Оценка основных фондов, относящихся к земельным участкам, зданиям и сооружениям Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 338.31

ОЦЕНКА ОСНОВНЫх ФОНДОВ,

относящихся к земельным участкам,

ЗДАНИЯМ И СООРУЖЕНИЯМ

М.и. МОРОЗ,

аспирант кафедры экономики народного хозяйства E-mail: m.moroz@sodru.com Балтийский федеральный университет им. Иммануила Канта

В статье анализируются модели оценки пассивных основных фондов в иностранных государствах. Проблема справедливой оценки пассивных основных фондов в Российской Федерации существует из-за отсутствия методологии измерения их износа. В большинстве развитых стран используются специальные индикаторы для справедливой оценки пассивных фондов. Исследована методика оценки сроков использования пассивных основных фондов с помощью индексов LPAI и SPAI, применяемых в США и Великобритании. Рассмотрены возможности их применения в России. Разработана методика ранжирования и компиляции различных коэффициентов, обеспечивающих полноценную оценку основных фондов. Предложены универсальные индексы для оценки зданий и сооружений, земельных участков.

Ключевые слова: земельный участок, здания, сооружения, индексы, функция полезности, маршрут, орграф

В развитых странах современные методики оценки основных фондов учитывают максимальное количество факторов, влияющих на стоимость этих фондов, так как предприятие постепенно переносит ее на готовую продукцию. Подход, формирующий максимальные преимущества для предприятий, основывается на переоценке основных фондов всех амортизационных групп, включая пассивные фонды в виде земельных участков, зданий и сооружений.

В Российской Федерации используются универсальные и средние методы для оценки пассивных основных фондов, так как оценивается долгосрочный

период оптимального использования рассмотренных амортизационных групп. По мнению автора, именно долгосрочность формирует потребность оценки амортизации индивидуально для каждого производственного объекта в сравнении с эталонными значениями. За период полезного использования основного фонда некорректная пропорция перенесенной части стоимости пассивного основного фонда на готовый продукт может негативно повлиять на несколько предприятий, в случае если в течение продолжительного срока несколько раз менялись собственники основных фондов. Поэтому для некоторых отраслей российской экономики формируется парадокс рентабельности по Машкову [1]. Этот парадокс заключается в том, что когда предприятие де-юре фиксирует прибыль в квартальной отчетности, то де-факто у предприятия существует дефицит денежных потоков, необходимых для восстановления основных средств. В различных индустриях наблюдаются соответствующие парадоксы (например, сельское хозяйство, где наблюдаются парадоксы кредитования, интенсивной эксплуатации техники). Оптимальный срок полезного использования основного фонда для ликвидации парадокса рентабельности может быть выражен для различных групп основных фондов в зависимости от специфики их использования (отрасли, направления деятельности - производство или услуги) с помощью переменных (стоимости оборудования, суммы прибыли, приносимой оборудованием и т.д.). К примеру, данные статистического агентства Великобритании основываются на методе ранжирования по груп-

пам основных фондов, индустриям и секторам. В зависимости от объекта применения различаются понятия амортизации: amortization отражает износ нематериальных активов, depreciation относится к основным производственным фондам, а depletion -к объектам недвижимого имущества, таким как земля, недра.

Амортизация влияет на величину себестоимости изделия, так как ее сумма учитывается в постоянных затратах продукции, поэтому в зависимости от специфики амортизационной группы должны устанавливаться различные сроки полезного использования основных фондов. К примеру, исследование шести крупных городов аналитиками центра Freddie Мас [6] позволило выявить специфику оценки модели установления рыночный цены на жилые дома, земельные участки и сооружения в США. В методологии амортизационных начислений для восстановления стоимости основных фондов было предложено выполнять переоценку стоимости основных фондов амортизационной группы на основе следующих индексов:

- LPAI - стоимость земли в США или других полезных свойств, таких как местность, вид из окна, доступ к работе, трафик автодорог, близость к школам, университету, возможные проблемы с соседями (шум), удобство парковки, уровень преступности в районе и т.д.;

- SPAI - затраты на строительные работы в США, к которым относятся затраты на заработную плату, материалы, площадь поверхности для ремонта, количество спален, ванных комнат, гаражей в доме, центрального отопления и т.д. Авторы работы [3] выделили леверидж земли,

определяемый отношением стоимости земли к стоимости объекта амортизации, который в будущем применили авторы работы [7], для оценки качественного индекса LPAI. Анализ величины доступности к работе как фактора, образующего индекс LPAI, следует уменьшать на величину затрат, связанных с близостью расположения рабочего места, стоимостью поездки [12]. К примеру, в Лос-Анджелесе только 40% всех рабочих мест расположено внутри города, поэтому и средний уровень заработной платы рассчитывается исходя из средних транспортных затрат. Анализ транспортных затрат авторы работы [8] предлагают осуществлять по кадастровым номерам с помощью географической информационной системы GIS, а оценивать землю - по наличию в радиусе мили федеральных и региональных парков.

Механизм оценки основных фондов 10-й амортизационной группы, предложенный в работе [6], следует адаптировать к производственным помещениям. Тогда изменятся показатели, формирующие индексы, пропорционально уменьшению или увеличению полезных свойств производственного помещения или сооружения. Поэтому LPAI будет характеризоваться экологической безопасностью, возможностью утилизации, близостью транспортных морских и железнодорожных узлов, доступностью к работе основного персонала, заработной платой в регионе.

По мнению автора, описанные в работе [12] способы оценки затрат не позволяют определить оптимальный маршрут, по которому оценивают фактор доступности к работе основного персонала. Поэтому предлагается использование метода ориентированного графа (орграфа) [10] для прокладки маршрута, который представляет собой чередующуюся последовательность вершин - перекрестков на дорогах рассматриваемого города и ребер (дуг) -участков улиц между перекрестками, которая может оценивать доступность к производственному помещению с учетом различного одностороннего или двухстороннего движения и трафика дорог. Длина маршрута представляет собой количество дуг, а орграф является произвольным, дуги, соединяющие вершины, могут быть разнонаправлены или однородны. Учитывая, что в зависимости от трафика необходимо учитывать в LPAI и обратный маршрут, то орграфы являются контурными (см. рисунок).

В представленном на рисунке орграфе существуют дуги между вершинами А, В, С, В, Е, О. Дуги {А; О},{О; В},{А; С},{С; В},{А; Е},{Е; В},{А; В},

Е

B

В

Орграф прокладки маршрута для оценки доступа к рабочим местам

{D; B} различны, порядок вершин обозначен стрелками, при этом вершины A и B являются инцидентными к любой дуге. Поэтому, удалив направления стрелок, получим замену каждой дуги на ребра следующей последовательности (A; O), (O; B), (A; C), (C; B), (A; E), (E; B), (A; D), (D; B), которые представляют собой основания орграфа. Тогда вершины A и B представляют собой смежные вершины A; B и E; D, которые можно выразить через матрицы смежности орграфа с множеством вершин {A,... ,B}, где основанием является число дуг вида {A; C},{C; B} или {A; O},{O; B}. На основе выявленных дуг следует определить ориентированный оптимальный маршрут в орграфе, который представит собой конечную последовательность из точки A в точку B в виде {A; C}^{C; B}^ {An,...,Bn}. С помощью затрат стоимости топлива и времени на 1 км пути Сткм может быть рассчитана величина альтернативного производительного труда. Транспортные расходы в таком случае рассчитываются по формуле D = {An...Bn} Сткм. C помощью орграфа возможно выявить стоимость транспортных расходов в индексе LPAI, после определения которого стоимость основных фондов можно выразить формулой Cmj = 30l LPAI(j) + Cmp0lSPAI(i) =

= 30 (1 + pXi)LPAI(j) + Cmp0(1 + PX')SPAI(j)- D, где Зш - балансовая стоимость земли по кадастровым номерам регионов;

З0, Стр0 - базовая цена земли и строительных работ в текущий момент без корректировки полезных свойств основных фондов; Р - пропорции изменения оценки полезных свойств основных фондов; X X' - совокупная оценка полезных свойств основных фондов, связанных с расположением и строительными работами; D - транспортные расходы, определенные по оптимальному маршруту орграфа земельного участка или расположения строения. Авторы работы [5] предложили адаптацию двухшаговой модели полезности по Box-Cox к начислению амортизации нелинейным методом, используя функцию экспоненциала как динамического развития цен на основные фонды 10-й амортизационной группы:

ехр[Зо(1 + pXi) LPAI (j)] + +ехр[Стр0 (1 + PX') SPAI (j)] exp(TT)

Т - хронологический возраст основных фондов или промежуток времени, прошедший от даты приобретения основного фонда 10-й амортизационной группы.

По мнению автора, в предложенной оценке срока полезного использования земли или жилых домов существует недостаток, который связан с тем, что, к примеру, в Токио использование формулы может быть сопряжено с проблемой государственного регулирования особенностей зданий и сооружений города [9], поэтому потеряется экономическая целесообразность в определении стоимости основных фондов на основе динамического развития. Исходя из примера, предлагается модифицировать формулу с помощью индексов с установлением пределов строительной деятельности и цен на земли путем логарифмирования полезности каждого индекса:

+ РХ,) LPAI (/)] +

ШСтр0(1 + PX;) SPAI (] ^ ]

Am =■

Ст

Am =■

Ст

где Am - стоимость амортизации основных фондов;

Следует учитывать, что основные фонды -здания и сооружения, используемые для производственных целей, не могут сравниваться по одинаковым показателям с обычными жилыми домами, так как необходимо учитывать специфику отрасли. Поэтому для оценки основного фонда существует потребность в дополнительных поправочных коэффициентах, не отражающих полезность размещения и строительных работ по двухшаговой формуле hedonic model [5]. В Швейцарии авторы работы [4] предлагают ввести индекс земли LPSM с учетом дополнительных структурных особенностей региона и времени на микро- и макроуровне. Особенности времени влияют на моральный износ земельного участка, потому что амортизация здания в 1980-2000-х гг. будет насчитывать только 20 лет, начиная с 2000 г. Следовательно, существует риск того, что амортизация перенесет полную реальную стоимость земли и ценность построенного здания несколько раз за 20 лет на готовый продукт предприятия:

( т n-1 Л

LPSM = lnl Ф0 +£фЛ + +8^ I,

V k=1 t=1 J

где LPSM -натуральный логарифм стоимости земли каждого метра собственности; Ф0^ - постоянные условия и коэффициент m характеристики земли yk;

в - коэффициент времени (n - 1) условных переменных T ;

е1 р - стандартное отклонение от первоначально планируемого периода использования. По мнению автора, следует модифицировать первоначальную формулу амортизации, использующую логарифмированные индексы LPAI, SPAI, путем компилирования индексов, отражающих все

факторы полезности основного фонда:

( т п-1 л

1пI Фс + + Е0Т + е1,р 1 +

V к=1 t=1 ] Ат = + 1п{|Стр,,{1 +рх,') SPAI {])]Г}

1п Ст

После модификации необходимо расширить формулу факторами, влияющими на амортизацию основных фондов, из-за изменения уровня заработных плат в стране, влияния транспортных расходов, оцениваемых с помощью оптимального соотношения орграфа, как отклонения от среднего левериджа земли по стране, количеству наиболее активно работающих жителей региона возрастной группы от 25 до 42 лет:

( — я-1 Л

1ПI Фс + у к + Е0Т + е/ ,р 1 + в +

V к=1 г=1 )

Ат +(3 - Р) + Ъзем + Щ[Стр0(1 + рх;)БРА1 {])]Т}

4 1п Ст

где В - популяция жителей возрастной группы от 25 до 42 лет;

З - заработная плата наиболее активной и трудоспособной части населения в регионе; Б - транспортные расходы, рассчитанные по оптимальному маршруту достижения рабочего места;

5зем - отклонение левериджа земли как отношения стоимости земли к стоимости основного фонда 10-й амортизационной группы. Таким образом, полученная формула отражает моральный износ первого вида для оценки земельных участков, так как основными ресурсами, позволяющими оценить земельный участок, являются его демографическая и социальная составляющие в отличие от основного компонента морального износа орудия труда пятой амортизационной группы -сырья и производительности труда.

При оценке морального износа первого вида [11], связанного с объемом капитальных вложений в аналогичный объект - земельные участки промышленного назначения, следует в качестве факторов, влияющих на стоимость за квадратный метр, выделить наличие железнодорожной ветки, морских путей в относительной близости от

объекта оценки, вид права на земельный участок. В зависимости от численности населения определенной возрастной группы следует определить коэффициент торговой способности земельного участка, площадь земли в квадратных метрах. Показатели наличия железнодорожной ветки, морских путей, вида права на земельный участок являются качественными коэффициентами, которые должны быть ранжированы с помощью балльной шкалы при наилучшем сценарии определения стоимости земельного участка (табл. 1).

Для различных периодов аренды выбран одинаковый коэффициент влияния на стоимость, учитывая, что срок аренды по договору аренды земельного участка не оказывает влияния на его стоимость, так как арендатор в соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ имеет преимущественное право на пролонгацию договора аренды земельного участка. К коэффициенту торговой способности земельного участка относится коэффициент скидки на торг земельного участка в процентах, который выявили эксперты русской службы оценки (табл. 2)

Амортизация земельного участка должна быть скорректирована на меняющуюся стоимость земельного участка посредством индекса земельной стоимости, который определяется для различных объектов основных фондов по кадастровым номерам: Ат = Ст х £[100% -а - р - (у1, у2, у3, у4) -

-в - - Ст х £ х К, где Ст - стоимость 1 га земельного участка по кадастровому номеру (по области размещения), руб.;

Таблица 1

Влияние качественных показателей на стоимость земельного участка коммерческого назначения, %

Коэффициент

Показатель влияния на стоимость

Наличие железнодорожных путей а 23,3

Наличие морских путей Р 23,3

Земельный участок в собственности у1 33,4

Земельный участок в аренде на 49 лет у2 20,4

Земельный участок в аренде на 15 лет у3 20,4

Земельный участок в краткосрочной 20,4

аренде у4

Наличие коммуникаций на земельном 10,0

участке е

Наличие электричества на земельном 10,0

участке &

Методы анализа Ме^о& с^ana[ysis - 41 -

Таблица 2

Рекомендуемые скидки на торг объектов основных фондов, %

Количество Жилые дома Здания, сооружения Земельные участки

жителеи в населенном производственного назначения

пункте, тыс. чел. Аренда Собственность Аренда Собственность Аренда Собственность

< 250 6 9 11 13 11 13

250-500 6 9 11 13 11 13

> 500 8 11 13 15 13 15

Источник: [2].

S - площадь земельного участка; K - коэффициент торговой способности земельного участка.

В США и Канаде широко используются справочники Marshal Valuation для сравнительной оценки цен на землю, зданий и сооружений, которые постоянно обновляются и способны предоставить оценочным компаниям репрезентативные данные о стоимости. В Российской Федерации существует аналогичный справочник оценщика группы компаний КО-ИНВЕСТ, в котором ранжируются типы зданий по конструктивным системам (11 групп). Но использование российских справочников в отличие от иностранных ограничен, так как механизм начисления амортизации основных фондов не учитывает конструктивных особенностей зданий и сооружений, соответственно, не влияет на срок полезного использования основного фонда. Поэтому существует необходимость при определении суммы амортизации коммерческой недвижимости использования более точных сроков полезной эксплуатации основных средств.

Физический износ зданий и сооружений Ифиз, по мнению автора, следует определять по коротко-живущим и долгоживущим элементам, составляющим основной фонд, потому что таким методом возможен учет всех факторов износа, влияющих на здания и сооружения:

И, = m И + m И ,

физ т д д Тк к '

где Фд, Фк - соответственно доли долгоживущих и короткоживущих основных фондов; Ид, Ик - соответственно износ долгоживущих и короткоживущих основных фондов. К короткоживущим основным фондам относятся системы водоснабжения, отопления, коммуникации, половые покрытия, проемные перекрытия, напольные перекрытия, отделка (обои), кондиционирование, электроснабжение, электроосвещение. К долгоживущим основным фондам относятся резервуары, железнодорожные пути, дорожные покрытия, теплосети. Определить доли элементов

можно на основе строительного плана здания, сооружения. Следовательно, используя средний уровень износа на основе данных справочника КО-ИНВЕСТ, можно выразить величину амортизации здания, сооружения основного фонда на основе оценки износа:

Am = Ст(1 - Яфиз) (1 - Мх) (1 - М2)(1 - М3), где Мр М2, М3 - моральный износ соответственно первого, второго и третьего вида.

Физический износ основных фондов в США и Канаде можно определить по дорогостоящим справочникам Marshall Valuation Service, которые часто превышают стоимость самой оценки имущественного комплекса. Но данная оценка применима только к основным фондам США и крупных городов Канады, поэтому в Российской Федерации требуется разработка собственного справочника физического износа с учетом российских специфических факторов, влияющих на стоимость основных. На основе индексов физического износа в зависимости от особенностей здания и сооружения возможно прогнозирование сроков полезного использования рассматриваемого здания и сооружения. Но с помощью рассмотренного метода не будет учтен моральный износ первого вида в связи с неотделимыми улучшениями зданий, сооружений, а также не будут учтены объекты незавершенного строительства. Чтобы оценить объекты незавершенного строительства, необходимо оценить стоимость строительства в зависимости от изменения стоимости строительно-монтажных работ. Тогда проявляется необходимость учета морального износа зданий и сооружений третьего вида, связанного с конъюнктурными изменениями в стране, потому что значительная часть инвестиционных проектов осуществляется на кредитные ресурсы, проценты по кредитам, займам, которые должны быть учтены в стоимости основных фондов и погашаться путем начисления амортизации. Хотя базовый процент привлеченных кредитных средств остается неизменным, изменение индекса цен на

строительные материалы заставит предприятие привлекать дополнительные транши под изменившуюся процентную ставку:

Т = т К

Ат норм н.с'

где ТЛп1 - срок полезного использования здания, сооружения;

Тнорм - нормативный срок амортизации строительных материалов при постройке объекта; Кнс - коэффициент изменения стоимости незавершенного строительства. В свою очередь коэффициент изменения стоимости незавершенного строительства определяется Ст

по формуле Кн.с = С В°ССГ , а Ствосст = Стн.с^ где Стбаланс

Iцен - индекс цен на строительство и изменение процентной ставки в стране, отражающий основу морального износа третьего вида, связанного с конъюнктурными факторами в стране, в которой строились основные фонды 8-10 амортизационных групп.

По мнению автора, необходимо сформировать индексы, способные оценить стоимость зданий, сооружений и улучшений на основе поправок и корректирующих коэффициентов стоимости воспроизводства (замещения) рассмотренных типов основных фондов из единых статистических регистров поправок, аналогичных сборникам КО-ИНВЕСТ, которые должны быть использованы при определении амортизации основных фондов без дополнительных затрат предприятий: Стзс (1 - М1)(1 - М 2)

T = Т

Am норм

-(1 - Яфиз)

либо (1 -М3), где Стз с - стоимость здания, сооружения;

Мх - моральный износ первого вида, отражается в сравнении со стоимостью объекта аналога или эталона текущего основного фонда, который зависит от различий в площади, конструктивных особенностях, климатических особенностях: мх = (Ст^Ст^Ст^) Кк!шы ^констр5; М2 - моральный износ второго вида, отражает различия в особенностях постройки здания, сооружения, эксплуатации земельного участка с позиции лучшей наработки готовой продукции всего предприятия, удобства функционирования движимого технологического парка предприятия в сравнении с эталонным коэффициентом по стране, который меняется по мере освоения новых территорий, изменений климатических условий различных регионов страны, плодородия почв сель-

скохозяйственных угодий: М2 = Кк8 КсеЙсм^фунд, где

КУД = ^гек/ ^этал или ^этал - корректирующий

коэффициент различий в площади или объеме здания и сравниваемых зданий, расчет которого позволяет сравнивать объект амортизации путем поправок к эталонному объекту основных фондов;

Ксейсм - коэффициент сейсмичности: Ксейсм = -

тах

где Зтек - сейсмичность текущего объекта основных фондов; Зтах - максимальная сейсмичность здания; Кфунд представляет собой коэффициент изменения величины амортизации при изменении прочности фундамента или грунта и глубины их заложения. Определяется по оценке отклонения от идеального 0,25 МПА (2,5 кгс/см2);

М3 - моральный износ под влиянием конъюнктурных особенностей основного фонда (времени, региональных цен): Мз = ^времКрц.

При определении общего индекса и предоставлении предприятиям бюллетеня для соответствия рассматриваемого индекса оцениваемому зданию или сооружению статистическим органам следует учитывать, что возможно несоответствие данных по площади между оцениваемым объектом, полученным в бюро технической инвентаризации и выбранным в качестве эталона, в размере 1,1 и 1,2 - 5.

Коэффициент сейсмичности определяется на основе региональных данных о сейсмичности по расположению основного фонда и различия региональных климатических условий, которые должны определяться статистическими органами по мере ухудшения наиболее благоприятных условий для деятельности предприятия в сравнении с текущими условиями. К примеру, для сельскохозяйственных отраслей требуются умеренные климатические условия, без сильных перепадов к засухе или высокой влажности.

В случае если здание является пристроенным, то возможно определение стоимости пристройки (площадь отсутствующей стены в общей площади наружных стен основного фонда, умноженная на стоимость стен в статистической сводке стоимости подобных стен). К примеру, в справочнике КО-ИН-ВЕСТ определяют стоимости стен в разделе «Стены наружные с отделкой». В рекомендациях предлагается также выявить вес перекрытий пола и каркаса для коррекции дополнительной стоимости конструкции по формуле высоты h здания или сооружения: Ст = (Ст + Ст + Ст, + Ст + Ст 0,6) х

V пер пол фон подв карк ' /

h

Наличие подвалов увеличивает стоимость основных средств на величину, принятую в статистических регистрах, как величину изменения стоимости основных фондов, имеющих подвалы Стподв и фонари Стфон. Следует учесть различия в конструктивных особенностях между идеализированной статистическим органом средней (эталонной) и текущей стоимостью здания, сооружения (введем индексы 1-4 для показателей текущей стоимости соответственно кровли, наружных стен, заполнения проемов и отделки, а индексы 5-8 - для тех же показателей в эталонных значениях): Ст1 + Ст2 + Ст3 + Ст4 констр Ст5 + Ст6 + Ст7 + Ст8

Статистические органы могут сравнивать цены базового региона оценки как средние между субъектами, где уровни жизни населения самый высокий и самый низкий в стране, и индекс цен строительно-монтажных работ (СМР) в регионе, в котором планируется использование и строительство основных фондов (здания или сооружения): КСМР = Цтек / Ц ; К „„ = Т. / Т, где Т. - количество дней

^ср.этал' врем. СМР 1 2' ^ 1 ^

выполнения СМР; Т2 - общее количество дней для выполнения СМР. Но тогда потребуется учитывать коэффициент времени изменения стоимости строительно-монтажных работ, первоначально учитываемых в инвестиционном плане, и текущей стоимости работ с учетом физического износа долгоживущих и короткоживущих элементов. В случае упрощения способа определения физического износа с помощью сравнения цен на межрегиональном уровне, как индикатора изменения физического износа зданий и сооружений посредством морального

износа третьего вида получим Крегион = Стрегион /

Стценгр, где Стрегион - стоимость на уровне региона; Стцентр - стоимость на уровне федерального центра; К„„„. = Т. / Т,,, где Т. - количество дней от начала

врем 1 2 1

оценки; Т2 - общее количество дней для оценки основных фондов.

Справочник КО-ИНВЕСТ не позволит раскрыть моральный износ второго вида, характеризующий определенные специфические условия существования производственного здания в зависимости от назначения и его полезных свойств по типу бизнеса, в котором оно используется. Полезные свойства производственных зданий и сооружений должны определяться с помощью дополнительной ставки, отражающей специфику отрасли. Для нефтяной промышленности амортизацию оборудования следует связывать с уровнем запасов месторождений и показателями добычи

нефти. Для горной промышленности здания и сооружения должны определяться исходя из остаточной стоимости запасов в горизонтах. Специфика промышленности определяет ценность горного сооружения выработкой, которой возможно достичь из наклонных или вертикальных стволов, отдельных пластов и крыльев пластов горизонтов. Если уклон горизонта углубляется, то по мере выемки запасов отработка на участке сооружения сокращается, соответственно, амортизация должна учитывать срок, в течение которого эти запасы будут фактически отработаны.

В горной промышленности в СССР была введена потонная ставка для регулирования амортизации горных шахт Донбасса и Кузбасса: Стпотон = Стз с / З, где З - сумма запасов для выработки.

Таким образом, индикатором фактической величины амортизации в горной промышленности является Стпотон, которая стремится к максимуму до отработки последнего запаса. Добыча в горной промышленности обладает спецификой коэффициента обновления основных фондов, используемых для выработки крутых пластов, в случае увеличения которого увеличивается потонная ставка. Потонная ставка должна учитывать различия между выработкой отдельного горизонта и выработкой отдельных пластов или их крыльев:

Ст„

Ст,са + Ст,сЬ + Стз.с0

З + Зь + З0

где а, Ь - выработка соответственно для отдельных горизонтов и для отдельных пластов или крыльев.

Для определения стоимости сооружений в горной промышленности следует произвести доразвед-ку промышленных запасов всего горного объекта, разработать схемы отработки запасов и процедуры отдельной консервации основных фондов в случае необходимости, проветривания горизонта горной выработки.

Предлагается разработать российские индексы оценки основных фондов 8-10-й амортизационных групп, которые позволят корректировать стоимость основных фондов на основе универсальных методологий за счет статистической обработки данных государственных органов без привлечения дорогостоящих услуг за пользование данными КО-ИНВЕСТ или служб по оценке недвижимости. Кроме того, на основе данных справочника КО-ИНВЕСТ предприятие не может официально изменить стоимость начисления амортизации на основные фонды, которые должны быть самортизированы в последний период использования с учетом попра-

вок на стоимость. Чтобы предприятие равномерно перенесло стоимость амортизации основного фонда за более длительный период на стоимость готовой продукции, предлагается использовать дополнительный рычаг оценки - индексы, корректирующие стоимость основных фондов на отчетную дату и сумму амортизации основных фондов для пропорционального распределения их стоимости на готовый продукт. Период, в течение которого в соответствии с предложенным методом самортизи-руется основной фонд, представляет собой период фактической амортизации.

Данные для мониторинга цен на строительство могут быть получены путем анализа открытых каталогов и стоимостных показателей, индикативных данных различных классов оборудования, средств технологического оснащения и инструментов на базе статистического сравнения производственных результатов для различных групп основных фондов. Индекс переоценки зданий, сооружений и улучшений для российских компаний определяется из следующего выражения (цифровые индексы обозначают эталонные значения соответственно по кровле, наружным стенам, заполнению проемов, отделке): ИЗСУ = Лэтал / (Я _ + Си.., + Ст„

+ Ст этал4

К

,)х Kat

этал2 1

этал' этал

Показатели Кл , К „ , Ц

этал сеисм' 'ср.этал

ся в зависимости от климатических особенностей

V S

этал' эт

устанавливают-

сейсмической активности и средних цен в регионе, в котором осуществляется строительство. Показатели V , S , Ст ., Ст ,,, Ст Ст .,

этал этал эталР этал2 эталз этал4'

h

устанавливаются в соответствии с группой

основных фондов по долгоживущим и короткожи-вущим объектам оценки. Тогда для оценки срока морального износа стоимости основных фондов следует использовать следующую формулу (индекс «тек» обозначает текущие показатели):

ю = ■

"(С«тек1 + С«теК2 +

+С«тек3 + С«теК4)

(СтпеР + Стпол + С«фон +

Стзс ИЗСУ +Ст + Ст 0,6) подв карк ' ' -h __ W ТТд V S + h фунд тек тек ' тек Д тек ^СМР 5 + К отрасл

Ст„

Интерактивные таблицы, обновляемые статистическими органами, на основе рассмотренной

формулы предоставят пользователю (предприятию) в зависимости от региона текущие показатели, которые устанавливаются в зависимости от изменений природно-климатических условий, ценовых порогов в регионе и сейсмической активности по данным специализированных служб. Стоимость перегородок, кровли, проемов, работ по внутренней отделке определяется по ценам, устанавливаемым региональными органами статистики, ценам на выполнение строительно-монтажных работ, а также проценту отклонения цен на строительно-монтажные работы БТИ в размере 1,1-1,2. Для коррекции стоимости зданий и сооружений необходимо учесть индивидуальные характеристики оцениваемого объекта по высоте, объему или площади основного фонда, а также по глубине фундамента или грунта. В зависимости от специфики отрасли, в которой используется орудие труда, возможна коррекция стоимости орудия труда, подлежащего восстановлению, с помощью амортизации. К примеру, для горной или нефтяной отрасли - по стоимости запасов, определяемых потонной ставкой. Тогда срок полезного использования для основных фондов 8-й и 9-й амортизационных групп составит

ТАт = Тнорм _ ^физ )•

Физический износ можно заменить на моральный износ третьего вида на основе сравнения стоимостей основных фондов в течение периода оценки

ТАт = Тнорм®(1 - мз).

Сравнение способов отражения модифицированных иностранных индексов (LPAI, SPAI), которые наиболее точно отражают износ объектов амортизации, и новых, разработанных автором индексов показало, что новые индексы имеют очевидные преимущества из-за возможности оперативно оценивать показатели, корректирующие сроки полезного использования основных фондов различных амортизационных групп, без дополнительных затрат на статистические сборники или привлечения третьих лиц для оценки основных фондов. Использование иностранных индексов при определении стоимости объекта амортизации создает искажение реального срока полезного использования земельного участка, здания или сооружения, потому что для каждой группы основных фондов существуют индивидуальные коэффициенты оценки, их универсализация неэффективна из-за различия факторов, влияющих на стоимость земельных участков, зданий или сооружений.

Для оценки основных фондов 10-й амортизационной группы, относящихся к земельному участку, индекс земельного участка в зависимости от региона можно определить с помощью следующих факторов:

ИЗУ = 100% - а - р - (У1, у2, уз, у4) - в - 3.

Тогда срок полезного использования определяется следующим образом:

Т = T

Am норм

ln(Cm S ИЗУ - CmS К )

зем зем торг

ln Стк„_____

Недостатком рассмотренной формулы является отсутствие учета транспортных расходов на стоимость земельного участка. Формулу следует модифицировать с учетом коррекции на логистические затраты, рассчитанные по оптимуму орграфа:

1п(Ст^земИЗУ - D - Ст^земКторг)

Т = T

Am норм

ln Cm

баланс

Разработанные индексы позволят российским предприятиям оценивать основные фонды с точки зрения их полезности в промышленном использовании путем начисления амортизации основных фондов в адекватные сроки.

Список литературы

1. Купряева М.Н., Машков С.В. Амортизация сельскохозяйственной техники в условиях инфляции // АПК: экономика, управление. 2007. № 4. С.63-66.

2. Марчук А.А. Использование экспертного мнения при определении размера скидки на торг // Вопросы оценки. 2007. № 1. C. 133-149.

3. Bostic R.W., Avery R.B., CalemP. S., Canner G.B.

Trends in Home Purchase Lending: Consolidation and the Community Reinvestment Act // Federal Reserve Bulletin. 1999. Iss. Feb., P. 81-102.

4. Bourassa S., Hoesli M., Scognamiglio D., Zhang S. Land leverage and house prices. URL: http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_ id=1715532##.

5. Box G., Cox D. An Analysis of Transformations // Journal of the Royal Statistical Society. 1964. Series B. № 26. P. 211-243.

6. Chang Y., Chen J. A Consistent Estimate of Land Price, Structure Price and Depreciation Factor // CESifo Economic Studies. 2011. 28 p.

7. Heathcote J., Morris D. Housing and the business cycle // International Economic Review. 2005. № 46. P. 751-784.

8. Kok N., Eichholtz P., Bauer R., Peneda P. Environmental Performance: A Global Perspective on Commercial Real Estate. URL: http://urlid.ru/c27d.

9. Kok N., Monkkonen P., Quigley J. Economic Geography, Jobs and Regulations: The value of land and Housing. University of California, Berkeley. 2010. 35 p.

10. Ore O. Theory of Graphs. American Mathematical Society Colloquium Publications. 1962. Vol. XXXVIII.

11. Oulton N., Srinivasan S. Capital stocks, capital services and depreciation: an integrated framework. Working Paper № 192. Publication Group, Bank of England. 2003. 88 p.

12. Wachs M., Kumagai T. Physical Accessibility as a Social Indicator // Socio- Economic Planning Sciences. 1973. Vol. 7. № 5. P. 437-456.

Economic analysis: theory and practice Methods of analysis

ISSN 2311-8725 (Online) ISSN 2073-039X (Print)

ESTIMATION OF FIXED ASSETS RELATING TO LAND, BUILDINGS AND STRUCTURES Maxim I. MOROZ

Abstract

Importance The article analyzes models of estimating passive fixed assets in foreign States. The problem of valid estimation of passive fixed assets exists in the Russian Federation due to the absence of a methodology to estimate fixed assets' depreciation. Most developed countries use special indicators for valid estimation of passive fixed assets.

Objectives The main purpose of the study is to investigate the methodology of assessing the periods of use of passive fixed assets with the help of the LPAI and SPAI indexes applied in the USA and Great Britain. The tasks of the study include modification of the considered indexes for applying at production enterprises of the Russian Federation. The highest priority is to develop an innovative tool to rank and compile various coef-

ficients that provide a comprehensive measurement of fixed assets.

Methods I applied the indexes of measuring fixed assets based on their fair value, which are used by the State Bureau of Statistics of England and the US "Freddie Mac" Analytical Center. In this paper, I created the methods of predicting the value of fixed assets based on the logistic arrangement of passive assets. Results I offer universal indices to evaluate buildings, structures and land, taking into account maximum number of factors that affect the value of fixed assets, which are adapted to the conditions of fixed assets' use in the regions of the Russian Federation. Conclusions and Relevance Based on the developed indices it is possible to measure fair value of passive fixed assets of enterprises and to calculate depreciation of fixed assets that affects the ability of enterprises to generate cash income for reporting periods. After implementing the proposed methodology of calculating indexes of passive fixed assets' estimation, the Russian Federation enterprises will be able to promptly update their fixed assets provided that there is an identical relation between the amount of accumulated depreciation and replacement cost of a fixed asset.

Keywords: land, buildings, structures, indexes, utility function, route, orgraph

References

1. Kupryaeva M.N., Mashkov S.V. Amortizat-siya sel'skokhozyaistvennoi tekhniki v usloviyakh inflyatsii [Agricultural equipment depreciation under inflation]. APK: ekonomika, upravlenie - Agro-industrial complex: economy, management, 2007, no. 4, pp.63-66.

2. Marchuk A.A. Ispol'zovanie ekspertnogo mneniya pri opredelenii razmera skidki na torg [Using an expert opinion in determining a discount on a bargain]. Voprosy otsenki - Appraisal issues, 2007, no. 1, pp. 133-149.

3. Bostic R.W., Avery R.B., Calem P.S., Canner G.B. Trends in Home Purchase Lending: Consolidation and the Community Reinvestment Act. Federal Reserve Bulletin, 1999, iss. Feb., pp. 81-102.

4. Bourassa S., Hoesli M., Scognamiglio D., Zhang S. Land Leverage and House Prices. Available at: http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_ id=1715532##.

5. Box G., Cox D. An Analysis of Transformations. Journal of the Royal Statistical Society, 1964, Series B, vol. 26, pp. 211-243.

6. Chang Y., Chen J. A Consistent Estimate of Land Price, Structure Price, and Depreciation Factor. CESifo Economic Studies, 2011, 28 p.

7. Heathcote J., Morris D. Housing and The Business Cycle. International Economic Review, 2005, no.46,pp.751-784.

8. Kok N., Eichholtz P., Bauer R., Peneda P. Environmental Performance: A Global Perspective on Commercial Real Estate. Available at: http://urlid. ru/c27d.

9. Kok N., Monkkonen P., Quigley J. Economic Geography, Jobs, and Regulations: The Value of Land and Housing. University of California, Berkeley, 2010, 35 p.

10. Ore O. Theory of Graphs. American Mathematical Society Colloquium Publications. 1962, Vol. XXXVIII.

11. Oulton N., Srinivasan S. Capital stocks, capital services, and depreciation: an integrated framework. Working Paper no. 192. Publication Group, Bank of England, 2003, 88 p.

12. Wachs M., Kumagai T. Physical Accessibility as a Social Indicator. Socio-Economic Planning Sciences, 1973, vol. 7, no. 5, pp. 437-456.

Maxim I. MOROZ

Immanuel Kant Baltic Federal University, Kaliningrad, Russian Federation m.moroz@sodru.com