Экономико-математическая модель согласованного развития сферы коммерческой недвижимости и инфраструктуры региона Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ

УДК 330.1

DOI 10.18522/0321-3056-2016-2-77-82

ЭКОНОМИКО-МАТЕМАТИЧЕСКАЯ МОДЕЛЬ СОГЛАСОВАННОГО РАЗВИТИЯ СФЕРЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ИНФРАСТРУКТУРЫ РЕГИОНА

© 2016 г. Р. В. Косарев

Косарев Роман Валерьевич -аспирант, кафедра теории и технологий в менеджменте,

Южный федеральный университет,

пер. Соборный 26, г. Ростов-на-Дону, 344007.

E-mail: [email protected]

Kosarev Roman Valerievich -Postgraduate Student,

Department of Theory and Technologies in Management, Southern Federal University, SobornyiLane, 26, Rostov-on-Don, 344007, Russia. E-mail: [email protected]

Рассматривается проблематика оценки эффективности развития рынка коммерческой недвижимости. В качестве ключевых критериев оценивания предлагается использовать показатели, характеризующие косвенные эффекты для региона, населения и предпринимательства, применяемые в зарубежной практике. В силу ограниченности статистической информации в указанной области обосновывается необходимость экономико-математического моделирования эффекта как интегральной согласованности развития сферы коммерческой недвижимости и инфраструктуры региона посредством симплексного программирования.

Ключевые слова: рынок коммерческой недвижимости, интегральный эффект, симплексное программирование, согласованность развития.

In the article the perspective of assessment of commercial real estate development efficiency of the market is considered. It is offered to use the indicators characterizing indirect effects for the region, the population and businesses used in foreign practice as the key criteria of estimation. Due to limitation of statistical information necessary for economic-mathematical modeling of effect as integrated coherence of development of the sphere of commercial real estate and infrastructure of the region by means of simplex programming is proved in the specified area.

Keywords: market of commercial real estate, integrated effect, simplex programming, coherence of development.

Преобладающая в научной практике концепция устойчивого (согласованного) развития как общая модель представления управления траекториями отдельных подсистем в рамках метасистемы типа регион направлена на установление баланса между потребностями современного курса развития общества и защиты интересов будущих поколений, в том числе их потребность в безопасной и здоровой окружающей среде, учете закономерностей городского расселения [1]. Теория и практика устойчивого развития регионов объединяют три элемента: экономический, социальный и экологический. Консолидация этих различных подходов является трудной задачей и необходима для достижения стратегических целей, объединенных экономическим содержанием.

В условиях рыночной экономики строительство коммерческой недвижимости, необходимой для решения указанных целей, не финансируется из государственного и местных бюджетов. Практически все услуги, такие как торговля, различные офисные и

гостиничные услуги, реализуются через систему коммерческой недвижимости. Развитие рынка жилья высокого качества и предоставление жилья для хорошо обеспеченных также осуществляется в основном на коммерческой основе. Только так могут быть удовлетворены требования для размещения различных социальных групп. Таким образом, коммерческая недвижимость, удовлетворяя потребности населения, играет важную роль в развитии города и как социальный аспект устойчивого развития.

Рынок коммерческой недвижимости является одним из важнейших компонентов любой национальной экономики и органически связан с целым рядом смежных рынков: труда, финансов, строительных материалов, страхования, услуг и т.д. [2]. Особое место на рынке коммерческой недвижимости обусловлено его особенностью материальной основы всей человеческой деятельности и объясняет растущую привлекательность в качестве инвестиционного актива.

Коммерческая недвижимость как общий термин, описывающий внутреннюю среду предпринимательства, играет жизненно важную роль в аспектах экономики, общества и окружающей среды. Предприятия и общество не могут эффективно функционировать без услуг коммерческой недвижимости, включая предоставление офисов, магазинов, фабрик, жилья и многих других форм недвижимости.

Коммерческий сектор недвижимости представляет собой инфраструктуру, необходимую для развития предпринимательства, является основным источником занятости и экономического роста, а также решения важнейших задач нашего времени: обеспечения пригодных условий для жизни и функционирования города и растущего городского населения, сокращения негативного воздействия на окружающую среду.

Основные положительные эффекты от развития коммерческой недвижимости:

- вклад в региональную экономику и создание дополнительных рабочих мест (например, в Европе наблюдаются такие статистические категории, как валовая добавленная стоимость объектов коммерческой недвижимости, обеспечение занятости за счет строительства, доля стоимости коммерческой недвижимости в структуре портфеля инвестиций) [3];

- влияние коммерческой недвижимости на снижение предпринимательских издержек как способ обеспечения социальных и предпринимательских интересов общества, повышения инвестиционной привлекательности территорий [4];

- расширение масштабов реализации инвестиционных проектов в регионе;

- обеспечение инвестиций в инфраструктуру предпринимательства (валовое накопление основного капитала) [5];

- повышение качества жилищного строительства;

- создание необходимых элементов «цепочек доставки продукции и услуг населению» [6];

- источник дополнительных доходов населения и региона.

Формирование комплекса мер, направленных на стимулирование развития рынка коммерческой недвижимости и учета интересов региона, общества, предпринимателей, должно строиться на системе комплексной оценки эффективности, ин-струментарно опираясь на экономико-математическое представление оптимизационного типа.

Вопросы системного оценивания эффекта формирования и использования коммерческой недвижимости рассматриваются в двух научных плоскостях: как модель портфельного оценивания совокупного регионального эффекта на основе идей «государственного предпринимательства» (Ха-мильтон, Уилс, Вестгаард, Рейзар) и как оптимизационная модель линейного программирования (О. Петраковская, С.А. Болотин, Н.Н. Кузьминов, Д.А. Шевчук).

Учитывая отсутствие необходимой информационной статистической базы для портфельного оценивания, предлагаем использовать методику симплексного программирования, которая, на наш взгляд, обладает доказанным практическим результатом.

Линейное программирование представляет собой математический аппарат, разработанный для решения оптимальных задач с линейными выражениями для критерия оптимальности и линейными ограничениями на область изменения переменных. Такие задачи обычно встречаются при решении вопросов оптимального планирования производства с ограниченным количеством ресурсов, при определении оптимального плана перевозок (транспортные задачи) и т. д.

Нами предпринята попытка построения обобщенной экономико-математической модели эффективной системы развития инфраструктуры региона и рынка коммерческой недвижимости.

Пусть множество всех объектов коммерческой недвижимости, обеспечивающих деятельность хозяйствующих субъектов региона, Х = (х1, ... хп).

Учитывая их характер, согласно общепринятой типологизации объектов сферы коммерческой недвижимости, данное множество целесообразно разбить на три непересекающиеся подмножества:

Х = Xi и Х2 и Х3 , где Х1 - объекты государственной и муниципальной собственности; Х2 - объекты коммерческой собственности; Х3 - объекты совместного частно-государственного характера собственности.

Эффективная система развития сферы коммерческой недвижимости региона должна базироваться на принципах предоставления потребителю услуг максимума информации о мероприятиях по развитию рынка:

- оценка значимости мероприятия ю,;

- оценка перспективности мероприятия p,;

- оценка величины затрат на реализацию мероприятия K,.

Выбор наилучшего мероприятия среди альтернативных вариантов следует осуществлять по максимуму интегральной оценки мероприятия:

Л = А®, +Л2Р, -к3Кг ,

где ^з - весовые коэффициенты соответствующих показателей, получаемые на базе экспертизы.

Потребуем учета условий нормировки этих оценок:

к + к2+к =1-

При выборе мероприятий для включения их в программы развития сегмента коммерческой недвижимости региона на базе предложенного подхода для каждой из конечных целей, у которой есть альтернативные варианты мероприятий, можно сформулировать следующую экономико-математическую модель:

2 KtX, ^ min,

i=1

n ■

i=1

2 X, = 1, l = 1, Lj ;

(1)

X = .

\i =1, nj,...

где п - число мероприятий, обеспечивающих ]-ю конечную цель, включая альтернативные; Ц -число вариантов альтернативных мероприятий для }-й цели; J1j - множество альтернативных мероприятий в варианте 1 для j-й цели.

В результате решения данной задачи осуществляется выбор мероприятий, обеспечивающих минимальные затраты при полном удовлетворении j-й цели.

Предложенная модель позволит структурировать процесс согласованного развития различных секторов коммерческой недвижимости, выявлять тенденции развития регионального рынка и выстраивать условия поддержки государственными органами власти каждого из указанных сегментов. Формализация процесса управления развития рынка коммерческой недвижимости будет полезна практическим институтам власти, работающим на этом рынке.

Для решения большого круга задач линейного программирования имеется практически универсальный алгоритм - симплексный метод, позволяющий за конечное число итераций находить оптимальное решение подавляющего большинства задач. Тип используемых ограничений (равенства или неравенства) не сказывается на возможности применения указанного алгоритма. Дополнительной проверки на оптимальность для получаемых решений не требуется. Как правило, практические задачи линейного программирования отличаются весьма значительным числом независимых переменных. Поэтому для их решения обычно используют вычислительные машины, необходимая мощность которых определяется размерностью решаемой задачи [7]. В данном случае расчет производился в компьютерной программе Microsoft Excel, результаты расчета представлены в таблице.

Результат расчета интегральной оценки привлекательности

n

lj

0

№ Инициатор инвестиционного проекта Название и суть инвестиционного проекта Ш, Р- h ^2 Хэ ni

1 ООО «АгроСоюз Юг Руси» Строительство многофункционального зрелищного конноспортивного комплекса в г. Ростове-на-Дону 7 8 7 0,3 0,2 0,5 0,2

2 ЗАО «Тандер» Строительство гипермаркета «Магнит» 3 2 3 0,3 0,2 0,5 -0,2

3 ОАО «Уникум» Строительство второй очереди торгово-развлекательного комплекса «Талер» (ул. Рихарда Зорге, 33) 4 3 4 0,3 0,2 0,5 -0,2

4 ООО «Центр плавания "Бассейны Дона"» Создание спортивно-зрелищного кластера в г. Ростове-на-Дону 9 8 7 0,3 0,2 0,5 0,8

Окончание табл.

№ Инициатор инвестиционного проекта Название и суть инвестиционного проекта Ю, Р- ^2 Хэ П1

5 ООО «ТФ "Донские зори"» Строительство 2-й очереди продовольственного комплекса со встроенной автостоянкой и гостиничным блоком (пр. Космонавтов, 4в) 6 4 5 0,3 0,2 0,5 0,1

6 ООО «СК "ГРОСС"» Торгово-развлекательный центр со встроенным фитнес-комплек-сом и бассейном. Общая площадь ТРЦ 20 579,59 м2, торговая площадь - 9,7 тыс. м2, площадь фитнес-комплекса - 3,4 тыс. м2 7 6 5 0,3 0,2 0,5 0,8

7 ЗАО «Тандер» Строительство гипермаркета «Магнит» 3 2 2 0,3 0,2 0,5 0,3

8 ООО «МегаМаг» Строительство второй очереди торгово-развлекательного комплекса «МЕГАМАГ» в г. Ростове-на-Дону 5 6 6 0,3 0,2 0,5 -0,3

9 ООО «О'КЕЙ» Строительство гипермаркета 3 2 4 0,3 0,2 0,5 -0,7

10 ООО «Лира» Строительство бизнес-комплекса со встроенной автостоянкой с планируемым количеством посетителей в год -72,3 тыс. чел. 6 7 5 0,3 0,2 0,5 0,7

11 ООО Строительно-инвестиционная компания «Дома Дона» Строительство гостиничного комплекса «Отель "Доломан"» (ул. Малюгиной, 119) 8 7 2 0,3 0,2 0,5 2,8

12 ЗАО «Центральный рынок» Строительство здания крытого рынка с подземной парковкой 2 3 4 0,3 0,2 0,5 -0,8

13 ГК «Континенталь» Строительство выставочно-торгового комплекса «Конти-ненталь» с подземной и надземной автопарковками (пр. Буденновский, 42) 3 4 5 0,3 0,2 0,5 -0,8

14 ООО «Солнечный круг» Реконструкция кинотеатра «Юбилейный» (ул. Сержан-това, 8) 8 7 4 0,3 0,2 0,5 1,8

15 ИП Расторгуев М.Ю. Строительство многоэтажного офисного здания с подземной автопарковкой (ул. Штаханов-ского, 29А) 6 2 4 0,3 0,2 0,5 0,2

16 ООО МЕТРО Кэш энд Керри Строительство третьего торгового центра в г. Ростове-на-Дону 3 2 4 0,3 0,2 0,5 -0,7

17 ООО «Нахичеванский Базар» Строительство Нахичеван-ского рынка (пл. Базарная, 2) 2 1 2 0,3 0,2 0,5 -0,2

18 ООО «Олимп» Строительство гостиницы «ИБИС» на 264 номера в Кировском районе 5 8 5 0,3 0,2 0,5 0,6

Из данных таблицы видно, что приоритет в выборе проектов для государственной поддержки принадлежит пяти проектам, которые удовлетворяют в большей степени требованиям реализации стратегии устойчивого развития, объединяющей экономические, социальные и экологические потребности власти, бизнеса и населения и действующие по траектории инновационной региональной экономики.

Необходимо отметить, что развитие коммерческой недвижимости является сложной бизнес-задачей, которая требует не только значительных финансовых вложений, но и четкого понимания запросов коммерческих арендаторов, а также законов о зонировании и управления проектами. Кроме того, использование коммерческой недвижимости включает в себя переговоры с местными властями, представителями жителей и владельцев другого бизнеса, а также с подрядчиками, которые выполняют архитектурные проекты, строительные работы и благоустройство территории, что наиболее эффективно можно осуществлять в рамках ассоциаций, позволяющих решать следующие вопросы:

1) проблематика слабого спроса на объекты недвижимости в силу неравновесности рынка недвижимости;

2) специфические риски в сфере коммерческой недвижимости, использование моделей андеррайтинга и аутсорсинга;

3) формирование эффективных партнерских отношений с партнерами, обществом и государством;

4) повышение ликвидности проектов строительства и использования коммерческой недвижимости за счет привлечения финансовых структур и инструментов (например, лизинг коммерческой недвижимости).

Примером могли бы стать ассоциация торговой недвижимости; ассоциация инвесторов коммерческой недвижимости; ассоциация отельеров; ассоциация застройщиков коммерческой недвижимости; ассоциация владельцев коммерческой недвижимости, и др.

Государство со своей стороны в лице региональных властей могло бы предложить не только поддержку застройщиков, но и систему информационного сопровождения рынка коммерческой недвижимости, предоставление налоговых льгот и финансовых гарантий при финансировании проектов, разработку программ развития территорий с учетом необходимости коммерческой застройки.

Литература

1. Тяглов С.Г., Пономарева М.А. Современные подходы к формированию системы индикаторов устойчивого развития региона // Вестн. Рос. экон. ун-та им. Г.В. Плеханова. 2013. № 6 (60).

2. ReiserR B., FrejA. B. Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the business. 2st ed. Washington, 2003. 450 p.

3. Real Estate in the Real Economy. URL: http: //www. epra. com/media/Real_estate_in_the_real_economy _EPRA_INREV_report_1353577808132.PDF (дата обращения: 25.02.2016).

4. Hamilton G. Financing micro and small enterprises: the importance of good governance and effective property rights // Regional Adviser UNECE. URL: http://www.ce-pal.org/noticias/discursos/6/9176/hamilton.pdf (дата обращения: 25.02.2016).

5. Westgaard S., Eidet A., Grosas T.C., Frydenberg S. Investigating the Capital Structure of UK Real Estate Companies // Journal of Property Research. 2008. № 25(1). P. 61-87.

6. Wills P. Corporate Real Estate Practice in Australia // Journal of Corporate Real Estate. 2008. № 10(1). P. 40-53.

7. Трифонов А.Г. Постановка задачи оптимизации и численные методы ее решения // SoftLine Со. URL: http://matlab.exponenta.ru/optimiz/book_2/index.php (дата обращения: 25.02.2016).

References

1. Tyaglov S.G., Ponomareva M.A. Sovremennye pod-khody k formirovaniyu sistemy indikatorov ustoichivogo razvitiya regiona [Modern Approaches to the Formation of the System of Indicators of Sustainable Development in the Region]. Vestn. Ros ekon. un-ta im. G.V. Plekhanova, 2013, no 6 (60).

2. Reiser R. B., Frej A. B. Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the business. 2st ed. Washington, 2003, 450 p.

3. Real Estate in the Real Economy. Available at: http://www.epra.com/media/Real_estate_in_the_real_econ-omy_EPRA_INREV_report_13 53577808132 .PDF (accessed 25.02.2016).

4. Hamilton G. Financing micro and small enterprises: the importance of good governance and effective property rights. Regional Adviser UNECE. Available at: http://www.cepal.org/noticias/discursos/6/9176/hamilton.pdf (accessed 25.02.2016).

5. Westgaard S., Eidet A., Grosas T.C., Frydenberg S. Investigating the Capital Structure of UK Real Estate Companies. Journal of Property Research, 2008, no 25(1), pp. 61-87.

6. Wills P. Corporate Real Estate Practice in Australia. Journal of Corporate Real Estate, 2008, № 10 (1), pp. 40-53.

7. Trifonov A.G. Postanovka zadachi optimizatsii i chislennye metody ee resheniya. SoftLine So. Available at: http ://matlab. exponenta.ru/optimiz/book_2/index. php (accessed 25.02.2016).

Поступила в редакцию

30 марта 2016 г.

УДК 31:33

DOI 10.18522/0321-3056-2016-2-82-87

К ВОПРОСУ О СОЦИАЛЬНЫХ РИСКАХ РАЗВИТИЯ ЧЕЛОВЕЧЕСКОГО КАПИТАЛА

© 2016 г. Е.М. Полякова

Полякова Евгения Михайловна -

кандидат экономических наук, доцент,

кафедра математической статистики,

эконометрики и актуарных расчетов,

Ростовский государственный экономический университет,

ул. Б. Садовая, 69, г. Ростов-на-Дону, 344002.

E-mail: [email protected]

Polyakova Evgeniya Mikhailovna -

Candidate of Economical Sciences, Associate Professor,

Department of Mathematical Statistics, Econometrics

and Actuarial Calculations,

Rostov State University of Economics,

B. Sadovaya St., 69, Rostov-on-Don, 344002, Russia.

E-mail: [email protected]

Отражен и обоснован методический подход к проведению статистического анализа состояния и развития человеческого капитала, его компоненты трудового капитала как основополагающего фактора обеспечения эффективного развития всех сфер социально-экономической жизни общества через призму угроз и социальных рисков современности. В качестве фактора риска рассматривается безработица, что актуально в плане анализа тенденций, складывающихся в социально-трудовой сфере России с учетом территориального аспекта. Осуществлен анализ динамики и структуры безработицы субъектов Южного федерального округа, результаты которого направлены на снижение вероятности формирования факторов социальных рисков.

Ключевые слова: человеческий капитал, трудовой капитал, статистика, анализ, риск, безработица, динамика, структура.

The article describes and justifies the methodological approach for conducting statistical analysis of the status and development of human capital, components of human capital as a fundamental determinant of effective development in all spheres of socio-economic life of society, through the prism of threats and social risks prevailing in modern conditions. As a riskfactor for unemployment is considered, which is important in terms of analysis of trends in socio - labour sphere of Russia taking into account the territorial aspect. The analysis of the dynamics and structure of unemployment the subjects of the southern Federal district is conducted, the results of it are aimed at reducing the probability offormation offactors of social risk.

Keywords: human capital, labor capital, statistics, analysis, risk, unemployment, dynamics, structure.

Проблемы развития человеческого капитала и условий воспроизводства и наращивания его компонентов в настоящее время относятся к числу наиболее актуальных и активно разрабатываемых. Наряду с этим современные реалии диктуют необходимость углубленного изучения ряда аспектов, относящихся к выявлению влияния социально-экономических процессов на качественные характеристики данного вида капитала с точки зрения возникновения рисков и угроз.

За последние годы Организацией Объединенных Наций (ООН) разработан ряд концепций и программ общественного развития, в которых ключевая роль отведена человеческому капиталу, в част-

ности Концепция устойчивого развития [1], Концепция безопасности [1], на основе которых созданы соответствующие программы развития ООН. В Докладе о развитии человека 1999 г. [2] национальная безопасность рассматривается в качестве одной из форм безопасности человека по важнейшим аспектам: политическая, экономическая, экологическая, продовольственная, социальная, безопасность для здоровья и личная безопасность.

По мере развития мирового сообщества возникают определенные угрозы для выживания человечества. По словам У. Бека, «.. .общественное производство богатства постоянно сопровождается общественным производством рисков» [2].