. — 2016. — № 3. — С. 45-50.
Просьба ссылаться на эту статью следующим образом:
А.Н. Бирюков, Е.О. Добрышкин, И.Н. Кравченко. Планирование восстановления объектов жилищного фонда на основе вариантного проектирования. — Системные технологии. — 2019. — № 30. — С. 63—70.
История статьи: Дата поступления в редакцию 11.03.19
Дата принятия к печати 15.03.19 Системные технологии 1 (№30) 2019
