Перспективы развития регионального рынка коммерческой недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

РЕГИОНАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА

см

s о

www.hjournal.ru DOI: 10.17835/2078-5429.2016.7.1.104-109

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

КОСАРЕВ РОМАН ВАЛЕРЬЕВИЧ,

аспирант,

Южный федеральный университет, г. Ростов-на-Дону,

e-mail: [email protected]

В статье рассматривается влияние структурных изменений потребительского рынка и тенденций развития малого предпринимательства в регионе на систему формирования и использования рынка коммерческой недвижимости. Предлагается комплекс решений по его стимулированию, основанный на результатах анкетирования участников потребительского рынка. Приводится алгоритм принятия решений по стимулированию инвестиционной активности, опирающийся на идею кооперации участников предпринимательской деятельности, инфраструктуры и государства. Ф Ключевые слова: предпринимательство; инвестирование в объекты коммерческой о недвижимости; алгоритм принятия решений; кооперация участников региональной

экономической системы.

PROSPECTS FOR THE DEVELOPMENT OF

THE REGIONAL MARKET COMMERCIAL REAL ESTATE

KOSAREV ROMAN, V.,

Graduate Student, Southern Federal University, Rostov-on-Don, e-mail: [email protected]

The paper examines the impact of structural changes in the consumer market and small business development trends in the region in the system of formation and use of the commercial property market. It proposed a set of solutions for its stimulation, based on the results of the survey participants in the consumer market. An algorithm for decision-making to stimulate investment activity, based on the idea of cooperation ofparticipants of business, infrastructure and the state. Keywords: business; investing in commercial real estate; the algorithm of decision-making; cooperation; the participants of the regional economic system.

^ 1БЬ: E22, G11, P25, P33.

з О ш СП

о В современных кризисных условиях одним из стратегических приоритетов

2 социально-экономического развития Ростовской области является содействие 2 малому и среднему бизнесу. Есть много различных факторов, сдерживающих рост о малого и среднего бизнеса, но возможно, важнейшим является отсутствие доступных и_

о <

СП

помещений для его размещения. Одной из главных проблем как стартапов, так и расширяющихся бизнесов, является поиск необходимых офисов и производственных площадей (Иншаков и Орлова, 2014). Малые и средние предприятия

о © Косарев Р. В., 2016

о

производственной направленности в наибольшей степени нуждаются в таких площадях, поскольку из-за отсутствия помещений они не могут получить развития. К таким предприятиям, в частности, можно отнести предприятия торговли и сферы услуг, осуществляющие свою деятельность на потребительском рынке.

Потребительский рынок остается динамично развивающимся сектором экономики, направленным на решение задач обеспечения территориальной и стоимостной доступности предлагаемого ассортимента товаров и услуг в интересах населения (Кузьминов и Широков, 2015). Это его свойство обусловливает высокую инвестиционную привлекательность, подтверждающуюся стабильным ростом предприятий торговли более чем на 100% за последние десять лет (Кузьминов и Широков, 2015).

Потребительский рынок Ростовской области представляет собой систему из почти 40 тыс. торговых объектов. Особенностью инвестиционной активности в Ростовской области является её территориальная концентрация, обусловленная неравноценностью спроса, транспортно-складской инфраструктуры и доступностью. Указанная специфика характерна не только в Ростовской агломерации, но и крупным городским округам (Таганрог, Новочеркасск, Шахты и другие).

Несколько иная картина наблюдается в сфере общественного питания, которая в кризисный период характеризовалась снижением (в 2009 году оборот общественного питания сократился на 4,2%), сменившимся незначительным ростом только в 2015 году. ^

Так, на начало 2015 года на потребительском рынке Ростовской области о действовало около 6 тыс. объектов общественного питания, значительную часть ^ которых (80,7%) составляли субъекты малого бизнеса. Структурно сеть 2 общественного предприятия включает рестораны, бары, кафе (40%); школьные, I4-" студенческие столовые и столовые предприятий и организаций (30%); закусочные (30%). Кроме того, в Ростовской области представлены стационарные и ф нестационарные объекты быстрого питания, в том числе функционирующие на основе франчайзинга с преобладающей формой реализации "фаст-фуд". ^

Объекты бытового обслуживания населения также представлены малыми | предприятиями, на долю которых, по данным за 2014 год, приходилось 90% общего о объема бытовых услуг в Ростовской области. Специфической формой организации ° системы бытового обслуживания в последние годы является сетевая модель, £ обеспечивающая более широкий охват населения и территории, что обеспечивает 1 рост отраслевой структуры услуг в 2014 году: ремонт и строительство жилья (59,1%), ш ремонт и техническое обслуживание автомобилей (13%), парикмахерские (9,9%), ремонт и пошив одежды (6,1%). При этом необходимо отметить наличие ^ противоречия между существующей моделью формирования и регулирования рынка и всей системой коммерческой недвижимости, строительством нежилых объектов или выделения их из жилого фонда, когда существующая схема застройки не предусматривает создания таких объектов, особенно коммерческой о направленности. Положительный опыт строительства в г. Москве свидетельствует о ^ высоком потенциале использования коммерческой недвижимости с целью о стимулирования развития малого предпринимательства, которое обеспечивает существенный объем пополнения регионального бюджета (Романова, 2014. С. 197).

Важнейшие цели региональных программ развития предпринимательства щ обусловливают следующие требования к коммерческой недвижимости как системе ^ инфраструктурной поддержки предпринимательства: Ц

- расширение территориальной представленности предприятий торговли и ® услуг; §

- обеспечение социальных и экономических стандартов обеспеченности ш торговыми площадями; о

- стимулирование возрождения системы потребкооперации в условиях < территорий; ее

о

<

- учет необходимости создания объектов коммерческой недвижимости в программах застройки;

- трансформирование процедур предоставления площадей под коммерческие объекты, повышение их доступности и привлекательности для логических операций с привлечением инструментов государственно-частного партнерства; формирование системы и учета и движения объектов коммерческой недвижимости, мониторинга её использования в границах Ростовской области;

- целевая поддержка строительства коммерческой недвижимости.

Особая роль, на наш взгляд, принадлежит институциональной поддержке предпринимательства в области строительства объектов коммерческой недвижимости (Александрин, 2011. С. 53-62).

Для повышения качества принятия решений в области размещения объектов коммерческой недвижимости и обеспечения их доступности объектам предпринимательства был проведен опрос, результаты которого заключаются в следующем. Предпочтения арендаторов трансформируются пропорционально динамике предложения недвижимости. Требования к качеству объектов коммерческой недвижимости постоянно растут. В связи с этим более половины пользователей недвижимости ухудшили меру своей удовлетворенности по характеристикам качества объекта, в частности, площади, оборудованию и месту размещения.

^ Указанные утверждения позволили сформировать логическую схему

о принятия управленческих решений, направленных на развитие коммерческой ,н недвижимости в регионе (см. рис. 1).

2 На первом этапе алгоритма осуществляется изучение ситуации в регионе с

позиций состояния и динамики параметров социально-экономического развития его о городов и территорий, на которых хозяйствующие субъекты опираются на Ф развивающуюся инфраструктуру региона, в частности объекты коммерческой недвижимости. Важным элементом этого этапа является изучение особенностей ^ региона и анализ всех процессов, в нем происходящих. В настоящее время следует | отметить экономический курс государства на импортозамещение. § На втором этапе, на наш взгляд, следует выделить все группы

° потенциальных потребителей объектов коммерческой недвижимости, что позволит в о; дальнейшем рассмотреть виды взаимодействий на этом рынке и выяснить, какие ^ программные мероприятия позволят реально улучшить показатели эффективности § функционирования региональной экономики.

^ Третий и четвертый этапы алгоритма фактически готовят

с^ институциональную и функциональную базу для реализации всех последующих

а. этапов, в которых отмечается возможность внедрения эффективных инструментов

£ развития рынка коммерческой недвижимости: института государственно -частного

о. партнерства, инструментов стимулирования деятельности предпринимательских

о т

структур в направлении реализации политики социально-экономического развития

~ региона.

о Анализ посткризисной динамики и уровня инвестиций в экономику

^ Ростовской области свидетельствует о наличии проблем в данной сфере,

з проявляющихся практически в двукратном отставании объема инвестиций в расчете

ш на душу населения Ростовской области от среднероссийского значения показателя, в

^ более глубоком падении и затяжном восстановлении инвестиционной активности в

результате кризисных явлений по сравнению с сопоставимыми субъектами ЮФО.

§ В качестве ключевых проблем инвестиционной сферы Ростовской области

§ отмечаются:

^ - высокие административные барьеры, возникающие в процессе подготовки и

° получения разрешительных документов;

< - несоответствие существующей инженерной и энергетической инфраструктуры

сп задачам строительства и подключения объектов к энергетическим сетям; о

инвестиционная неоднородность территорий и отраслей Ростовской области, низкий общий уровень инвестиционной активности; недостаточный уровень строительной кооперации в регионе; высокая внутриобластная дифференциация инвестиционного развития Ростовской области, отсутствие понимания в инвестиционной специализации муниципальных образований и, соответственно, отсутствие политики привлечения инвестиций в городских округах и муниципальных районах; отсутствие действенных механизмов привлечения и поддержки инвестиций (Стратегия социально-экономического развития Ростовской области до 2020 года).

Рис. 1. Алгоритм принятия управленческих решений о поддержке рынка коммерческой

недв ижимост и

Источник: составлено автором на основе (Кузьмина, 2008. С. 182).

Таким образом, необходимо отметить, что в условиях Ростовской области существует большой потенциал развития рынка коммерческой недвижимости, обусловленный устойчивой тенденцией развития регионального предпринимательства, который сдерживается недостатками формирования и использования указанных объектов.

со ■н о см

О

О х О

т

го ш

о <

Ь ф с^

15 о О с^ с

о т

о £

з О ш СП

о

о о ш

о <

СП 3

о

В силу трансформации требований к коммерческой недвижимости целесообразна трансформация системы государственного регулирования строительной отрасли (Тяглов и Пономарева, 2012. С. 116-119). Анализ основных факторов, сдерживающих развитие рынка коммерческой недвижимости, показал, что значительная часть их может быть нивелирована путем косвенного воздействия государства без привлечения значительных финансовых средств.

СПИСОК ЛИТЕРА ТУРЫ

Александрин Ю. Н. (2011). Индикаторы качества институциональной среды малого предпринимательства // Общество: политика, экономика, право, Вып. 2, с. 53-62.

Иншаков М. О. и Орлова А. А. (2014). Инновационные стартапы в России: проблемы создания и маркетингового продвижения // Вестник ВолГУ. Серия 3: Экономика. Экология, № 1. (http://cyberleninka.ru/article/n/innovatsionnye-startapy-v-rossii-problemy-sozdaniya-i-marketingovogo-prodvizheniya - Дата обращения: 18.02.2016).

Кузьмина С. Н. (2008). Совершенствование алгоритма обоснования инвестиционных решений в сфере коммерческой недвижимости Дисс-я на соиск. уч. ст. канд. эк. наук. М., 182 с. со Кузьминов А. Н. и Широков И. О. (2015). Стимулирование

о предпринимательской активности в регионе: отраслевой подход // Государственное ^ и муниципальное управление. Ученые записки СКАГС, № 4, с. 88-96. z: Отчет о состоянии потребительского рынка РО. (http://www.donland.ru/

К otchet2014potred.pdf - Дата обращения: 18.02.2016).

Романова Н. А. (2014). Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости Дисс-я на соиск. уч. ст. канд. эк. наук. М., 197 с. ^ Стратегия социально-экономического развития Ростовской области до 2020

| года. (http://www.donland.ru/default.aspx?pageid=85416 - Дата обращения: о 18.02.2016).

° Тяглов С. Г. и Пономарева М. А. (2012). Совершенствование деятельности

m

региональных органов по улучшению инвестиционной привлекательности муниципальных образований Ростовской области // TERRA ECONOMICUS, Т. 10,

о

g № 4, Ч. 2, с. 116-119.

со

g, REFERENCES

Alexandrin Yu. N. (2011). Quality Indicators of Institutional Environment of Small Business. Society: Politics, Economics, Law, no. 2. pp. 53-62.

Inshakov M. O. and Orlova A. A. (2014). Innovative Start-Ups in Russia: Creation and Market Promotion Problems. Science Journal of Volgograd State University. GLOBAL ECONOMIC SYSTEM, no. 1. (http://cyberleninka.ru/article/n/ innovatsionnye-startapy-v-rossii-problemy-sozdaniya-i-marketingovogo-prodvizheniya -E Access Date: 18.02.2016).

=5 Kuzmina S. N. (2008). Improvement of the Algorithm of the Justification of

lJj Investment Decisions in Commercial Real Estate. Diss. of the Candidate of Economic ^ Sciences (PhD). Moscow, 182 p.

^ Kuzminov A. N. and Shirokov I. O. (2015). Stimulation of Enterprise Activity in

o the Region: Branch Approach. Public and Municipal Administration. Scientific Notes, g no. 4, pp. 88-96.

m Report on the State of the Consumer Market in Rostov Region. (http://

o www.donland.ru/otchet2014potred.pdf — Access Date: 18.02.2016).

<c Romanova N. A. (2014). Formation of Effective System of Financing the

o^ Construction of Commercial Real Estate. Diss. of the Candidate of Economic Sciences o (PhD). Moscow, 197 p.

CD 15

О О

С

О

m

Strategy for Socio-Economic Development of the Rostov Region till 2020. (http:// www.donland.ru/default.aspx?pageid=85416 - Access Date: 18.02.2016)

Tyaglov S. G. and Ponomaryova M .A. (2012). Improvement of Regional Governments to Improve Investment Attractiveness of Municipal Formations of the Rostov Region. TERRA ECONOMICUS, vol. 10, no. 4, part 2, pp. 116-119.

CD ■H О CM

5 О

О x О

rn

пз ш

о <

с? ф

15 о О

С

О

m

о fee

3

о ш СП

о

о о ш

Ll_

о

_J <

СП 3

о