CC BY
15ISSN 2223-4047
Вестник магистратуры. 2019. № 10-1 (97)
УДК 340
М.В. Безроднова
ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ РАСПОЛОЖЕННЫХ В ЖИЛЫХ ЗДАНИЯХ
В статье автором рассматривается специфика правового статуса нежилых помещений на примере статуса нежилых помещений, которые располагаются в многоквартирном доме.
Ключевые слова: Нежилые помещения, многоквартирный дом, право собственности, правовой режим.
К.П. Победоносцев относит дом к неделимой (единой) вещи основываясь на его юридической и хозяйственной целостности. «В случае, когда можно допустить распределение дома сразу между несколькими владельцами по комнатам, то тогда право собственности каждого будет неполное, по той причине, что без согласия других невозможно будет совершать починки и постройки в стенах, которые уже не подлежат разделу физически» [4, с. 126]. С.А. Степанов, выделяет нежилые помещения в виде самостоятельных объектов гражданских прав, указывает на их рукотворный, производный характер. Причем среди производных объектов он отмечает сооружения и здания [5, с. 142]. Б.М. Гонгало также причисляет нежилые помещения к объектам обязательственных и вещных прав, со ссылкой на закрепившуюся в Российской Федерации правоприменительную практику [1, с. 26]. И. Исрафилов [3, с. 11] выражает согласие с этой точкой зрения и указывает на тот факт, что нежилое помещение может подразумевать под собой как здание целиком, так и его отдельную часть.
Отсюда можно прийти к выводу, что перед законодателем, правоприменителем и гражданскопра-вовой наукой в этой ситуации стоит сложная задача: как соотнести одно из концептуальных положений цивилистики о индивидуальной определенности и неделимости недвижимой вещи, которой выступает здание, с необходимостью (и даже возможностью) касаемо свободного, независимого от юридической судьбы здания участия в обороте его «технической» части - нежилого помещения как самостоятельного недвижимого объекта гражданских прав. По логике догматических правил сделок с недвижимостью, продавец (он же собственник здания) должен сначала «расчленить» здание на 2 новых объекта: отчуждаемое помещение и «остающееся» недвижимое имущество, а потом зарегистрировать права на них. На наш взгляд нужно отметить позицию И.А. Дроздова, указывающего на то, что здание как объект недвижимого имущества в этом случае должно прекратиться, уступив 2-м новым недвижимостям: помещению и зданию без данного помещения [2, с. 133]. Технически здание есть, а юридически - его нет, так как гражданское законодательство не признает возможность регистрации права на другой объект, который отличен от определенных в законе.
В соответствии с позицией Е.А. Суханова признание помещений, и жилых, и нежилых, в виде самостоятельных объектов гражданских прав приводит к юридическому исчезновению здания (дома, сооружения), в котором располагается данное помещение. Причем дом как объект права собственности перестает существовать с момента появления в виде объектов гражданских прав общего имущества дома и отдельных помещений.
Автор рассматривает вопрос и о том, что выступает реальным воплощением объекта, когда общие стены смежных помещений по горизонтали выступают общими для их собственников, так же как пол и потолок для смежных помещений по вертикали. Е.А. Суханов выдвигает предложение введения общей долевой собственности на объект в целом (с выделением соответствующих помещений в пользование отдельных собственников), считая индивидуальную собственность на части данного объекта невозможной. Иначе вопреки этому появляются логически неразрешимые споры о собственности на места общего пользования. Причем они затрагивают возможности признания на соответствующие объекты именно вещных, а не обязательственных прав, так как последние (к примеру, в виде аренды) могут иметь объектом любые обособленные помещения, потому что они передаются во временное пользование на соответствующих условиях. Тем не менее, с нашей точки зрения, так как помещения (нежилые либо жилые) как таковые на самом деле представляют собой внутреннюю составляющую либо внутреннюю площадь любого сооружения или же здания, значимым выступает как раз-таки легальное установление определенных границ помещения, которые расположены в общей собственности (потолок, пол, смежные стены), однако само помещение, являясь внутренней частью, может быть объектом права исключительной собственности, при этом не затрагивая законные права и интересы прочих собственников.
© Безроднова М.В., 2019.
Вестник магистратуры. 2019. № 10-1 (97)
ISSN 2223-4047
На базе анализа норм, которые содержатся в действующем законодательстве, судебной практики и применяемого определения «нежилого помещения», представляется возможность провести характеристику вспомогательного (служебного) помещения следующими важными признаками: это пространственно ограниченная строительными конструкциями (полом, стенами, потолком) часть здания (сооружения); это помещение не выступает частью квартиры либо нежилого помещения, которое имеет самостоятельное назначение; оно предназначается как правило с целью обслуживания свыше одного помещения в здании (сооружении). Кроме отмеченных главных признаков следует указать 2 вспомогательных (факультативных) признака, характерных не всем дополнительным помещениям: наличие в них технического оборудования и инженерных коммуникаций, которые обслуживают свыше одного помещения в здании, и значимость непрерывного свободного доступа к этим помещениям.
В общее имущество дома также следует включить помещения, которыми из-за их функционального назначения не представляется возможности распоряжаться даже ограниченно.
Закон Москвы № 19-87 воспрещает распоряжение рядом объектов, которые неразрывно связаны с системами жизнеобеспечения дома: веранда, вестибюль, балкон, крыши, коридор, галерея, крыльцо, лестничные площадки, лестница, лифты, лифтовый холл, лифтовые и прочие шахты, подъезд, лоджия, технический этаж, тамбур, чердак.
Президиум ВАС РФ в пункте 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, отметил, что крыша является конструктивным элементом здания и не выступает самостоятельным объектом недвижимости, передаваемым в пользование отдельно от здания.
Использование общего имущества дома, то есть размещение рекламы, спутниковых антенн и прочего телекоммуникационного оборудования, переоборудование подвалов и чердаков, бесспорно, обязано быть осуществлено с согласия домовладельцев либо их объединения (ЖСК, ТСЖ), тем не менее, это не сделка с недвижимостью. Возможность самостоятельного, а не вспомогательного применения нежилых помещений не дает возможности отнести их к общему имуществу
Библиографический список
1.Гонгало Б.М. Жилые и нежилые помещения - объекты недвижимости // Российское право: образование, практика, наука. № 9 (62). 2009. С. 26-30.
2. Дроздов И. А. Тенденции развития жилищного законодательства // Труды по гражданскому праву / Под. ред. А. А. Иванова. М., 2003. С. 133.
3.Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10. С.11.
4.Победоносцев К. П. Курс гражданского права. М., 2012. С. 126.
5.Степанов С. А. Парадокс недвижимых вещей // Проблемы теории гражданского права. Вып.2. Институт частного права; М., 2011. С. 142.
БЕЗРОДНОВА МАРИЯ ВЛАДИМИРОВНА - магистрант, Московский государственный институт международных отношений МИД Российской Федерации (филиал в г.Одинцово), Россия.
