CC BY
58Крыгина А.М. Концептуальные основы развития рынка жилищной эконедвижимости в России // Жилищные стратегии. — 2016. — Т. 3. — № 2. — С. 113-126. — doi: 10.18334/zhs.3.2.36086
Язык публикации: русский
Russian Journal of Housing Research, 2016, Volume 3, Issue 2
The conceptual basics for the development of eco-buildings real estate market in Russia
Alevtina Krygina1, 2 3H
1 Southwest State University, Kursk, Russian Federation
2 Russian Academy of Architecture and Construction Sciences, Moscow, Russian Federation
3 Russian Academy of Natural History, Penza, Russian Federation
ABSTRACT_
The article considers the conceptual basis of the ecosystem approach to the development of residential real estate objects at all stages of their life cycle. The analysis of the specifics of the construction of "green" building projects at the territorial and regional level has been conducted. The innovative structural conceptual model of the realization of such projects from the standpoint of economic efficiency of the life cycle has been offered. The model of organizational and economic system (OES) for the construction of eco-buildings, which allows to take into account the entire set of indicators for the implementation of investment-construction eco sustainable projects (the OES productivity, the organizational and economic reliability of the in-line construction, the effectiveness of capital investments), has been developed.
KEYWORDS_
"green" building, eco-buildings, investment-construction complex, eco sustainable project, reproduction, organizational and economic system
CITATION_
Krygina, A.M. (2016). The conceptual basics for the development of eco-buildings real estate market in Russia. Russian Journal of Housing Research, 3(2), 113-126. doi: 10.18334/zhs.3.2.36086
JEL: E22, L74, Q57, R31 Original Research Language: Russian
Received: 4 Jun 2016, Published: 30 Jun 2016
© Krygina A.M. / Publication: Creative Economy Publishers This work is licensed under a Creative Commons BY-NC-ND 3.0
H For correspondence: [email protected]
HIGHLIGHTS
► nowadays in Russia only some examples of the implementation of ecosystem approach to the residential real estate construction by the domestic developers can be highlighted
► the idea of innovation and sustainable development of housing at the regional level is a fundamentally new approach, based on the principles of rationalization of the intensity of the development of regional sphere of the population's life activity and ensuring the comfort of its habitation as soon as possible
► during the stage of the project concept development and designing it is necessary to think not only about the exploitation characteristics of the object, but also to develop the measures for improving its economic and environmental efficiency
► the increase of the role of the "design" stage for residential "green" building projects is apparent
Жилищные стратегии, 2016, Том 3, Выпуск 2
Концептуальные основы развития рынка жилищной эконедвижимости в России
Алевтина Крыгина1' 2 3 н
1 Юго-Западный государственный университет, г. Курск, Россия
2 Российская академия архитектуры и строительных наук, г. Москва, Россия
3 Российская Академия Естествознания, г. Пенза, Россия
АННОТАЦИЯ_
В статье рассмотрены концептуальные основы экосистемного похода к развитию объектов жилищной недвижимости на всех этапах их жизненного цикла. Проведен анализ специфики проектов строительства экожилищной недвижимости на территориально-региональном уровне. Предложена инновационная структурная концептуальная модель реализации таких проектов с позиции экономической эффективности жизненного цикла. Разработана модель результативности организационно-экономической системы (ОЭС) по строительству экожилья, позволяющая учитывать всю совокупность показателей по реализации инвестиционно-строительных экоустойчивых проектов (производительность ОЭС, организационно-экономическую надежность поточного строительства, эффективность капвложений).
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА_
«зеленое» строительство, эконедвижимость, инвестционно-строительный комплекс, экоустойчивый проект, воспроизводство, организационно-экономическая система
ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ:_
Крыгина А.М. Концептуальные основы развития рынка жилищной эконедвижимости в России // Жилищные стратегии. — 2016. — Т. 3. — № 2. — С. 113-126. — Сок 10.18334/7118.3.2.36086
JEL: E22, L74, Q57, R31 Язык публикации: русский
© Крыгина А.М. / Публикация: Издательство «Креативная экономика» Статья распространяется по лицензии Creative Commons BY-NC-ND 3.0
н Для связи: [email protected]
ТЕЗИСЫ
► в настоящее время в России можно выделить только отдельные примеры реализации отечественными застройщиками экосистемного подхода
к строительству жилищной недвижимости
► идея инновационно-устойчивого развития жилищного строительства на региональном уровне является принципиально новым подходом, основанным на принципах рационализации интенсивности освоения региональной сферы жизнедеятельности населения и обеспечения комфортности его проживания в самые кратчайшие сроки
► на этапе разработки концепции проекта и проектирования необходимо задумываться не только об эксплуатационных характеристиках объекта, но и разрабатывать меры повышения его экономической и экологической эффективности
► очевидно возрастание роли этапа «проектирование» для объектов экожилищной недвижимости
Об авторах:
Крыгина Алевтина Михайловна, кандидат технических наук, доцент, профессор кафедры экспертизы и управления недвижимостью, Юго-Западный государственный университет, г. Курск; советник, Российская академия архитектуры и строительных наук, г. Москва; профессор, Российская Академия Естествознания, г. Пенза; Заслуженный деятель науки и образования ([email protected])
Введение. Современные проблемы развития отечественного рынка жилищной недвижимости
Уровень деловой активности в секторе жилищной недвижимости и совершенство организационно-экономических механизмов в данном сегменте является одним из критериев оценки инвестиционной и инновационной привлекательности региона. Глобальный смысл (мезо-уровень) рынка жилищной недвижимости - обеспечение всех категорий населения доступным и комфортным жильем.
Инвестиционно-строительный комплекс имеет огромный потенциал и способен стать одной из «точек роста» отечественной экономики благодаря вовлеченности смежных отраслей, широким перспективам внедрения инноваций в первую очередь в области энергосбережения, экологичности, ресурсоэффективности [19, 21, 26].
Однако инвестиционно-строительная отрасль экономики наиболее восприимчива к влиянию кризисных процессов в экономике. Волатильность сегодня характерна не только для национальной валюты, но и для рынка жилищной недвижимости. Ожидания и запросы потребителей в условиях нестабильности имеют волновой характер. Для отечественного инвестиционно-строительного комплекса (ИСК) одной из причин, усугубляющих его уязвимость, выступает
диспропорциональность инвестирования - основным инвестором, даже в кризисных условиях, по-прежнему выступает население. На фоне снижения реальных доходов граждан РФ логично ожидать дальнейшее развитие уже наблюдаемого снижения деловой активности в инвестиционно-строительной сфере, в первую очередь в области жилищного строительства. Единственным реальным инструментом предотвращения обвала рынка жилья и стремительного развития кризиса строительной отрасли в 2015-2016 гг. в ряде регионов власти признали гибкую политику кредитных организаций в сфере ипотечного кредитования [1, 2]. Это позволило в таких регионах, как Курская область, несмотря на ощутимое падение объемов жилищного строительства в России (в среднем около 16 %), даже, хотя и незначительно (до 3,2 %), но нарастить темпы развития рынка жилья [1].
По итогам 2015 г. ввод жилых площадей в РФ составил 83,8 млн кв. метров [1]. Это пока еще очень далеко от запланированных на государственном уровне 100 млн кв. м жилых площадей в год, требуемых для решения проблемы доступного жилья в России. При этом темпы ввода по сравнению с 2014 г. показали тенденцию снижения (99,5 %, или 84,2 млн кв. метров жилья) [1].
В числе основных факторов, сдерживающих развитие современного отечественного инвестиционно-строительного комплекса, помимо высокого износа основных фондов предприятий ИСК (51,2 % на конец 2015 г.) [1], технической и технологической отсталости отрасли, следует отметить ее превалирующую ориентацию на устаревшие энергозатратные материалы, технологии, конструкции. Это существенно снижает конкурентоспособные преимущества отечественного строительного комплекса [23].
Очевидно, что дальнейшее развитие российского ИСК связано в первую очередь с внедрением инновационных энерго-, ресурсосберегающих и экологических подходов, технологий, конструкций, материалов.
Целью данной статьи является разработка концепции развития отечественного рынка жилищной недвижимости на основе внедрения инновационных организационно-экономических подходов и принципов «зеленого» строительства.
Метод
Проблемы социально-экономического развития общества, связанные с минимизацией негативного воздействия антропогенной и техногенной среды на биосферу на фоне исчерпания ее ассимиляционного потенциала, волнуют исследователей на протяжении длительного периода времени [3—11]. Глобальность эколого-экономических проблем стала одной из причин возникновения «зеленой» экономики, цель которой заключается в улучшении благосостояния людей и учете интересов будущих поколений при значительном уменьшении экологических рисков и экологических дефицитов [12]. Основной целью перехода к «зеленой» экономике является обеспечение экономического роста и инвестиций при одновременном повышении качества окружающей среды и социальной интеграции [12].
Экогорода, экопоселки - идея, успешно реализуемая на протяжении нескольких последних десятилетий в европейских, азиатских странах [13, 14]. Концепция экологического строительства связана с ориентацией на внедрение продуктовых и процессных инноваций [15-18]. В чем же заключается актуальность и важность данного экологического подхода для отечественного инвестиционно-строительного комплекса?
«Зеленое» строительство сегодня является одним из эффективных инструментов реализации механизмов устойчивого развития экономики.
Учитывая значительную социальную нагрузку на экономику России, «зеленое» строительство сегодня может стать одним из инновационных механизмов решения ключевых задач в социально-экономическом секторе.
Однако сегодня на отечественном рынке жилищной недвижимости эко-тренд нередко получает своеобразную реализацию. Нередко это только маркетинговый ход для привлечения потенциальных покупателей. В ряде случаев застройщик ассоциирует экожилье только с расположением объекта в природной зоне либо с внедрением какого-либо отдельного (узконаправленного) инновационного решения. «Утилитарные» подходы связывают «зеленое» строительство только с энергоэффективностью либо ресурсосбережением, экономией воды, экологическими параметрами проекта и объекта и т. п. Каждый из перечисленных факторов принципиально важен в экостроительстве. Однако отличительной чертой «зеленых» объектов является комплексный учет и реализация всех вышеперечисленных принципов (рисунок 1), причем на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости (ЖЦОН) (рисунок 2).
Рисунок 1. Принцип реализации экологической эффективности объекта недвижимости Источник: составлено автором
Рисунок 2. Основные направления развития жилищной недвижимости Источник: составлено автором
В свете сказанного с полной уверенностью можно утверждать, что в настоящее время в России можно выделить только отдельные примеры реализации отечественными застройщиками экосистемного подхода к строительству жилищной недвижимости [21, 22]. В остальных случаях экопроекты носят узконаправленный фрагментарный характер.
В условиях усиления негативного воздействия на окружающую среду и нарастания экологических проблем основополагающим принципом устойчивого территориального (регионального) развития является концепция сбалансированного развития социально-экологической и социально-экономической системы [19]. В основу реализации данной концепции положены комплексные балансы: баланс потребностей и возможностей структурных компонент ИСК (предприятия-застройщики, подрядные организации), баланс потребностей и возможностей предприятий стройиндустрии и воспроизводственного потенциала окружающей среды [19].
В современном жилищном строительстве «целевой индикатор» для инвестора - «сиюминутные» приведенные затраты на этапе строительства
(и их естественная минимизация), при том что данный вид затрат составляет не более 20 % совокупной приведенной стоимости здания [19]. Оставшиеся 80 % затрат - «удел» потребителей и эксплуатирующих компаний, что, в свою очередь, предопределяет опережающие темпы роста тарифов на жилищно-коммунальные услуги, на оплату которых сегодня российская семья затрачивает, в среднем, около 12 %, а семьи с низким уровнем доходов - до 33 % [1].
В данном случае не будем говорить о качестве строительства - это отдельная «больная» тема отечественного рынка жилой недвижимости. Стремление сократить стоимость объекта на этапе строительства любыми способами отчасти предопределяет невысокое качество применяемых недорогих материалов, тиражирование некачественных, но дешевых планировочных решений и т. п.
В глобальном смысле речь об устаревших организационно -экономических механизмах и низкой деловой активности как результата низкой мотивированности инвесторов, девелоперов, застройщиков к внедрению инновационных решений в строительную отрасль.
Концептуальная идея инновационно-устойчивого развития жилищного строительства на региональном уровне является принципиально новым подходом, основанным на принципах рационализации интенсивности освоения региональной сферы жизнедеятельности населения и обеспечения комфортности его проживания в самые кратчайшие сроки, рассматриваемые как базовый механизм расширенного воспроизводства жилищной недвижимости [19].
Разработка новой организационно-экономической концепции экостроительства предполагает решение следующих задач:
— сокращение негативного воздействия строительной деятельности на население и биосферу на протяжении ЖЦОН;
— создание рынка доступного и комфортного жилья для граждан РФ с разным уровнем доходов;
— повышение производительности организационно-экономической строительной системы, создание новых рабочих мест и привлечение квалифицированных рабочих кадров в сферу строительного производства;
— достижение эффективности капитальных вложений в устойчивое развитие экожилищных объектов и снижение последующих эксплуатационных затрат;
— снижение уровня регионального энергопотребление и повышение экономической устойчивости региональной энергосистемы и др.
Решение данных задач непосредственно связано с повышением результативности территориального инвестиционно-строительного комплекса (ТИСК).
Общую модель результативности организационно-экономической системы сформулируем с использованием метода анализа иерархий (метода Саати), позволяющего учесть комплекс показателей по реализации экоустойчивого проекта (производительность ОЭС территориального инвестиционно-строительного комплекса (ТИСК) (х2), организационно-экономическую надежность поточного строительства (хз), эффективность капвложений (х4), эффективность использования ресурсного потенциала региона (х)), в виде:
Концептуальную экономико-математическую модель
результативного развития жилищного строительства на территориально-региональном уровне можно представить условной вероятностно-функциональной зависимостью решений стратегических задач региональных органов управления по росту производительности ОЭС ТИСК, организационно-экономической надежности поточного экостроительства и эффективности капвложений в экопроекты [19]:
N ( N
ифуЪт.«) * &Ь"х" V *(2)
где ХЮ1 - полный цикл расширенного воспроизводства территориального инвестиционно-строительного комплекса с учетом экономического потенциала региона;
V. - совокупность альтернативных вариантов, определяющих
выбор оптимальной продолжительности реализации (ИСЭУП), с учетом эффективности капиталовложений.
Результат
Наиболее эффективно и показательно внедрение экосистемного подхода при строительстве масштабных объектов жилищной недвижимости (эко-поселки, эко-парки и т. п.). Это предопределяет ряд существенных особенностей таких объектов. В первую очередь
это длительные сроки строительства экообъектов на участках значительной площади, разнообразие типов застраиваемых объектов, привлечение значительного числа подрядных организаций, инвесторов, трудовых, инвестиционных, материальных и иных ресурсов [19]. Масштабность объектов обуславливает разбивку таких объектов на пусковые очереди и ставит перед проектировщиками и строителями задачу поэтапного развития инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры экообъекта, чтобы предотвратить неудобство жильцов. Таким образом, становится очевидной необходимость разработки принципиально новых организационно-экономических механизмов строительства экообъектов уже на стадии проектирования и их внедрения на этапе строительства (таблица).
Уже на этапе разработки концепции проекта и проектирования необходимо задумываться не только об эксплуатационных характеристиках объекта, но и разрабатывать меры повышения его экономической и экологической эффективности на всех этапах ЖЦОН, т. е. проводить оценку полного цикла жизни объекта еще на стадии концепции (таблица).
Таблица
Концептуальная схема реализации экосистемного подхода _на этапах ЖЦОН_
Наименование этапа Содержание
Предынвестиционный этап — анализ рынка экожилья; — мониторинг стандартов экостроительства; — инновации (архитектурные, конструктивные, материалы, конструкции, оборудование); — выбор участка; —экологическая концепция проекта; —экономическая (инвестиционная) концепция проекта; — моделирование экологических рисков; — комплексная застройка.
Проектирование — инфраструктура; — учет и использование природных особенностей территории; — учет социокультурных традиций территории; — использование местных строительных материалов; —энергоэффективность (материалы, конструкции, планировка); — ресурсоэффективность; — инновации; —совершенствование организационно-экономических механизмов; — качество проекта.
Строительство —совершенствование организационно-экономических механизмов; —экологичность материалов; — качество и экологическая безопасность строительно-монтажных работ (СМР); — использование местных строительных материалов; —сохранение экосистемы; — контроль загрязнений при производстве СМР.
Эксплуатация — ресурсоэффективность; —энергоэфективность (рекуперация, использование возобновляемых источников); —экологичность; —эффективная система эксплуатации; — предотвращение сетевых потерь.
Утилизация — безопасная утилизация отходов строительства; — рециклинг строительных отходов.
Сложность экообъектов влияет на специфику привлечения инвестиций. Процесс функционирования и развития таких объектов осуществляется, с одной стороны, в условиях, регулируемых государственными структурами (муниципальными органами управления), а с другой - базируется на партнерских взаимоотношениях. Исследования показали оптимальность консорциума девелоперского типа в качестве организационно-экономической формы взаимодействия участников реализации инвестиционно-строительных экоустойчивых проектов [25].
Из таблицы очевидно возрастание роли этапа «проектирование» для объектов экожилищной недвижимости. Именно на этой стадии осуществляется выбор оптимальных организационно-экономических и технологических решений по реализации экопроекта. Так, подбор энергоэффективного оборудования на этапе проектирования не приводит к серьезному удорожанию объекта. На стадии строительства это вызовет уже необходимость модификации проекта и серьезные экономические, организационные и технологические осложнения.
Себестоимость «зеленых» зданий на этапе строительства по сравнению с традиционными выше на 5-20 % [20, 24]. Однако на этапе эксплуатации внедрение экологических технологий, объемно-планировочных и инженерных решений позволяет получить экономию энергопотребления до 25 %, снижение расхода воды на 30 % [20] и т. д.
Развитие экожилищного строительства может быть обеспечено только в контексте интегрального воспроизводства инновационно-технологического девелопмента предприятий территориального ИСК, включая земельный девелопмент территорий, с рациональным использованием организационно-производственного потенциала региона. Процесс управления при этом становится более сложным,
комплексным, вызывает необходимость координации резко увеличивающегося числа связей, находящихся в компетенции различных органов муниципального и регионального управления. Это обуславливает применения принципиально новых организационных форм строительства и подходов к управлению инвестиционно -строительными процессами.
Выводы
1. Модель функционирования и развития организационно -экономической системы строительства с учетом имеющегося совокупного потенциала позволяет в дальнейшем создать соответствующие региональные механизмы и программы «зеленого» строительства жилищной эконедвижимости. Это позволяет сбалансировать результативность организационно-экономической системы за счет роста производительности ТИСК и эффективности капвложений.
2. Предложенная концепция реализации экосистемного подхода на всех этапах ЖЦОН позволяет осуществлять комплексное воспроизводство экожилищной недвижимости на территориально-региональном уровне для обеспечения граждан доступным и комфортным жильем.
ИСТОЧНИКИ:
1. Регионы России: Социально-экономические показатели. 2015: Статистический
сборник. - М.: Росстат, 2015. - 1266 с.
2. Овсянникова Т.Ю. Ценовая динамика на рынке жилой недвижимости как отражение
глобальной финансовой нестабильности // Материалы Пятой Всероссийской научно-практической конференции с международным участием «Инвестиции, строительство и недвижимость как материальный базис модернизации и инновационного развития экономики». - Томск. ТГАСУ, 2015. - С. 11-23.
3. Бобылев С.Н. Индикаторы устойчивого развития: региональное измерение. - М.:
Акрополь, ЦЭПР, 2007. - 60 с.
4. За пределами роста. - М.: Прогресс, 1988. - 272 с.
5. Ильичев В.А. Биосферная совместимость: Технологии внедрения инноваций. Города,
развивающие человека. - М.: Книжный дом «ЛИБРОКОМ», 2011. - 240 с.
6. Печчеи А. Человеческие качества. - М.: Прогресс, 1980. - 304 с.
7. Пределы роста / Д. Х. Медоуз [и др.]. - М.: Издательство МГУ, 1991. - 208 с.
8. Рюмина Е.В. Экологически скорректированный ВВП: сферы использования и проблемы
оценки // Экономика региона. - 2013. - № 4. - С. 107-115.
9. Тихомиров Н.П. Социально-экономические проблемы защиты природы. - М.: Экология,
1992. - 240 с.
10. Форрестер Дж. Мировая динамика. - М.: АСТ; СПб: Terra Fantastica, 2003. - 379 с.
11. Экология, охрана природы и экологическая безопасность. - М.: МНЭПУ, 1997. - 744 с.
12. Навстречу «зеленой» экономике: пути к устойчивому развитию и искоренению
бедности [Электронный ресурс] // UNEP.org. - 2011. - Режим доступа:
http://www.unep.org/roe/Portals/139/Moscow/UNEP_Green_EconomyReport_Final_
May2012_Rus.pdf
13. Effects of Green Buildings on Employee Health and Productivity / A. Singh [et al.] //
American Journal of Public Health. - 2010. - Vol. 100. - № 9. - P. 1665-1668.
14. Downton P. F. Ecopolis: Architecture and cities for a changing climate. - New York: Springer,
2009. - 628 p.
15. «Зеленое» строительство / О.А. Корчагина, А.А. Островская, О.А. Юдина [и др.] //
Components of Scientific and Technological Progress. - 2013. - № 3. - С. 42-45.
16. Грабовый П.Г., Старовойтов А.С. Инновационное строительство:
энергоэффективность и экологичность // Недвижимость: экономика, управление. - 2012. - № 2. - С. 68-71.
17. Lockwood C. Building the Green Way // Harvard Business Publishing. - 2006. - June. -
P. 129-135.
18. Faber M., Proops J. Evolution, Time, Production and Environment. - Berlin, 1993. - 203 р.
19. Крыгина А.М., Грабовый П.Г., Кириллова А.Н. Инновационное развитие малоэтажной
жилищной недвижимости. - М.: АСВ, 2014. - 232 с.
20. Бюллетень RWAY. - 2001. - № 195. - С. 108-119.
21. Гареев И.Ф., Рожков В.Л., Котдусова А.Г. Основные тенденции развития
инвестиционно-строительного комплекса // Российское предпринимательство. -2015. - Т. 16. - № 19. - С. 3149-3158. - doi: 10.18334/rp.16.19.1967
22. Грабовый П.Г., Беляков С.И. Об итогах ежегодного градостроительного конкурса
Минстроя РФ 2015 года в номинации «Лучший реализованный проект застройки территории объектами малоэтажного строительства» // Недвижимость: экономика, управление. - 2015. - № 1. - С. 70-77.
23. Крыгина А.М. Моделирование программно-целевой организации и управления
конкурентоспособностью территориально-воспроизводственных систем в строительстве // Промышленное и гражданское строительство. - 2013. - № 10. -С. 59-62.
24. Грабовый П.Г., Гусакова Е.А., Крыгина А.М. Перспективы развития организации
инновационно-технологического строительства жилья на региональном уровне // Недвижимость: экономика, управление. - 2013. - № 2. - С. 14-19.
25. Крыгина А.М., Крыгина Н.М., Самохвалов А.М. Формирование организационно-
экономической системы устойчивого развития инновационной эконедвижимости с использованием инструментов государственно-частного партнерства // Микроэкономика. - 2014. - № 5. - С. 110-115.
26. Гареев И.Ф. О необходимости формирования жилищной стратегии в Российской
Федерации // Жилищные стратегии. - 2015. - Т. 2. - № 1. - С. 7-18. -doi: 10.18334/zhs.2.1.234
