CC BY
46Отраслевые аспекты устойчивого развития строительной отрасли и интеграция факторов устойчивого развития в оценку инвестиционной привлекательности проектов девелопмента недвижимости
Плиев Хизир Микаилович
магистрант, Финансовый Университет при Правительстве РФ, [email protected]
В статье рассматривается развитие и проработка вопросов устойчивого развития в контексте строительной отрасли, подход к оценке факторов устойчивого развития, как с точки зрения российских методологий и стандартов, так и международных. Автором рассмотрены основные международные инициативы по учету вопросов устойчивого развития в строительной отрасли. Исходя из проведенного анализа, сектор девелопмента определен как самый передовой в инновационном плане в строительной отрасли. Далее рассмотрены особенности деятельности в сфере девелопмента недвижимости, в том числе в аспекте устойчивого развития. На основе руководящих принципов и методологий для оценки устойчивости, предложены к включению в рамки оценки устойчивого развития проектов девелопмента недвижимости 5 приоритетных групп факторов устойчивого развития: экономические, экологические, социальные, управленческие, инновационно-технологические. Далее, в том числе основывая на принципах и положения концепции устойчивого инвестирования, автором предложена модель по интеграции результатов анализа факторов устойчивого развития конкретных проектов девелопмента недвижимости в процесс принятия инвестиционных решений девелоперской компанией. Обозначены как преимущества, так и недостатки предлагаемой модели применительно к российской действительности. Ключевые слова: Устойчивое развитие, нефинансовая отчетность, девелопмент недвижимости, инвестиционная привлекательность, ответственное инвестирование.
Строительство является исторически одной из ведущих отраслей экономики России, на долю которого приходится до 3% ВВП. В различные периоды, в зависимости от общего состояния экономики страны, строительная отрасль испытывала подъемы и спады, оставаясь при этом одним из наиболее привлекательных направлений инвестирования.
Строительная отрасль, как и российская экономика в целом находятся перед долговременными системными вызовами, отражающими как мировые тенденции, так и внутренние барьеры развития. Эти вызовы обусловили необходимость разработки стратегии развития строительной отрасли до 2030 г.
Согласно концепции, развитие строительной отрасли должно осуществляться с учетом ухода государства с рынка строительных услуг и передачи полномочий профессиональному сообществу. Реализация мероприятий, предусмотренных Стратегией, должна позволить поднять производительность труда в строительстве до уровня передовых стран [1].
В контексте устойчивого развития, важность и значимость Концепции заключается в следующем:
- постановка в качестве цели сокращение доли минерального сырья и его замена промышленными отходами;
- повышение безопасности работников при выполнении СМР;
- внедрение инновационных материалов и технологий, уменьшающих негативное воздействие на окружающую среду;
- дальнейшее сокращение административных барьеров;
- дальнейшее развитие системы саморегулирования строительной отрасли, и повышения ответственности строительного бизнеса перед обществом;
- создание условий для разработки и внедрения инновационных (прорывных) научных разработок (новых материалов и технологий).
В мире на данный момент действует большое количество стандартов и методологий управления устойчивым развитием в строительной отрасли.
Некоторые из них разрабатываются государственными органами контроля в данной отрасли, другие являются результатом сотрудничества коммерческих и некоммерческих частных организаций.
Наиболее распространенные практики приведены в таблице 1.
Как видно из таблицы, в мире наработан большой опыт по стандартизации вопросов устойчивого развития в строительной сфере. Причем наиболее активно развивается сфера устойчивого развития на рынке деве-лопмента объектов недвижимости. Общим направле-
X X
о
го А с.
X
го т
о
м о м о
о
CS
о
CS
о ш m
X
<
m О X X
нием развития является переход к зеленым технологиям в строительстве, сокращению издержек и вредного воздействия на окружающую среду, при сохранении приемлемых финансовых показателей результативности организаций.
Таблица 1
Основные международные инициативы по учету вопросов устойчивого развития (УР) в строительной отрасли
Стандарты ISO: 11 стандартов, разработанных комитетом ISO/TC 59/SC 17 Устойчивость в строительстве и в гражданских инженерных работах (Sustainability in buildings and civil engineering works)
GRESB
Международные инициативы в области УР в строительстве
2014 2019
2009 2020
Европейские стандарты, разработанные Европейским комитетом по стандартизации: EN 15643-1:2011 EN 15643-2:2011 EN 15643-3:2012 EN 15643-4:2012
ASTM Стандарты для устойчивого строительства (Standards for Sustainable Construction)
Год
Содержат руководство по применению принципов устойчивости при строительных работах, и девелопменте недвижимости, в частности. Стандарты демонстрируют различным участникам строительных работ, как учитывать эти принципы в своих процессах принятия решений, чтобы увеличить вклад строительных работ в устойчивое развитие и устойчивое развитие.
2011 2012
2015
Основные принципы и содержание
GRESB это аббревиатура от англ. «Global Real Estate Sustainability Benchmark» (Мировой эталон устойчивости недвижимости). Для предприятий коммерческой недвижимости (CRE) GRESB является инструментом для предоставления инвесторам данных об их ESG данных. На сегодняшний день организация уже стала отраслевой организацией с более чем 250 членами, которые используют эти данные для управления рисками в своих инвестициях в недвижимость. GRESB это ведущий ESG эталон для инвестиций в недвижимость и инфраструктуру во всем мире.
Содержат общие принципы и требования, выраженные в серии стандартов, для оценки строительных объектов с точки зрения экологических, социальных и экономических показателей с учетом технических характеристик и функциональности. Это дает количественную оценку вклада строительных работ в УР строительных работ. Применяется ко всем типам построенных зданий и имеет отношение к оценке показателей УР новых зданий в течение всего их жизненного цикла.
ASTM International - международная организация по стандартизации, которая разрабатывает и публикует добровольные согласованные технические стандарты широкого спектра. Предоставляет модель, включающую меры по обеспечению устойчивости для всего строительного проекта и его площадки, от проектирования и строительства, до сдачи в эксплуатацию и далее
Источник: Составлено автором на основе данных [2-5].
В России долгое время не было отдельных стандартов по регулированию устойчивого развития в строительной сфере. Только в 2016 году Приказами Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 21 ноября 2016 г. N 1722-ст-1725-ст введен в действие на территории РФ ГОСТ Р 57274-2016 «Устойчивое развитие в строительстве» идентичный европейскому стандартам серии ЕЫ 15643 «Устойчивое развитие в строительстве» приведенной в таблице 1 [6] [7] [8] [9]. Данные документы регулируют основные принципы оценки показателей устойчивого развития в строительной сфере. Несмотря на достоинства данного документа, как фактически первого нормативного документа в России, посвященного проблеме устойчивого развития в строительной отрасли, он нуждается в доработке и адаптации к российским реалиям.
Несмотря на принятые меры по повышению уровня открытости и прозрачности, строительство остается одной из самых консервативных и закрытых отраслей российской экономики. Основные инновации, передовые технологии строительного контроля активно внедряются активно только в самой передовой в инновационном плане сфере строительства, в девелопменте, который возможно станет локомотивом цифровизации строительной сферы.
Из всех секторов строительной отрасли, девелоперский является одним из самых прозрачных и открытых, в том числе и с точки зрения раскрытия нефинансовой отчетности, ориентированной широкому кругу стейкхолдеров в России. Так по состоянию на май 2020 года, по данным Национального Регистра корпоративных нефинансовых отчетов, нефинансовую отчетность готовят и предоставляют только девелоперские компании, и даже в девелопменте, только две крупнейшие на рынке группы компаний, «ЛСР» и «ПИК», представляют нефинансовую отчетность широкому кругу пользователей [10].
Само понятие девелопмент происходит от англ. «real estate development», что переводится как «совершенствование, развитие недвижимости». То есть это такая предпринимательская деятельность, которая связана с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, которая приводит к увеличению их стоимости. На настоящий момент в российской практике устоялись два варианта употребления этого термина: девелопмент недвижимости, в буквальном переводе с английского, и более краткий вариант — девелопмент. Соответственно девелопер - это такая организация, которая занимается созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих ему процессов. Как правило, девелопер сопровождает процесс создания здания на всех этапах: от проектирования до продажи и эксплуатации. Обычно девелоперами являются крупные фирмы, которые могут обеспечить привлечение крупных финансовых ресурсов.
Строительная деятельность, и, в частности, девелоперская, во многом является проектной. И во многом уровень устойчивого развития компании зависит от степени, в которой строительный проект отвечает требованиям устойчивого развития. Таким образом, актуальным становится вопрос оценки инвестиционной привлекательности проекта девеломпента объекта недвижимости в аспекте устойчивого развития, то есть интеграции оценке факторов устойчивого развития в процесс принятия инвестиционного решения.
Результаты международных и, в частности, европейских мероприятий по стандартизации привели в последние годы к выработке единого понимания устойчивости в строительстве [56]. Значительный вклад внесли проекты ISO TC 59 SC 17 и CEN TC 350 [56,57]. Многочисленные отчеты были опубликованы в рамках «Финансовой инициативы Программы Организации Объединенных Наций по окружающей среде» (ЮНЕП ФИ), Королевского института дипломированных оценщиков (RICS), проектов SuPerBuildings и т.д.
На основе предоставленных руководящих принципов и методологий для оценки устойчивости, должны быть включены в рамки оценки устойчивого развития проектов девелопмента недвижимости следующие приоритеты устойчивого развития:
- экологические: уменьшение эксплуатационных расходов, использования земли, природных ресурсов и выбросов, повышение энергоэффективности,
- социальные: здоровье населения и качество жизни и т.д.
- экономические: проект должен генерировать максимальную добавленную стоимость для разных групп стейкхолдеров;
- управленческие: проект должен отвечать требованиям корпоративной устойчивости, не допускать случаев мошенничества, коррупции и т.д.;
- инновационно-технологические: проект должен отвечать и соответствовать современным технологическим требованиям и т.д.
Согласно «Принципам ответственного инвестирования» (PRI), поддерживаемым ООН, «ответственное инвестирование - это подход к инвестициям, в котором четко признается важность для инвестора экономических, экологических, социальных и управленческих факторов устойчивого развития, а также долгосрочного здоровья и стабильности рынка в целом. В нем признается, что получение долгосрочных устойчивых доходов зависит от стабильных, хорошо функционирующих и хорошо управляемых социальных, экологических и экономических систем [11].
Несмотря на активные усилия по оценке аспектов устойчивости, в научной литературе было выявлено мало попыток интегрировать и сбалансировать ответственность инвесторов и девелоперов за местное сообщество, экономику и экологические проблемы с их финансовыми ожиданиями.
Очень важно понимать, что с точки зрения застройщиков и инвесторов в недвижимость, даже если инвестиции являются обоснованными с точки зрения устойчивого развития, они должны быть финансово жизнеспособными [12].
Методы, основанные на одном критерии, вряд ли могут быть использованы при решении проблем, связанных со сложной средой принятия решений при выборе подходящего варианта для инвестиций. Следовательно, ценность и степень полезности различных альтернатив для инвестиций может быть определена методами принятия многокритериальных решений (MCDM) [13].
Существует множество инструментов MCDM, которые можно успешно применять для принятия решений по различным вопросам устойчивости: методика предпочтения заказа по сходству с идеальным решением (TOPSIS), процесс нечеткой аналитической иерархии (AHP) и т.д.
Целью разработанной модели является выявление систематических компонентов, влияющих на развитие устойчивой природной среды от формирования идеи проекта недвижимости до конца жизненного цикла, а также оценка общей инвестиционной эффективности развития недвижимости в свете устойчивого развития, для практического применения компанией при принятии инвестиционного решения. Модель является модификацией уже существующих в различных стандартах и исследованиях методов подхода к анализу инвестиционной привлекательности проектов с точки зрения устойчивого развития. Также она отражает логику последовательности развития проекта недвижимости, приведенной на рисунке 1.
цели и нжцегаш объта дсбелопментз — допущения для проекта левелопмента маркенпмговое исследование —* формирование альтернативны* проектов
недвнжшюстн девелопмента
I
оценка альтернатив на базе аспектов устойчивого ралвитш —" финансовый аналш - приооретенне, проектирование и строительство объекта развития недвижимости эксплуатация и обслуживание объектов недвижшюсти
Источник: Составлено автором на основе данных [14] [15]. Рисунок 1 - Стадии устойчивого проекта девелопмента объекта недвижимости
Стадия концепции проекта развития недвижимости относится к исследованию рынка, целям и ограничениям проекта. Выполнение технических и функциональных требований и анализ различных вариантов архитектурного дизайна включены в стадии формирования альтернатив развития недвижимости. На этапе оценки устойчивости, альтернативы развития недвижимости оцениваются с использованием выбранных методов MCDM. Критерии, представляющие аспекты устойчивого развития, отражают ответственные инвестиционные принципы и вклад развития недвижимости в устойчивое региональное развитие. В зависимости от объекта оценки критерии могут быть объединены из нескольких конкретных подкритериев, которые соответствуют проекту и региональным характеристикам. Анализ стоимости жизненного цикла проекта включается в стадию финансового анализа, так как помогает оценить устойчивость проекта на уровне бизнес-кейса. С точки зрения застройщика, альтернативные проекты деве-лопмента недвижимости должны доказать свою финансовую жизнеспособность. Если альтернатива устойчивого развития недвижимости, соответствует финансовым критериям (NPV, IRR, B/C, DPP и т.д.), она выбирается для реализации. Разработанная автором, модель оценки инвестиций в недвижимость, основанная на аспектах устойчивого развития, представлена на рисунке 2.
Таким образом, с использованием данной модели возможна оценка практически любых инвестиционных проектов девелопмента недвижимости.
К сильным сторонам данной модели оценки инвестиций в недвижимость, основанной на учете аспектов устойчивого развития, можно отнести то, что она включает в себя систематические компоненты, влияющие на развитие устойчивой застроенной среды от формирования идеи проекта недвижимости до конца жизненного цикла и позволяет оценить общую инвестиционную эффективность развитие недвижимости в свете устойчивого развития. Такой подход повышает осведомленность владельцев, жильцов и инвесторов в целях обоснования решений по проектированию, строительству и эксплуатации и при подготовке технико-экономического обоснования новых проектов.
Недостатки модели вытекают из проблем самой информации об устойчивом развитии, ее оценки и учета. Порой компании сложно собрать всю релевантную информацию об устойчивом развитии, касающуюся самой компании в целом, не говоря уже о конкретизации этой информации касательно отдельного проекта.
X X
о го А с.
X
го m
о
ю
2 О
м о
о
CS
о
CS
о ш m
X
<
m О X X
Источник: Составлено автором на основе данных [13] [15] [16].
Рисунок 2
Литература
1. Стратегия развития строительной отрасли РФ до 2030 года - 2015 - Текст: электронный. - URL: |1Йр:/Мгс^га1еду.ш/_(дата обращения: 19.07.2020).
2. ASTM. Стандарты для устойчивого строительства / ASTM - 2015. - Текст: электронный. - URL: International - https://www.astm.org/GLOBAL/MDCP_ sector_overview [1].pdf (дата обращения: 07.05.2020).
3. CEN - Европейский комитет стандартизации. -Текст: электронный. - URL: https://standards.iteh.ai/catalog/standards/cen (дата обращения: 29.04.2020).
4. GRESB Оценка недвижимости / GRESB. - Текст: электронный. - URL: https://gresb.com/ (дата обращения: 06.05.2020).
5. ISO TC59 SC 17 Устойчивость зданий и строительных работ. - Текст: электронный. - URL: https://www.iso.org/committee/32262 1/x/catalogue/p/1/u/0/w /0/d/0 (дата обращения: 26.04.2020).
6. Приказ Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 21.11.2016 г. № 1722-ст (ред. от 21.11.2016) "Об утверждении национального
стандарта Российской Федерации" «Устойчивое развитие в строительстве. Часть 1. Общие положения.» // СПС «Гарант».
7. Приказ Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 21.11.2016 г. № 1723-ст (ред. от 21.11.2016) "Об утверждении национального стандарта Российской Федерации" «Устойчивое развитие в строительстве. Часть 2. Принципы оценки экологических показателей.» // СПС «Гарант».
8. Приказ Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 21.11.2016 г. № 1724-ст (ред. от 21.11.2016) "Об утверждении национального стандарта Российской Федерации" «Устойчивое развитие в строительстве. Часть 3. Принципы оценки социальных показателей.» // СПС «Гарант».
9. Приказ Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 21.11.2016 г. № 1725-ст (ред. от 21.11.2016) "Об утверждении национального стандарта Российской Федерации" «Устойчивое развитие в строительстве. Часть 4. Принципы оценки экономических показателей.» // СПС «Гарант».
10. Национальный Регистр и Библиотека корпоративных нефинансовых отчетов // РСПП. - Текст: электронный. - URL: l^ttp://рспп.рф/about/registries/natsюnalnyy-registr-i-biblioteka-korporativnykh-nefina nso vykh- otchetov/ (дата обращения: 15.03.2019).
11. В фокусе: удовлетворение потребностей инвесторов в деловой отчетности по ЦУР / GRI, PRI, Глобальный договор ООН - 2018.
12. Ефимова О.В. Интеграция аспектов устойчивого развития в процесс обоснования инвестиционных решений / О.В. Ефимова // Экономический анализ: теория и практика - январь 2018 - т.17, вып.1 - С. 48-65.
13. Люцкендорф, Т .; Фан, У .; Лоренц Д. Привлечение финансовых заинтересованных сторон: возможности для создания устойчивой среды. / Build. Res. Inf. -2011 -С.483-503.
14. Дэн Ю .; Ву Дж. Экономическая отдача от инвестиций в жилое зеленое строительство: точка зрения застройщиков.- Reg. Sci. Urban Econ. - 2014 - С. 35-44.
15. Бостилс Т., Свитман П. Устойчивые инвестиции в недвижимость при реализации Парижского климатического соглашения: рамки действий / CarbonCredentials -2016 - С.70
16. Адамс. C. A. Цели в области устойчивого развития, комплексное мышление и интегрированный доклад. - 2017. - Текст: электронный. - URL: http://integratedreporting.org/wp-content/uploads/2017/09/SDGs-and-the-integrated-report_full17.pdf (дата обращения: 15.03.2020).
17. Безпалов В.В. Особенности и проблемы диагностики при проведении мероприятий по реструктуризации региональной системы управления // Экономика и менеджмент систем управления. 2014. Т. 11. № 1-2. С. 207-216.
18. Кукушкина В.В. Тенденции развития стратегического управления в России // Вестник Российского государственного торгово-экономического университета (РГТЭУ). 2007. № 1 (17). С. 109-117.
Sectoral aspects of sustainable development of the
construction industry and the integration of sustainable
development factors into assessing the investment
attractiveness of real estate development projects Pliev Kh.M.
1. Development strategy of the construction industry in the Russian Federation until 2030 - 2015 - Text: electronic. - URL: http://stroystrategy.ru/ (date of access: 19.07.2020).
2. ASTM. Standards for Sustainable Construction / ASTM - 2015. - Text: electronic. - URL: International -https://www.astm.org/GLOBAL/MDCP_ sector_overview [1] .pdf (date accessed: 07.05.2020).
3. CEN - E uropean Committee for Standardization. - Text electronic. - URL https://standards.iteh.ai/catalog/standards/cen (date accessed 04/29/2020).
4. GRESB Real Estate Assessment / GRESB. - Text: electronic. -URL: https://gresb.com/ (date of access: 06/05/2020).
5. ISO TC59 SC 17 Sustainability in buildings and civil engineering works. - Text: electronic. - URL: https://www.iso.org/committee/322621/x/catalog/p/1/u/0/w/ 0/d/0 (date accessed: 04/26/2020).
6. Order of the Federal Agency for Technical Regulation and Metrology of November 21, 2016 No. 1722-st (revised on November 21, 2016) "On approval of the national standard of the Russian Federation" "Sustainable development in construction. Part 1. General provisions. " // SPS "Garant".
9.
Financial University under the Government of the Russian 7. Federation
The article examines the sustainable development issues in the context of the construction industry, an approach to assessing the factors of sustainable development, both from the point of view of Russian methodologies and standards, and international ones. The author considers the main international 8. initiatives to take into account the issues of sustainable development in the construction industry. Based on the analysis, the development sector is identified as the most innovative in terms of innovation in the construction industry. Further, the features of activities in the field of real estate development, including in the aspect of sustainable development, are considered. Based on the guidelines and methodologies for assessing sustainability, 5 priority groups of sustainable development factors: economic, environmental, social, managerial, innovative and technological, are proposed for inclusion in the framework of assessing the sustainable development of real estate development projects. Further, including basing on the principles and provisions of the concept of sustainable investment, the author proposed a model for integrating the results of the analysis of sustainable development factors of specific real estate development projects into the process of making investment decisions by a development company. Both the advantages and disadvantages of the proposed model in relation to Russian reality are indicated.
Keywords: Sustainable development, non-financial reporting, real estate development, investment attractiveness, responsible investment.
References
Order of the Federal Agency for Technical Regulation and Metrology of November 21, 2016 No. 1723-st (revised on November 21, 2016) "On the approval of the national standard of the Russian Federation" "Sustainable development in construction. Part 2. Principles for assessing environmental performance. " // SPS "Garant".
Order of the Federal Agency for Technical Regulation and Metrology of November 21, 2016 No. 1724-st (revised on November 21, 2016) "On approval of the national standard of the Russian Federation" "Sustainable development in construction. Part 3. Principles for assessing social indicators. " // SPS "Garant".
Order of the Federal Agency for Technical Regulation and Metrology dated November 21, 2016 No. 1725-st (as amended on November 21, 2016) "On the approval of the national standard of the Russian Federation" "Sustainable development in construction. Part 4. Principles for evaluating economic indicators. " // SPS "Garant".
10. National Register and Library of corporate non-financial reports // RSPP. - Text: electronic. - URL: http: //rsp.rf/about/registries/natsionalnyy-registr-i-biblioteka-korporativnykh-nefina nso vykh-otchetov / (date of access: 03/15/2019).
In Focus: Addressing investor needs in business reporting on the SDGs / GRI, PRI, UN Global Compact - 2018.
12. Efimova O.V. Integration of aspects of sustainable development into the process of substantiating investment decisions / O.V. Efimova // Economic Analysis: Theory and Practice - January 2018 - v. 17, issue 1 - pp. 48-65.
Luetzkendorf, T .; Fan, W .; Lorenz, D. Engaging financial stakeholders: Opportunities for a sustainable built environment. Build. Res. Inf. - 2011 - P. 483-503.
14. Deng, Y .; Wu, J. Economic returns to residential green building investment: The developers' perspective. Reg. Sci. Urban Econ. - 2014 - P. 35-44.
15. Bosteels T., Sweatman P. Sustainable real estate investment implementing the Paris climate agreement: an action framework / CarbonCredentials - 2016 - P.70
16. Adams. C. A. The Sustainable Development Goals, integrated thinking and the integrated report. - 2017. - Text: electronic. -URL: http://integratedreporting.org/wp-content/uploads/2017/09/SDGs-and-the-integrated-report_full17.pdf (date accessed: 03/15/2020).
17. Bezpalov V.V. Features and problems of diagnostics when carrying out measures to restructure the regional management system // Economics and management of control systems. 2014. V. 11.No. 1-2. S. 207-216.
18. Kukushkina V.V. Trends in the development of strategic management in Russia // Bulletin of the Russian State Trade and Economic University (RGTEU). 2007. No. 1 (17). S. 109117.
11
13
X X
O
OD >
c.
X
OD m
o
ho o lo o
