CC BY
24
УДК 332.834.6
перспективы развития накопительной системы приобретения жилья в республике татарстан
и. ф. гареев,
кандидат экономических наук, старший преподаватель
кафедры экономики и предпринимательства в строительстве E-mail: igareev@mail. ru Казанский государственный архитектурно-строительный университет
В статье отмечается, что в современных условиях в Республике Татарстан осуществляются мероприятия по выполнению задачи по разработке нормативной базы и механизмов, стимулирующих развитие жилищных кооперативов и строительно-сберегательных касс. Приводится анализ ситуации на рынке строительства жилья, позволяющий оценить перспективы решения вопроса обеспечения жильем жителей республики.
Ключевые слова: жилье, кооператив, финансирование, накопление, кредит, строительство.
В настоящее время в нашей стране осуществляется реализация очередного этапа государственной жилищной политики, ориентиры которого определены федеральной целевой программой «Жилище» на 2011—2015 гг.. Разнообразная практика реализации государственных целевых программ с начала 1990-х гг. позволяет всесторонне подойти к оценке реализованных и планируемых мероприятий, а также позволяет сформулировать узловые направления жилищной политики, которые, однако, не вошли (по разным причинам) в число приоритетных.
Общим итогом реализации предыдущих этапов федеральной целевой программы «Жилище» явилось активное развитие жилищного строительства и повышение платежеспособности населения. В результате к настоящему времени важнейшую роль в деле повышения доступности жилья для населения выполняет механизм ипотечного кредитования, а
также механизм субсидирования части стоимости жилья. Другими словами, акцент в жилищном строительстве отдан всестороннему обеспечению населения собственным жильем, в том числе за счет банковских кредитов.
Безусловно, институт частной собственности положительно сказывается на благосостоянии населения, однако он является достаточно дорогой альтернативой для решения жилищного вопроса. Учитывая высокую стоимость ипотечных кредитов, это приводит к тому, что конечная цена жилого помещения оказывается обременительной для семейного бюджета, и, самое главное, неадекватной текущему благосостоянию граждан.
Общеизвестным решением жилищного вопроса является развитие накопительной системы приобретения жилья. Рассмотрим ситуацию, сложившуюся с развитием системы институтов в данной области в современных условиях.
В ряде стран западной Европы эффективной альтернативой банковскому ипотечному кредитованию являются кредитные кооперативы (строительно-сберегательные кассы, строительные сообщества). Необходимым условием их функционирования является стабильный уровень цен на рынке жилой недвижимости и ориентация на новое жилищное строительство.
Анализ развития накопительных схем в России позволяет выявить парадоксальность эволюцион-
- 7
ных событий. Начиная с середины 1990-х гг. в стране наблюдается постоянное развитие кооперативного движения в стране. Однако его характер является точечным, ни о каком централизованном векторе развития речи не идет. Как правило, инициаторами накопительных схем выступают идейные противники банковского кредитования, представители строительных организаций и агентства недвижимости. В зависимости от стадии развития законодательства происходит довольно частое изменение организационно-правовой формы кооперативов. В результате, к настоящему времени законодательная база предусматривает функционирование потребительских кооперативов (регулируются Гражданским кодексом РФ), кредитных потребительских кооперативов граждан (регулируются Федеральным законом от 18.07.2009 № 190-ФЗ «О кредитной кооперации»), жилищно-строительных и жилищных кооперативов (регулируются Жилищным кодексом РФ) и жилищных накопительных кооперативов (регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах») [1, 2].
Оценивая динамику ипотечного кредитования, отметим, что его развитие обеспечивалось значительным государственным вниманием: была разработана нормативно-правовая база, создана специализированная федеральная компания, и осуществляется бюджетное финансирование. Более того, всевозможные дополнительные меры по стимулированию развития жилищного строительства и государственной поддержке граждан в улучшении жилищных условий (прежде всего в период финансового кризиса 2008—2009 гг.) также осуществлялись в рамках сформированных механизмов.
Таким образом, можно с уверенностью говорить о смещении интересов государственной политики в сторону поддержки исключительно ипотечного кредитования. Результатом этого является значительный рост цен на недвижимость, что нивелирует эффективность накопительных схем приобретения жилья.
Для Республики Татарстан на первом месте должны стоять вопросы достаточности, своевременности и безрисковости финансирования жилищного строительства.
Как отмечалось ранее, к настоящему времени сложилась наиболее благоприятная ситуация для «запуска» кооперативного движения [4]. Динамика цен на жилую недвижимость с 2008 г. не превышает уровня инфляции, а по некоторым сегментам даже сохраняет стабильность.
Благоприятная экономическая конъюнктура в последние годы обеспечила повышенный интерес к
8 -
данному институту и, как результат, на кредитном рынке отмечается всплеск создания кредитных кооперативов. Однако детальная оценка их деятельности позволила выявить крайне усеченный набор выполняемых ими функций. Так, кредитные кооперативы стали центрами микрофинансирования, а кредитование для приобретения жилья ими осуществляется редко. Отметим, что кредитные кооперативы создаются преимущественно агентствами недвижимости для обслуживания проводимых сделок с имуществом. Не обладая необходимой методической поддержкой и квалификацией, агентства недвижимости не соблюдают условий финансовой сбалансированности. К примеру, при предоставлении гражданам кредита на приобретаемое жилье величина процентной ставки составляет 6—8 %. И это при условии, что на принимаемые от граждан вклады, кооперативы начисляют 15—20 %. Также нарушается главное условие накопительной схемы: срок предоставляемой рассрочки существенно превышает срок накопления первоначального взноса. А зачастую он и вовсе отсутствует.
С принятием правил использования материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий у граждан появилась возможность направить данные средства на погашение основной суммы долга и процентов по договорам кредита. В связи с этим на рынке недвижимости появилось предложение воспользоваться услугами данных кооперативов. В частности, оформление фиктивных договоров кредита на приобретение недвижимости позволяло гражданам получить средства материнского (семейного) капитала, не дожидаясь достижения ребенком 3-летнего возраста.
Таким образом, общая картина функционирования кооперативного движения позволяет сделать выводы о том, что, несмотря на наличие нормативно-правовой базы, качество деятельности таких кооперативов крайне низкое. Происходит подмена функциональной направленности кооперативов, что в результате приводит к подрыву доверия граждан к данном институту.
Ухудшает ситуацию и многообразие организационно-правовых форм кооперативов. Так, например, жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в настоящее время используются для «ухода» от норм, которые регламентируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Дело в том, что застройщик, организуя привлечение средств через ЖСК, не «попадает» под необходимость
соблюдения условий этого закона. В частности, кооператив может привлекать денежные средства дольщиков на самой ранней стадии строительства, когда подготовка правоустанавливающей и технической документации может быть еще не завершена.
Вместе с тем в Республике Татарстан есть успешные примеры организации жилищных кооперативов. С точки зрения автора, заметного успеха в этой области достигло ООО «Жилищная инвестиционная компания» в г. Набережные Челны. Условия кредитования организации возведены в ранг городской жилищной программы и получили одобрение администрации и населения города. Жилищно-строительный кооператив «Доступное жилье» условиями участия определяет, что первоначальный взнос для однокомнатной квартиры составляет 850 тыс. руб., для двухкомнатной квартиры — 1 200 тыс. руб., для трехкомнатной квартиры — 1 500 тыс. руб. На остаток средств предоставляется рассрочка на 5 лет под 6 % годовых [3]. В целом предлагаемые условия направлены на граждан, улучшающих свои жилищные условия, т. е., когда происходит расширение занимаемой площади.
Резюмируя анализ практики развития кооперативного движения, можно отметить, прежде всего, необходимость проведения активной государственной политики организационно-информационного обеспечения данного движения. При этом одним из ключевых условий обеспечения максимальной социально-экономической эффективности является ориентация на новое жилищное строительство. Это позволит сохранить стоимость приобретаемого жилья на приемлемом уровне и обеспечит высокую деловую активность в инвестиционно-строительной сфере.
Для реализации в субъекте Российской Федерации мероприятий ФЦП «Жилище» на 2011—2015 годы требуется разработка и утверждение соответствующей региональной программы. В Республике Татарстан с этой целью действует республиканская целевая программа «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан в 2011—2015 гг.» [5].
В доказательство актуальности реализации данной программы можно привести тот факт, что одним из основных факторов, негативно влияющим на динамику спроса на рынке жилья, является отсутствие необходимой нормативной базы, стимулирующей развитие системы жилищных строительных и накопительных кооперативов (позволяющей им участвовать в освоении земельных участков под комплексную массовую жилую застройку), а также развитие системы строительно-сберегательных касс.
В связи с этим одной из основных задач данной программы является, в том числе, формирование условий для создания жилищных некоммерческих объединений граждан (жилищно-строительных кооперативов и строительно-сберегательных касс). Планируется, что на ближайшие годы основными векторами развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Республике Татарстан станет, в том числе, участие регионального оператора в организации кооперативов для строительства и приобретения жилья.
Позиция Правительства Республики Татарстан предусматривает, что развитие этих институтов в настоящее время может базироваться на определенных преференциях, оказываемых федеральным, региональным и местным законодательством для некоммерческих объединений граждан в целях обеспечения их жильем, или на определенных пилотных проектах, апробирующих механизмы их реализации.
В рамках стимулирования данных институтов будет реализован комплекс мер, направленных, в том числе, на формирование льготных условий налогообложения для жилищных строительных кооперативов.
Реализация программы будет осуществляться в два этапа. Первый этап — 2011 —2012 гг., второй этап — 2013—2015 гг. На первом этапе формируется необходимая нормативно-правовая база для реализации механизмов стимулирования развития жилищных кооперативов и строительно-сберегательных касс. На втором — осуществляется практическое внедрение комплекса разработанных мероприятий.
В рамках этого направления планируется реализация мероприятий по снижению ставки земельного налога для жилищных строительных и накопительных кооперативов, а также разработка и внедрение пилотных проектов строительно-сберегательных касс. В качестве пилотного проекта строительно-сберегательные кассы в первое время будут открываться для категорий граждан, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, в том числе для молодых семей, молодых ученых и работников научной сферы.
Развитие жилищно-строительных кооперативов и строительно-сберегательных касс — это два самостоятельных направления, требующих разработки комплекса специализированных механизмов.
Жилищно-строительные кооперативы в соответствии с действующим законодательством имеют своей целью финансирование жилищного строительства, а строительно-сберегательные кассы —
- 9
аккумулирование финансовых средств в целях кредитования покупателей жилья.
Решение вопроса о создании жилищно-строительного кооператива, особенно если это будет объединение граждан для решения своих жилищных проблем, потребует проработки ряда серьезных организационных вопросов. В частности, необходимо определиться с тем, кто будет правообладателем земельного участка и, соответственно, застройщиком. В случае, если таковым будет ЖСК, то на него будет возложена ответственность за прохождение процедуры членства в специализированных саморегулируемых организациях (СРО). Для ЖСК включение в члены СРО будет проблематичным, так как он не является профессиональной строительной организацией. Кроме того, отсутствие профессионального менеджмента сделает невозможным даже контроль (в случае привлечения подрядчика) за ходом строительства, не говоря уже об организации строительно-монтажных работ. Следовательно, возникает вопрос о выборе (назначении) инвестиционно-строительной компании, которая бы исполняла функции заказчика-застройщика строительства. Одним из вариантов решения вопроса может быть создание специализированной компании — управляющей проектом.
Строительно-сберегательные кассы необходимы для предоставления гражданам доступных жилищных кредитов. В условиях отсутствия профильного законодательства в современных условиях роль строительно-сберегательных касс могут выполнять жилищные накопительные кооперативы или кредитные потребительские кооперативы граждан. И если в первом случае соответствующим законом определены строгие рамки деятельности, то во втором — регламентирование деятельности кооператива отводится уставу учреждения. Именно данное обстоятельство объясняет высокую популярность данной организационно-правовой формы. Однако, как было сказано ранее, устроители подобных кооперативов приоритетной для себя видят экономическую эффективность, в связи с чем устанавливают несбалансированные условия накопления и кредитования. При определенных условиях это может привести к пирамидальности схемы, что не позволит своевременно и в полном объеме выполнить обязательства перед пайщиками кооператива.
Таким образом, с точки зрения автора, для эффективного развития накопительной системы
приобретения жилья в Республике Татарстан необходимо создание методологического центра по развитию и поддержке жилищно-строительной кооперации. Деятельность данного центра должна вестись в рамках регионального законодательства. Государственным координатором может выступить министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан. Исполнителями могут быть выбраны некоммерческие организации. В Республике Татарстан в настоящее время таковыми могут выступить некоммерческое партнерство «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» и общественная организация «Объединение молодежного строительства Республики Татарстан». Обе организации являются уполномоченными для реализации государственных жилищных программ, обладают опытом обеспечения жильем различных категорий граждан и деятельности на рынке недвижимости.
Важно отметить, что создание еще одной полноценной системы воспроизводства жилищного фонда — жилищных кооперативов — позволит существенно снизить систематические риски жилищной сферы в кризисные периоды экономики региона и предоставит механизм для решения жилищной проблемы помимо механизма ипотечного кредитования.
Список литературы
1. О жилищных накопительных кооперативах: Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ.
2. О кредитной кооперации: Федеральный закон
от 18.07.2009 № 190-ФЗ.
3. Программа рассрочки на приобретение жилья / ООО «Жилищная инвестиционная компания». URL: http: //www.zhik-chelny.ru/prodazha-kvartir/dostup/ (дата обращения: 14.05.2011).
4. Файзуллин И. Э., Гареев И. Ф. Специфика деятельности жилищных кооперативов в Республике Татарстан // Региональная экономика: теория и практика. 2009. № 22. С. 36—43.
5. Целевая программа «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан в 2011—2015 гг.» / Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан. URL: http:// minstroy.tatar.ru/rus/file/pub/pub_60384.rtf (дата обращения: 14.05.2011).
