CC BY
40СТРОИТЕЛЬСТВО И АРХИТЕКТУРА
ОТЛИЧИЯ ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНИЧЕСКИХ МЕРОПРИЯТИЙ ПРИ ВЫПОЛНЕНИИ РАБОТ ПО РЕКОНСТРУКЦИИ И КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ ОБЪЕКТА КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Семенов Сергей Сергеевич
магистр в области строительства, РФ, г. Москва
DIFFERENCES IN ORGANIZATIONAL AND TECHNICAL MEASURES IN THE IMPLEMENTATION OF WORKS ON RECONSTRUCTION AND MAJOR OVERHAUL OF OBJECT
OF CAPITAL CONSTRUCTION
Sergei Semenov
Master of Engineering Russia, Moscow
Аннотация. Любой объект капитального строительства подвергается износу в процессе эксплуатации. Несущие, ограждающие конструкции, сети инженерно-технического обеспечения подвержены влиянию негативных факторов воздействия окружающей среды. Для поддержания их в нормативном техническом состоянии проводят текущие ремонты, а в случае значительного физического износа - капитальные. При этом у застройщика может возникнуть потребность в устройстве ранее не существовавших инженерных систем, а равно и в увеличении площади, объема и иных технико -экономических показателей объекта капитального строительства. В статье рассмотрены различия и особенности оформления данных мероприятий с точки зрения законодательства Российской Федерации.
Abstract. Any capital construction object is subject to wear and tear during operation. Bearing, enclosing structures, networks of engineering and technical support are subject to the influence of negative environmental factors. To maintain them in a normal technical condition, current repairs are carried out, and in case of significant physical wear and tear, capital repairs are carried out. At the same time, the developer may need to mount engineering systems that did not previously exist, as well as an increase in the area, volume and other technical and economic indicators of the capital construction object. The article discusses the differences and features of the design of these events from the point of view of legislation in the Russian Federation.
Ключевые слова: экспертиза проектной документации, безопасность эксплуатации зданий, строительное проектирование, реконструкция, капитальный ремонт.
Keywords: examination of basic engineering package, building safety, construction design, reconstruction, major repairs.
В законодательстве Российской Федерации, а так же иной нормативно-технической документации выделяют три основных мероприятия, реализуемые для обеспечения нормативного технического состояния объектов капитального строительства: «реконструкция», «капитальный ремонт», «текущий ремонт». П. 14 и 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ закреплены сущность понятий реконструкции и капитального ремонта [1]. Проанализировав их, возможно понять различия между этими понятиями. Очевидным является, что реконструкция связана с изменением технико-экономических показателей объекта (высота, площадь, строительный объем, этажность), а капитальный ремонт направлен исключительно на восстановление утраченных свойств строительных конструкций (за исключением несущих) и систем (сетей) инженерно-технического обеспечения здания [1]. Однако на практике, данное разделение, определенное законодательством, является значительным предметом спора между участниками строительного процесса, часто приводит к расторжению государственных и муниципальных контрактов (договоров) и необходимости повторного проектирования и проведения инженерных изысканий. Заказчик, а так же генеральный подрядчик (проектировщик) часто пытается подменить понятие реконструкции мероприятиями капитального ремонта. Чтобы понять мотив такой подмены, необходимо рассмотреть весь алгоритм документального оформления данных мероприятий, а так же основной перечень затрат при реализации каждого из них.
Понятие же текущего ремонта Градостроительным кодексом РФ не регулируется, однако закреплено множеством региональных и ведомственных нормативных актов. Например, ст. 1 регионального Закона Московской области N 54/2006-03 от 13.04.2006 текущий ремонт определен как комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей [7]. П. 3.12 СП 255.1325800.2016 «ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ. Правила эксплуатации. Основные положения» определяет текущий ремонт как комплекс мероприятий, осуществляемый в плановом порядке в период расчетного срока службы здания (сооружения) в целях
восстановления исправности или работоспособности, частичного восстановления его ресурса, установленной нормативными документами и технической документацией, обеспечивающих их нормальную эксплуатацию [8]. На мой взгляд, наиболее удачное определение содержалось в утратившем силу с 01.01.2021 г. МДС 13-14.2000 «Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 16.11.2020 N 1850 «О признании не действующими на территории Российской Федерации актов и отдельных положений актов, изданных центральными органами государственного управления РСФСР и СССР» [9,10]. Пункт 3.4 вышеуказанного МДС четко указывал, что к текущему ремонту (производственных зданий и сооружений) относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. Там же в приложении № 3 содержался перечень мероприятий текущего ремонта, позволявший разграничить и обосновать те или иные работы как текущие или капитальные [9]. Например, в части фундаментов зданий текущими значились работы по постановке на раствор отдельных ослабевших кирпичей в фундаментных стенах, ремонт отмостки вокруг здания с восстановлением до 20% общей площади отмостки и т.п. Действующий СП 255.1325800.2016 в п. 9.1, 9.2 определяет крайне скудный и пространный перечень работ, объединяя понятия «текущий ремонт» и «текущая эксплуатация» (обслуживание), что делает весьма неопределенным разграничение затрат и процедур между текущим и капитальным ремонтом [8]. Что касательно текущего ремонта многоквартирных жилых домов, основным нормативным документом, регулирующим такую деятельность является Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 [13]. Собственники жилых помещений несут бремя содержания общего имущества путем платы за содержание такого помещения. Таким общим имуществом считаются: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, мусоропроводы, крыши, ограждающие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование и т.д. Приложением № 7 «Перечень работ, относящихся к текущему ремонту» Постановления Госстроя РФ от
27.09.2003 N 170 определен основной перечень работ, являющихся текущим ремонтом элементов конструкций и сетей инженерно-технического обеспечения жилого фонда [11]. П. 10 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 определяет задачи содержания и текущего ремонта общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома. В частности, таковыми являются: соблюдение характеристик надежности и безопасности, доступности, соблюдение требований и норм энергоэффективности и энергосбережения, постоянная готовность инженерных коммуникаций для эксплуатации по целевому назначению и т.д [13]. Ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации от
29.12.2004 N 188-ФЗ определен порядок организации мероприятий капитального ремонта в многоквартирном жилом доме [6]. В него входит ремонт (замена) инженерных коммуникаций, кровли, подвальных помещений, фасада. П. 4 вышеуказанной статьи ЖК РФ определено, что окончательный перечень конструктивных элементов и инженерных систем, ремонт которых может финансироваться за счет средств государственной поддержки, определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Например, Приложением к Постановлению Правительства Москвы от 29 декабря 2014 года N 833 -ПП установлен перечень элементов жилого дома из 15-ти пунктов, в отношении которых на территории г. Москвы проводятся мероприятия капитального ремонта согласно действующей региональной программе [14]. Реконструкция в отношении объектов жилого фонда проводится значительно реже и подчинена общим правилам проведения таких работ.
В случае принятия решения застройщиком о проведении реконструкции объекта капитального строительства требуется оформление следующих документов:
- Градостроительный план земельного участка (согласно ст. 57.3 ГрК РФ) [1];
- проектная документация на реконструкцию, зарегистрированная на портале ИАИС ОГД, выполненная согласно Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 (ред. от 15.07.2021) «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» и получившая положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий [11];
- результаты инженерных изысканий, включая техническое заключение о состоянии несущих, ограждающих конструкций и инженерных систем здания [4,5];
- правоустанавливающие документы и согласие всех собственников на выполнение планируемых работ;
- Свидетельство об утверждении АГР (архитектурно-градостроительного решения объекта), в случаях, предусмотренных федеральным и региональным законодательствами;
В процессе проведения работ, объект реконструкции поднадзорен Государственному строительному надзору на основании п. 2 ст. 54 ГрК РФ [1]. По результату выполнения работ Застройщиком требуется получение заключения о соответствии (ЗОС) и разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию [3]. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с п. 17 ст. 51 ГрК РФ для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство [1].
При проведении капитального ремонта Застройщик освобождается от вышеуказанных мероприятий. В зависимости от видов работ и особенностей регионального законодательства, необходимо получить ордер на проведение земляных работ (если речь идет, например, о восстановлении гидроизоляции фундамента), на установку лесов и колористический паспорт (если речь идет о капитальном ремонте фасада). При проведении капитального ремонта объекта капитального строительства градостроительным законодательством не предусмотрена обязанность застройщика по подготовке проектной документации в строгом соответствии с требованиями Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. N 87 [11]. Единственная обязанность, накладываемая Градостроительным кодексом на Застройщика - (если в случае проведения капитального ремонта объекта капитального строительства, его финансирование осуществляется с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации) подготовка сметы на капитальный ремонт на основании акта, утвержденного застройщиком или техническим заказчиком и содержащего перечень дефектов строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения с указанием качественных и количественных характеристик таких дефектов (дефектный акт) в соответствии с частью 12.2 статьи 48 ГрК РФ [1]. Так же необходимо получение заключения государственной вневедомственной экспертизы проектной документации в части проверки достоверности определения сметной стоимости строительно-монтажных работ и инженерного оборудования.
Застройщик (если речь не идет об очевидных вещах, связанных с изменением технико-экономических показателей реконструируемого здания) старается всеми способами подменить понятие реконструкции капитальным ремонтом. Выгода очевидна - снижение в разы временных и финансовых затрат на проектно-изыскательские работы и последующий ввод объекта в эксплуатацию.
Капитальный ремонт исходя из его определения ГрК РФ - это замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов. Например, в здании никогда не существовало системы приточно-вытяжной вентиляции и дымоудаления, но по действующим санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам пожарной безопасности они необходимы. Чтобы не оформлять работы как реконструкция (каковой она и является в связи с тем, что прокладываются новые инженерные системы, ранее не существовавшие, устраиваются каналы дымоудаления, пробиваются новые отверстия), в дефектном акте Застройщик фиктивно указывает демонтаж старых, якобы существующих конструкций и оборудования, и устройство новых аналогичного назначения.
Или же другой пример. Изначально заключается государственный контракт на выполнение одностадийной проектно-сметной документации стадии «Р» капитального ремонта. По результатам технического заключение о состоянии несущих, ограждающих конструкций делается вывод об ограниченно-работоспособном состоянии фундамента. Требуется его полная замена захватками (участками). Это полностью попадает под определение реконструкции - замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства. Заказчик-застройщик убеждает генерального проектировщика выполнить такое проектное решение, при котором существующий фундамент сохраняется, но укрепляется, например, цементацией или устройством железобетонной обоймы.
И в первом и во втором случае речь идет о подлоге. Причем, первый случай приводит к появлению несуществующих затрат демонтажа старого (но не существующего на объекте) оборудования и отдельных строительных конструкций шахт и каналов, а во втором случае речь идет о снижении эксплуатационных характеристик несущих конструкций, что напрямую влияет на безопасность жизнедеятельности.
Решить данную проблему можно, только обязав проектировщика на уровне внесения изменений в регламенты, предоставлять в экспертизу видеофиксации произведенных изыскательских работ, а так же разрешить экспертизе делать любые письменные запросы в сторонние организации.
Список литературы
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 01.05.2022) /[Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ (Дата обращения 08.04.2022).
2.Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-Ф3 (ред. от 02.07.2013) Технический регламент о безопасности зданий и сооружений /[Электронный ресурс]. URL: https://legalacts.ru/doc/federalnyi-zakon-ot-30122009-n-384-fz-tekhnicheskii/ (Дата обращения 08.04.2022).
3. Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 19 февраля 2015 г. №117/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». /[Электронный ресурс]. URL: https://base.garant.ru/70964644/ (Дата обращения 08.04.2022).
4. ГОСТ 31937-2011. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния /[Электронный ресурс]. URL: https://docs.cntd.ru/document/1200100941 (Дата обращения 08.04.2022).
5. СП 13-102-2003. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений /[Электронный ресурс]. URL: https://docs.cntd.ru/document/1200100941 (Дата обращения 08.04.2022).
6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 01.05.2022) / [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ (Дата обращения 08.04.2022).
7. Закон Московской области от 13 апреля 2006 года N 54/2006-0З «О порядке эксплуатации нежилых зданий, строений, сооружений на территории Московской области» (с изменениями на 20 декабря 2021 года) / [Электронный ресурс]. URL: https://docs.cntd.ru/document/5811893 (Дата обращения 08.04.2022).
8. СП 255.1325800.2016 «ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ. Правила эксплуатации. Основные положения»/[Электронный ресурс]. URL: https://docs.cntd.ru/document/1200139958 (Дата обращения 08.04.2022).
9. МДС 13-14.2000. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений /[Электронный ресурс]. URL: https://docs.cntd.ru/document/9029889 (Дата обращения 08.04.2022).
10. Постановление Правительства РФ от 16.11.2020 N 1850 «О признании не действующими на территории Российской Федерации актов и отдельных положений актов, изданных центральными органами государственного управления РСФСР и СССР» /[Электронный ресурс]. URL:https://docs.cntd.ru/document/566395818 (Дата обращения 08.04.2022).
11. Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 (ред. от 01.12.2021) «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»/[Электронный ресурс]. URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_75048/ (Дата обращения 08.04.2022).
12. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176) /[Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_44772/ (Дата обращения 08.04.2022).
13. Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» /[Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_62293/ (Дата обращения 08.04.2022).
14. Постановление Правительства Москвы от 29 декабря 2014 года N 833-ПП «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы» /[Электронный ресурс]. URL:https://docs.cntd.ru/document/537967659 (Дата обращения 08.04.2022).
References
1. Town Planning Code of the Russian Federation of December 29, 2004 N 190-FZ. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ (accessed 08.04.2022) (in Russian).
2. RF Federal Law N 384-FZ of 12.30.2009. Technical regulation on safety of buildings and structures. URL: https://legalacts.ru/doc/federalnyi-zakon-ot-30122009-n-384-fz-tekhnicheskii/ (accessed 08.04.2022) (in Russian).
3. Decree of Ministry of Construction, Housing and Utilities of February 19, 2015 №117/pr. URL: https://base.garant.ru/70964644/ (accessed 08.04.2022) (in Russian).
4. GOST 31937-2011. Buildings and constructions. Rules of inspection and monitoring of the technical condition. URL: https://docs.cntd.ru/document/1200100941 (accessed 08.04.2022) (in Russian).
5. SP 13-102-2003. Rules for inspection of load-bearing structural elements of buildings and structures. URL: https://docs.cntd.ru/document/1200100941 (accessed 08.04.2022) (in Russian).
6. Civil Code of the Russian Federation of December 29, 2004 N 188-FZ. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ (accessed 08.04.2022) (in Russian).
7. Law of Moscow Oblast of April 13, 2006 года N 54/2006-OZ. URL: https://docs.cntd.ru/document/5811893 (accessed 08.04.2022) (in Russian).
8. SP 255.1325800.2016 «Buildings and structures. Operating rules. General provisions. URL: https://docs.cntd.ru/document/1200139958 (accessed 08.04.2022) (in Russian).
9. MDS 13-14.2000. URL: https://docs.cntd.ru/document/9029889 (accessed 08.04.2022) (in Russian).
10. Decree of the Government of the Russian Federation of November 16, 2020 N 1850. URL:https://docs.cntd.ru/document/566395818 (accessed 08.04.2022) (in Russian).
11. Government of the Russian Federation. Decree N 87 of February 16, 2008. On the structure of sections of project documentation and requirements for their content. URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_75048/ (accessed 08.04.2022) (in Russian).
12. Decree of Gosstroy of Russia of Septemer 27, 2003 N 170. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_44772/ (accessed 08.04.2022) (in Russian).
13. Decree of the Government of the Russian Federation of August 13, 2006 года N 491. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_62293/ (accessed 08.04.2022) (in Russian).
14. Decree of Government of Moscow of December 29, 2014 N 833-PP URL:https://docs.cntd.ru/document/537967659 (accessed 08.04.2022) (in Russian).
