CC BY
18УДК 69.003
ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В УСЛОВИЯХ ПРИМЕНЕНИЯ ЭСКРОУ-СЧЕТОВ
О.А. Бурова, А.А. Соколов
Аннотация. В статье обоснована необходимость использования эскроу-счетов в механизме финансирования ипотечного кредитования на рынке жилья как гаранта сохранности средств дольщиков; приведены положительные и отрицательные стороны данного механизма, выявлены проблемы инвестирования жилищного строительства и перспективы использования эскроу-счетов.
Ключевые слова: эскроу-счета, жилищное строительство, долевое участие, государственная поддержка финансирования, банковское кредитование.
PROSPECTS FOR THE DEVELOPMENT
OF HOUSING CONSTRUCTION
IN THE CONTEXT OF USING ESCROW ACCOUNTS
O.A. Burova, A.A. Sokolov
Abstract. The article substantiates the need to use escrow accounts in the mechanism of financing mortgage lending in the housing market as a guarantee of the safety of equity holders ' funds; the positive and negative aspects of this mechanism are presented, the problems of housing construction investment and the prospects for using escrow accounts are identified.
Key words: escrow accounts, housing construction, equity participation, state support for financing, Bank lending.
Жилищное строительство является одной из важнейших составляющих частей жизни современного человечества. Стабильный рост из года в год жилищного строительства будет способствовать реализации более эффективной социальной политики, направленной на обеспечение населения страны современным качественным жильем. Государство, выполняя свои обязательства по социальной поддержке населения в рамках финансовой помощи в приобретении жилья для отдельных категорий граждан, разработало целевую федеральную программу «Жилище». Данная мера способствует росту спроса на жилищное строительство со стороны граждан, предоставляя возможность строительным предприятиям наращивать
<4Ь
МФЮА МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
объемы строительства, тем самым обеспечивая стабильность строительного бизнеса. В процессе строительства используется большой объем не только материальных ресурсов и множество человеческих ресурсов, но и привлекаются разнообразные банковские продукты.
Методы обеспечения гарантий в долевом строительстве. Государственная поддержка касается не только финансовой помощи населению для покупки жилья в форме ипотеки, но и финансовой помощи предприятиям строительной отрасли за счет предоставления коммерческими банками кредитов в реализации договоров долевого участия (ДДУ) в долевом строительстве жилья.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предполагает финансовые гарантии при выполнении своих обязательств застройщиком по договору долевого участия (ДДУ) перед дольщиками, что обеспечит сохранность вложенных средств граждан в жилищное строительство. Такой гарантией может служить:
- поручительство банка;
- страхование гражданской ответственности застройщика;
- отчисления в компенсационный фонд долевого строительства;
- расчеты с застройщиком с помощью счетов-эскроу.
Анализируя сложившуюся практику финансирования долевого строительства, можно констатировать, что ведение финансирования долевого строительства через эскроу-счета стало прямой альтернативой всем остальным вариантам обеспечения, на практике не оправдавшим себя. Поручительство банков не прижилось на рынке и практически не используется из-за уязвимости банковской системы. Страхование гражданской ответственности остается в действии для договоров ДДУ, заключенных с 2014 г. по 2017 г. Отчисления в компенсационный фонд долевого строительства может быть задействовано для договоров ДДУ, заключенных после 2017 г. Начиная с 1 июля 2019 г. застройщики обязаны вести свою деятельность только с использованием эскроу-счетов, на которых собираются средства граждан. Расчеты через эскроу-счета дают больше возможностей строительным предприятиям для привлечения финансирования и вызывают повышенное доверие кредиторов к финансовой устой-
<4Ь
МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ МФЮА
чивости заёмщика. Благодаря этой системе кредиты по такой схеме финансирования от банков имели более низкие проценты.
Анализ использования эскроу-счетов в жилищном строительстве. Основная проблема для инвесторов в жилищном строительстве заключается в сложности оценки спроса на рынке и построения бизнес-плана в условиях нестабильной экономики.
К основным проблемам на данный момент также можно отнести:
- низкую кредитоспособность строительной отрасли;
- низкую эффективность строительных предприятий;
- неудовлетворительные финансовые показатели;
- недостроенные объекты;
- сложность в обеспечении достаточного финансирования сильных застройщиков, которые перейдут на эскроу-счета.
Эскроу-счет - специальный счет, на котором учитывается имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств.
Положительной стороной использования эскроу-счетов является:
1. Деньги находятся на хранении у эскроу-агента, в роли которого выступает банк, открывший эскроу-счет. Покупатель вносит на депозитный счет денежные средства, которые в дальнейшем блокируются банком до завершения строительства и затем после передачи недвижимости передаются застройщику. После завершения стройки средства с эскроу-счета переходят к застройщику. В случае банкротства застройщика покупатели сразу получают свои средства обратно.
2. Контроль расходов осуществляет банк, который кредитует застройщика. Этот банк следит за расходом средств, что исключает сторонние манипуляции застройщиком, которые ввели раньше к более позднему сроку сдачи дома.
3. Застройщик не может использовать деньги покупателей до завершения строительства дома. Все расходы на стройку застройщик оплачивает кредитными средствами, что вызывает интерес у застройщика завершить строительство в отведенные сроки или ранее, чтобы избежать переплаты по процентам банку и быстрее получить средства покупателей.
Одновременно можно выделить и отрицательные стороны в использовании эскроу-счетов:
<4Ь
МФЮА МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
1. Повышение стоимости первичного жилья для покупателей, так как застройщик осуществляет строительство за счет денежных средств, взятых у банка под проценты. Покупатели же в конечном итоге оплачивают все издержки застройщика, в том числе и проценты за использование кредитных средств.
2. Усложнение организации строительного процесса для застройщика, так как в цепочке появляется новый элемент в виде банка.
3. Отсутствие налаженного механизма работы с эскроу-счетами и эскроу-договорами у участников стройки. В начале использования этой схемы возможны недочеты, о которых ранее не было известно.
Однако коммерческие банки, получившие право работать с эскроу-счетами, избегнут больших рисков, так как для инвестирования жилищного строительства привлекаются значительные финансовые ресурсы банков.
Чтобы заинтересовать застройщиков в новом механизме финансирования жилищного строительства, застройщики получат кредит под меньший процент.
В апреле 2020 г. по поручению Президента РФ Минстроем РФ были разработаны меры поддержки строительной отрасли, связанные с распространением коронавирусной инфекции, которые направлены на поддержание спроса и финансирование в рамках планового ввода в эксплуатацию жилья в 2020-2021 гг.
1
■ Жилье, строящееся с помощью эскроу счетов
■ Жильестроящееся по старым схемам
■ прочее жилье
Рисунок 1. Соотношение способов финансирования жилищного строительства в РФ по состоянию на 1 января 2020 г.
cjb
МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ МФЮА
Была принята программа - субсидирование ставок для получения кредита под 5,5 % для предприятий в строительной отрасли. Обязательное условие для таких организаций - обеспечение ввода многоквартирных домов 2020-2021 гг. согласно проектной декларации с сохранением численности рабочих. Объем субсидии составляет 12,5 млрд руб.
По данным АО «ДОМ. РФ» на конец 2019 г., объем жилья, которое возводится с использованием эскроу-счетов составило 27 млн кв.м (или 25 % от общего объема строительства). Без использования счетов-эскроу построено 69 млн кв.м, что соответствуют критериям, которые установлены Постановлением правительства № 480 (рисунок 1).
Перспективы жилищного строительства с эскроу-счетами. Эскроу-счета являются хорошим элементом товарно-денежных отношений, позволяющим избежать случаев мошенничества одной из сторон в финансировании долевого участия на рынке жилья. В случае использования такой схемы в строительстве покупатели получают гарантии приобретения комфортного жилья, а застройщик будет заинтересован в успешной реализации проекта на рынке жилья и возврата затраченных ресурсов с эскроу-счетов. Покупатели жилья будут иметь гораздо меньше рисков стать обманутыми дольщиками: если застройщик не выполнил своих обязательств (обанкротился, заморозил строительство), то банк с этого счета возвращает деньги дольщику. Такая гарантия сохранности средств повысит спрос на рынке жилья и ускорит решение одной из наболевших проблем в обществе - обеспечение жильем граждан.
Библиографический список
1. Бурова О.А., Судакова А.А. Государственная поддержка финансирования строительства доступного жилья гражданам РФ // Экономика и предпринимательство. 2018. Т. 12. № 12.
2. Корень А.В., Дуброва В.С. Проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России // Экономические науки. 2017. Т. 6. № 1 (18).
3. Шурховецкий М.Ю. Состояние рынка ипотечного кредитования в посткризисных условиях // Инновационная наука. 2018. № 5-1.
4. Центральный банк РФ. URL: http: //www. cbr. ru/ (дата обращения: 22.09.2020).
<jb
МФЮА МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
5. URL: https://minstroyrf.gov.ru/ (дата обращения: 23.09.2020).
6. URL: http://www.gks.ru/ (дата обращения: 23.09.2020).
О.А. Бурова
Кандидат экономических наук, доцент,
Доцент кафедры экономики и управления в строительстве
Национальный исследовательский Московский государственный
строительный университет (НИУ МГСУ)
E-mail: [email protected]
А.А.Соколов
Магистрант
Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет (НИУ МГСУ) E-mail: [email protected]
