CC BY
24
УДК-52
Голованов Д.Ю.,
Государственный инспектор в городе Москве по использованию и охране земель Управление Росреестра по Москве Москва, Россия Куропаткин Д.А.
Государственный инспектор в городе Москве по использованию и охране земель Управление Росреестра по Москве Москва, Россия Научный руководитель: Яковлев А.Ю.
Заместитель заведующего кафедрой, доктор политических наук Государственный университет управления
Москва, Россия
ОСОБЕННОСТИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВ АРЕНДЫ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В РОССИИ
Аннотация
Настоящая статья посвящена вопросам получения прав аренды на земельные участки, находящиеся у публичных образований на праве собственности, юридическими лицами для реализации инвестиционных проектов, минуя процедуру публичных торгов. Субъекты РФ устанавливают определенные ориентиры -критерии для инвестиционных проектов, соответствие которым является обязательным условием для получения прав на землю в форме аренды. Исследование, проведенное в рамках настоящей работы, позволяет сделать вывод о наличии соответствующей законодательной базы у двенадцати субъектов Российской Федерации, из них - только четыре субъекта имеют разработанное законодательство в рассматриваемой сфере: Волгоградская область, Московская область, Краснодарский край, Ростовская область.
Ключевые слова:
инвестиции, земельные участки, право аренды, правовое регулирование, земельное законодательство, инвестиционный проект.
В период реформирования земельного законодательства в 2014 году Земельный Кодекс Российской Федерации подвергся существенным изменениям и доработкам. По результатам проведенных изменений ЗК РФ был дополнен рядом глав, в частности, главой У.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности». Указанная глава содержит нормы права, регламентирующие порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в собственности публичных образований, частными лицами [1, с. 351].
В частности, ст. 39.6 ЗК РФ регламентирует порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, третьим лицам на праве аренды. Законодатель устанавливает единый подход по предоставлению земли на праве аренды посредством проведения процедуры публичных торгов в форме аукциона.
Тем не менее, публичные торги не являются единственным способом получения арендных прав на землю третьими лицами. Так, согласно положениям п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ существует приблизительно 40 обстоятельств, дающих возможность на заключение прямого договора аренды, минуя процедуру проведения торгов. Согласно указанной норме в отношении ряда обстоятельств, закрепленных ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, окончательное решение о заключении договора аренды без проведения процедуры торгов принимается на уровне субъекта РФ. Так, в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, разрешается заключение
договоров аренды земельных участков с юридическими лицами на основании распоряжения главы субъекта РФ в целях реализации инвестиционных проектов. При этом инвестиционный проект должен соответствовать критериям, закрепленным законодательством субъекта РФ [4, с. 244]
До настоящего времени только несколько субъектов в России имеют разработанное законодательство в части определения критериев соответствия инвестиционных проектов.
Общий нормативный абрис, содержащий ориентиры критериев соответствия инвестиционных проектов для регионов, приводится в Постановлении Правительства РФ от 29.12.2014 № 1603 «Об утверждении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного назначения и масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в аренду без проведения торгов».
Согласно указанному выше нормативному акту процедура проведения торгов является необязательной в отношении инвестиционных проектов, предусматривающих строительство какого-либо из следующих объектов:
- объект недвижимости, позволяющие в значительной степени увеличить имеющееся число рабочих мест в регионе. Под существенным увеличением подразумевается показатель, превышающий значение 1% от существующих в регионе рабочих мест. Минимальное значение составляет 250 рабочих мест;
- объект недвижимости, строительство которого позволит существенно повысить налоговые поступления в регионе. Под существенным увеличением подразумевается показатель, превышающий 1% от всех налоговых поступлений в регионе. Минимальное значение составляет 5 млн. рублей.
- объекты жилищного фонда, помещения в которых предназначены для граждан, утративших жилье в результате наступления чрезвычайных происшествий.
Региональное законодательство в рассматриваемой сфере, на основании проведенного анализа, можно разделить на законы, содержащие четкие и определенные критерии к инвестиционным проектам и законы, содержащие общие положения в отсутствие какой-либо конкретики.
Примерами первого типа регионального законодательства в рассматриваемой сфере являются принятые нормативные акты в Московской области и Краснодарском крае и ряде других регионов [5, с. 117].
Нормативным актом, содержащим критерии к инвестиционным проектам для освобождения от процедуры проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка в Московской области, являются:
- расширение количества рабочих мест в регионе;
- увеличение налоговых поступлений в регионе;
- осуществление строительства любого из перечисленных объектов: офисных центров, научного центра, технологического центра, гостиницы;
- создание транспортной инфраструктуры, либо расширение и улучшение действующих инфраструктурных объектов.
Законодательством Краснодарского края земельные участки предоставляются инвесторам на основании заключенных договоров аренды, минуя процедуру проведения публичных торгов, в случае если:
- в результате реализации инвестиционного проекта возникли новые рабочие места (минимальное число рабочих мест зависит от типа административной единицы);
- в результате реализации инвестиционного проекта увеличатся налоговые поступления в бюджет (минимальная сумма налоговых поступлений зависит от типа административной единицы);
- инвестиции осуществляются в форме капитальных вложений в земли сельскохозяйственного значения при минимальном расчете 200 тыс. руб. на 1 гектар земли;
- создание объектов жилого фонда для лиц, утративших жилье в результате наступления чрезвычайных ситуаций.
Ко второй группе регионов, ограничивающихся общими формулировками в законодательстве, регулирующем порядок предоставления инвесторам земельных участков в аренду, минуя процедуру проведения публичных торгов, можно отнести Ленинградскую область, Воронежскую область, город
Москва и ряд других регионов.
Законодательство перечисленных выше субъектов содержит общие условия для предоставления инвесторам земельных участков в аренду, и сводятся к следующему:
- совокупный объем инвестиционных вложений должен составлять не менее 250 млн. руб.
- инвесторы должны соответствовать критерию финансового обеспечения - располагать свободными средствами в объемах не менее 30% от вложенных финансовых средств в инвестиционную деятельность;
- инвестиционный проект не может быть реализован в целях строительства зданий, предназначенных для оптовой и розничной торговли.
Всего по состоянию на 2020 год только 12 субъектов Российской Федерации имеют законодательные акты, регламентирующие порядок заключения с инвесторами прямых договоров аренды земельных участков, минуя процедуру проведения публичных торгов. Из них законодательство восьми субъектов по существу не содержит конкретных критериев, что, в отсутствии четкой регламентации, создает прямые риски для инвесторов.
Список использованной литературы:
1. Ашихмин, И. М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров / И.М. Ашихмин. - М.: Рофэр, 2016. - 418 С.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1: федеральный закон от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ // КонсультантПлюс: справ. правовая система [Электронный ресурс]. - Режим доступа: hhttp://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (Дата обращения 23.02.2017).
3. Горелова С.С. К вопросу оценки эффективности управления объектами недвижимости // Вестник Оренбургского государственного университета. 2013, № 8 (157) - с. 88-95.
4. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 22.12.2020). Первоначальный текст документа опубликован в изданиях "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147, "Парламентская газета", N 204-205, 30.10.2001,
5. Фаминский, И.П. Иностранные инвестиции в России. Современное состояние и перспективы / И.П. Фаминский. - М.: Международные отношения, 2016. - 448 с.
© Голованов Д.Ю. Куропаткин Д.А., 2021 г.
