CC BY
97
ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ
О.А. Бизина, старший преподаватель В.А. Варфоломеева, канд. экон. наук, доцент
Санкт-Петербургский государственный университет аэрокосмического приборостроения
(Россия, г. Санкт-Петербург)
DOI: 10.24411/2411-0450-2020-11024
Аннотация. В настоящее время вопросами оценки инвестиционной привлекательности объектов недвижимости уделяется значительное внимание, что отражает актуальность темы статьи. Вложения в недвижимость - одни из самых популярных частных инвестиций в России. Авторы в статье выделяют инвестиционные характеристики недвижимости, а также указывают преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость. В заключении авторы перечисляют показатели, которые должны использоваться при оценке инвестиционной привлекательности недвижимости.
Ключевые слова: недвижимость, инвестиционная привлекательность, инвестирование в объекты недвижимости, капиталовложения, рынок недвижимости.
Понятие «недвижимость» в литературе может рассматриваться как материальный объект, как объект правовых отношений и как объект экономических отношений. Вкладывая в недвижимость, инвестор покупает реальные объекты. Они устойчивы к инфляции, а их стоимость в долгосрочной перспективе стабильно растет. При достаточном начальном капитале можно вкладываться сразу в несколько объектов, что может увеличить доходы в разы. Кроме того, рынок недвижимости довольно инертен в отличие от волатильного рынка акций или валюты.
Если сравнивать инвестиции в недвижимость с инвестициями в другие объекты (финансовые активы, банковские вложения), следует учитывать специфические и существенные особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций.
Перечислим признаки недвижимости как объекта инвестиций: прочная физическая и юридическая связь с землей; каждая единица недвижимости по своим физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности неповторима; стоимость недвижимости очень высока; стоимость постепенно (со временем) возрастает; недвижимому имуществу присущи риски; на проведение сделок по-
требуется очень высокий уровень издержек [1].
Инвестиционные характеристики недвижимости состоят в следующем: относительная стабильность потока доходов; значительная зависимость основных параметров недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента; устойчивость к инфляции; повышенный уровень риска; отрицательная корреляция инвестиционной доходности недвижимости и доходности имущества других видов. Достаточно стабильные потоки доходов характеризуют операции с недвижимостью, эксплуатацию и реализацию недвижимости, особенно если сравнивать эти потоки доходов, например, с деятельностью производства или операциями с ценными бумагами. Следует отметить, что эффект стабильного и постоянного появления доходов, как правило сопровождается и более значительными ставками ее доходности.
Инструментарий экономической оценки инвестиций имеет широкий спектр применения. Одна из ключевых сфер его использования - оценка имущества. Обусловлено это тем, что имущество является объектом инвестиций, ранее осуществляемых и (или) планируемых.
Важная особенность инвестирования в недвижимость - это учитывать цикличность развития недвижимости, причём количество циклов определяется желанием инвестора. Каждый цикл непременно состоит из нескольких последовательных этапов, в результате реализации которых недвижимость начинает приносить постоянный доход.
При выборе объекта недвижимости определяем его соответствие стратегии, учитывая все нюансы: стоимость, условия покупки, сравнение с аналогичными объектами в выбранной локации.
По данным Knight Frank St Petersburg, объем инвестиций в коммерческую недвижимость и земельные участки под строительство жилья в 2020 году составил 56,6 млрд руб., то есть уменьшился на 42% по сравнению с 2019 годом (96,9 млрд руб.) При этом в уходящем году существенно вырос спрос на участки под жилой девелопмент - почти в 2,7 раза по сравнению с итогами 2019 года. Это объясняется тем, что прошедший год был для девело-перов жилья весьма успешным, спрос во всех сегментах был высоким, а динамика цен была наиболее стремительной с 2008 года. 18% россиян планируют использовать такой способ инвестирования для обеспечения своей старости. Обычно рынок жилья подогревается тревожными и паническими настроениями граждан. И когда начинается угроза кризиса, люди активно покупают квартиры, как произошло и в этом году. В результате жилой деве-лопмент находится на подъеме, девелопе-ры формируют свои адресные программы и покупают земельные участки в больших объемах. К тому же в этом году наладился механизм расчетов через эскроу-счета, и соответственно проектного финансирования, что улучшило функционирование рынка жилого девелопмента и дополнительно стимулировало спрос на земельные участки под застройку [2].
В сегменте коммерческой недвижимости в этом году наибольшую долю в сделках заняли склады (72%). Среди крупнейших сделок продажа грузового терминала «Пулково» («Колибри»), Логопарка «Троицкий» (PLT и Фонд Mubadala совместно с
РФПИ), а также сделка Fix Price и PNK Group по схеме built-to-suit. Сделки с объектами в остальных сегментах занимают гораздо меньшую долю. Это обусловлено не тем, что у покупателей отсутствует спрос, а тем, что на рынке предлагается крайне мало качественных объектов.
По мнению отечественных и зарубежных экспертов, финансовые выгоды от инвестиций в недвижимость можно подразделить на категории: приток ликвидных средств, возможность получения льгот в налогообложении, прирост суммы основного капитала (в том числе в качестве средства защиты от инфляции), прирост чистых активов [3].
Основной целью оценки эффективности денежных потоков проекта является определение достаточности денежных средств необходимых для реализации проекта, а также направлений их расходования и источников финансирования.
При оценке инвестиций в недвижимость необходимо использовать следующие методы: метод расчета чистого приведенного эффекта, метод расчета индекса рентабельности инвестиций, метод расчета внутренней нормы прибыли инвестиций, метод расчета коэффициента рентабельности инвестиций, метод определения срока окупаемости инвестиций.
Чтобы корректно рассчитать эффективность инвестиционного проекта, необходимо учесть, что сегодня и завтра деньги для инвестора будут стоить по-разному. Иначе говоря, нужно привести стоимость будущих денежных потоков, генерируемых проектом, к их стоимости на момент начала инвестиций. Для этого пользуются методом дисконтирования денежных потоков от доходной и расходной частей проекта.
Ставка дисконтирования зависит от следующих факторов: цели инвестирования и условия реализации проекта; уровень инфляции в национальной экономике; величина инвестиционного риска; альтернативные возможности вложения капитала; финансовые соображения и представления инвестора [4].
Кроме того, необходимо учитывать альтернативные безрисковые вложения
средств, которые наверняка могли бы принести определённый доход. В этой роли обычно выступают «длинные» банковские депозиты на соответствующую сумму. Предполагается, что дисконтирование денежных потоков приводит их стоимость к текущему моменту. Ключевым вопросом здесь является выбор одной из трёх методик расчёта ставки дисконтирования: определение стоимости собственного капитала (CAMP); определение средневзвешенной стоимости капитала (WACC); кумулятивное построение - распространённый подход, основанный на экспертной оценке рисков.
Помимо непостоянной стоимости денег при проведении оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимого имущества необходимо учитывать: уровень инфляции; расходы на обслуживание инвестиционного портфеля; возможность вложения средств в другие объекты.
Можно выделить следующие преимущества инвестиций в недвижимость: получение долгосрочной прибыли при сдаче объекта в аренду; доступность вложений, относительная простота оформления сделок; ликвидность недвижимости, обеспечивающая сохранение и приумножение вложенных средств; большой выбор подходящих вариантов инвестирования.
Но тем не менее есть и недостатки: спрос на недвижимость пропорционален экономической обстановке в стране (во время кризиса прибыль уменьшится); высокая цена на объекты недвижимости; нестабильность спроса на жилье в небольших населенных пунктах; расходы на содержание, коммуналку, ремонт, налоговые отчисления.
Также могут возникнуть форс-мажорные ситуации. Ценовая категория недвижимости резко упадет из-за непредвиденных обстоятельств. К ним относят: стремительное ухудшение экологии, возникновение рядом очагов социальной нестабильности, постройка поблизости промышленных объектов и автомагистралей.
Инвестиции в жилищной отрасли имеют свои специфические особенности, которые необходимо учитывать при оценке инвестиционного проекта и принятия ре-
шения по данному проекту. Особенности инвестиций зависят от стадии развития проекта и от рисков, непосредственно влияющих на проект. Самые большие капиталовложения требуются на самой первой стадии - начало строительства объекта. Эта стадия характеризуется большими рисками и неопределенностью.
Обратим опять внимание на то, что рынки недвижимости являются менее ликвидными и прозрачными, чем, например, фондовый рынок, иногда бывает трудно получить всю необходимую информацию для принятия полностью обоснованного инвестиционного решения.
На наш взгляд, оценка инвестиционной привлекательности недвижимости должна осуществляться при обязательном учете следующих показателей:
- экономическая ситуация на инвестиционном рынке;
- положение на рынке финансов;
- уровень образования инвестора, его навыки и способности, определяющие возможность грамотного ведения проекта;
- политическая обстановка в стране;
- прибыльность планируемой деятельности;
- система налогообложения.
Таким образом, принципиально важными для принятия решения о приобретении недвижимости являются два момента: правильное определение рыночной стоимости объекта и грамотное прогнозирование денежных потоков, которые будет генерировать инвестиционный проект. Любое инвестиционное решение должно приниматься на основе анализа этих величин и сопоставления их с доходностью других способов размещения капитала.
Опираться только на смоделированные денежные потоки нельзя, поскольку они не дают полную информацию о существующих рисках, анализ проекта необходимо дополнить факторами, которые непосредственно могут повлиять на результат проекта, и для принятия инвестиционного решения необходимо рассмотреть возможность влияния рисков. Для выявления рисков был выбран анализ чувствительности проекта, построение дерева решений, и анализ жизненного цикла. Инвестицион-
ная стоимость и привлекательность объекта недвижимости всегда находятся в тесной сцепке. Их правильное понимание поможет инвестору в принятии окончательного решения.
Как результат можно сказать то, что для принятия правильных решений, необходимо:
1) понимать, каким образом альтернативные сценарии денежных потоков, возможные в результате инвестирования, повлияют на рыночную стоимость проекта;
2) осознавать риск конкретного рассматриваемого инвестиционного проекта;
3) на основании своих заключений по первым двум пунктам оценить стоимость
можно было сравнивать с другими альтернативами.
Для полноценного анализа инвестиций нужно определить, сколько стоит риск с точки зрения инвестора, то есть за какой дополнительный доход инвестор согласится рисковать.
Таким образом, инвестиции в недвижимость - популярный способ обеспечить максимальную прибыль и сохранить первоначальный капитал. Как и любой другой формат инвестирования, недвижимость имеет свои преимущества и недостатки. Принимая решение о вложениях, инвестор должен проанализировать рынок, определить плюсы и минусы сделки.
инвестиций так, чтобы данный проект
Библиографический список
1. Асаул А. Экономика недвижимости: учеб. для вузов. 3-е изд. - СПб., 2013.
2. Объем инвестиций в недвижимость Петербурга за год резко сократился. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.restate.ru/material/obem (Дата обращения: 21.12.2020)
3. Матвеев М.Ю. Методологический подход к анализу инвестиций на рынке недвижимости: научное издание / М.Ю. Матвеев, Р.О. Чернов. - М.: Маска, 2012.
4. Васильева Л.С. Экономика недвижимости. - М.: Эксмо, 2008. - 477 с.
ASSESSMENT OF THE INVESTMENT ATTRACTIVENESS OF REAL ESTATE
OBJECTS
O.A. Bizina, Senior Lecturer
V.A. Varfolomeeva, Candidate of Economic Sciences, Associate Professor Saint-Petersburg State University of Aerospace Instrumentation (Russia, St. Petersburg)
Abstract. Currently, the issues of assessing the investment attractiveness of real estate objects are given considerable attention, which reflects the relevance of the topic of the article. Real estate investments are one of the most popular private investments in Russia. The authors in the article highlight the investment characteristics of real estate, and also indicate the advantages and disadvantages of investing in real estate. In conclusion, the authors list the indicators that should be used in assessing the investment attractiveness of real estate.
Keywords: real estate, investment attractiveness, investment in real estate, investment, real estate market.
