CC BY
41
Петухова Р. А.
ПЕРСПЕКТИВЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ОРГАНИЗАЦИЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Аннотация. Актуальность исследования обусловлена происходящими в Российской Федерации изменениями в области оценочной деятельности и правил бухгалтерского учета основных средств, которые оказывают непосредственное влияние на параметры налогообложения недвижимого имущества организаций. В статье исследован зарубежный опыт применения рыночной стоимости при оценке недвижимости для целей налогообложения. Представлены характеристики объектов недвижимости при проведении массовой оценки в зарубежной практике. Оценено современное состояние налогообложения недвижимого имущества организаций на основе кадастровой стоимости и среднегодовой остаточной стоимости с учетом произошедших изменений в регулировании оценочной деятельности в Российской Федерации и новых правил бухгалтерского учета основных средств. Оценены перспективы имущественного налогообложения юридических лиц в РФ с учетом произошедших изменений.
Ключевые слова. Налогообложение, недвижимое имущество, налог на имущество организаций, налоговая нагрузка, оценочная деятельность, рыночная стоимость, среднегодовая остаточная стоимость.
Petukhova R.A.
PROSPECTS OF TAXATION OF REAL ESTATE OF ORGANIZATIONS IN THE RUSSIAN FEDERATION
Abstract. The relevance of the study is due to the changes taking place in the Russian Federation in the field of valuation activities and accounting rules^ for ^ fixed assets, which have a direct impact on the parameters of taxation of real estate of organizations. The article examines the ^ foreign experience of applying market value in the valuation of real estate for tax purposes. The characteristics of real estate objects during mass assessment in foreign practice are presented. The current state of taxation of real estate of organizations is assessed on the basis of cadastral value and average annual residual value, considering the changes in the regulation of valuation activities in the Russian Federation and new accounting rules ^ for ^ fixed assets. The prospects of property taxation of legal entities in the Russian Federation are assessed, considering the changes that have occurred.
Keywords. Taxation, real estate, corporate property tax, tax burden, valuation activity, market value, average annual residual value.
Введение
Произошедшие в Российской Федерации изменения в области оценочной деятельности и правилах бухгалтерского учета основных средств требует проведения анализа их влияния на параметры налогообложения недвижимого имущества организаций и оценки налоговых последствий. Несмотря на широкое
ГРНТИ 06.73.15 EDN XCBWUZ © Петухова Р. А., 2023
Римма Алексеевна Петухова - кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры финансов Санкт-Петербургского государственного экономического университета.
Контактные данные для связи с автором: 191023, Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, 34 (Russia, St. Petersburg, Griboedova Channel emb., 34). Тел.: +7 921 302-45-83. Е-mail: petuhova_r@mail.ru. Статья поступила в редакцию 06.02.2023.
применение рыночной стоимости в качестве налогооблагаемой базы недвижимого имущества в мировой налоговой практике и произошедшие изменения методики кадастровой оценки недвижимости и механизма налогообложения недвижимого имущества организаций в РФ, данная форма налогового изъятия имеет некоторые недостатки и требует дальнейшего совершенствования.
В практике международного налогообложения для каждой из стран, применяющих регулярный налог на владение недвижимостью, одним из центральных является вопрос о порядке определения налоговой базы этого налога. В российской налоговой практике существует два подхода в определении налоговой базы по налогу на имущество организаций: обложение по кадастровой или среднегодовой остаточной стоимости имущества.
Целью исследования является проведение анализа зарубежного и российского опыта применения рыночной стоимости оценки недвижимого имущества для целей налогообложения с учетом произошедших изменений в регулировании оценочной деятельности, а также оценка влияния новых правил бухгалтерского учета основных средств на размер налоговой базы налога на имущество организаций исходя из среднегодовой остаточной стоимости. Данному вопросу посвящено незначительное количество публикаций российских и зарубежных авторов, большая часть которых носит теоретический характер, что определяет необходимость проведения исследования влияния произошедших изменений на перспективы развития имущественного налогообложения юридических лиц в РФ. Обзор зарубежного опыта оценки стоимости недвижимого имущества для целей налогообложения В мировой налоговой практике в большинстве стран налогообложение недвижимого имущества производится на основе оценки рыночной (справедливой) стоимости объекта. В отдельных странах (Венгрия, Ирландия, Словакия, Чехия) налог определяется исходя их площади объекта недвижимости по твердым ставкам, а в некоторых странах (Бельгия и Франция) - исходя из оценки рыночной стоимости аренды объекта (market rent).
Определение рыночной стоимости (market value) содержится в п. 30-1 международных стандартов оценки IVS-2022 [1]. В соответствии с позицией IAAO [2], под справедливой стоимостью (fair value) рекомендуется понимать кадастровую стоимость. На рисунке 1 приведены базы для оценки справедливой стоимости в международной практике, где справедливая стоимость является рыночной в случае присутствия на рынке аналогичных объектов недвижимости [3]. В противном случае при определении справедливой стоимости применяется доходный и затратный методы.
Мировой опыт свидетельствует, что адвалорное налогообложение (ad valorem) недвижимого имущества, основанное на применении рыночной стоимости, является наиболее прогрессивным способом налогообложения, позволяющим в полной мере учесть как рыночные, так и социальные аспекты [4]. В реализации адвалорного налогообложения существует два подхода к определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества:
первый подход основан на применении «системы простых коэффициентов», согласно которому величина налога на недвижимое имущество должна определяться только текущей рыночной стоимостью. При применении данного подхода при росте рыночной стоимости увеличивается сумма налога, что приводит к увеличению налогового бремени;
второй подход основан на рекомендациях международных стандартов IAAO и является предпочтительным для справедливой налоговой системы. Оценка стоимости объекта недвижимости для целей налогообложения должна производиться исходя из запланированных бюджетных показателей по собираемости налога на недвижимость на соответствующей территории (принцип «бюджетного задания»). Превышение рыночной стоимости по части объектов недвижимого имущества приводит к снижению налоговой базы для остальных объектов в рамках утвержденных бюджетных показателей по доходам.
В зарубежной налоговой практике при оценке объекта недвижимости применяется правило «ограниченной рыночной стоимости», согласно которому законодательством многих стран запрещено единовременное повышение запланированной суммы налога в результате переоценки свыше установленного предельного значения. Поскольку в большинстве стран налог на недвижимость взимается в форме ежегодного разового платежа, повышение налогов происходит поэтапно с применением специальных формул для расчета текущей рыночной стоимости объекта недвижимости.
Международные стандарты оценки IVS-2017/2020 [3], признанные профессионалами, потребителями услуг и финансовыми регуляторами более чем в 100 странах мира, содержат раздел IVS-104 Bases
of Value, посвященный обоснованию стоимости. В странах ЕС и Северной Америки с адвалорным налогообложение (ad valorem) в основе определения кадастровой (налоговой) стоимости (assessed value, еax value, cadastral value) лежит справедливая рыночная стоимость, определяемая методами массовой оценки.
Согласно международным стандартам IAAO, «налоговая (кадастровая) стоимость - денежная величина, определяемая государственным налоговым оценщиком для расчета налога на недвижимость». Массовая оценка в IAAO определена как «систематическая оценка на заданную дату по типам однородных объектов с использованием стандартизированных процедур и статистических методов».
Рыночная стоимость - мarket value (согласно п. 30-1 международных стандартов оценки IVS-2022)
• Расчетно-оценочная (estimated) денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива или обязательства на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения
Справедливая рыночная стоимость - fair market value (согласно правила §20.2031-1 Внутренней налоговой службы США)
• Цена, по которой имущество перейдет из рук в руки от заинтересованного продавца к заинтересованному покупателю, без какого бы то ни было принуждения к покупке или продаже, и когда обе стороны в достаточной мере осведомлены о фактах, имеющих отношение к делу
Справедливая стоимость (установленная законом /
предусмотренная законодательством прочих стран, модельный закон США о корпорациях)
• Стоимость акций корпорации, установленная:
•(1) непосредственно перед осуществлением коммерческой сделки, против которой возражал акционер;
•(2) при использовании общепринятых и существующих принципов и методов оценки, обычно применяемых при оценке похожих бизнесов в контексте сделки, требующей;
•(3) без применения скидок на недостаток ликвидности и миноритарный характер, кроме случаев внесения (при необходимости) поправок на условия договора
Рис. 1. Базы оценки справедливой стоимости в мировой практике [3]
Значение кадастровой стоимости объекта недвижимости может отличаться от рыночной по следующим причинам: кадастровая стоимость оценивается по справедливой рыночной стоимости; к кадастровой стоимости, определенной по результатам массовой оценки, в последующем могут применяться коэффициенты, учитывающие особые условия, льготы и т.п.; отдельные виды объектов могут оцениваться в силу закона не по справедливой стоимости, а по иной стоимости (например, по текущей восстановительной).
В большинстве стран ОЭСР кадастровая стоимость выступает налоговой базой налога на недвижимость и земельного налога. Во многих странах ЕС при расчете имущественных налогов кадастровая стоимость определяется как рыночная стоимость с применением понижающих коэффициентов. Например, в Швейцарии кадастровая стоимость определяется как 75% от нижней границы рыночной стоимости аналогичных объектов надвижимости. В США коэффициент снижения устанавливается на местном уровне и составляет в среднем 50% справедливой рыночной стоимости. В Бельгии и Франции также применяется коэффициент снижения в размере 50%, но от рыночной ставки аренды объекта. В российской налоговой практике коэффициент снижения в настоящее время не применяется.
В большинстве стран оценка рыночной стоимости объекта налогообложения производится по модели массовой оценки с учетом различных характеристик определенного типа объекта недвижимости, расположенного на конкретной территории (см. рис. 2).
Жилая недвижимость
• тип (квартиры в многоэтажных домах, таунхаусы, дуплексы, индивидуальные жилые дома)
• общая и жилая площадь
• качество строительства или его основные элементы (тип стен, стиль, дизайн и т.п.)
• эффективный возраст, состояние
• дополнительные площади (балконы, мансарды, подвалы, гаражи, паркинги и т. п.)
• размер земельного участка в случае индивидуального строения
• имеющиеся коммунальные услуги (канализация, вода, электричество)
• рыночная ценовая зона или район
• описание преимуществ (удобств): вид из окна и т.п.
• отрицательные факторы (соседство с промзоной, автодорогой и т.п.)
Коммерческая недвижимость
• тип или вид использования
• этажность, площадь
• местоположение
• качество объекта
• качество строительства
• эффективный возраст, состояние
• отношение площади участка к общей площади помещений и др.
Земельные участки
• категория, разрешенное использование или зона градорегулирования
• площадь
• конфигурация границ и удобство фактического использования
• местоположение (различается при массовой и индивидуальной оценке)
• наличие или доступность инженерного обеспечения
Рис. 2. Характеристики объектов недвижимости при проведении массовой оценки в зарубежной практике
Расчетные модели для проведения оценки создаются применительно к конкретной территории, на которой расположен объект, и по заранее определенной модели. В практике оценочной деятельности применяются линейные (аддитивные) и нелинейные (в том числе мультипликативные) модели с представлением результатов в аналитической или табличной формах. Впоследствии модели подвергаются калибровке с использованием, как правило, множественного регрессионного анализа. Оценка рыночной стоимости - это результат комплексного анализа данных о типовых свойствах и характеристиках объекта и о состоянии рынка недвижимости за определенный период на конкретную дату.
Основной принцип массовой оценки заключается в моделировании рынка недвижимости с учетом спроса на определенные группы объектов с учетом их характеристик. В мировой практике при проведении массовой оценки используется один из трех основных подходов: затратный подход, доходный подход, подход на основе рыночных сравнений, который является наиболее предпочтительным. Практическое применение затратного подхода сопряжено с рядом проблем, обусловленных, прежде всего, влиянием амортизации объекта на его рыночную стоимость и необходимостью оценки и учета предпринимательской прибыли. При использовании доходного подхода требуется проведение детального анализа данных об арендных доходах и операционных расходах, определение типичных числовых показателей для конкретной группы объектов.
Достоверность проведенной оценки рыночной стоимости оказывает влияние на размер уплачиваемого налога на недвижимость. В данном контексте различают горизонтальную и вертикальную справедливость налога (см. рис. 3). В случае горизонтальной справедливсоти налогоплательщики одинакового материального положения несут равную налоговую ответственность. Вертикальная справедливость применительно к регулярному налогу на недвижимость зависит от качества проведенной оценки. В идеальном случе при совпадении оценочного значения с рыночной стоимостью, когда налог пропорционален кадастровой стоимости, владельцы более дорогих объектов недвижимости уплачивают более высокий налог. Принцип вертикальной справедливости заложен в рекомендациях 1ААО, согласно которым кадастровая стоимость определяется как произведение рыночной стоимости на коэффициент снижения.
| Горизонтальная справедливость | | Вертикальная справедливость |
•Налогоплательщики одинакового материального положения несут равную налоговую нагрузку при прочих равных условиях (льготы, налоговы вычеты и т.п.) • Рыночная стоимость оценивается как признак доходности • Одинаковое положение налогоплательщиков оценивается по стоимости принадлежащего им имущества • При сравнении любых двух объектов недвижимости у объекта с более высокой рыночной стоимостью результат оценки (кадастровая стоимость) выше • Оценка совпадает с рыночной стоимостью • Допускается дифференциация при начислении налога с примененм коэффициентов для конкретных налогоплательщиков (льготы или повышающие коэффициенты)
Рис. 3. Горизонтальная и вертикальная справедливость налога
Помимо массовой оценки в практике налогообложения недвижимого имущества применяется индивидуальная оценка. Однако результаты как массовой, так и индивидуальной оценки могут отличаться от рыночной стоимости, что нарушает принципы вертикальной и горизонтальной справедливости и приводит к оспариванию кадастровой стоимости. В странах с адвалорным принципом налогообложения налогоплательщик может обжаловать результат массовой оценки и потребовать пересмотра для уточнения налоговых обязательств по результатам индивидуальной независимой оценки.
Развитие налогообложения недвижимого имущества организаций на основе рыночной стоимости в Российской Федерации
В современной налоговой практике в РФ применяются различные ценовые и стоимостные показатели: рыночная цена, кадастровая стоимость, рыночная стоимость. Рыночная цена используется при определении налоговой базы при получении доходов (прибыли, выручки) по контролируемым сделкам при
проведении налогового контроля по сделкам между взаимозависимыми лицами. В период 1992-2020 гг. в качестве налоговой базы по налогу на имущество физических лиц применялась инвентаризационная стоимость. В настоящее время в оценочной деятельности применяются четыре вида стоимости: рыночная, кадастровая, ликвидационная и инвестиционная (рис. 4) [5, ст. 3].
Кадастровая стоимость начала применяться в качестве налоговой базы по земельному налогу с 2005 года. С 2014 года кадастровая стоимость стала использоваться при обложении отдельных видов недвижимости по налогу на имущество организаций. Государственное регулирование проведения государственной кадастровой оценки (ГКО) в части нормативно-правового регулирования и ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) осуществляется Росреестром [6].
По закону [7] ГКО проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ уполномоченным бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о ГКО [8] на основе массовой оценки не чаще одного раза в 3 года (в городах федерального значения -не чаще одного раза в 2 года) и не реже одного раза в 5 лет с внесением результатов оценки в ЕГРН с использованием различных характеристик объектов надвижимости. При проведении ГКО используются различные характеристики объектов надвижимости (рис. 5).
Поскольку кадастровая стоимость предполагает в своей основе максимальное приближение к рыночной стоимости, с введением новых правил существенно возрастает налоговая нагрузка в результате недостоверной кадастровой оценки, что подлежит оспариванию в соответствии с Кодексом административного судопроизводства РФ [9]. В большинстве случаев (99,3%), по данным Ро-среестра РФ [10], основанием для обращения является причина установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Обобщенные сведения о рассмотрении споров в комиссиях при Росреестре РФ демонстрируют, что большая часть заявлений (96% от общего количества) было подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Рыночная стоимость
Кадастровая стоимость
Ликвидационная стоимость
Инвестиционная стоимость
• наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства
• стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях определения кадастровой стоимости: •вновь учтенных объектов
недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в ЕГРН; • объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик
• расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества
• стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки
Рис. 4. Виды стоимостных показателей оценочной деятельности в РФ [6]
Сведения, учитываемые при определении кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест
• местоположение
• год постройки
• материал стен объекта недвижимости
• серия многоквартирного дома
• нахождение объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии
• нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории
• иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке
Сведения, учитываемые при определении кадастровой стоимости земельных участков
• местоположение земельного участка
• нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории
• иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке
Рис. 5. Характеристики объектов надвижимости, учитываемые при определении кадастровой стоимости в РФ
Существующая практика применения нового порядка налогообложения недвижимого имущества определила ряд проблем в части оценки объектов по справедливой стоимости. С 11 августа 2020 года законодательство об оценочной деятельности претерпело существенные изменения [11] в части применения кадастровой стоимости в налогообложении недвижимого имущества, направленные на недопущение превышения кадастровой стоимости над рыночной. К основным изменениям правил определения кадастровой стоимости (оценки) в 2020 году относятся:
• введение принципа обратной силы обоснованной кадастровой стоимости;
• установление федерального надзора за проведением ГКО;
• уточнение порядка предварительного публичного рассмотрения результатов кадастровой оценки;
• переход к заявительному порядку разрешения споров (вместо судебного) по установлению индивидуальной рыночной оценки объекта недвижимости на основании отчета оценщика;
• изменение механизма внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной;
• учет законных интересов налогоплательщика при допущении ошибок при определении кадастровой стоимости и последующей корректировки.
С 2021 года были внесены изменения и в налоговое законодательство в части совершенствования порядка уплаты имущественных налогов в части изменения кадастровой стоимости. К основаниям для изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости (регламентируются законодательством об оценочной деятельности) отнесены: недостоверность сведений, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость; изменение его количественных и (или) качественных характеристик.
С 2020 года в состав объекта обложения налогом на имущество организаций, облагаемых по кадастровой стоимости, были включены жилые помещения. В этой связи актуальным представляется вопрос социальной справедливости при налогообложении жилых помещений, когда при проведении оценки в РФ, в отличие от зарубежной практики, не учитываются следующие факторы: амортизация объекта недвижимости (прежде всего, это касается ветхого фонда жилья в центрах крупных городов); фактическое состояние объекта недвижимости (различия в ремонте одинаковых квартир в одном доме, вид из окна и т.п.); описание преимуществ (удобств) - вид из окна и т.п.; отрицательные факторы (соседство с пром-зоной, автодорогой и т.п.). В данном контексте представляется возможным применение коэффициентов снижения к рыночной стоимости при определении налоговой базы налогов на недвижимое имущество по опыту зарубежных стран.
В настоящее время в соответствии с налоговым законодательством в отношении достаточно широкого перечня основных средств налоговая база по налогу на имущество организаций установлена как среднегодовая стоимость, определяемая исходя из остаточной стоимости по правилам бухгалтерского учета. С реформированием российской системы бухгалтерского учета определение остаточной стоимости основных средств не нашло отражения в нормативно-правовых актах, регулирующих порядок ведения бухгалтерского и налогового учета.
Вместе с тем, в новой редакции ФСБУ 6/2020 [12] содержится ряд новых понятий и определений, в частности, балансовой, первоначальной, справедливой, переоцененной и ликвидационной стоимости, определение которых по новым правилам существенным образом повлияло на размер налога на имущество организаций, облагаемого по среднегодовой остаточной стоимости (см. рис. 6).
Ликвидационная стоимость
• величина, которую организация получила бы в случае выбытия данного объекта (включая стоимость материальных ценностей, остающихся от выбытия) после вычета предполагаемых затрат на выбытие; причем объект основных средств рассматривается таким образом, как если бы он уже достиг окончания срока полезного использования и находился в состоянии, характерном для конца срока полезного использования [13, п. 30]
Справедливая стоимость
• цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в ходе обычной сделки между участниками рынка на дату оценки [13, п. 6]
Первоначальная и переоцененная стоимость
• первоначальная стоимость объекта основных средств (общая сумма связанных с этим объектом капитальных вложений, осуществленных до признания объекта основных средств в бухгалтерском учете) [13, п. 12]
• при оценке основных средств по переоцененной стоимости стоимость основного средства регулярно переоценивается таким образом, чтобы она была равна или не отличалась существенно от их справедливой стоимости [13, п. 15]
Рис. 6. Определения стоимостных показателей в соответствии с ФСБУ 6/2020 [13]
По новым правилам с 2022 года среднегодовая остаточная стоимость для целей налогообложения должна определяться исходя из балансовой стоимости по данным бухгалтерского учета как первоначальная стоимость, уменьшенная на суммы накопленной амортизации и обесценения. При определении суммы амортизационных отчислений первоначальная стоимость уменьшается на ликвидационную стоимость. В этом случае по окончании срока амортизации балансовая стоимость объекта приравнивается к ликвидационной, что приводит к увеличению налоговой базы по налогу на имущество. Отсутствие в настоящее время регламентированного порядка определения ликвидационной стоимости может привести в процессе налогового контроля к разногласиям по поводу определения размера данного показателя.
С 2022 года в соответствии с МСФО (IAS) 36 в бухгалтерском учете необходимо отражать изменения балансовой стоимости основных средств вследствие их обесценения [13], когда балансовую стоимость основного средства следует уменьшить до справедливой стоимости. Введение нового понятия «инвестиционная недвижимость» приводит к увеличению налоговой базы по налогу на имущество, поскольку балансовая стоимость объектов инвестиционной недвижимости участвует в расчете среднегодовой стоимости имущества. Произошедшие изменения в порядке бухгалтерского учета основных средств требуют построения грамотной учетной политики организации, направленной на оптимизацию налогов с учетом обратно пропорциональной зависимости налога на прибыль от налога на имущество организаций.
Таким образом, существующие неопределенности при определении стоимостных и оценочных показателей, используемых в бухгалтерском и налоговом учете, на практике могут приводить к возникновению спорных ситуаций в части определения налоговой базы по имуществу, облагаемому как по кадастровой, так и по среднегодовой остаточной стоимости.
Заключение
Несмотря на широкое применение рыночной стоимости в качестве налогооблагаемой базы недвижимого имущества в мировой налоговой практике и произошедшие изменения, направленные на совершенствование методики кадастровой оценки недвижимости и механизма налогообложения недвижимого имущества в РФ, данной форме налогообложения присущи недостатки. Укажем наиболее существенные: не учитывается фактическая платежеспособность владельца имущества; существует недостаточная информированность плательщика о взаимосвязи рыночной и кадастровой стоимости с величиной налога; присутствует несоответствие происходящих изменений в рыночных условиях периодичности проводимых мероприятий по переоценке объектов обложения; имеется восприятие налогоплательщиком несправедливым применения рыночной и кадастровой стоимости; наличествует ресурсоемкий процесс оценки недвижимого имущества; низкая бюджетная эффективность.
В настоящее время в российской налоговой практике реализован подход в применении в качестве налоговой базы для целей налогообложения кадастровой стоимости, размер которой приближен к рыночной (справедливой) стоимости. Экономическим основанием для уплаты налога на недвижимое имущество, по сути, является капитал как потенциально возможный источник дохода собственника (от владения или при реализации). Рыночная стоимость выступает неким доказательством платежеспособности собственника недвижимости и мотивирует к ее эффективному использованию. Данный подход понятен и оправдан в случае использования имущества в предпринимательских целях (нежилая недвижимость), и, напротив, несправедлив в отношении использования недвижимости для личных целей проживания (жилая недвижимость). Подобная ситуация приводит к нарушению принципа экономической обоснованности налогообложения.
Следует также отметить, что проводимые меры налоговой политики в части стимулирования инвестиционной активности в «зеленые проекты» должны способствовать осуществлению компаниями инвестиционных проектов, а также разработке собственных инновационных технологий с учетом ESG-фактора. В этой связи в ближайшей перспективе требуется разработать порядок предоставления и методику оценки налоговых льгот по налогу на имущество организаций в отношении имущества организаций, используемого в деятельности по сокращению выбросов парниковых газов, а также в рамках реализации экологических проектов, в частности, по внедрению наилучших доступных технологий на объектах, оказывающих значительное негативное воздействие на окружающую среду.
В перспективе в России необходимо создание эффективной системы налогообложения недвижимости организаций как одного из важнейших источников доходов региональных бюджетов, что требует в качестве первоочередной решение задачи по построению системы комплексной объективной оценки недвижимости, с одной стороны, государством на основе рыночной (справедливой) стоимости, с другой стороны, достоверной самостоятельной оценки налогоплательщиком среднегодовой остаточной стоимости исходя из оценочных показателей по новым правилам бухгалтерского учета.
Учитывая, что в «Основных направлениях бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики на 2023 год и плановый период 2024 и 2025 годов» [14] предполагается переход к налогообложению недвижимого имущества организаций по кадастровой стоимости в отношении практически всех объектов (за некоторыми исключениями), вопросы налогообложения недвижимого имущества организаций не утрачивают своей актуальности в перспективе и потребуют дополнительных исследований.
ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Международный стандарт оценки (IVS). [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.unicon.ru/in-sights/ifrs-news/the-ivs-have-been-updated (дата обращения 15.02.2022).
2. Standards of International Association of Assessing Officers. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.iaao.org/sitePages.cfm?Page=204 (дата обращения 15.01.2023).
3. Международные стандарты оценки. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=EXP&n=303165#wgDu7VTG7aQ8Ff7l (дата обращения 15.12.2022).
4. Грибовский С.В., Баринов Н.П. Оценка недвижимости для налогообложения // Имущественные отношения в РФ. 2006. № 5 (56).
5. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЭ.
6. О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии: Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 г. № 457.
7. О государственной кадастровой оценке: Федеральный закон от 03.07.2016 г. № 237-Ф3.
8. Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке: Приказ Росреестра от 04.08.2021 г. № П/0336.
9. Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 г. № 21-ФЗ.
10. Официальный сайт Росреестра РФ. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://rosreestr.gov.ru/activity/ka-dastrovaya-otsenka/rassmotrenie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-/informatsiya-o-sudebnykh-sporakh-v-otnoshenii-rezultatov-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-obektov- (дата обращения 15.01.2023).
11. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 31.07.2020 г. № 269-ФЗ.
12. Об утверждении Федеральных стандартов бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения»: Приказ Минфина России от 17.09.2020 г. № 204н.
13. Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 3 6 «Обесценение активов» (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 28.12.2015 №217н).
14. Основные направления бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики на 2023 год и плановый период 2024 и 2025 годов (утв. Минфином России).
