CC BY
236
УДК 332.3
ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ
*
Н. Г. Кравцова Научный руководитель - Ю. А. Анищенко
Сибирский государственный аэрокосмический университет имени академика М. Ф. Решетнева Российская Федерация, 660037, г. Красноярск, просп. им. газ. «Красноярский рабочий», 31
Е-mail: krav.natali@mail.ru
Рассматриваются особенности оценки кадастровой стоимости земли, как уникального и незаменимого природного ресурса. Отмечается роль кадастровой оценки земельных участков, как важнейшего инструмента регулирования земельно-имущественных отношений для повышения эффективности использования земель на территории Российской Федерации. Анализируется система государственной кадастровой оценки земли.
Ключевые слова: земля, государственная кадастровая оценка, кадастровая стоимость, оценка земли.
FEATURES EVALUATION CADASTRAL VALUE OF LAND
N. G. Kravtsova Scientific supervisor - J. A. Anischenko
Reshetnev Siberian State Aerospace University 31, Krasnoyarsky Rabochy Av., Krasnoyarsk, 660037, Russian Federation
Е-mail: krav.natali@mail.ru
The article discusses the features of the cadastral valuation of land, as unique and irreplaceable natural resource. The role of the cadastral assessment of land plots as an important tool for regulating land and property relations, to improve the efficiency of land use on the territory of the Russian Federation. Analyzing the system of state cadastral valuation of land.
Keywords: land, state cadastral valuation, cadastral value, land valuation.
Согласно Земельному кодексу Российской Федерации «Земельный участок это — часть земной поверхности, имеющая фиксированную границу». Однако сложно найти такое же многогранное понятие, как земля, которая одновременно является и природным объектом и важнейшим природным ресурсом, основой жизнедеятельности людей, и как следствие объектом гражданского оборота.
Земельные ресурсы, как основа всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладают стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий функционирования и развития экономики.
Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики участка отражаются в государственном кадастре недвижимости. В отличие от других объектов недвижимого имущества, земля является одним из самых сложных объектов для оценки.
Одним из главных принципов использования земельных ресурсов является принцип платности использования территорий. Данный принцип был реализован в России при переходе к частной собственности на землю, как регулятор имущественных прав пользователей на использование земельного ресурса. Оценка земельных ресурсов для целей налогообложения и является базисом такого регулятора. Исходя из ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, земель-
Актуальные проблемы авиации и космонавтики - 2017. Том 3
ные платежи (земельный налог, арендные плата) имеют целью обеспечить рациональное пользование земельными ресурсами, которые территориально ограничены [1].
Таким образом, появление государственной кадастровой оценки связано с переходом к налогообложению земельных участков по рыночным показателям. Кадастровая же стоимость применяется для расчета налоговой базы по налогам на имущество организаций и физических лиц, арендной платы и др.
Проблемы кадастровой оценки стоимости земли считаются наиболее обсуждаемыми и находятся в центре внимания государства и общества. Определение главных элементов кадастровой оценки, включающих объект и субъект оценки, источник оценки, оценочную базу, ставку и льготы, - это способ решения социальных, экономических и политических задач существования и развития общества посредством кадастровой оценки.
Кадастровая оценка земель, ее актуализация и корректировка должна осуществляться как постоянно действующая система мероприятий, обеспечивающих оперативное обновление информации о стоимости земель.
В Российской Федерации система государственной кадастровой оценки находится на этапе своего становления. О реформах законодательства в этой сфере свидетельствует принятие специального Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
В соответствии с ФЗ под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность правовых, экономических, административных, а также технических мероприятий, которые направлены на определение кадастровой стоимости земельных участков, проводимых в предусмотренных законодательством целях, что предусматривает следующие последовательные процедуры:
1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;
3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости [2].
Основные новшества данного закона включают следующие положения: запрет на проведение государственной кадастровой оценки чаще, чем раз в три года; отчет о государственной кадастровой оценке должен быть официально опубликован в интернете и доступен для всех «заинтересованных лиц».
В качестве принципов государственной кадастровой оценки новый закон провозглашает единство методологии определения кадастровой стоимости, непрерывность актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимость и открытость процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономическую обоснованность и проверяемость результатов определения кадастровой стоимости [5].
Законодательно закреплена позиция, ранее высказанная президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, о необходимости определения рыночной стоимости на ту же дату, что и кадастровая стоимость, что позволит более эффективно ее снижать; оспаривание кадастровой стоимости становится возможно в течение 5 лет с момента утверждения государственной кадастровой оценки, но не позднее утверждения следующей оценки, что значительно больше прежнего 6- месячного срока; в состав комиссии, уполномоченной рассматривать споры о кадастровой стоимости во внесудебном порядке, должны входить также «представители предпринимательского сообщества» [3].
В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4), кадастровая стоимость земельного участка определяется методами массовой оценки, или, при невозможности осуществления такой оценки, способами персональной оценки в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. В основе кадастровой оценки лежит деление земель на вид и категории разрешенного варианта использования [4].
Массовая оценка - особая разновидность оценочных работ, которая применяется при кадастровой оценке. Кадастровая оценка проводится на определенную дату оценки и по единой методике для всей территории Российской Федерации (субъекта РФ) с использованием, как правило, единого методического подхода, и служит основой для формирования системы земельных платежей и эффективного развития земельных отношений. Это основное отличие кадастровой оценки от других видов оценки.
Применение на практике кадастровой оценки вызывает многочисленные споры, связанные с оспариванием кадастровой цены земельного участка. Многие эксперты считают, что основной причиной возникновения подобных споров является несовершенство процедуры массовой оценки, при проведении которой не учитываются индивидуальные параметры каждого конкретного участка.
Также, учитывая огромное количество споров о соответствии кадастровой оценки стоимости и рыночной стоимости, Минэкономразвития России утвержден Приказ от 07.06.2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». Методические указания позволяют максимально приблизить кадастровую оценку к оценке реальной рыночной стоимости недвижимости, что в свою очередь должно привести к сокращению количества споров о величине кадастровой стоимости [3].
Таким образом, вопрос кадастровой оценки земли был и остается одним из главных вопросов управления земельными ресурсами. Кадастровая стоимость земельного участка должна отражать представления о ценности земельного участка. При этом существенную роль в кадастровой оценке играют достоверность, доступность и адекватность исходной информации. Актуализация результатов кадастровой оценки земель различных категорий — очень важное мероприятие.
В заключении следует отметить, что оценка земли представляет собой очень сложный комплекс мероприятий по определению объекта оценки, его идентификации, установлению объема оцениваемых прав, обоснованию выбора информационной базы при проведении расчетов и сведению к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах данных. Для того, чтобы учесть все специфические особенности земельного фонда нашей страны, необходимо формирование и совершенствование методики оценки кадастровой стоимости земли, направленной на увеличение достоверности и качества земельно-оценочных работ.
Библиографические ссылки
1. Губайдулина А. И., Ермошина Л. Ю. Оценка кадастровой оценки земли. Журнал «Достижения науки и образования» № 11, 2016-С. 48-49.
2. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ.
3. Иванова Д. В. Актуальные проблемы действующего законодательства об оценке земли. Журнал «Социально-экономические интересы» Т.12, № 1, 2017-С. 124-128.
4. Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508.
5. Нюхалкина Д. Кадастровая оценка по новым правилам. ЭЖ-Юрист № 28, 2016-С. 16.
© Кравцова Н. Г., 2017
