CC BY
179
Научные сообщения
Первичный рынок жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье
А.Н. Красилова
В России жилье стало предметом легальных рыночных отношений в начале 1990-х годов, в каждом городе начал формироваться свой рынок жилья. Однако практически сразу выделились города, спрос на квадратные метры в которых заметно превышал предложение, т.е. жилая недвижимость стала в таких городах дефицитным товаром. Сама ситуация дефицита в условиях рыночной экономики уникальна. Например, нет дефицита продовольственных товаров (хотя это товары, на которые всегда существует очень высокий спрос), нет дефицита на рынке строительного оборудования: во всех отраслях экономики спрос и предложение в той или иной мере сбалансированы.
Очевидно, что город расположен на ограниченной территории, и поэтому предложение имеет физически обусловленный предел. Но это не объясняет того феномена, что в некоторых городах цены на жилье растут быстрее инфляции, а в других практически не изменяются и даже снижаются в реальном выражении. Вопрос о факторах формирования повышенного спроса на жилье, стабильно превышающего предложение, и последствиях этого феномена для развития городов и реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» ранее не исследовался, однако ответ на него представляется весьма актуальным, особенно при формировании стратегии развития городов, а также при разработке мер социальной и жилищной политики.
Целью исследования, которое легло в основу данной статьи, было выявление специфики и основных факторов развития первичного рынка жилой недвижимости городов с повышенным спросом на жилье, что позволило более системно оценить влияние на социальную и экономическую ситуацию в городе.
В качестве объекта исследования был выбран первичный рынок жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье в России в период 2000 - начало 2009 гг.
Для исследования были отобраны более 80 административных центров субъектов Российской Федерации («региональные столицы»), которые были типологизированы на основании сопоставимых цен на жилье — отношения
стоимости 1 кв. м жилья к стоимости потребительской корзины в данном регионе («отношение стоимости жилья к стоимости жизни»). В качестве эмпирической базы для анализа городов были использованы данные Федеральной службы государственной статистики по основным социально-экономическим показателям субъектов Российской Федерации и «региональным столицам», а также данные региональных статистических ведомств, риелторских и аналитических агентств. В итоге были выделены 4 группы городов, характеризующихся разным уровнем спроса на жилье. В группу городов с самым высоким спросом попали (в порядке убывания показателя «отношение стоимости жилья к стоимости жизни»): Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Уфа, Иркутск, Липецк, Пермь, Ижевск, Нижний Новгород.
В результате сравнительного анализа средних величин в четырех выделенных группах было выявлено, что основными факторами, обуславливающими возникновение повышенного спроса на жилье, являются: высокая численность населения, высокая экономическая и инвестиционная активность (численность предприятий, объемы производства, инвестиции в основной капитал), развитые финансовый сектор, сфера услуг и торговли (высокая численность малых предприятий, оборот розничной торговли, объемы импорта), наличие в городе транспортных узлов федерального значения, высокая концентрация вузов, высокий уровень доходов горожан и дифференциации доходов относительно регионального уровня. Был выявлен повышенный спрос на жилье в городах, являющихся центрами присутствия полномочных представителей Президента РФ и органов федеральной исполнительной власти, в так называемых столицах федеральных округов. Лучшее качество жизни, доступ к образовательным и культурным заведениям, широкие возможности выбора профессий становятся своеобразными причинами повышения цен на землю и нехватки жилья. Низкая обеспеченность населения жильем, растущие стандарты жизни, нестабильность альтернативных рынков капитала и недоверие населения к финансовым институтам провоцируют спрос на жильё, превышающий предложение, и, как следствие, повышенные цены на рынке жилья.
В рассматриваемой группе городов устойчивый рост цен на жилье наблюдался в течение 8,5 лет, и особенно значимым этот рост был в Москве. В научной среде нет единого мнения относительно методов оценки и прогнозирования динамики цен на жилье. Выявление детерминант ценовой динамики осуществляется с помощью различных способов, однако многие исследователи сходятся во мнении, что рост цен на недвижимость не должен отклоняться от роста цены, обусловленной суммой темпов роста экономики и инфляции. Этот рост будем называть вслед за западными исследователями фундаментальным ростом стоимости жилья, а цену, обусловленную этим ростом, базовой ценой. Если реальные цены растут быстрее темпов фундаментального роста, то на рынке возможно образование ценового «пузыря». Нельзя забывать, однако, что превышение фактических темпов роста цен над фундаментальными может также объясняться наличием высокого международного спроса.
С помощью модели «фундаментального роста цен», основанного на сравнении гипотетической базовой цены и фактической цены недвижимости, мы оце-
нили вероятность существования ценового навеса («пузыря») на рынке жилой недвижимости Москвы.
Анализ показал наличие ценового «пузыря», но в то же время превышение фактических цен на московское жилье над базовыми (отражающими рост ВВП страны и темпы инфляции национальной валюты) было невелико. Максимального значения разрыв между фактической и базовой ценой достиг в конце 2008 года, когда он составил 2 тыс. долл. (т.е. фактические цены превысили базовые более чем в 1,5 раза). В середине 2009 года в условиях кризиса этот показатель сократился до 1000 долл. на кв. м. Такой разрыв может быть скомпенсирован при условии неизменного соотношения спроса и предложения уже к 2010 году, и это даже при игнорировании фактора уникальности московского рынка.
Несмотря на то что масштабы ценового навеса, длительность фаз рыночных циклов и амплитуды колебаний цен в остальных городах отличны от московских, ситуация «перегрева» рынка жилья характерна для всех городов с повышенным спросом на жилье. Мы выявили наиболее значимые факторы спроса и предложения, типичные для всех городов: низкая обеспеченность жильем на душу населения и высокий накопленный отложенный спрос; рост доходов части населения, обуславливающий текущий уровень платежеспособного спроса на недвижимость; развитие рынка ипотеки; изменение вкусов и предпочтений потребителей. В Москве к перечисленным факторам добавляются демографические тенденции, среди которых — рост иммиграционных потоков и временной миграции и столичный статус, обуславливающий дополнительный региональный и международный спрос. Кроме того, нестабильность на альтернативных рынках капитала также способствует росту инвестиционного спроса на жилье в Москве.
Что касается предложения, то наиболее значимыми факторами являются чрезмерное государственное регулирование в строительном секторе, осложняющее в последнее время деятельность застройщиков и, следовательно, способствующее сокращению предложения; проблемы в смежных со строительной отраслях (монополизм, непрозрачность, отсутствие мощностей и т.д.); сокращение числа и размеров площадок под застройку. В Москве застройщикам более выгодно строить дорогое жилье бизнес-класса, что способствует снижению доли экономкласса в структуре предложения жилья, а следовательно, повышается общий уровень цен на жилье в столице.
Все выявленные факторы, формирующие равновесие, способствуют росту спроса и сокращению предложения, что делает жилье дефицитным товаром и стимулирует ценовой рост на рынке жилья городов с повышенным спросом на жилье. Этот вывод позволяет сделать прогноз о росте цен на жилье в обозримом будущем. Анализ московского рынка жилья показал, что ситуация постоянно растущего спроса на жилье обуславливается спецификой Московского региона (в частности институциональной средой развития региона, моделью занятости на региональном рынке труда, ценностными установками населения, массовым использованием недвижимости в качестве средства сохранения капиталов), а дефицитность предложения поддерживается ограничениями системного характера, в рамках которых функционирует рынок (ситуацией в строительной и смежных с ней отраслях и пр.). Таким образом, сложившийся дисбаланс спроса
и предложения не является краткосрочным состоянием, а имеет глубокие корни и сохранится в долгосрочной перспективе.
Особо существенным фактором повышенного спроса на жилье стала его инвестиционная привлекательность, поскольку жилищное строительство в российских условиях — уникальный инструмент инвестирования. Во-первых, недвижимость приносит высокую доходность при относительно коротких сроках окупаемости, по сравнению со всеми остальными инвестиционными активами. Во-вторых, это наиболее массовый с точки зрения инвестиционных стратегий населения инструмент инвестирования. В условиях нестабильности фондового и других рынков капитала, а также проблем в сфере пенсионного обеспечения и недоверия населения финансовым институтам и государству все больше людей рассматривают жилье как инвестиционный актив. На рынке жилья появилось много частных инвесторов, движимых различными мотивами в своей инвестиционной деятельности.
Спекулятивную деятельность инвесторов часто называют одной из основных причин докризисного роста цен на жилье. Однако расхожий тезис об отрицательном влиянии инвестиционных покупок на перспективы решения жилищной проблемы нуждается в дополнительном обосновании. Если с инвестиционной точки зрения секторы элитного жилья или жилья бизнес-класса более привлекательны, чем жилье экономкласса, то именно в них сосредоточится основной спекулятивный спрос. В этом случае инвестиции не будут препятствовать решению социальных проблем в жилищной сфере, поскольку «доступное жилье» подразумевает принадлежность к эконом-классу. Возможна и противоположная ситуация, когда наибольшей является отдача от капитала, вложенного в жилье низкого ценового сегмента. Тогда негативные социальные последствия инвестиционной активности на рынке жилья неизбежны.
В связи с этим мы провели анализ прибыльности инвестиционных вложений в различные сегменты рынка жилой недвижимости. Для этого была разработана модель, которая учитывала возможность инвестирования в различные сегменты рынка при различных инвестиционных стратегиях и уровнях риска.
Суть модели заключается в следующем. Инвестор с фиксированным начальным капиталом покупает в 2000 году квартиру в Москве в дешевом или дорогом сегменте рынка1. В соответствии с приемлемым для него уровнем риска инвестор выбирает, купить квартиру в уже готовом или в строящемся доме (в модели учитывалась возможность покупки квартиры на пяти различных этапах строительства и юридического оформления жилого дома). Соответственно, чем более ранний этап строительства, тем выше риск того, что дом не будет сдан в эксплуатацию, но при этом тем больший дисконт к рыночной цене дает застройщик. Инвестор может придерживаться одной из четырех возможных стратегий: «купить-перепродать», «купить-сдавать», «купить-сдавать-продать» и «купить-держать». По итогам инвестиционного периода (в начале 2009 г.) рассчитывается общая доходность, которую получил инвестор за все время инвестирования
1 В модели не учитывалась возможность приобретения квартиры с кредитом, что отражает реальную ситуацию на рынке жилья: по оценкам экспертов, только 5-10% сделок купли-продажи квартир совершаются в Москве с использованием заемных средств.
(отношение суммы стоимости последней квартиры и остаточного денежного потока к фиксированному объему начальных инвестиций). Далее рассчитывается уровень реальной доходности (общая доходность за вычетом инфляции) и выбираются наиболее доходные стратегии из всех возможных и сравниваются для рынка эконом- и бизнес-класса. Таким образом, можно определить, инвестиции в какой сектор жилой недвижимости и для каких стратегий принесли наибольшую доходность при фиксированных начальных инвестициях с учетом риска, т.е. в каком секторе сосредоточатся финансовые средства той или иной группы инвесторов. Модель была апробирована на эмпирических данных за 8,5 лет. В анализ были включены 12 переменных. Для расчетов была разработана компьютерная программа, с помощью которой был проведен сравнительный анализ доходности (при фиксированных начальных инвестициях) и риска примерно 945 тысяч возможных стратегий инвестирования2.
Анализ показал, что инвесторам-спекулянтам, ориентированным на высшие уровни риска и большое количество сделок, максимальную доходность приносил бизнес-класс (реальная доходность, взвешенная по уровню риска, могла достигать 2300% за весь период, т.е. приблизительно 45% годовых). Для всех других инвесторов, желающих сберечь капиталы от инфляции или получать регулярный доход как рантье, наиболее выгодным вариантом оказались вложения в жилье экономкласса, где была выше норма капитализации (аналогичный показатель доходности достигал 500-600%, или 20-25% годовых).
По данным проведенного нами экспертного опроса, доля инвесторов в общем числе покупателей квартир в новостройках варьируется от 10 до 20%, причем фаза рыночного цикла влияет только на поведение спекулянтов. Остальные инвесторы преследуют цели сохранения накопленных сбережений, создания фонда будущего пенсионного обеспечения и т.д., т.е. это стратегические инвесторы, у них более длительные горизонты инвестирования, и они не будут уходить с рынка при смене краткосрочной тенденции.
Из полученных результатов следуют очень важные и нетривиальные выводы как для развития рынка, так и для ситуации в регионе.
Во-первых, инвестиционный спрос разных по мотивации частных инвесторов будет концентрироваться в различных сегментах рынка, причем объем инвестиционных капиталов спекулянтов будет зависеть от фазы рыночного цикла. Во-вторых, повышенная спекулятивная активность в секторе жилья бизнес-класса будет и в дальнейшем способствовать переориентации застройщиков на более дорогое и просторное жилье, т.е. будет происходить вытеснение «доступного жилья» за пределы МКАД. В-третьих, принимая во внимание большую отдачу от инвестиций в жилую недвижимость, по сравнению с другими активами, можно сказать, что в обозримой перспективе инвесторы не уйдут с этого рынка, хотя в периоды его стагнации (как в период кризиса конца 2008-2009 гг.) доля инвесторов-спекулянтов относительно других типов инвесторов будет сокращаться.
Каковы же социально-экономические последствия развития рынка жилья? Обратимся к данным официальной статистики. Доступность жилья измеряется с
2 В модели время - дискретная величина с шагом 0,5 года, поэтому количество стратегий для сравнительного анализа за рассматриваемый период является конечным числом.
помощью индекса доступности жилья, который показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы, превышающие официально установленный прожиточный минимум. За рассматриваемый период этот показатель вырос с 7 до 10 лет, т.е. произошло снижение доступности жилья для основных масс населения. Вслед за ростом цен на жилье растут и ставки аренды, что создает препятствия для трудовой миграции. Из-за низкой обеспеченности жильем граждан и начавшегося снижения темпов ввода жилья создаются предпосылки для невыполнения государством социальных обязательств в жилищной сфере. Дороговизна цен на жилье в Москве и других крупных городах запустила процессы жилищной сегрегации, что повышает социальную нестабильность, расслоение и дезинтегрированности общества. Все эти последствия препятствуют развитию человеческого капитала и повышению качества жизни массовых слоев населения региона.
Концентрация огромных финансовых средств в жилищной сфере приводит к повышению коррумпированности местных властей, увеличению неправовых форм регулирования взаимодействия рыночных акторов, то есть к снижению эффективности государственного управления и регулирования. Например, за 2006 год посредством торгов, предусмотренных земельным законодательством, в Москве и Московской области было реализовано только около 5% всей земли, выделенной под жилищное строительство. Наконец, за счет сокращения числа застройщиков происходит монополизация рынка крупными компаниями, что снижает конкурентоспособность экономики региона. Таким образом, сложившаяся на первичном рынке жилой недвижимости Москвы и крупнейших городов ситуация препятствует реализации одного из основных приоритетов развития страны — созданию институтов, способствующих повышению темпов экономического роста. Позитивные последствия касаются в основном банковского сектора (это развитие за счет роста объемов ипотечного кредитования) и представителей среднего класса, получивших возможность увеличить свои доходы.
Проведенное исследование показало, что при осуществлении государственного регулирования рынка жилой недвижимости в крупных городах необходимо проводить дифференцированную политику для различных категорий жилья и разных типов инвесторов. Такая политика должна, с одной стороны, включать антиспекулятивные меры в секторе жилья экономкласса, который остается (в условиях ведущей роли сберегательных, а не собственно инвестиционных мотивов вложений в недвижимость) для большинства частных инвесторов наиболее привлекательным. С другой стороны, налоговая политика не должна иметь запретительный характер для инвестиций в сегменте жилья бизнес-класса. Если эта задача не будет решаться, капиталы значительной части российских инвесторов будут просто выводиться за рубеж, в частности в столицы других государств и в их курортные зоны, что в условиях потребности российской строительной отрасли в инвестициях, особенно в период экономического кризиса, негативно отразится на экономике ряда регионов страны. Во всех городах должны быть приняты меры, направленные на отказ от точечной застройки в пользу комплексной застройки в соответствии с градостроительными планами, на поддержку ипотеки и институтов рефинансирования; на поддержку застройщиков.
Подведем некоторые итоги.
У населения большинства городов России наблюдается объективная потребность в улучшении жилищных условий: обеспеченность жильем едва превышает социальную норму (18 кв. м на человека). В ряде городов был зафиксирован повышенный спрос на жилье, обусловленный помимо рыночных факторов территориальной спецификой, которая заключается в обладании особым административным статусом, обеспечивающим присутствие представителей власти, высокой концентрации населения, в более диверсифицированной структуре экономики и более высоких уровнях доходов населения, обеспечивающих платежеспособный спрос, в территориальной дифференциации этих доходов, способствующей притяжению новых миграционных потоков. В десяти российских городах наблюдается наибольшее сосредоточие этих факторов, и в Москве они проявлены наиболее ярко. На протяжении всего периода исследования в выделенных городах наблюдался постоянно растущий спрос на жилье, который имеет глубокие корни и может существовать в долгосрочной перспективе. Цены на жилье имеют высокий уровень волатильности. Пик перегрева жилищного рынка Москвы был зафиксирован в третьем квартале 2008 года, причем максимальное превышение фактических цен на жилье над «справедливыми» составило около 50%. Мотивация частных инвесторов, выходящих на первичный рынок жилья, в крупных городах различна: максимизация прибыли, сохранение накопленных сбережений, создание фонда будущего пенсионного обеспечения, потребительские или стратегические инвестиции. За рассматриваемый период стратегией, приносящей максимальную прибыль, для спекулянтов была перепродажа жилья бизнес-класса, для остальных инвесторов — сдача квартир экономкласса в аренду. Такая ситуация в Москве привела к дополнительному росту цен и вытеснению «доступного жилья» за пределы МКАД. В качестве методов регулирования рынка предлагается комплексная политика, сочетающая в себе дифференцированный подход к регулированию разных секторов рынка, а также меры градостроительной, фискальной и социальной политики, компенсирующие «провалы» рынка.
