CC BY
247
РОЛЬ И ЗНАЧЕНИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА В ВОСПРОИЗВОДСТВЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ГОРОДА
THE ROLE AND IMPORTANCE IN THE REPRODUCTION OF CAPITAL REPAIR OF THE CITY HOUSING
M.M. Костышак
M.M. Kostyshak
ФГБОУ ВПО МГСУ
Рассматриваются ключевые технологические и финансовые проблемы организации капитального ремонта в воспроизводстве жилищного фонда города.
Осуществление капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда в определенной мере решает проблему изношенности городской инфраструктуры. Конечным результатом модернизации жилищного фонда города является восстановление и целесообразное улучшение эксплуатационных показателей многоквартирных домов (элементов), обеспечение надежности их функционирования. Отсюда возникает необходимость переосмысления экономической сущности капитального ремонта жилищного фонда как одного из важнейших путей его эффективного воспроизводства и разработки новых подходов к его осуществлению на основе изучения существующего зарубежного и отечественного опыта и организационно-экономических механизмов практической реализации программ капитального ремонта жилищного фонда. Целесообразность капитального ремонта аварийных зданий определяется стоимостью затрат на его проведение при условии доведения объемно-планировочных и конструктивных решений отремонтированных зданий до уровня действующих нормативов и обеспечения нормативной долговечности здания.
Капитальный ремонт проводится в многоквартирных домах, техническое состояние которых не позволяет (делает экономически нецелесообразным) обеспечивать их эффективную эксплуатацию путем технического обслуживания и текущего ремонта. Техническое состояние многоквартирных домов (их элементов) устанавливается по показателю физического износа, характеризующему степень утраты первоначальных эксплуатационных свойств.
Основными источниками финансирования капитального ремонта жилых домов являются средства местных бюджетов. Исходя из финансовой возможности субъектов федерации в субъектах организованы структуры, через которые для проведения капитальных ремонтов многоквартирных домов ЖСК и ТСЖ выделяются финансовые средства. Положительным в этом вопросе может быть опыт Московского Правительства. В статье рассматривается положительный отечественный опыт, реализация масштабных программ по проведения капитального ремонта больших объемов объектов жилищного фонда.
The key technological and financial problems of organizing overhaul in the reproduction of the housing stock of the city.
Implementation of major repair and renovation of housing stock to a certain extent solves the problem of deterioration of urban infrastructure. The end result of housing modernization of the city is to restore and improve the operational performance expedient apartment buildings (items), ensuring the reliability of their operation. Hence the needfor a rethinking of the economic nature of repair of housing as one of the most important ways of its effective reproduction and development of new approaches to its implementation based on a study of the existing foreign and domestic experience, organizational and economic mechanisms for practical implementation of the program overhaul of the housing stock. Feasibility of repair of damaged buildings is determined by the value of the cost of carrying out its subject of bringing space-planning and design solutions renovated buildings to the level of current standards and provide the regulatory life of the building.
Major repairs carried out in apartment buildings, the technical condition which can not (make economically impractical) to ensure their effective operation by the maintenance and repair. The technical condition of apartment houses (parts thereof) is established in terms ofphysi-cal deterioration that characterizes the degree of loss of the original performance properties.
The main sources offunding major repairs of apartment houses are financed by local budgets. On the basis of financial ability in the subjects of federation organized structures through which to carry out major repairs of apartment buildings and condominiums HBC allocatedfunds. Positive in this regard may be the experience of the Moscow Government. The paper considers positive national experience, the implementation of ambitious programs to overhaul large amounts of housing stock.
Экономические, правовые и физические процессы, происходящие в настоящее время в сфере ЖКХ, обусловливают необходимость комплексного подхода к рассмотрению сущности капитального ремонта городского жилищного фонда и разработке методологии управления капитальным ремонтом. В современных условиях решение вопросов по проведению капитального ремонта жилищного фонда невозможно без включения в них организационных аспектов с учетом экономических условий и потенциала, как отдельных субъектов, так и города как системы в целом.
В научной и практической литературе понятие «капитальный ремонт» рассматривается как комплекс организационно-технических работ и мероприятий по устранению неисправностей всех изношенных элементов, их замене или восстановлению первоначального состояния жилищного фонда. На наш взгляд, традиционное понятие «капитальный ремонт» должно быть расширено и дополнено организационно-экономической составляющей, так как капитальный ремонт находится в общей системе управления жилищным фондом разного уровня (государственного, муниципального, частного), при проведении капитального ремонта улучшаются жилищные условия, что способствует росту экономической активности населения.
Капитальный ремонт жилищного фонда необходимо рассматривать как интегративное понятие, объединяющее технические, организационные, экономические и социальные факторы, процессы и мероприятия, имеющие политическую, экономическую, социальную значимость в обеспечении устойчивости функционирования жилищной сферы и города в целом, а также в определении перспектив социально-экономического развития всей страны.
Осуществление капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда в определенной мере решает проблему его изношенности. По оценкам специалистов Института экономики ЖКХ в капитальном ремонте нуждается не менее 35^40% жилых домов. Объемы капитального ремонта жилищного фонда в субъектах Российской Фе-
дерации свидетельствуют о том, что в большинстве регионов России ежегодно капитально ремонтируется от 0,3 до 1,2% общей площади жилых домов.
В очень небольших масштабах проводится и реконструкция жилых домов, обеспечивающая повышение комфортности проживания. Однако реконструкция жилых домов с целью повышения комфортности проживания не всегда себя оправдывает. Это относится к домам первого и второго периодов массового индустриального домостроения, а также 2-х -^3-х этажным домам, построенным до 1960г., в которых при всех обстоятельствах соотношение жилой и общей площади останется 1:1,3 или 1:1,4, кухня - не более 5 м2, высота потолка - 2,5^2,7 метра и т.д. Стоимость же реконструкции немногим ниже, чем нового строительства (в среднем около 75% от стоимости строительства).
Основными источниками финансирования капитального ремонта жилых домов
являются средства местных бюджетов (см. рис.1 ).
1,20% 1,40%
Я Местный бюджет ■ Региональный бюджет □Федеральный бюджет
□ Внебюджетные средства ■Собственники помещений
Рис. 1. Источники финансирования капитального ремонта жилищного фонда (%).
В 70% субъектов Российской Федерации была введена плата за капитальный ремонт для собственников жилых помещений, причем размер этой платы во всех регионах установлен значительно ниже регионального стандарта (как правило, не больше 30% его величины) из-за опасения органов власти, что введение этого платежа может сделать непосильной для собственников помещений (особенно малообеспеченных граждан) плату за содержание и ремонт жилья. Сегодня 70% жилищного фонда России уже находится в частной собственности. Именно собственники, если руководствоваться законом, должны оплачивать капитальный ремонт дома.2
Теоретические и практические подходы к капитальному ремонту жилищного фонда лишь как к техническому мероприятию, усиленные комплексом нерешенных вопросов финансового обеспечения, особенностями социально-экономической ситуации в жилищной сфере повлекли за собой резкий рост ветхого и аварийного и аварийного жилья в городах и стране в целом.
Целесообразность капитального ремонта аварийных зданий определяется стоимостью затрат на его проведение при условии доведения объемно-планировочных и конструктивных решений отремонтированных зданий до уровня действующих нормативов и обеспечения нормативной долговечности здания. Максимальная стоимость ремонта должна быть не более 80% от восстановительной стоимости.
1 Данные официального сайта Федеральной службы государственной статистики (http:// www.gks.ru/).
2 Столбов П.П. Организационно-экономический механизм управления воспроизводством жилищного фонда. - Тюмень: Вектор Бук, 2007. С.27.
Капитальный ремонт проводится в многоквартирных домах, техническое состояние которых не позволяет (делает экономически нецелесообразным) обеспечивать их эффективную эксплуатацию путем технического обслуживания и текущего ремонта. Его конечным результатом является восстановление и целесообразное улучшение эксплуатационных показателей многоквартирных домов (элементов), обеспечение надежности их функционирования. Характер требуемого капитального ремонта определяет управляющая компания с привлечением, при необходимости, квалифицированных экспертов (организаций), имеющих лицензии на право проведения диагностических работ в жилищном фонде.
Показатели, характеризующие техническое состояние жилого фонда:
- физический износ зданий;
- моральный износ зданий;
- методика совместного учета физического и морального износа, в соответствии с которой оценивается техническое состояние самого здания и его инфраструктуры: фундаментов и подвалов, стен, водостоков, балконов и лоджий, наружного освещения, входов в здание, подъездов, кровли, чердачных помещений, инженерного оборудования, придомовой территории. Оценка производится в целочисленных значениях с определениями: «неудовлетворительно» (2), «удовлетворительно» (3), «хорошо» (4).
Необходимость проведения капитального ремонта многоквартирного дома определяется исходя из его технического состояния. Техническое состояние многоквартирных домов (их элементов) устанавливается по показателю физического износа (соответственно здания или элемента), характеризующему степень утраты первоначальных эксплуатационных свойств. Физический износ определяется путем обследования здания (элемента) визуальным способом и инструментальными методами контроля и испытания. При проведении обследования жилого дома проводится осмотр конструктивных элементов здания, при этом обследование должно быть произведено не менее чем в 80% квартир. Соотношения между физическим износом (в соответствии с оценкой технического состояния и факторами, ее определяющими) и ориентировочной стоимостью затрат на проведение капитального ремонта приведены в табл.1 . В план капитального ремонта включаются жилые дома (их элементы), техническое состояние которых определяется как неудовлетворительное.
Предварительная оценка затрат на капитальный ремонт осуществляется по федеральному стандарту стоимости капитального ремонта жилищного фонда на 1 м2 общей площади жилья по соответствующему году. Сроки проведения работ планируются исходя из продолжительности проектирования, объемов и трудоемкости работ. В каждом конкретном случае вопрос стоимости ремонтных работ прорабатывается отдельно.
В новой редакции «Жилищного Кодекса РФ» определено, что «жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности...». Но истинная цель Кодекса открыто сформулирована в Постановлении Правительства Москвы от 24 апреля 2007 г. №299-ПП: «Жилищный кодекс Российской Федерации» ставит перед органами власти города Москвы и собственниками помещений в многоквартирных домах задачи по коренному преобразованию системы управления жилищным фондом, перекладывая основную ответственность и бремя расходов по
3 Методические рекомендации по организации и проведению текущего ремонта жилищного фонда всех форм собственности (утверждены Приказом Госстроя РФ №170 от 30.12.1999).
содержанию многоквартирных домов на собственников помещений в них». Иначе говоря, Кодекс ориентирован на устранение государственных обязательств из сферы ЖКХ.
Таблица 1
Зависимость между физическим износом и стоимостью капитального ремонта
Физический износ, % Оценка технического состояния Общая характеристика технического состояния Примерная стоимость капитального ремонта, % от восстановительной стоимости
0-20 Хорошее Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт производится лишь на отдельных участках 0-11
21-40 Удовлетворительное Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии 12-36
41-60 Неудовлетворительное Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта 37-90
61-80 Ветхое Состояние несущих конструктивных элементов - аварийное, а ненесущих - весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента 91-120
81-100 Негодное Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100 % остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы
Исходя из финансовой возможности субъектов федерации в субъектах организованы структуры, через которые для проведения капитальных ремонтов многоквартирных домов ЖСК и ТСЖ выделяются финансовые средства. В Москве, например, такой структурой является Московское государственное унитарное предприятие по обслуживанию жилищной кооперации (МГУП «Жилкооперация»). В функции МГУП «Жилкооперация» входят вопросы производства капитального ремонта в домах ЖК, ЖСК и ТСЖ, образованных на основе жилищно-строительных кооперативов. В эту организацию Правления ЖСК или ТСЖ подают заявки на проведение капитального ремонта. Все заявки проходят проверку на месте комиссией, в состав которой входят как специалисты самого МГУП «Мосжилкооперация», так и представители Жилищной инспекции, представители обслуживающей многоквартирный дом Дирекции единого заказчика района, в котором расположен дом и сами заявители. В случае подтверждения факта необходимости в капитальном ремонте такой дом включается в план и, в зависимости от степени срочности - производится его ремонт.
Положительным в этом вопросе может быть опыт Московского Правительства. Известно, что на заседании Правительства Москвы 9 октября 2007 г. рассматривался
вопрос «О Городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы «Ответственным собственникам - отремонтированный дом» на 2008-2014 гг.». Правительством Москвы запланировано к 2014 г. отремонтировать почти 14 тыс. домов. На балансе Москвы в настоящее время находится 27,5 тыс. домов общей площадью 164 млн. м2. Под эту программу попадает 13750 домов общей площадью 117 млн. м2. При этом в городе будет проводиться два вида капитального ремонта - комплексный (с отселением) и выборочный. Под комплексный ремонт попадают 1454 дома площадью 1,2 млн. м2, под выборочный - около 12 тыс. домов площадью 105 млн. м2. Для реализации этой программы потребуется 474 млрд. 345 млн. руб. Так, в 2011 году планируется затратить - 65,684 млрд. руб., в 2012 году - 75,018 млрд. руб., в 2013 году - 87,857 млрд. руб., в 2014 году - 99,154 млрд. руб. По данным Мос-жилинспекции, при средней себестоимости капитальный ремонт 1 м2 многоквартирного дома будет обходиться в 8570 руб., а выборочный капитальный ремонт - 2140 руб.
Заключение
Капитальный ремонт проводится в многоквартирных домах, техническое состояние которых не позволяет (делает экономически нецелесообразным) обеспечивать их эффективную эксплуатацию путем технического обслуживания и текущего ремонта. Его конечным результатом является восстановление и целесообразное улучшение эксплуатационных показателей многоквартирных домов (элементов), обеспечение надежности их функционирования. Отсюда возникает необходимость переосмысления экономической сущности капитального ремонта жилищного фонда как одного из важнейших механизмов его эффективного воспроизводства и разработки новых подходов к его осуществлению на основе изучения существующего зарубежного и отечественного опыта и организационно-экономических механизмов практической реализации программ капитального ремонта жилищного фонда.
Литература
1. Столбов П.П. Организационно-экономический механизм управления воспроизводством жилищного фонда. - Тюмень: Вектор Бук, 2007. С.27.
2. Методические рекомендации по организации и проведению текущего ремонта жилищного фонда всех форм собственности (утверждены Приказом Госстроя РФ №170 от 30.12.1999).
3. В. Л. Вольфсон, В. А. Ильяшенко, Р. Г. Комисарчик «Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий», Стройиздат 2008 г.
Literatura
1. Stolbov P.P. Organizational-economic mechanism of reproductive management of housing stock. - Tyumen: Vector Book, 2007. C.27.
2. Methodological recommendations for organizing and conducting the current housing stock of all forms of property (approved by Order Gosstroi number 170 of 12.30.1999).
3. V.L. Wolfson, V.A. Ilyashenko, R.G. Komisarchik "Reconstruction and repair of residential and public buildings," Stroiizdat 2008
Ключевые слова: капитальный ремонт, воспроизводство жилищного фонда
Keywords: major repairs, reproduction of the housing stock
г. Москва, Ярославское шоссе, д.26, тел. +7(499) 183-85-57 e-mail: osun_misi@mail.ru.
Рецензент: Хрусталев Б.Б, доктор экономических наук, профессор ВГУППГУАС
