CC BY
106DOI 10.47643/1815-1329_2022_6_67 УДК 347.2
ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ ОГРАНИЧЕННЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ Prospects for the development of legislation in the field of limited property rights
КАЙГОРОДОВА Ольга Владимировна,
студентка Юридической школы ФГАОУ ВО «Дальневосточный федеральный университет». 690922, Россия, Приморский край, Владивосток, ул. Суханова, 8. E-mail: kaigorodova.ov@students.dvfu.ru;
Kaigorodova Olga Vladimirovna,
student at the Law School of FSAEI HE Far Eastern Federal University. 690922, Russia, Primorsky Krai, Vladivostok, Sukhanova str., 8. E-mail: kaigorodova.ov@students.dvfu.ru
Краткая аннотация: Перспективы развития ограниченных вещных прав - увеличение числа таких прав и их исчерпывающая регламентация. Законопроект представил необходимые обществу конструкции, например право личного пользования, расширена сфера действия сервитутов, вместе с тем ввел неоправданные институты, в виде права приобретения чужой недвижимой вещи. Для принятия этого Законопроекта, который пока имеет логические неточности и недостатки в регулировании отдельных прав, необходимо их предварительно устранить во избежание проблем правоприменения.
Abstract: Prospects for the development of limited rights in rem include an increase in the number of such rights and their comprehensive regulation. The bill introduced the constructions necessary for society, for example, the right of personal use, expanded the scope of easements, at the same time introduced unjustified institutions, in the form of the right to acquire someone else's immovable thing. For the adoption of this Draft Law, which still has logical inaccuracies and shortcomings in the regulation of certain rights, it is necessary to eliminate them first to avoid problems of law enforcement.
Ключевые слова: ограниченные вещные права, эмфитевзис, сервитут, ипотека, узуфрукт.
Keywords: limited rights in rem, emphyteusis, servitude, mortgage, usufruct.
Статья поступила в редакцию: 17.03.2022
Актуальность изучения ограниченных вещных прав не угасает со временем. Данный институт имеет такую же значимость для экономических, хозяйственных отношений, как и право собственности. Запрос современного общества - это получение детального и не противоречивого регулирования ограниченных вещных прав, служащих для экономического удовлетворения большого числа субъектов при ограниченности объектов материального мира. Актуальность настоящей темы прочно связана с существующими в литературе спорами вокруг ограниченного вещного права, наличием законодательных пробелов и противоречий.
Объект исследования - урегулированные нормами права общественные отношения, по поводу владения, пользования, возможного распоряжения чужим имуществом на ограниченных вещных правах, в связи с их возникновением, осуществлением и прекращением, также трансформацией содержания.
На сегодняшний день продолжается масштабное реформирование гражданского законодательства. Перспективы законодательного развития института ограниченных вещных прав представлены уже не первый год в Концепции развития законодательства о вещном праве протокол № 3 от 18 марта 2009 г. [6] (далее - Концепция развития) и Проекте №47538-6/5 Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» [4] (далее - Проект федерального закона о вещных правах; Проект; Законопроект). Предлагаемая Концепция совершенствования вещного права основывается на идее необходимости создания полноценной системы ограниченных вещных прав, которая могла бы максимально удовлетворить потребности участников гражданского оборота в создании основанного именно на вещном праве) режима пользования чужим имуществом. Проект оставался в "замороженном" состоянии без какого-либо движения с 2012 по 2018 года. В связи с этим в ноябре 2018 года Советом была создана рабочая группа по вещному праву, которая рассматривала имеющиеся предложения в сфере правового регулирования вещных прав и готовила законопроект до состояния готовности к принятию.
В ст. 223 Проекта федерального закона о вещных правах предложен расширенный перечень видов ограниченных вещных прав.
Согласно ст. 299 Проекта право постоянного землевладения (эмфитевзис) представляет собой право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок для ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка. Основанием возникновения - договор, заключаемый с собственником земельного участка, подлежащий государственной регистрации. Преподавательский состав кафедры гражданского права СПБГУ, сравнивая эмфитевзис и аренду, приходит к выводу, что «статья 41 ЗК РФ сейчас определяет спектр прав арендатора земельного участка даже шире, чем определены права эмфитевта в проекте» [3, с. 31].
Согласно предложению рабочей группы, в которую входил В.В. Витрянский «земельный участок также можно будет сдавать в аренду» [2, с. 298]. Такое распоряжение земельным участком было запрещено в Праве пожизненно наследуемого владения и Праве пожизненного (постоянного) пользования земельным участком. Однако запрет, установленный в п. 2 ст. 299.1 Законопроекта, согласно которому для возведения построек на земельном участке требует установления дополнительного права застройки (суперфиция), находится нелогичным, в части запрета возведения построек, которые могли бы способствовать использованию земельного участка по его назначению.
Далее рассмотрим право застройки земельного участка. В отечественном законодательстве указывает М. А. Фоменко «нормы о праве застройки включались уже дважды, с целью поддержания граждан, не имеющих возможности приобретать землю для жилищного строительства и вынужденных строиться на чужой земле» [9, с. 163].
По п. 1 ст. 300 Законопроекта правом застройки признается право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации. На протяжении срока действия договора, а это от 30 до 100 лет, застройщику принадлежат на праве собственности возведенные здания.
Принципиально важной станет норма, предусматривающая, что в случае отчуждения права застройки, возведенного строения или помещений в нем у приобретателя появляется доля в праве застройки земельного участка. Недостаток - отсутствие права преимущественной покупки собственником участка, хотя это является стандартной нормой законодательства многих государств. В целом, рассматриваемый институт наиболее оптимально подходит к урегулированию отношений связанных с возведением объектов на чужой земле, поэтому предсказывается его востребованность в правоотношениях.
Классический, проверенный временем сервитут, как разновидность ограниченных вещных прав занимает свое место в Проекте федерального закона о
АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО. 2022. № 6(210)
вещных правах, но с изменениями содержательного характера.
Согласно п. 1 ст. 301 Законопроекта земельный участок, а также не являющиеся его составными частями здание или сооружение (служащая вещь) могут быть обременены правом ограниченного пользования управомоченного лица (сервитутом) для осуществления принадлежащего этому лицу права собственности на земельный участок, здание или сооружение, в том числе незавершенное строительством (господствующая вещь), если использование такого земельного участка, здания или сооружения по назначению невозможно без установления сервитута. Проект зафиксировал наравне с положительными, отрицательный сервитут.
Благоприятными изменениями в области регулирования сервитутов стало исчерпывающее закрепление их разновидностей, так появились перечни: серви-тутов перемещения, мелиорации, строительных, горных и коммунальных сервитутов. Согласно п.5 ст.301 Проекта установление иных сервитутов не допускается. Однако среди этих видов нет ни одного отрицательного сервитута, следовательно реализация этого механизма остается невозможной.
Настороженность при толковании вызывают основания установления сервитута, закрепленные в ст. 301. Так, по п. 1 сервитут может быть установлен только в том случае, если использование господствующего земельного участка, здания или сооружения по назначению невозможно без установления сервитута. Пункт 4 в то же время говорит о возможности установления сервитута договором. Интерпретация этих положений приводит к тому, что не может быть установлен «договорной» сервитут, без которого пользование господствующим участком было затруднительным, но не невозможным. А даже допущение регистрации такого сервитута, ставит господствующий участок в незащищенное положение, ведь его можно оспорить в судебном порядке.
Положения в этой части стоит пересмотреть, закрепив возможность установления сервитута для улучшения комфорта и характеристик господствующего участка только в договорном порядке, а через суд бы устанавливались сервитуты, без которых использование земельного участка или здания было бы действительно невозможно.
В ст. 302 Законопроекта предусматривается право личного пользования (узуфрукт), может быть предоставлено собственником соответствующей недвижимости гражданину или некоммерческой организации. Абз. 2 п. 3 ст. 302.1 Проекта содержит правило, согласно которому субъект права личного пользовладения зданием приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и собственник здания. Но если участок принадлежит собственнику здания на праве собственности, то на каких условиях будет пользоваться участком узуфруктуарий.
Новым в проекте положением является указание на возможность специального регулирования жилищным законодательством отношений, связанных с осуществлением права личного пользовладения жилым помещением. Ввиду особой значимости отношений в жилищной сфере представляется необходимым одновременно с новой редакцией раздела II ГК принимать соответствующие изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации во избежание коллизий между ними, не оставляя проблему на разрешение судебной практики.
А. Г. Сироткин считает, «предлагаемый в проекте узуфрукт не имеет потенциала для дальнейшего развития экономических отношений, поскольку данный проект предусматривает не собственно узуфрукт, а его усеченные варианты - право пользования и право проживания» [8, с. 115]. Чисто экономически, можно согласиться, не забывая о социальной роли института. Д. А. Муравьев писал «достаточно продолжительный опыт применения права личного пользования в зарубежных странах показывает, что такие отношения не утратили своей роли, а его социальная направленность свидетельствует об актуальности данной конструкции для российского законодательства» [7, с. 45].
В теории существуют различные позиции насчет правовой природы ипотеки. М. И. Брагинский, О. С. Иоффе считает ее обязательственно-правовой категорией, Е. В. Васьковский, Г. Ф. Шершневич, Л. В. Щенникова в своих позициях защищают вещно-правовой характер. Законопроектом было предложено закрепление двух видов права залога: права залога как вещного права и права залога, не являющегося вещным.
Данное решение стоит подвергнуть критике. Во-первых, природа залога не должна зависеть и меняться в зависимости от его предмета. Защита права залога любой вещи осуществляется с помощью одинаковых способов защиты, что прямо следует из ст. 347 ГК РФ, этого должно быть достаточным, чтобы уйти от создания двух самостоятельных режимов правового регулирования залога. Во-вторых, в законопроекте также сближается положение залогодержателей недвижимого и движимого имущества, путем закрепления обязательной регистрации залога движимых вещей, что свидетельствует об отсутствии необходимости введения двух самостоятельных правовых конструкций. Опасением для сотрудников кафедры гражданского права СПБГУ стало возможное ошибочное представление об отсутствии у залога движимости вещно-правовых преимуществ, что сможет понизить практическую ценность залога [3, с. 43]. Институт залога должен регулироваться целостно, основываясь на четком разграничении понятий.
Очень своеобразный институт был предложен в Законопроекте, это право приобретения чужой недвижимой вещи. Понятие, которое установлено в п. 1 ст. 304 Законопроекта на основании права приобретения чужой недвижимой вещи лицо имеет исключительное перед другими лицами право на приобретение этой вещи, не раскрывает значение и сущность исключительности, ведь п. 2 этой же статьи говорится о возможности приобретения права другим лицом. Что приводит к вопросу о механизме реализации данного права. Основанием возникновения данного права является договор, который по существу не отличается от стандартного договора купли продажи. Со стороны преподавательского состава СПБГУ было предположено, что «право приобретения чужой недвижимой вещи - это возможность правообладателя своим односторонним волеизъявлением превратить себя в покупателя вещи: либо приобрести обязательственное право требовать передачи права собственности, либо без «обязательственного» этапа обратиться за государственной регистрацией своего права собственности на основании заключенного прежде договора, которым было установлено право приобретения чужой недвижимой вещи, и волеизъявления реализовать это право» [3, с. 45]. Но отсутствие четкого механизма, не позволяет воссоздать схему работы данного права.
Законопроект устанавливает новое вещное право, неизвестное ранее отечественному законодателю. Ст. 305 право вещной выдачи предоставляет его обладателю возможность периодически получать от собственника недвижимой вещи имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере (объеме), а в случае неполучения такого предоставления - правомочие распорядиться этой вещью путем обращения на нее взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки (ст. 349).
З. А. Ахметьянова утверждает, что ценность данного института в том, что «право вещных выдач позволяет вовлечь в оборот ценность вещи без ее отчуждения, что расширяет возможности экономического оборота» [1, с. 173]. Это право действительно выделяется на фоне остальных, которые первоочередной задачей ставили развитие неэкономических отношений.
Проект исключил из своего перечня право хозяйственного ведения, а следовательно расширилось по содержанию право оперативного управления. Теперь «бывшие» субъекты права хозяйственного ведения подпадают под регулирование права оперативного управления.
Получается, что теперь говорится об особой разновидности права оперативного управления, включающего в свое содержание правомочие по самостоятельному (без согласия собственника) распоряжению движимым имуществом.
Вызывают вопросы и правила ст. 306.2 Проекта, а именно основания и порядок изъятия неиспользуемого или используемого не по назначению имущества. Но данная норма не устанавливает четкий круг субъектов, что не позволяет однозначно толковать эту норму и приведет к разночтению среди правоприменителей.
Согласно п. 2 ст. 297.1 Законопроекта собственник здания или сооружения, не имеющий иного вещного права на земельный участок или договора с соб-
ственником земельного участка, вправе владеть и пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения его доступа к указанному зданию или сооружению (право ограниченного владения земельным участком). В. В. Ковязин и Н. Г. Лукьянова считают, что у права ограниченного владения земельным участком присутствуют основные признаки вещных прав, но отсутствие в Проекте требования об обязательной государственной регистрации данного права ставит под сомнение его вещно-правовой характер, в том числе абсолютную защиту данного права [5, с. 72].
Из анализа текста Проекта можно сделать вывод, что основными целями установления права ограниченного владения земельным участком являются, определение и установление правовой природы существующих прав собственника здания или сооружения на пользование чужим земельным участком, и обеспечение хозяйственной или иной эксплуатации здания или сооружения. Но установление обязательной государственной регистрации все же позволит зафиксировать абсолютную защиту данного права.
Исходя из проанализированных норм, можно сделать вывод о наличии разнородных недостатков в правовой регламентации ограниченных вещных прав. Согласно тексту Законопроекта, перспективами развития ограниченных вещных прав являются увеличение числа таких прав, их систематизация и исчерпывающая регламентация. Были представлены необходимые обществу конструкции, например право личного пользования, расширена сфера действия сервитутов, наравне с положительными изменения появились неоправданные и не обоснованные институты, в виде права приобретения чужой недвижимой вещи. Его принятие в том виде, в котором он существует сегодня, позволит совершить революцию в сфере гражданского права, но появится множество вопросов к ее качеству. Данный Проект федерального закона об ограниченных вещных правах не был выстроен логически чистым образом, есть множество неточностей допускающих разночтение либо же создание правовых конструкций, которые невозможно реализовать, поэтому Законопроект требует пересмотра как минимум в обозначенных мною выше моментах.
Библиогра фия:
1. Вещное право: учебник / З. А. Ахметьянова. - Москва: Статут, 2011. - 360 с.
2. Витрянский, В. В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги (переиздание). - Москва: Статут, 2018. - 431 с.
3. Заключение кафедры Гражданского права СПБГУ на проект изменений раздела о вещных правах ГК РФ / М. А. Александров [и др.].; под ред. М. А. Александрова [и др.]. // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. - 2020. - № 7. - 48 с.
4. Законопроект № 47538-6/5 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» - Доступ из СПС «КонсультантПлюс». - Текст: электронный.
5. Ковязин, В. В., Лукьянова, Н. Г. О праве ограниченного владения земельным участком / В. В. Ковязин, Н. Г. Лукьянова // В сборнике: актуальные проблемы современной науки. IV Международная научно-практическая конференция. - 2015. - С. 68-73.
6. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ - № 11 (ноябрь). - 2009.
7. Муравьев, Д. А. Перспективы введения в российское гражданское законодательство института права личного пользования (узуфрукта) / Д. А. Муравьев // Вопросы российской юстиции. - 2021. - № 12. - С. 41-46.
8. Сироткин, А. Г. История и перспективы развития узуфрукта (пользовладения) в российском гражданском праве / А. Г. Сироткин // Юридическая наука. - 2017. - № 4. - С. 112-117.
9. Фоменко, М. А. Право застройки (суперфиций) в проекте изменений Гражданского кодекса РФ / М. А. Фоменко // Актуальные вопросы современной науки. Сборник статей по материалам XVI международной научно-практической конференции. - 2018. - С. 163-167.
References:
1. Property law: textbook / Z. A. Akhmetyanova. - Moscow: Statute, 2011. - 360 p.
2. Vitryansky, VV Reform of the Russian civil legislation: intermediate results (reprint). - Moscow: Statute, 2018. - 431 p.
3. Conclusion of the Department of Civil Law of St. Petersburg State University on the draft amendments to the section on real rights of the Civil Code of the Russian Federation / M.A. Aleksandrov [and others].; ed. M. A. Aleksandrova [i dr.]. // Bulletin of economic justice of the Russian Federation. - 2020. - No. 7. - 48 p.
4. Draft Law No. 47538-6/5 "On Amendments to Part One of the Civil Code of the Russian Federation" - Access from the ConsultantPlus ATP. - Text: electronic.
5. Kovyazin, V. V., Lukyanova, N. G. On the right of limited ownership of a land plot / V. V. Kovyazin, N. G. Lukyanova // In the collection: actual problems of modern science. IV International Scientific and Practical Conference. - 2015. - P. 68-73.
6. The concept of the development of the civil legislation of the Russian Federation (approved by the decision of the Council under the President of the Russian Federation on codification and improvement of civil legislation of 07.10.2009) // Bulletin of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation - No. 11 (November). - 2009.
7. Muravyov, D. A. Prospects for introducing the institution of the right of personal use (usufruct) into the Russian civil legislation / D. A. Muravyov // Questions of Russian justice. - 2021. - No. 12. - P. 41-46.
8. Sirotkin, A. G. History and prospects for the development of usufruct (useful possession) in Russian civil law / A. G. Sirotkin // Legal Science. - 2017. - No. 4. - P.
112-117.
9. Fomenko, M. A. Development law (superficies) in the draft amendments to the Civil Code of the Russian Federation / M. A. Fomenko // Topical issues of modern science. Collection of articles based on the materials of the XVI international scientific-practical conference. - 2018. - P. 163-167.
