CC BY
39
налогообложение
УДК 336.2
особенности налогообложения товариществ
собственников жилья
т.В. КОЖИНОВА,
кандидат экономических наук, доцент кафедры бухгалтерского учета и статистики E-mail: kozhinovat@mail.ru Сибирский федеральный университет
Ю.С. КОЛОБАНОВА,
студентка кафедры бухгалтерского учета и статистики E-mail: eidilon@mail.ru Сибирский федеральный университет
В статье рассматриваются особенности формирования налогооблагаемой базы по налогу на прибыль и налогу на добавленную стоимость в товариществах собственников жилья. Для устранения спорных моментов необходимо обязательное ведение внутреннего документооборота, строгое соблюдение критериев признания доходов и расходов, а также уточнение налогового законодательства.
Ключевые слова: налог на прибыль, налог на добавленную стоимость, товарищества собственников жилья
Жилищно-коммунальная сфера - это многоотраслевой комплекс, в котором пересекаются все социально-экономические и организационно-технические вопросы, связанные с жилищно-коммунальным обслуживанием населения. Рынок жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) достаточно сложен. В роли продавцов на рынке ЖКУ выступают частные, государственные или муниципальные компании, большинство из которых представляют собой естественные монополии. Покупателями являются собственники жилья и их официальные представители. Порядок взаимоотношений между участниками рынка определяется способом управления многоквартирным домом.
На протяжении многих лет в России жилищно-коммунальным хозяйством в многоквартирных домах управляли жилищно-эксплуатационные конторы, деятельность которых регулировалась Типовым положением об управлении домами (жилищно-эксплуатационной конторе, жилищной конторе) исполкома местного совета депутатов трудящихся [6]. Однако введенный в действие в 2005 г. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) [2] внес в порядок эксплуатации и управления жилищно-коммунальным хозяйством существенные корректировки, в рамках которых владельцам недвижимого имущества были предложены три основные формы управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками;
2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией. Обслуживание жилья в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом осуществляется либо силами самих собственников, либо привлеченных на объект
подрядных организаций, в обязанности которых не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов. С одной стороны, преимуществом такого способа управления многоквартирным домом является тот факт, что каждый из собственников жилья заключает договор с ресурсоснабжающей организацией и не несет ответственности за задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организации или своих соседей. Однако, с другой стороны, в многоквартирном доме, где проживают сотни или тысячи человек, непосредственный способ управления технически невозможен, поскольку остается открытым вопрос о распределении расходов на потребление ресурсов общими площадями.
Управляющая компания - коммерческая организация, юридическое лицо, осуществляющее доверительное управление переданным в соответствии с договором имуществом других физических и юридических лиц. Поскольку управляющие компании являются коммерческими организациями, то зачастую они заинтересованы не столько в сохранности чужого имущества, сколько в извлечении из него прибыли. Еще один минус заключается в том, что собственники, не будучи специалистами, не способны контролировать и объективно оценивать качество работы управляющей компании, досконально разбираться в насущных потребностях многоквартирного дома, определять себестоимость выполняемых работ.
Что касается товариществ собственников жилья, то согласно ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация (НКО), объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Товарищество, будучи юридическим лицом, способно наиболее эффективно вести хозяйственную деятельность и лоббировать интересы жильцов. При этом ТСЖ, кооператив состоит из самих собственников жилья - в отличие от сторонней управляющей организации, целью существования которой является извлечение прибыли из чужого имущества. В качестве одного из недостатков при выборе этого способа управления многоквартир-
ным домом является высокий уровень расходов на содержание персонала.
Исходя из вышесказанного, наиболее актуальным и распространенным способом в наше время стало управление многоквартирными домами товариществами собственников жилья - достаточно новой для России организационно-правовой формой некоммерческих организаций. Главным их достоинством в отличие от управляющих компаний является то, что ТСЖ полностью подконтрольно владельцам жилых и нежилых помещений, так как председателя правления и само правление выбирает общее собрание собственников.
Однако налоговый учет в ТСЖ имеет свои особенности и сложности. Закон о некоммерческих организациях [4] или Гражданский кодекс РФ [1] не регламентируют деятельность ТСЖ на уровне организации, что приводит к отсутствию полноценных уставов, некорректному составлению смет по использованию целевых средств, а также необоснованному завышению тарифов по жилищной услуге, что ведет к экономически нецелевому расходованию средств. Из норм действующего налогового законодательства также однозначно не следует, как квалифицировать платежи, получаемые ТСЖ от членов товарищества, подлежат ли они включению в налоговую базу по НДС и в состав доходов, учитываемых при исчислении налога на прибыль. Таким образом, все указанные факты очень часто приводят к спорам с контролирующими органами и сложностям при отражении таких операций в учете.
Итак, ТСЖ не являются коммерческими организациями и ведут деятельность, направленную исключительно лишь на достижение уставных целей. Устав деятельности ТСЖ не дает права на односторонний отказ от договора по оказанию тех или иных услуг. Свою основную деятельность товарищество не имеет права прекратить даже на короткое время. Это является подтверждением того, что его уставная деятельность никак не перекликается с оказанием работ и услуг, что еще раз говорит о некоммерческой направленности деятельности ТСЖ. Товарищества собственников жилья не оказывают никаких коммунальных услуг жильцам, выполняя лишь роль их представителей, следовательно, платежи за коммунальные услуги не являются выручкой ТСЖ. Иными словами, коммунальные платежи являются средствами доверителей, вверяемыми поверенной
стороне, в роли которой выступает товарищество. Эти суммы, соответственно, не должны облагаться налогом на прибыль.
Согласно подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ (НК РФ) [3] при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются доходы в виде средств бюджетов, выделяемых осуществляющим управление многоквартирными домами товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам, управляющим организациям, выбранным собственниками помещений в многоквартирных домах, на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» [5].
Таким образом, денежные средства, полученные товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями из бюджета на капитальный ремонт многоквартирных домов в рамках реализации указанного Федерального закона, также не включаются в налоговую базу по налогу на прибыль.
Между тем ТСЖ может от своего имени заключать договоры (если оно уполномочено на это собранием членов ТСЖ) с производителями (поставщиками) данных услуг (работ), действуя при этом от имени и за счет членов товарищества. В таком случае обложение налогом на прибыль средств, поступающих на счета ТСЖ от данной посреднической деятельности, осуществляется в порядке, предусмотренном подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ. Под налогообложение подпадает только посредническое, агентское или иное аналогичное вознаграждение ТСЖ за его посреднические, агентские или иные аналогичные услуги.
При формировании налоговой базы по налогу на прибыль (в установленных случаях) следует также иметь в виду, что в соответствии со ст. 256 НК РФ имущество некоммерческих организаций, полученное в качестве целевых поступлений или приобретенное за счет средств целевых поступлений и используемое для осуществления некоммерческой деятельности, не подлежит амортизации. Из этого следует, что при использовании одного и того же
имущества для некоммерческой деятельности и для получения дохода должен быть организован раздельный учет расходов по его эксплуатации (включая начисление амортизации), а в учетной политике организации для целей налогообложения (и для целей бухгалтерского учета) должен быть определен порядок распределения произведенных расходов.
Что касается налога на добавленную стоимость (НДС), то согласно ст. 146 НК РФ объектами налогообложения НДС являются:
- реализация товаров (работ, услуг);
- выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления;
- передача товаров (выполнение работ, оказание услуг) для собственных нужд, расходы на которые не принимаются к вычету при исчислении налога на прибыль организации;
- ввоз товаров на таможенную территорию РФ
[3].
Уставная деятельность ТСЖ не связана с выполнением работ или оказанием услуг. Поэтому в общем случае ни один из приведенных подпунктов к уставной деятельности ТСЖ не имеет отношения. Исключение составляют лишь случаи продажи ТСЖ неиспользуемого имущества.
В общем случае ТСЖ не оказывает коммунальных услуг собственникам, так что начисление (или поступление на расчетный счет ТСЖ средств собственников на оплату коммунальных услуг) также не может быть объектом налогообложения. Эти средства (транзитные платежи) отражаются в бухгалтерском учете как кредиторская задолженность (обязательства) ТСЖ перед собственниками.
В случае, когда ТСЖ получает вознаграждение от агентов или имеют выручку при сдаче в аренду каких-либо помещений, размещают наружную рекламу на здании, их деятельность расценивается как неуставная или коммерческая. Полученные от такой деятельности средства облагаются налогом.
Ремонт, производящийся собственными силами ТСЖ и не входящий в состав обязательного, операции по его осуществлению также должны облагаться НДС (как и налогом на прибыль) на общих основаниях.
Таким образом, исчисление НДС в ТСЖ проводится лишь в следующих случаях:
- осуществление предпринимательской деятельности;
- реализация неиспользуемого имущества, принадлежащего ТСЖ;
- необязательный текущий и капитальный ремонт.
Подводя итог, можно сделать вывод, что плата за жилищно-коммунальные услуги и обязательный текущий и капитальный ремонт многоквартирного дома не подлежит налогообложению по налогу на прибыль и НДС, за исключением осуществления коммерческой деятельности.
Для устранения дальнейших вопросов по поводу формирования налогооблагаемой базы в ТСЖ необходимо внести изменения в нормативную базу гражданско-правового характера, а именно четко регламентировать деятельность ТСЖ на уровне самой организации. Также необходимо внести корректировки в Налоговый кодекс РФ. Например, создать отдельную статью «Особенности признания доходов и расходов в ТСЖ» для налога на прибыль, которая, в свою очередь, по критериям
признания автоматически распространится и на налог на добавленную стоимость, прописав порядок признания доходов и расходов, возникающих в деятельности ТСЖ. Либо в ст. 251, 270 НК РФ добавить пункты, уточняющие критерии исключения из облагаемых доходов и расходов ТСЖ.
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51 -ФЗ.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ.
3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 05.08.2000 № 117-ФЗ.
4. О некоммерческих организациях: Федеральный закон от 12.01.1996 № 7-ФЗ.
5. О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства: Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ.
6. Типовое положение об управлении домами (жи-лищно-эксплуатационной конторе, жилищной конторе) исполкома местного совета депутатов трудящихся: утв. приказом Минкоммунхоза РСФСР от 08.07.1963 № 204.
International accounting Taxation
ISSN 2311-9381 (Online) ISSN 2073-5081 (Print)
SPECIFICS OF TAXATION IN THE PARTNERSHIP OF HOUSING OWNERS
Tat'yana V. KOZHINOVA, Yuliya S. K0L0BAN0VA
Abstract
The article considers the peculiarities of the tax base for income tax and value added tax on homeowners associations. To address controversial questions is required compulsory maintenance of internal documentation, strict adherence to the criteria for the recognition of revenues and expenses, as well as clarification of the tax legislation.
Keywords: income tax, value added tax, homeowners' associations
References
1. RF Federal Law "Civil Code of the Russian Federation" (Part 1) of November 30, 1994 № 51-FZ. (In Russ.)
2. RF Federal Law "Housing Code of the Russian Federation" of December 29, 2004 № 188-FZ. (In Russ.)
3. RF Federal Law "Tax Code of the Russian Federation" (Part 2) of August 05, 2000 № 117-FZ. (In Russ.)
4. RF Federal Law "On Non-commercial organizations" of January 12, 1996 № 7-FZ. (In Russ.)
5. RF Federal Law "On Fund on promoting of housing reformation assistance" of July 21, 2007 № 185-FZ. (In Russ.)
6. Order of the Ministry of Municipal Economy of the RSFSR "Model provision of the management of buildings (housing office, housing branch) of executive committee of local council of deputies of workers" of July 08, 1963 № 204. (In Russ.)
Tat'yana V. KOZHINOVA
Siberian Federal University, Krasnoyarsk, Russian Federation kozhinovat@mail.ru
Yuliya S. K0L0BAN0VA
Siberian Federal University, Krasnoyarsk,
Russian Federation
eidilon@mail.ru
