CC BY
253. Kosticyna V.V. Ponyatie, vidy gosudarstvennogo finansovogo kontrolya // Moya professional'naya kar'era. 2020. T. 2. № 8.
4. Tribuncev N.A. Opredelenie i sushchnost' ponyatiya «gosudarstvennyj finansovyj kontrol'» // Innovacii. Nauka. Obrazovanie. 2021. N° 34.
5. O Schetnoj palate Rossijskoj Federacii: Federal'nyj zakon ot 5 aprelya 2013 g. № 41-FZ (red. ot 30.04.2021 g.) // Rossijskaya gazeta. 2013. 10 aprelya.
6. Basangova E.O. Gosudarstvennyj finansovyj kontrol' i audit: sravnitel'no-pravovaya harakteristika // YUrisprudenciya, gosudarstvo i pravo: aktual'nye voprosy i sovremennye aspekty: sbornik statej VI Mezhdunarodnoj nauchno-prakticheskoj konferencii. Penza: Nauka i prosveshchenie, 2021.
7. Matveeva V.A., Rozina A.A. Sravnitel'naya harakteristika ponyatij «gosudarstvennyj kontrol'», «gosudarstvennyj nadzor», «gosudarstvennyj audit» i «reviziya» // Teoreticheskie i prikladnye voprosy ekonomiki, upravleniya i obrazovaniya: sbornik statej Mezhdunarodnoj nauchno-prakticheskoj konferencii. Penza: Penzenskij gosudarstvennyj agrarnyj universitet, 2020.
8. Stolyarov N.S. Finansovyj kontrol' i finansovyj audit: tozhdestvo ili razlichie? // Aktual'nye problemy social'no-ekonomicheskogo razvitiya Rossii. 2009. № 4.
9. Hrebtova T.P. Sushchnost' i soderzhanie gosudarstvennogo finansovogo audita // Vestnik Moskovskogo gosudarstvennogo lingvisticheskogo universiteta. Obrazovanie i pedagogicheskie nauki. 2021. № 3 (840).
10. Ponomarenko K.S. Finansovo-pravovoe regulirovanie sistemy gosudarstvennogo audita (kontrolya) v Rossijskoj Federacii // Obshchestvo: politika, ekonomika, pravo. 2016. № 1.
11. Limskaya deklaraciya rukovodyashchih principov kontrolya ot 1977 g. // IPS «Garant». - URL: https://internet.garant.ru/#/document/2570738/paragraph/17/doclist/4768/. (data obrashcheniya: 21.01.2022).
12. Komarova L.V. Social'noe regulirovanie makrolokal'nyh geoekonomicheskih sistem: social'no-filosofskij analiz. Avtoref. diss. ... dokt. filos. nauk. Krasnodar, 2012.
13. SHapovalov M.A., Ron'zhina O.V. Kommentarij k Federal'nomu zakonu ot 5 aprelya 2013 g. № 41-FZ «O Schetnoj palate Rossijskoj Federacii» (postatejnyj). M.: Garant, 2014.
14. Usatov D.N. Konstitucionno-pravovye osnovy deyatel'nosti gosudarstvennyh kontrol'no-schetnyh organov v Rossijskoj Federacii. Avtoref. diss. ... kand. yurid. nauk. CHelyabinsk, 2006.
15. O parlamentskom kontrole: Federal'nyj zakon ot 7 maya 2013 g. № 77-FZ (red. ot 02.07.2021 g.) // Rossijskaya gazeta. 2013. 14 maya.
16. Kravcova E.A. O celesoobraznosti vydeleniya kontrol'no-nadzornoj vetvi vlasti pri formirovanii postindustrial'nogo obshchestva // Vestnik BelYUI MVD Rossii. 2014. № 2-1.
17. Ob obshchih principah organizacii i deyatel'nosti kontrol'no-schetnyh organov sub"ektov Rossijskoj Federacii i municipal'nyh obrazovanij: Federal'nyj zakon ot 7 fevralya 2011 g. № 6-FZ (red. ot 01.07.2021 g.) // Rossijskaya gazeta. 2011. 11 fevralya.
18. Korostelev D.A. Konstitucionno-pravovaya model' regulirovaniya gosudarstvennogo audita v sub"ekte Rossijskoj Federacii // Vestnik AKSOR. 2011. № 3 (18).
19. O Federal'nom kaznachejstve: Postanovlenie Pravitel'stva RF ot 1 dekabrya 2004 g. № 703 // Rossijskaya gazeta. 2004. 8 dekabrya.
20. Poltavec O.N. Problemy organizacii i osushchestvleniya finansovogo kontrolya v Rossijskoj Federacii // Molodezhnyj nauchnyj potencial v yurisprudencii XXI veka: ot teorii k praktike: sbornik statej III Vserossijskoj mezhvuzovskoj studencheskoj nauchno-prakticheskoj konferencii. M.: Rossijskij gosudarstvennyj gumanitarnyj universitet, 2020.
ФАРИКОВА ЕКАТЕРИНА АЛЕКСАНДРОВНА - кандидат юридических наук, доцент кафедры административного и финансового права СКФ ФГБОУВО «РГУП», г. Краснодар. ( farikova.ekaterina@yandex.ru )
FARIKOVA, EKATERINA A. - Ph.D. in Law, Associate Professor of Administrative and Financial Law of the NCB «RSUJ», Krasnodar. (farikova. ekaterina@yandex.ru)
УДК 347.27 DOI: 10.24412/2411-2275-2022-1-163-166
КУКАРСКАЯ К.В.
ОТКРЫТИЕ ЭСКРОУ СЧЕТА, КАК ГАРАНТИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ЗАСТРОЙЩИКОМ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПЕРЕД УЧАСТНИКОМ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Ключевые слова: эскроу-счет, бенефициар, депонент, эскроу-агент, ипотечный кредит.
В статье рассмотрены вопросы защиты прав участника долевого строительства перед застройщиком с введением в законодательство эскроу счетов. Методология исследования - диалектический метод, логический метод, системный метод. Показано, что договор счета-эскроу является разновидностью договора банковского счета, что отражается в пункте 4 статьи 860.7 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сторонами договора выступают: депонент (покупатель), бенефициар (продавец, застройщик) и эскроу-агент (банк). Поскольку договор является трехсторонним, он подписывается всеми сторонами, а изменения договора происходят по общему правилу на основании соглашения всех сторон. Для того, чтобы минимизировать расходы депонента, который приобретает жилье на кредитные средства, автор предлагает начислять проценты на денежные средства покупателя-заемщика до ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности, а после эти денежные средства направить на погашение ипотеки.
KUKARSKAYA, K.V.
OPENING AN ESCROW ACCOUNT AS A GUARANTEE OF FULFILLMENT BY THE DEVELOPER OF OBLIGATIONS TO
THE PARTICIPANT OF SHARED CONSTRUCTION
Keywords: escrow account, beneficiary, depositor, escrow agent, mortgage loan.
The article deals with the protection of the rights of a participant in shared construction before the developer with the introduction of escrow accounts into the legislation. Research methodology - dialectical method, logical method, system method. It is shown that the escrow account agreement is a type of bank account agreement, which is reflected in paragraph 4 of Article 860.7 of the Civil Code of the Russian Federation. The parties to the agreement are: the depositor (buyer), the beneficiary (seller, developer) and the escrow agent (bank). Since the contract is tripartite, it is signed by all parties, and changes to the contract occur as a general rule based on the agreement of all parties. In order to minimize the expenses of a depositor who purchases housing with credit funds, the author proposes to accrue interest on the funds of the buyer-borrower before putting the facility into operation and registering ownership, and then use this money to pay off the mortgage.
В целях гарантии исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства в Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ введена статья о счетах-эскроу.
1б3
Договор счета-эскроу является разновидностью договора банковского счета, что отражается в пункте 4 статьи 860.7 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сторонами договора выступают: депонент (покупатель), бенефициар (продавец, застройщик) и эскроу-агент (банк). Эскроу-агент является стороной, которая не имеет предвзятого отношения ни к депоненту, ни к бенефициару [1, с. 135; 2, с. 11]. Но для сторон эскроу-агент в лице банка становится гарантом, проводящим правовую экспертизу и отвечающим за качество исполнения обязательств сторон [3]. При этом договор является трехсторонним и соответственно подписывается всеми сторонами. Изменения договора происходят по общему правилу на основании соглашения всех сторон. Специфика расторжения договора счета эскроу регулируется статьей 860.10 ГК РФ [4, с. 572].
Попробуем разобрать ипотечную сделку, связанную с покупкой недвижимости с помощью эскроу-счетов.
На первичном рынке покупки недвижимости, при заключении договора долевого участия, покупатель начинает свой алгоритм действий с выбора квартиры и подписания договора с застройщиком. Одним из существенных условий данного вида договора, с учетом внесенных изменения в законодательство, является условие проведение расчетов через эскроу-счет. Покупатель подает заявку для получения кредита, и если заявка будет одобрена, то заключается кредитный договор. Далее открывается эскроу-счет для размещения первоначального взноса и кредитных средств. Но счет будет открыт только после регистрации ипотеки в силу закона в государственном органе. Когда застройщик завершит строительство, и получит все необходимые документы, а именно: технический и кадастровые паспорта, разрешение на ввод объекта в эксплуатации, то после этого он подписывает с покупателями акты приема-передачи. Получив документы от застройщика, покупатель регистрирует право собственности, после чего застройщик передает документы в банк, и когда документы проверены, банк перечисляет денежные средства на счет застройщика.
Схема приобретения квартиры на вторичном рынке с использованием кредитных средств немного проще, так как исключается застройщик. Покупатель подает заявку в банк для получения кредита. Банк со своей стороны проверяет все стороны сделки: потенциального заемщика, продавца, и только после этого принимает решение о предоставлении кредита. Для получения продавцом денежных средств согласно договору купли-продажи необходимо представить в банк документы, подтверждающие прошедшую регистрацию права собственности покупателя.
В чем же заключаются плюсы использования эскроу-счетов, с чем связанна необходимость на законодательном уровне вводить обязательным использование эскроу-счетов?
В первую очередь это вызвано необходимостью защитить интересы депонента, так как практика показывает печальную историю, когда покупатели, особенно дольщики, остаются без денежных средств и жилья. А так они получают гарантию, что средства находятся на счету, доступ к которому застройщик (бенефициар) получает только после регистрации права собственности покупателя (депонента). Для эскроу-агента установлен запрет на перечисление денежных средств третьим лицам, только депоненту или бенефициару. В законодательство вводится статья о возмещении по счету эскроу до 10 миллионов рублей по договорам долевого участия. При отзыве лицензии у банка страховая возмещает денежные средства, но тоже до 10 миллионов.
Повысились требования к банкам. Открывать эскроу-счета могут не все кредитные организации, а только те, которые соответствуют определенным критериям [5]. Банки должны соответствовать критериям, установленными Постановлением Правительства от 18.06.2018 №2 697 [6]. Открытие эскроу-счета для получения ипотечного кредита происходит бесплатно. Ранее заключали договор аренды банковской ячейки или открывали аккредитив, что является более затратным. Но в случае отзыва лицензии, если деньги находятся в банковской ячейке, возвращается вся сумма, в отличие от других способов расчета.
Ряд ученых придерживается мнения, что такой договор счета эскроу является перспективным способом исполнения обязательств в данных правовых отношениях, и повышает ответственность сторон, дисциплинируя и депонента, и бенефициара. Застройщик фактически теряет самостоятельность и ведет отчетную деятельность перед эскроу-агентом [7].
Ранее в России были испробованы и страхование гражданской ответственности застройщика, и специально-правовой Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства, но обманутых дольщиков не становилось меньше.
Для многих граждан введение эскроу-счетов является перспективой в будущее, так как опыт не накоплен, судебная практика формируется, и однозначный вывод можно сделать только спустя время.
Но, как и любая система, все имеет недостатки или не решенные вопросы.
Скорее всего данный механизм приведет к повышению цен на жилье, так как застройщик не будет иметь дополнительного финансирования для строительства, и ему нужно будет иметь свои средства или брать кредитные, что существенно поднимет цены. Более того снизится конкуренция у застройщиков, некрупные компании вынуждены будут уйти с рынка или присоединится к более крупным. Снижение количества новостроек, снизит количество объектов недвижимости для ипотечного кредитования, что способствует повышению цен на рынке недвижимости.
Ограничен круг выбора банков, так как для кредитных организаций предъявляются требования о соответствии определенным критериям. Если застройщик берет кредит у банка, то банк может обязать брать ипотечный кредит по договорам долевого строительства только у него, и банков-партнеров, что ограничит круг выбора банков для заемщика, и соответственно возможность выбора лучших условий для себя.
Более того у банка, как у эскроу-агента, появляется необходимость проводить экспертизу документов застройщика и анализировать финансовые риски в строительной сфере.
Но как верно отмечают Васькин В.В., Матвеев А.Г., на данный момент в современном мире банкам отведена ведущая роль во внедрении гражданско-правовых механизмов, позволяющих безопасно проводить сделки, и обеспечивать интересы всех сторон сделки при купли-продажи недвижимости.
Согласно действующему законодательству, проценты по эскроу счетам не начисляются. Денежные средства получается просто хранятся на экроу-счете, никто ими не может пользоваться - ни застройщик, ни дольщик, ни банк.
Подведем итог, основных моментов, связанных с нововведением в законодательстве, которые могут возникнуть на практике:
- цена на недвижимость увеличится;
- выбор банков ограничен, что связанно с повышенными требованиями предъявляемым к банкам, которые имеют право открывать эскроу-счета;
- число застройщиков сокращается, что обусловлено тем, что застройщик должен строить на свои денежные средства или брать кредитные, плюс к застройщикам тоже предъявляются определенные требования, такие как опыт ввода объектов в эксплуатацию не менее 10 тысяч кв. м., не менее 20% собственных средств и др.;
- размещённые средства на экроу-счету застрахованы на сумму до 10 миллионов, что гарантирует возврат суммы участника долевого строительства в этих пределах;
- депонент, который приобретает жилое помещение с использованием кредитных средств, в случае банкротства застройщика или расторжения договора долевого участия в строительстве по причинам, указанным в законе, возвращает только сумму с эскроу-счета, а кредит, который ему был предоставлен для покупки недвижимости должен быть возвращен им в полном объеме вместе с процентами, что накладывает дополнительные расходы на депонента-заемщика. В итоге, депонент не приобретает квартиру, а расходы несет.
По вышеизложенным вопросам, связанными с положительными и отрицательными сторонами введения эскроу-счетов, большинство юристов такие как Катвицкая М.Ю., Хамов А.Ю. и др., сходятся во мнении по ключевым моментам.
Хлебников П. добавляет, что существуют такие недостатки, как отсутствие возможности открыть совместный эскроу-счет, нет возможности перенаправить деньги с эскроу-счетов на покупку другого жилья, если деятельность застройщика приостановят.
На наш взгляд, чтобы минимизировать расходы депонента, который приобретает жилье на кредитные средства, возможно было бы начислять проценты на денежные средства покупателя-заемщика до ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности, а после эти денежные средства направить на погашение ипотеки в силу закона. Или, как вариант, если застройщик строит с кредитными средствами, то полученные проценты с эскроу-счета направить
на погашение его ипотеки, что позволит ему снизить расходы и не увеличить стоимость жилья для депонентов.
Таким образом, представляется возможным сделать вывод, что существующая система не совершенна. И для бенефициара, и для депонента в ней еть свои нюансы. Единственный участник этих правоотношений, для которого все складывается без рисков, - это эскроу-агент.
Литература и источники
1. Новикова Н.А. Перспективы эскроу-счетов в российском законодательстве // Научный диалог. 2013. № 7(19).
2. Коневина Ю.Л. юридическая конструкция условного депонирования (эскроу) // Вопросы экономики и права. 2013. №8.
3. Хлебников П. Эскроу. Реформа строительства и ипотеки // Жилищное право. 2019. № 7. С. 87-96.
4. Байбак В.В., Иванов О.М., Карапетов А.Г. и др. Заем, кредит, факторинг, вклад и счет: постатейный комментарий к статьям 807-860.15 Гражданского кодекса Российской Федерации // отв. ред. А.Г. Карпетов. М.: М-Логос, 2019.
5. Катвицкая М.Ю. Новые правила для застройщиков и покупателей: эскроу-счет в долевом строительстве // Право и экономика. 2019. №5. С. 58-62.
6. СЗ РФ. 2018. № 27. Ст. 4066; 2019. № 1. Ст. 52.
7. Хлапова Е.С. Применение эскроу-счета в долевом строительстве // Актуальные вопросы развития юридической науки и практики в современных условиях: Материалы международной научно-практической конференции (г. Новосибирск, 5-7 апреля 2017 г.): Сб. науч. Ст. / Под ред. М.Н. Рахваловой. Новосибирск: НГТУ, 2017. С. 453-455.
References and Sources
1. Novikova N.A. Perspektivy eskrou-schetov v rossijskom zakonodatel'stve // Nauchnyj dialog. 2013. № 7(19).
2. Konevina Yu.L. yuridicheskaya konstrukciya uslovnogo deponirovaniya (eskrou) // Voprosy ekonomiki i prava. 2013. №8.
3. Hlebnikov P. Eskrou. Reforma stroitel'stva i ipoteki // Zhilishchnoe pravo. 2019. № 7. S. 87-96.
4. Bajbak V.V., Ivanov O.M., Karapetov A.G. i dr. Zaem, kredit, faktoring, vklad i sehet: postatejnyj kommentarij k stat'yam 807-860.15 Grazhdanskogo kodeksa Rossijskoj Federaeii // otv. red. A.G. Karpetov. M.: M-Logos, 2019.
5. Katvickaya M.Yu. Novye pravila dlya zastrojshchikov i pokupatelej: eskrou-schet v dolevom stroitel'stve // Pravo i ekonomika. 2019. №5. S. 58-62.
6. SZ RF. 2018. № 27. St. 4066; 2019. № 1. St. 52.
7. Hlapova E.S. Primenenie eskrou-scheta v dolevom stroitel'stve // Aktual'nye voprosy razvitiya yuridicheskoj nauki i praktiki v sovremennyh usloviyah: Materialy mezhdunarodnoj nauchno-prakticheskoj konferencii (g. Novosibirsk, 5-7 aprelya 2017 g.): Sb. naueh. St. / Pod red. M.N. Rahvalovoj. Novosibirsk: NGTU, 2017. S. 453-455.
КУКАРСКАЯ КСЕНИЯ ВЛАДИМИРОВНА, аспирант, Российский государственный социальный университет (РГСУ). KUKARSKAYA, KSENIA V. - Ph.D. student, Russian State Social University (kukarskaya@mail.ru).
УДК 347.77 DOI: 10.24412/2411-2275-2022-1-166-172
ШЕРЕМЕТЬЕВА Н.В., ГОМЗЯКОВА Е.М. НАИМЕНОВАНИЕ МЕСТА ПРОИСХОЖДЕНИЯ ТОВАРОВ ИЛИ ГЕОГРАФИЧЕСКОЕ
УКАЗАНИЕ?
Ключевые слова: интеллектуальная собственность, исключительное право, средства индивидуализации, указания происхождения товаров, наименования мест происхождения товаров, географический объект, географические указания.
Отношения в сфере интеллектуальной собственности регулируются гражданским законодательством. В статье рассматривается специфика правового регулирования таких объектов интеллектуальной собственности как наименование места происхождения товаров и географического указания, Предпринята попытка определить целесообразность законодательного расширения средств индивидуализации. Рассмотрены подходы правоведов к сопоставлению таких объектов интеллектуальной собственности как наименование места происхождения товаров и нового для российского законодательства объекта - географического указания. Обоснован вывод о том, что с появлением в отечественном законодательстве понятия «географическое указание», была оформлена более простая процедура получения исключительных прав на географическое указание, что стимулирует производителя. Внесение в гражданское законодательство России нормы о географическом указании устранило ряд бюрократических барьеров.
SHEREMETYEVA, N.V., GOMZYAKOVA, E.M. DESIGNATION OF ORIGIN OF GOODS OR GEOGRAPHICAL INDICATION?
Key words: intellectual property, exclusive right, means of individualization, indications of goods origin, appellation of origin, geographical object, geographical indication.
Relations in the field of intellectual property are regulated by civil law. The article discusses the specifics of the legal regulation of such objects of intellectual property as the name of the place of origin of goods and geographical indications. An attempt is made to determine the feasibility of legislative expansion of means of individualization. The approaches of lawyers to the comparison of such objects of intellectual property as the name of the place of origin of goods and a new object for Russian legislation - a geographical indication are considered. The conclusion is substantiated that with the appearance in the domestic legislation of the concept of "geographical indication", a simpler procedure for obtaining exclusive rights to a geographical indication was formalized, which stimulates the manufacturer. The introduction of the norm on geographical indication into the civil legislation of Russia eliminated a number of bureaucratic barriers.
В современном обществе наименования места происхождения товаров (НМПТ) и географические указания (ГУ) следует считать специфическими характеристиками товаров, привязанными особым образом к региональной географической среде. Указанное обстоятельство активно используется местными экономиками в качестве эффективного инструмента для получения конкурентного преимущества и увеличения сбыта производимой в данной местности
