CC BY
60
Охватывая своим стратегическим планом несколько «горизонтов» планирования, предприятие создает потенциал будущего развития, одновременно решая повседневные задачи. Необходимость создания и развитие потенциала предприятия предопределяется увеличением возможностей для продаж своих услуг в планируемом будущем, что связано с профессионализмом сервисного предприятия, умением устанавливать контакты с потенциальным потребителем, владением технологии поиска стратегически важных потенциальных клиентов. Профессиональный сервисный предприниматель отличается от среднего предпринимателя в том, что на первый план в своей деятельности выдвигает человеческие качества и интересы клиента, т.к. часто успех заключения сделок связан с конкретным умением договариваться с различными людьми, с возможно большим их количеством. Сфера сервиса связана с оказанием услуг, т.е. с поиском людей, которым можно оказать услугу, и оказывать услуги тем, кому возможности сервисного предприятия позволят решить их проблемы. Статистика показывает, что большее значение имеет поиск клиентов по рекомендациям, т.к. в этом случае повышается вероятность и скорость заключения соответствующей сделки. Источником рекомендаций, в основном, являются удовлетворенные клиенты, которые должны фиксироваться в банке данных о клиентах предприятия, даже если на данный момент они не являются пользователями услуг.
Для пробуждения интересов потенциальных клиентов имеется целый набор методов, активно применяющихся сервисными предпринимателями в развитых странах и основными из которых являются:
- метод, использующий специфические параметры конкретных товаров и услуг;
- метод, основанный на новой идее продукции или услуг (новые, модернизированные варианты услуг, новые сферы применения, функции и т.д.);
- метод, основанный на усилении внимания к услугам (продукту) за счет естественного любопытства;
- метод решения частных проблем конкретного клиента с помощью специальных услуг;
- метод наибольшей выгоды сделки для клиента и т.д.
Главное в успешной работе сервисного предприятия заключается в решении задач эффективного общения, для чего необходимо обучение взаимодействию и искусству налаживания контактов.
Основной целью обучения взаимодействию является формирование у работников предприятия понимание важности взаимо-
действия с производителями обслуживаемых товаров, консультантами, потребителями услуг и умению взаимодействовать между собой. Для достижения этой цели необходимо проведение следующего комплекса мероприятий:
- по информационно-воспитательной работе;
- по социально-психологической и правовой работе;
- по противодействию информационно-психологическому воздействию конкурентов.
Информационно-воспитательная работа заключается в своевременном доведении до работников сведений о решаемых ими совместных задачах и их важности, постоянном информировании их об обстановке, духовной мобилизации на решение поставленных совместных задач. Информационно-воспитательная работа включает в себя:
- изучение, анализ социально-экономической ситуации и постоянное информирование о ее изменениях;
- доведение до сознания работников выгоды, получаемой от решения совместных задач, как для него лично, так и для предприятия в целом;
- организация и проведение занятий по обучению взаимодействию со всеми работниками, производителями, клиентами и т.д.
В то же время, необходимо проведение целенаправленной деятельности по созданию здоровой социально-психологической атмосферы на взаимодействующих экономических субъектах. Для этого необходимо изучение, анализ и прогнозирование моральнопсихологического состояния сервисных предпринимателей (работников сервисных предприятий); прогнозирование настроений и взаимоотношений работников (на основе анализа), решающих совместные задачи и проведение с ними мероприятий по психопрофилактике для поддержания здоровой социально-психологической атмосферы; обеспечение психологической совместимости работников взаимодействующих предприятий и экономических субъектов.
Социально-правовая деятельность представляет собой поддержание правовой дисциплины, организованности, обеспечение социально-правовых условий и гарантий при выполнении контрактов, сделок, сервисных проектов. Для этого необходимо постоянное разъяснение работникам.
Литература:
1. Тейлор Ф.У Принципы научного менеджмента. - М.: Кон-
тролинг, 1991.
ОСОБЕННОСТИ И УПРАВЛЕНИЕ ПРОЦЕССОМ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЧЕЧЕНСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ
Кадыров Р.А., к.э.н., Глава Чеченской Республики,
Даудова Л.Х., к.э.н., доцент Грозненского государственного нефтяного института
Рассматривается схема организации ипотечного кредитования в Чеченской Республике, сформированная с учетом государственных компенсаций за разрушенное жилье.
Ключевые слова: Чеченская Республика, ипотека, восстановление жилья.
PARTICULARITIES OF MANAGEMENT PROCESS DEVELOPMENTS OF THE HYPOTHECARY LENDING IN CHECHEN REPUBLIC
Kadyrov R., Ph.D., Chapter of the Chechen Republic,
Daudova L., Ph.D., assistant professor, Grozny state oil institute
We consider the organization chart of mortgage lending in the Chechen Republic, formed with respect to state compensation for destroyed housing.
Keywords: Chechen Republic, mortgage, reconstruction vein.
Ипотечное кредитование в России стало интенсивно развиваться только на протяжении нескольких последних лет. Это обусловлено тем, что в стране по прежнему ощущается острый дефицит недорого жилья, а использовавшиеся ранее механизмы проведения жилищной политики в новой экономической ситуации оказались неэффективными. Особенно остро эта проблема стоит в Чеченской Республике.
Учитывая, что в регионе жилой фонд был фактически разрушен и требовалось его полное восстановление, компенсации за разрушенное жилье могут выдаваться в форме ипотечного кредита, который погашается государством в установленном порядке. При этом для развития ипотечного кредитования в Чеченской Республике возникла необходимость открытия регионального Агентства ипотечного кредитования. Учитывая высокие уровни риска и ост-
роту стоящей проблемы гарантом нормального функционирования данного Агентства должно стать руководство республики. При этом концепцию Агентства и сам процесс ипотечного кредитования можно подразделить на несколько этапов.
На первом этапе банки выдают ипотечные (компенсационные) кредиты индивидуальным заемщикам на строительство жилья, которые на принятых условиях ипотечного кредитования погашаются государством в объеме компенсационных выплат. Если же заемщик берет сумму большую чем полагающийся ему компенсационные выплаты, то эту разность он выплачивает сам на общих основаниях. При этом заемщик предварительно обязан заключить договор на строительство жилья с подрядной организацией, который он и предоставляет в залог банку-кредитору, если сумма залога превышает полагающуюся ему компенсацию. Назначение кредита - выделение средств на строительство - специально оговаривается кредитным договором, а ответственность за целевое использование кредита заемщиком возложена на банк. Обслуживание кредита после его выдачи осуществляется банком-кредитором. В этом случае, для повышения гарантий получения ипотечного кредита заемщик должен предоставить банку договор с подрядной организацией с указанием сметной стоимости строительства. Согласно этому договору банк открывает у себя счет данной строительной организации, с которого оно и производит все расчеты, связанные со строительством жилья заемщику. Представители Агентства выступают при этом посредником и гарантом между банком, заемщиком и подрядной организацией.
Параметры ипотечных кредитов сверх полагающейся компенсационной суммы предварительно согласовываются между Агентством и банками, а сумма кредита и платежи по нему предполагают привязку к долларовому эквиваленту. Предпочтительной формой дополнительного кредита является аннуитетный кредит с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке ЛИБОР. Кредиты должны предоставляться на срок от 10 до 20 лет с ежемесячными обратными выплатами.
Одним из важнейших требований Агентства является также проведение банками процедуры андеррайтинга согласно его стандартам. Отношение ежемесячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика не должно превышать 35%, отношение суммы кредита к оценочной стоимости залога не должно быть больше 70%, размер дополнительного кредита должен составлять не более 20 тыс. долл.
К обязательным видам страхования, предусмотренным в ипотечной схеме, на данный момент относятся страхование утраты и повреждения предмета залога, а также страхование жизни и трудоспособности заемщика.
Возможность досрочного погашения по кредитам предусматривается с определенными ограничениями. Во-первых, в течение первых 12 мес. после получения кредита заемщик не имеет права на досрочное погашение. Во-вторых, сумма досрочного погашения не должна быть более 5% от текущего остатка ссудной задолженности и не менее 500 долл. США. В-третьих, заемщик обязан заранее уведомить банк о досрочно погашаемой сумме. При осуществлении частичного досрочного погашения производится перерасчет аннуитетных платежей исходя из нового остатка ссудной задолженности.
Ввиду нестабильной экономической ситуации в России, а тем более в Чеченской Республике возможность досрочного погашения кредита важна как для заемщика, так и для банка. Заемщик должен иметь возможность сократить свою задолженность в условиях ухудшения общей экономической ситуации или по индивидуальным причинам. Досрочное погашение снижает долговую нагрузку на заемщика и повышает его кредитоспособность, в чем, в свою очередь, заинтересованы банки.
Более высокая ответственность заемщика стимулируется целевым использованием кредита исключительно на постройку или приобретение жилья. Более продуманное региональное законодательство в части обращения взыскания на создание жилищных резервных фондов, облегчающих процедуру выселения неплатежеспособных заемщиков, также способствуют более строгому подходу к выплатам по кредиту. Как показывает практика, заемщики стремятся не нарушать договоренности с банками и даже в условиях кризиса и стремительного падения реальных доходов производят выплаты в срок или прибегают к досрочному гашению.
На втором этапе Агентство предоставляет банкам возможность продать квалифицированные ипотечные кредиты по остатку ссуд-
ной задолженности. Права требования по ипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, а функции обслуживания остаются за банком.
Ответственность банков за выдачу кредитов реализуется в предоставлении гарантии в случае неуплаты заемщиком месячного платежа. При отсутствии или неполной ежемесячной выплате со стороны заемщика банк, обслуживающий кредит, осуществляет выплату по кредиту Агентству в размере регулярного месячного платежа. Максимальное число выплат банка по данной схеме - три в течение одного года. Если, в конечном счете, кредит признается некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у Агентства и самостоятельно договариваться с заемщиком о погашении оставшейся суммы основного долга.
Варианты могут включать реструктуризацию кредита по различным параметрам (пролонгирование, снижение процентной ставки, частичное/полное досрочное гашение) или процедуру обращения взыскания. Процедура обратного выкупа предполагает покупку банком прав требования по ипотечному кредиту по цене, равной остатку ссудной задолженности по кредиту. В случае отказа банка произвести обратный выкуп Агентство передает кредитное дело в суд на реализацию процедуры обращения взыскания. В случае банкротства обслуживающего банка Агентство расторгает с ним договор и переводит кредит в другой банк на обслуживание. В период до нахождения нового обслуживающего банка Агентство самостоятельно обслуживает кредит.
На третьем этапе Агентство предполагает выпускать ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Очевидно, что низкая активность российского фондового рынка, особенно после кризиса августа 1998 г., ограничивает возможности Агентства по привлечению средне- и долгосрочных ресурсов.
При этом схема кредитования будет выглядеть следующим образом:
1) коммерческий банк предоставляет ипотечный кредит застройщику жилья, часть которого компенсируется государством за разрушенное жилье, а вторую часть по желанию заемщик получает на общих основаниях;
2) Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выкупает вторую часть кредита у банка, выступая источником «длинных» денег.
Однако при этом следует учесть, что также необходима развитая ипотечная инфраструктура, которая, к сожалению, пока еще не сформировалась на сегодняшний день в России и тем более в ее регионах [1].
Существуют также и другие схемы ипотечного кредитования. Несомненного внимания заслуживают и схемы ипотеки, применяемые в отдельных регионах России. Характерной чертой развития региональной ипотеки является ее социальная направленность, и региональные власти берут на себя значительную часть бремени решения вопроса о выделении кредита, зачастую ссуды по ипотеке носят бессрочный характер. Следует учитывать, что существует большая категория граждан, которые не имеют возможности прибегнуть к коммерческой ипотеке, для них должна быть предусмотрена государственная поддержка в виде бесплатного выделения жилья.
В некоторых городах и регионах страны (Оренбургская область, Удмуртская Республика и др.) получили развитие схемы кредитования населения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды.
Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов. В связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в большинстве своем на сегодняшний день являются дефицитными.
В ряде регионов России (Белгородская область. Республика Башкортостан и др.), в основном в сельской местности, получили распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В Республике Башкортостан заемщики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной форме - в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования.
Однако замена денежных инструментов натуральными отношениями может привести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.
Достаточно реалистичной является программа ипотечного кредитования, которая была разработана в г. Москве. В августе 1998 года правительство Москвы одобрило концепцию городской программы ипотечного кредитования и в целях управления этим процессом создало Московское ипотечного агентство (МИА). Это открытая акционерная общественно-кредитная (не банковская) организация с городской долей участия не менее 51%. Агентство задумано как основной оператор вторичного ипотечного рынка. В его функции входят: разработка и внедрение единых ипотечных стандартов, соблюдение статуса официальных кредитов МИА, осуществляет выкуп ипотечных кредитов, в том числе проводит операции на вторичном ипотечном рынке. Механизм ипотечного кредитования, как несложно заметить, схож с американской моделью: банки выдают заемщикам ипотечные кредиты, Московское ипотечное агентство выкупает у банков все долги вместе с залоговыми обязательствами. На перепродаже их МИА банки получают свой доход за счет маржи (разницы между покупной и продажной ценой), а также за обслуживание кредита в пределах 2-4% от суммы. За счет’ оборачиваемости денег банкам выгодно снижать процентную ставку по отношению к рыночной, привлекая новых клиентов. Вместе с тем ответственность за погашение кредитов полностью лежит на банках в течение всего срока кредитования строительства жилья. МИА выпускает облигации, которые продаются на внешнем и внутреннем рынке заимствований, т.е. в России и вне ее. Такая перекачка денег должна идти постоянно. МИА планирует также привлекать средства инвесторов, для чего начнет выпускать и размещать ценные бумаги, обеспеченные собственными активами, а также поручительствами Правительства Москвы. Собственные активы МИА формируются за счет средств учредителей и прибыли от деятельности агентства.
Что же касается ставок процента, то они предполагаются 2 видов: 7% годовых — льготная ставка и 10-13% - основная. Кому же предоставляется кредит по льготной ставке? Вопрос на сегодняшний день остается открытым. Можно «привязать» выдачу кредита к платежеспособности заемщика, но справки об официальных доходах на сегодняшний день не дают реального представления о действительных размерах доходов. Рассматривается вопрос о предоставлении льготного процента по ипотечному кредиту под определенный вид жилья (например, льготы для проживающих в неблагоустроенных домах и др.).
Однако, учитывая состояние экономики в стране в республике должна быть, реализована индивидуальная модель ипотечного кредитования. При этом она должна опирается на отечественное налоговое и гражданское законодательство и должна носить выраженный социальный характер с мягкими очертаниями, что в наших суровых условиях немаловажно. Рассмотрим один из подходов к формированию модели ипотечного кредитования. Основные моменты такой модели может сводятся к следующему:
1. Предлагаемый механизм строительства жилья становится основным.
2. В первый год воспользоваться кредитом смогут те, кто проживает в республике и получает компенсацию за потерянное жилье.
3. Преимущества на получение дополнительных средств имеют многодетные семьи и другие незащищенные слои населения.
5. Большой дополнительный кредит не дадут тем, у кого небольшая заработная плата. Ежемесячный платеж по дополнительному кредиту не должен превышать 20% совокупного семейного дохода.
6. Порядок сбора заявок на получение дополнительного кредита: заполняется стандартное заявление и передается в квартирный отдел администрации. В течение 1 месяца идет сбор заявлений. По определенным критериям компьютер составляет 5 приоритетных списков: кому дополнительно нужна одна комната, две комнаты и т.д. Во главе списка те, кому нужна меньшая сумма кредита. Через год процедура составления приоритетных списков проводится заново.
Критерии приоритетности: экономический, жилищный, социальный.
7. Списки передаются из квартирного отдела в Агентство недвижимости. Там гражданин получает предложение о постройке конкретной квартиры или частного жилого дома, обсуждаются варианты, оценивается стоимость прежней квартиры, заключается договор по выдачи компенсации за потерянное жилье, оформляется кредитное соглашение, поручительство и страховка.
8. Выявленная сумма средств передается на счет подрядчика занимающегося строительством жилья, которое обременено залогом до погашения обязательства.
9. Если гражданин отказывается от дальнейших платежей, то ему производится перерасчет и предлагается квартира равная по стоимости сумме выдаваемой ему за потерю жилья (проценты по кредиту не учитываются).
10. Риски страхует ипотечная страховая компания.
Определенный интерес для построения программы ипотечного кредитования имеет накопленный в стране опыт. Для этого, например, можно изучить опыт Оренбургской, Самарской, Белгородской, Ростовской областей и в Башкортостане. Хотя они и отличаются от классической ипотеки, тем не менее, в определенной мере являются приемлемыми в конкретных региональных условиях, и, что самое главное, все они используются на рублевых, т.е. отечественных кредитных инструментах.
Оренбургская область, по мнению специалистов, сегодня занимает одно из ведущих мест среди регионов, внедряющих программы ипотечного кредитования. В результате проведения жилищной программы «Мой дом», стартовавшей в области четыре года назад по инициативе В. Черномырдина, рост жилищного строительства в Оренбургской области за 10 месяцев 1999 года составил 28% по отношению к тому же периоду прошлого года.
Внедрение в рамках этой программы системы ипотечного кредитования привело к тому, что только в 1998 году здесь оформлено 65 кредитов, выданных как на покупку квартир и домов, так и на завершение их строительства. Предпочтение отдается долгосрочному реинвестируемому кредиту под залог приобретаемого жилья. Такая форма доступна семьям со средними доходами в размере от 2 до 4 тысяч рублей в месяц на срок от 5 до 15 лет под 8-12 процентов годовых в рублях. По сравнению со столичной ипотечной схемой, где применяется ставка 25 процентов, выгода очевидна.
Оренбургскую ипотечно-жилищную корпорацию поддерживает областная администрация, контролирующая процесс оформления и погашения кредитов. Гарантом их надежности выступает губернатор области. При этом область обходится и без финансовой поддержки своей программы из центра. Так, Федеральное агентство ипотечного кредитования (ФАИК) предлагает лишь методологию. Отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов на финансовом рынке вынудило областную администрацию выделить бюджетные средства для выдачи ипотечных кредитов. Строительство жилья осуществляется также за счет использования недоимок предприятий в областной и местный бюджет.
С этой целью в Оренбурге создается внебюджетный фонд, где будут аккумулироваться материальные ресурсы должников, которые затем через механизм ипотеки будут направляться на жилищное строительство. В свою очередь, вырученные от продажи жилья средства пойдут на погашение задолженности местных предприятий перед бюджетами всех уровней.
В Самаре в 1999г. была создана своя нормативная база для развития ипотеки, причем ипотечные программы финансируются за счет средств регионального бюджета. Ипотечный кредит можно получить на срок до 25 лет, и для его предоставления требуется внести всего 10% от стоимости приобретаемого жилья. Критерием выступает совокупный доход всей семьи. Именно по нему прогнозируется реальная возможность заемщика своевременно вернуть жилищную ссуду.
В Ростове-на-Дону ипотечные программы развиваются совместно с Агентством жилищных программ администрации Ростовской области, Ростсбербанком и ссудносберегательным обществом. Ипотечный кредит может получить практически любой желающий (после соответствующей проверки его платежеспособности) по ставке 37% годовых в рублях и сроком на 15 лет.
В Новосибирске также предприняты определенные шаги по формированию и дальнейшему развитию жилищной ипотеки. Одним из них можно считать программу «500 квартир», подготовленную мэрией г. Новосибирска совместно с Западно-Сибирским межрегиональным отделением Российской ипотечной Ассоциации, в рамках которой осуществляется пилотный проект.
Для финансирования программы создается ипотечный фонд, на 50% формируемый за счет внешних и внутренних инвестиций. Оставшаяся часть будет вносится мэрией объектами незавершенного строительства, профинансированные за счет бюджетных средств, а также земельными участками и в виде налоговых льгот. В меньшей степени источником финансирования являются средства предприятий и организаций различных форм собственности. Примечательно, что речь идет не о собственно новом строительстве, а о завершении возведения зданий, начатого ранее. То есть данная программа помимо жилищной проблемы призвана параллельно, решать и проблему наличия большого количества «долгостроя».
Размер первоначального взноса обусловлен несколькими причинами. Во-первых, такая сумма (с учетом стоимости незавершенного строительства) необходима для его завершения. Во-вторых, надо дать возможность хотя бы части населения улучшить свои жилищные условия на более-менее мягких условиях. Однако в интересах заемщика рассчитаться за кредит как можно быстрее.
Поскольку количество желающих превышает количество квартир, то условия конкурсные. Предпочтение отдается наиболее платежеспособным клиентам и клиентам с меньшей запрашиваемой суммой кредита.
В течение срока строительства вопрос увеличения стоимости пользования кредита решается изменением рыночного коэффициента. На настоящий момент он равен 12,8 и будет пересматриваться с увеличением цен на стройматериалы.
Свободных средств населения Новосибирской области, часть которых можно было бы вовлечь в инвестирование строительства жилья, примерно 1,5 млрд. руб. Даже, если принять во внимание, что этот показатель занижен, личных сбережений граждан недостаточно для реализации серьезных жилищных программ. Более того, согласно статистическим данным, текущие доходы 89% жителей страны недостаточны для выплат по жилищному кредиту (если отталкиваться от сложившегося в мире стандарта, согласно которому эти выплаты не должны превышать 30% доходов).
На сегодняшний день в Новосибирской области при участии Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и Фонда «Институт экономики города» (г. Москва) разработана вся необходимая законодательная и нормативная база для успешной реализации Программы ипотечного жилищного кредитования. В случае их принятия при одновременной отработке банковских технологий Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию готово направить в Новосибирскую область средства в объеме 5 млн. долл. США для реализации пилотного проекта (в перспективе до 20 млн. долл.).
Помимо вышеуказанной программы в Новосибирске действует также программа ипотечного жилищного кредитования, осуществляемая Центром правовой поддержки сделок с недвижимостью при Администрации Новосибирской области. В общих чертах условия предоставления кредитов населению на приобретение жилья и улучшение жилищных условий следующие. Кредиты предоставляются в валюте под 15% годовых. Общая сумма кредита может варьироваться от 5 до 150 тыс. долл. США, предоставляемых сроком на 5 лет. Первоначальная сумма взноса должна составлять не менее 30% стоимости приобретаемого жилья. В случае согласия потенциального заемщика принять данные условия, производится оценка платежеспособности заемщика. Необходимым критерием при данной оценке служит показатель среднего дохода на одного человека в семье, который должен составлять по предоставленным заемщиком официальным документам не менее 7 тыс. рублей в месяц. Такие условия на сегодняшний момент доступны не многим, но по сравнению с условиями московской ипотеки выглядит, безусловно, выгоднее.
Безусловно, особого внимания заслуживает опыт внедрения ипотечных отношений в г. Санкт-Петербурге. Выпуск жилищных займов в Санкт-Петербурге осуществлен при участии ОАО «РОС-СТРО» и Санкт-Петербургского Ипотекобанка в Ленинградской области и Санкт-Петербурге в 1996г; городской жилищный заем выпущен администрацией Петербурга. Ниже приведены основные данные о выпуске и схема взаимодействия участников займа.
Жилищные сертификаты Санкт-Петербурга выпущены в бездокументарной форме и являются государственными ценными бумагами субъекта РФ.
Участники займа:
Эмитент - Администрация Санкт-Петербурга.
Менеджер - государственное учреждение «Фонд капитального строительства, реконструкции и капитального ремонта».
Андеррайтеры - компании, взявшие на себя обязательства по размещению жилищных сертификатов Санкт-Петербурга.
Агенты недвижимости - мэрия, осуществляющая регистрацию заявок на погашение жилищных сертификатов квартирой, т. е. закрепление квартиры определенного типа за определенным пакетом жилищных сертификатов (с №... по №... за квартирой с индексом №... ) и оформление правоустанавливающих документов на данную квартиру после начала погашения жилищных сертификатов Санкт-Петербурга (после 18 ноября 1996г.)
Банки-гаранты - осуществляют, в случае необходимости, погашение жилищных сертификатов Санкт-Петербурга в денежной форме по индексированной номинальной стоимости (индексация происходит раз в три месяца по наименьшему из коэффициентов: либо удорожание цен в строительстве по данным Центра по ценообразованию в строительстве при мэрии Санкт-Петербурга, либо изменение индекса потребительских цен Петербургкомстата).
Генподрядчик - строительная компания, несущая по договору с менеджером выпуска всю полноту ответственности за сроки и качество строительно-монтажных работ (заказчиком является Главное управление капитального строительства Департамента строительства мэрии Санкт-Петербурга).
Инвестор - физическое или юридическое лицо, вкладывающее средства в приобретение жилищных сертификатов Санкт-Петербурга с целью получения дохода в денежной форме или в виде квартиры, возможен также вариант обмена жилищных сертификатов первой серии займа на жилищные сертификаты других серий (второй, третьей) в случае выпуска этих серий до момента погашения первой серии займа.
ГДР - Государственное бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере, осуществляющее выдачу владельцам жилищных сертификатов документов о праве собственности на квартиру в объекте займа.
Регистрационный центр - некоммерческая организация, осуществляющая учет владельцев жилищных сертификатов физических лиц.
РДЦ - расчетно-депозитарный центр, ведет счета-депо юридических лиц - владельцев жилищных сертификатов.
Алгоритм действий инвестора:
1. Инвестор - андеррайтер
1.1. В период размещения инвестор оформляет у андеррайтера заявку-оферту (установленного менеджером образца) на приобретение определенной партии жилищных сертификатов.
1.2. Инвестор либо вносит деньги в кассу андеррайтера, либо перечисляет на его расчетный счет (если инвестор - юридическое лицо, то денежные средства перечисляются на расчетный счет менеджера). Подтверждением внесения денежных средств является либо корешок приходно-кассового ордера, либо копия платежного поручения.
1.3. После подведения итогов, на основании списка удовлетворенных заявок, утвержденного менеджером, инвестор со своей стороны подписывает договор купли-продажи жилищных сертификатов, андеррайтер регистрирует данный договор.
2. Инвестор - Регистрационный центр (РДЦ)
После подписания указанного договора инвестор получает выписку из реестра владельцев жилищных сертификатов (выписку со счета-депо) РДЦ.
3. Инвестор - агент по недвижимости
Не позднее 10 дней после даты начала погашения жилищных сертификатов и не ранее момента получения соответствующей выписки инвестор заполняет заявку на погашение жилищных сертификатов квартирой. Таким образом, за пакетом сертификатов закрепляется квартира определенного типа с соответствующим индексом. С даты начала погашения (18 ноября 1996г.) начинается процесс оформления квартиры в собственность.
4. Инвестор как продавец
Инвестор имеет возможность продать свой пакет жилищных сертификатов вместе с закрепленной квартирой или «россыпью», аннулировав предварительно заявку на погашение жилищных сертификатов квартирой.
5. Инвестор - Банк-гарант
Если инвестор не подал до указанной даты заявку на погашение жилищных сертификатов квартирой либо в указанный срок не построен дом-объект займа, то через три месяца (в момент индек-
сации жилищных сертификатов) инвестор меняет жилищные сертификаты в банке-гаранте на деньги, т. е. может погасить жилищные сертификаты деньгами в любой момент - с начала индексации до завершения займа в банке-гаранте.
Развитие системы долевого строительства, начавшийся выпуск жилищных займов представляют собой те формы привлечения средств юридических и физических лиц к финансированию развития недвижимости (прежде всего в жилищной сфере), которые наиболее возможны в современной российской практике.
Резюмируя вышеизложенное, следует отметить, что для Чеченской Республики ипотечный кредит имеет две составляющие:
- первая из них в виде компенсации за разрушенное жилье полностью оплачивается государством;
- вторую часть заемщик может взять по собственному желанию дополнительно на общих основаниях
Таким образом, в Чеченской Республике необходим путь с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающий возможность субсидирования кредитов. Участие администрации делает эти схемы более дешевыми и доступными для населения и, самое главное, надежными.
Значимость регионального опыта обусловлена тем, что:
- во-первых, ипотека тесно связана с функционированием рынка
жилья, который в виду специфики товара, как правило, имеет региональные особенности;
- во-вторых, внешние факторы, оказывающие воздействие на инвестиционный процесс в жилищном строительстве, также в значительной мере носят региональный характер;
- в-третьих, будет ограничен отток капитала из региона, что способствует повышению его инвестиционной привлекательности.
Следовательно, создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования (различных бюджетов и внебюджетных средств), возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации (эмиссия ценных бумаг и различные кредиты), огромная заинтересованность местных властей в решении жилищной проблемы —все это сегодня является одним из самых перспективных вариантов долгосрочного кредитования в России и ее регионах.
Литература:
1. Блюм Д., Смолянников А. Российский лизинг: взгляд с Запада// Консультант директора, 1998, № 7.
УПРАВЛЕНИЕ ПРОИЗВОДСТВЕННЫМ ПОТЕНЦИАЛОМ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ
Даудова Л.Х, к.э.н., доцент Грозненского государственного нефтяного института
Предлагается один из способов формирования цели в виде гипотетического состояния, к которому должно стремиться строительное предприятие в процессе своего развития.
Ключевые слова: производственный потенциал, конкурентоспособность, гипотетическая модель.
MANAGEMENT PRODUCTION POTENTIAL BUILDING ENTERPRISE
Daudova L., Ph.D., assistant professor, Grozny state oil institute Suggests one way offorming objective in the form of a hypothetical state, should try to construction companies in their development process. Keywords: production potential, competitiveness, hypothetical model.
Выбор стратегии управления потенциалом строительного предприятия в значительной мере определяет успешность его функционирования и развития в различных условиях экономической среды. Применение той или иной стратегии, в свою очередь, зависит от ряда факторов, например:
- каким объемом потенциала обладает предприятие;
- насколько высок уровень конкурентоспособности потенциала предприятия;
- какова его доля на рынке кем оно является - лидером, соперником или аутсайдером;
- какие цели ставит перед собой предприятие - укрепить лидерство, выйти в лидеры, закрепиться в «серединке» или избежать банкротства.
В зависимости от поставленных целей предприятие выбирает ту или иную стратегию поведения на рынке. При этом сама технология управления потенциалом предприятия включает следующие этапы [1]:
а) оценка структуры динамики и эффективности использования потенциала предприятия, его доли на рынке;
б) оценка конкурентоспособности потенциала предприятия;
в) анализ резервов и потерь потенциала предприятия;
г) выбор стратегии и тактики по повышению конкурентоспособности потенциала предприятия;
д) проведение мероприятий по повышению конкурентоспособности потенциала предприятия, исходя из выбранной стратегии и тактики.
Следовательно, можно считать, что управление потенциалом в условиях рынка тесно связано с повышением конкурентоспособностью или к оценке и анализу и развитию факторов способствующих повышению конкурентоспособности потенциала строительного предприятия, выбору и реализации такого целесообразного «поведения» на рынке, которое наилучшим образом позволяет до-
стигнуть заданных целей функционирования. Выбор наиболее выгодной стратегии выполняется руководством строительного предприятия на основании результатов анализа внешней и внутренней ситуации экономической среды. При этом внешняя ситуация должна рассматриваться с позиции возможностей внешней среды беспрепятственно развивать как структуру, так и мощность производственного потенциала при наличии соответствующих инвестиций и путем увеличения объемов работ. Внутренняя ситуация характеризуется имеющимся у предприятия производственным потенциалом и объемом работ, запланированным исходя из величины этого потенциала, а также имеющимися для развития средствами.
В условиях рынка для эффективного функционирования строительному предприятию помимо определенной совокупности ресурсов необходимо также иметь в наличии менеджеров, способных целенаправленно использовать эти ресурсы, выполняя запланированные подрядные работы и проекты.
Рассматривая возможности производственного потенциала с точки зрения обеспечения его конкурентоспособности на рынке, необходимо учитывать следующие основные его черты [2]:
1. Производственный потенциал предприятия определяется его реальными возможностями. При этом, не только реализованными, но и не реализованными на текущий момент времени по различным причинам. Таким образом, первой основной задачей административного аппарата предприятия является реализация скрытых возможностей производственного потенциала, определяя основные резервы интенсивного пути его развития.
2. Возможности любого предприятия во многом зависят от имеющихся у него ресурсов и резервов, не задействованных в производстве. Поэтому потенциал определяется также некоторым имеющимся объемом ресурсов и резервов, как вовлеченных, так и не вовлеченных в производство, но подготовленных к использованию в нем.
