CC BY
14
ОТРАЖЕНИЕ В БУХГАЛТЕРСКОМ УЧЕТЕ АРЕНДОДАТЕЛЯ ОПЕРАЦИЙ, СВЯЗАННЫХ С ВОЗМЕЩЕНИЕМ КОММУНАЛЬНЫХ РАСХОДОВ
К.Ю. Наумова, магистрант
Национальный исследовательский университет «МЭИ» (Россия, г. Москва)
DOI:10.24412/2411-0450-2021-11-153-157
Аннотация. В статье рассмотрено отражение в бухгалтерском учете арендодателя операций, связанных с возмещением коммунальных расходов. Выявлены особенности и виды оплаты и учёта при аренде коммунальных услуг. Так же представлены условия бухгалтерского учёта, как для арендодателя, так и для арендатора. Рассмотрены понятия, такие как: аренда, арендатор, арендодатель, влияние аренды на граждан и юридических лиц. Рассмотрены проводки, которые используют в бухгалтерском учёте для учета арендных операций.
Ключевые слова: аренда, УСН, арендодатель, коммунальные платежи, арендатор, юридическое лицо.
Аренда - это имущественный наем, основанный на договоре о предоставлении имущества во временное пользование за определенную плату.
Арендодатель - юридическое лицо, предоставляющее Арендатору Помещение, являющееся частью Здания, во временное возмездное пользование и исполняющее обязанности, предусмотренные настоящим Договором и действующим законодательством.
Арендатор - юридическое лицо, осуществляющее временное возмездное пользование Помещением на основании настоящего Договора и исполняющее обязанности, предусмотренные настоящим Договором и действующим законодательством [1].
Аренда обеспечивает гражданам и юридическим лицам возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику же (либо иному законному владельцу имущества) аренда позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы - получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для временной передачи другим лицам.
Арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной. При этом ее переменная часть эквивалентна стоимости фактически потребленных арендатором коммунальных услуг. Заметим, что в договоре нужно прописать четкий механизм расчета переменной части. К примеру, так: «Переменная часть арендной платы за месяц определяется на основании показаний измерительных приборов исходя из установленных тарифов ресурсоснабжающих организаций». Тогда изменение цен поставщиков коммунальных услуг или объема потребляемых услуг не будет означать изменения размера арендной платы. Что касается оформления первичной документации, то к счету на оплату аренды арендодателю нужно приложить детализированный расчет переменного платежа и копии первичных документов (счетов, актов), полученных от коммунальных служб за соответствующий расчетный период (это условие в интересах арендатора стоит предусмотреть в договоре).
Отражение в бухгалтерском учете арендатора операций, связанных с возмещением коммунальных расходов, зависит от выбранного способа расчетов за коммунальные услуги:
- Коммунальные платежи входят в состав арендной платы и компенсируются арендодателю;
- Они компенсируются арендодателю отдельно от суммы арендной платы;
- Арендатор самостоятельно заключает договоры с коммунальными службами на обслуживание, и коммунальные платежи уплачиваются им без участия арендодателя.
Если арендатор возмещает арендодателю стоимость потребленных коммунальных услуг в составе арендной платы, эту операцию в зависимости от целей использования имущества отражается в составе расходов по обычным видам деятельности или в составе прочих расходов (п. 5 или 11 ПБУ 10/99). Помимо документов, связанных с расчетами по арендной плате (например, актов), для документального оформления данного способа расчетов могут потребоваться копии счетов коммунальных служб. Эти документы подтвердят размер компенсируемых расходов.
Если арендатор возмещает арендодателю коммунальные услуги отдельно от арендной платы, то в зависимости от целей использования арендованного имущества для него это либо расходы по обычным видам деятельности, либо прочие расходы (п. 5 или 11 ПБУ 10/99). [2]
Если организация использует арендованное имущество в непроизводственных целях, то коммунальные затраты списываются на прочие расходы (п. 11 ПБУ 10/99). Эта операция отражается в учете следующей проводкой: Дебет 91-2 Кредит 60 (76), то есть включена в расходы стоимость коммунальных услуг по объекту аренды, используемому в непроизводственных целях (например, коммунальные расходы по детскому саду, бесплатно обслуживающему только детей сотрудников).
Основанием для отражения в бухучете компенсации коммунальных расходов как отдельного платежа могут являться:
- договор аренды;
- счет за коммунальные услуги, выставленный арендодателем;
- копии счетов коммунальных служб.
Если организация платит единый налог
с доходов, то операции, связанные с компенсацией коммунальных расходов арендодателю, никак не повлияют на расчет
единого налога. Это связано с тем, что при определении налоговой базы такие организации вообще не учитывают расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).
Если организация рассчитывает единый налог с разницы между доходами и расходами, то отражение операций, связанных с возмещением коммунальных расходов, у арендатора зависит от варианта их компенсации - в составе арендной платы или по отдельному счету арендодателя.
Если арендатор компенсирует коммунальные расходы в составе арендной платы, они учитываются как арендные платежи (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Это касается и тех случаев, когда арендная плата по условиям договора состоит из двух частей - базовой и переменной (письмо Минфина России от 28 июня 2011 г. № 0311-06/2/99).
Если арендатор компенсирует коммунальные расходы по отдельному счету арендодателя, то после оплаты они включаются в состав материальных расходов как затраты на приобретение топлива, воды и энергии всех видов.
В бухучете арендодателя операции, связанные с приобретением услуг по посредническому договору, отражаются следующими проводками (без учета операций по НДС):
- Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком за приобретенные товары (работы, услуги)» - получены денежные средства от заказчика на приобретение услуг;
- Дебет 76 субсчёт «Расчеты с заказчиком за приобретенные товары (работы, услуги)» Кредит 60 - отражена задолженность перед поставщиком, подлежащая погашению заказчиком;
- Дебет 60 Кредит 51 - оплачены услуги, приобретенные для заказчика;
- Дебет 76 субсчёт «Расчеты с заказчиком по возмещению расходов» Кредит 60 (76) - отражена задолженность заказчика по возмещению расходов, связанных с исполнением поручения;
- Дебет 60 (76) Кредит 51 - оплачены расходы, связанные с исполнением поручения;
- Дебет 76 субсчёт «Расчеты с заказчиком по вознаграждению» Кредит 90-1 -отражена сумма вознаграждения за посреднические услуги;
- Дебет 76 субсчёт «Расчеты с заказчиком за приобретенные товары (работы, услуги) Кредит 76 «Расчеты с заказчиком по вознаграждению» - удержана сумма вознаграждения из средств, полученных от заказчика (если посредник самостоятельно удерживает вознаграждение);
- Дебет 51 Кредит 76 субсчёт «Расчеты с заказчиком по вознаграждению» - получено посредническое вознаграждение от заказчика (если заказчик выплачивает вознаграждение после исполнения поручения);
- Дебет 51 Кредит 76 субсчёт «Расчеты с заказчиком по возмещению расходов» -возмещены заказчиком расходы, связанные с исполнением поручения.
Если посредник не участвует в расчетах:
- Дебет 76 субсчёт «Расчеты с заказчиком по возмещению расходов» Кредит 60 (76) - отражена задолженность заказчика по возмещению расходов, связанных с исполнением поручения;
- Дебет 60 (76) Кредит 51 - оплачены расходы, связанные с исполнением поручения;
- Дебет 76 субсчёт «Расчеты с заказчиком по вознаграждению» Кредит 90-1 -отражена сумма вознаграждения за посреднические услуги;
- Дебет 51 Кредит 76 субсчёт «Расчеты с заказчиком по вознаграждению» - получено посредническое вознаграждение от заказчика;
- Дебет 51 Кредит 76 субсчёт «Расчеты с заказчиком по возмещению расходов» -возмещены заказчиком расходы, связанные с исполнением поручения.
Компенсацию арендатором коммунальных платежей, платы за услуги связи можно оформить одним из следующих способов:
1. Установить в договоре аренды арендную плату, состоящую из фиксированной и переменной частей, что соответствует положениям ст. 614 ГК РФ. Переменная часть арендной платы может включать
платежи, величина которых основывается на расходах, понесенных арендодателем в связи с имуществом, сданным в аренду. В такой форме стороны договора согласовывают компенсацию арендатором, например, налога на имущество, земельного, транспортного налогов, коммунальных платежей по арендованному имуществу. Условия договора аренды могут включать компенсацию таких услуг, как горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, плату за телефон и за пользование Интернетом.
2. Предусмотреть компенсацию в отдельном договоре сверх фиксированной суммы арендной платы, установленной договором аренды.
Коммунальные платежи могут входить в фиксированную сумму арендной платы. В этом случае арендодатель производит предварительные расчеты среднемесячной стоимости расходов на коммунальные услуги, на которую следует увеличить ежемесячные арендные платежи. Порядок отражения операций в бухгалтерском учете идентичен порядку учета арендной платы у арендодателя.
Арендодатель определяет порядок расчета коммунальных платежей, подлежащих оплате арендатором. Расчет может осуществляться:
- на основании показаний отдельно установленных счетчиков;
- пропорционально занимаемым арендатором площадям;
- пропорционально мощности приборов, установленных на арендованных площадях.
Арендный договор включает в себя две составляющие: арендная плата и коммунальные платежи. Возмещение по договору аренды обусловлено тем, что арендодатель собственными средствами обеспечивает своих арендаторов надлежащими условиями для работы, бизнеса, общественной деятельности.
Арендатор оплачивает:
- подачу воды;
- подачу тепла в помещения;
- работу инженерных сооружений (также: канализация, лифты, уборка общих помещений);
- газоснабжение;
- уборку сухого мусора;
- уборку прилегающей территории.
У каждого конкретного собственника зданий и помещений свой спектр услуг, которые он оказывает арендаторам. Совершенно не обязательно, что все такие услуги выполняются сторонними организациями (подача электричества, предоставление доступа в интернет, вода, канализация, отопление и прочие), некоторые услуги арендодатель оказывает сам, поскольку он берёт такие обязательства по договору аренды или они возникают из требований законодательства [3].
Некоторые из услуг, предоставляемых арендодателем, арендаторы предпочитают оказывать себе по договорам с третьими организациями или самостоятельно.
Например, сторонний доступ в интернет для компании арендатора-провайдера вряд ли потребуется. Однако особенности функционирования такой компании предъявляют особые требования к арендуемым помещениям, например, климат, наличие кондиционеров для охлаждения серверов, особая защита и безопасность помещения, стабильное энергоснабжение.
Помимо этого, расчет возмещения коммунальных услуг арендатором может производиться:
1. Заранее фиксированной суммой (исходя из суммарной площади помещения, реализуемого по арендным отношениям);
2. Зависеть от показателей приборов учета;
3. В смешанном виде (часть платежей фиксированные, часть - плавающие).
Налоговый кодекс признает реализацию услуг по предоставлению имущества в аренду объектом налогообложения и подразумевает уплату соответствующего налога в бюджет. То есть, арендодатель, занимающийся самостоятельным возмещением коммунальных услуг обязан оплачивать НДС, который увеличивает размер услуги.
Среди особенностей налогообложения имущества, реализуемого по договору
аренды с возмещением коммунальных платежей можно выделить следующие:
- Уплате подлежит НДС;
- Налоговая база определяется исходя из цен, прописанных в договоре;
- Арендодатель праве указать в счет фактуре либо единую стоимость (услуги аренды и коммунальное возмещение), либо указать доход по двум строкам (постоянная - сумма аренды площади и переменная - начисленные коммунальные издержки);
- Сумма НДС, приходящаяся на возмещение коммунальных платежей может быть принята к вычету, наравне с суммой арендной платы;
- Процент НДС может варьироваться в зависимости от времени внесения оплаты по коммунальным услугам.
В случае, если на стороне арендодателя выступает юридическое лицо, то отразить в финансовом отчете денежные суммы по аренде и возмещению коммунальных услуг можно одним из нескольких способов:
- Материальные расходы (если доходы учитываются в виде выручки от реализации);
- Внереализационные расходы (переменные расходы, приходящиеся на содержание имущества).
Коммунальное бремя подразумевает под собой обязательные платежи, которые необходимо вносить в определенные сроки, дабы избежать перебоев подачи ресурсов и начисления пеней. Согласно законодательной инициативе, собственник помещения вправе переложить указанные издержки на арендатора, так как именно он осуществляет пользование коммунальными благами.
Возмещение коммунальных платежей может осуществляться только по договорному соглашению сторон, подробно оформленному на бумаге, и быть включено в счет арендной платы, либо числиться отдельной счет-фактурой. [4]
Библиографический список
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 03.07.2019).
2. Приказ Минфина РФ от 6 мая 1999 г. N 33н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99" (с изменениями и дополнениями).
3. КонсультантПлюс. [Электронный ресурс] - режим доступа: http://www.consultant.ru
4. Особенности учёта коммунальных платежей на предприятии. [Электронный ресурс]. 2021. URL: https://assistentus.ru/buhuchet/kommunalnyh-platezhej// ;(Дата обращения 01.11.2021)
REFLECTION IN THE LESSOR'S ACCOUNTING OF OPERATIONS RELATED TO
RECOVERY OF UTILITY EXPENSES
K.Yu. Naumova, Graduate Student National Research University "MPEI" (Russia, Moscow)
Abstract. The article discusses the reflection in the lessor's accounting of operations related to the reimbursement of utility costs. The features and types of payment and accounting for the lease of utilities have been identified. The conditions of accounting are also presented, both for the lessor and for the lessee. The concepts are considered, such as: lease, tenant, landlord, the impact of lease on citizens and legal entities. Considered the transactions that are used in accounting to record lease transactions.
Keywords: rent, STS, lessor, utility bills, tenant, legal entity.
