CC BY
127
КРЕДИТ
АНДЕРРАЙТИНГ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ
м.п. логинов,
заместитель начальника подразделения РФЛЦ - ВНИИТФ
В России кредитный риск, то есть вероятность потерь из-за не возврата кредита, существенно увеличивается в связи со сложностью обращения взыскания и реализации заложенного имущества. И хотя существующее законодательство предусматривает возможность обращения взыскания на предмет залога и удовлетворение требований залогодержателя, противоречивость самого законодательства и сложившаяся практика часто делают выселение должника невозможным. Лишь очень небольшое число банков реально предоставляет ипотечные кредиты, заключая с заемщиком кредитный договор и обеспечивающий его договор об ипотеке (залоге). В большинстве случаев договор ипотеки или договор залога используется при кредитовании хорошо известных банку клиентов, какими могут бьггь, например, собственные сотрудники или наличие дополнительного поручителя.
Для российского рынка основным способом страхования кредитного риска остается проведение тщательного андеррайтинга кредита.
В выполнении операций по кредитованию физических лиц в банке принимает участие значительное количество подразделений: юридическая служба, служба безопасности, отдел бухучета, при необходимости - валютный отдел, отдел ценных бумаг, отдел жилищного строительства или залоговых операций. Также для участия в выполнении операций по кредитованию при необходимости привлекаются, как правило, дочерние организации соответствующего кредитного учреждения, имеющие лицензию на риэлтерскую деятельность (совершение операций с недвижимостью). Этот перечень наглядно свидетельствует, насколько сложна и ответственна процедура андеррайтинга, поэтому банк изначально стремится получить как можно более полную первичную информацию о будущем заемщике, а также о поручителе, поскольку в качестве дополнительного обеспечения банк с охотой при-
нимает поручительства граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода; поручительства платежеспособных предприятий и организаций - преимущественно клиентов данного банка.
Сведения, содержащиеся в анкете заемщика (поручителя), служат базовой информацией для проведения объективной оценки платежеспособности названных субъектов и поэтому в определенной мере отражают технологию проведения такого рода исследования, которое проводится с большой степенью детализации многих вопросов, даже носящих частный характер. Заемщик (поручитель) должен быть готов предоставить исчерпывающую и правдивую информацию на вопросы, поставленные кредитором.
Если по результатам андеррайтинга будет установлено, что заявитель платежеспособен и соответствует критериям и стандартам, предъявляемым банком к заемщику для получения ипотечного кредита, банк выражает согласие по предоставлению кредита.
Однако каждый банк разрабатывает сам процедуру андеррайтинга заемщиков, то есть комплекс мероприятий, направленных на отбор кандидатур заемщиков, платежеспособность, кредитоспособность и добропорядочность которых отвечают требованиям, критериям и условиям банка.
В данной статье на основе руководств и положений банков, агентств ипотечного кредитования попробуем систематизировать проведение андеррайтинга заемщика для получения ипотечного жилищного кредита, рассмотрим стандарты и требования к процедуре оценки вероятности погашении и выдачи кредитов (андеррайтинг заемщиков).
Этап 1 - Предварительная квалификация заемщика. На этапе предварительной квалификации Заемщика, который проводится сотрудником банка в рамках первоначального собеседования, решаются следующие задачи:
• определяется круг клиентов, которые с точки зрения критериев Банка могут быть квалифицированы как потенциальные заемщики, доходы которых позволяют им претендовать на жилищный ипотечный кредит и они имеют намерения приобрести в собственность жилье;
• клиенты получают необходимую информацию относительно порядка и условий предоставления банком жилищных ипотечных кредитов населению, включая:
1) требования к платежеспособности заемщика;
2) требования к обеспечению возвратности кредита - залог недвижимого имущества с указанием максимально допустимого значения соотношения суммы кредита к стоимости залогового имущества, страховое обеспечение и другие возможные дополнительные виды обеспечения кредита;
3) список документов, необходимых для подтверждения информации о клиенте, и порядок использования этой информации банком;
4) предоставление клиентом права банку (в форме доверенности) на проверку представленной им информации относительно его трудоустройства, получаемых доходов, имеющихся счетов в банках, кредитной истории;
5) порядок заключения кредитного договора, договора купли-продажи квартиры и договора ипотеки квартиры, права и обязанности сторон, устанавливаемые в результате совершения этих сделок;
6) порядок оформления закладной;
7) требования банка к оценке залогового имущества, его физическому состоянию и правовому статусу:
8) требования банка к страхованию залогового имущества, жизни и потери трудоспособности заемщика, а также к страхованию риска утраты права собственности на недвижимое имущество.
• Предварительный расчет максимально доступной суммы кредита. Сотрудником банка производится предварительный расчет:
• максимально доступной суммы кредита;
• ежемесячных платежей клиента в счет погашения кредита и процентов по нему;
• минимальной суммы наличных денежных средств, которыми должен располагать заемщик для внесения первоначального взноса, а также покрытия расходов, связанных с совершением сделок по купле-продаже недвижимости, заключению кредитного договора (возможные сборы банка), договоров страхования, договоров куп-ли-продажи и ипотеки квартиры, а также по оформлению закладной.
Клиенту предоставляется информация о порядке и сроках заключения необходимых догово-
ров, включая порядок совершении всех действий, связанных с обязательной государственной регистрацией сделок по залогу недвижимости, необходимости нотариального удостоверения отдельных документов, порядок, сроки предоставления и погашения жилищного ипотечного кредита о правах и обязанностях банка.
Предварительная квалификация не предполагает обязательного одобрения кредита, и положительное решение по заявлению о кредите принимается на основании результатов проверки достоверности представленной клиентом информации о своей платежеспособности.
Клиент должен получить достаточно полную информацию в письменном виде и все необходимые разъяснения в устной форме, с тем чтобы ясно представлять себе условия кредитования, а также правовые и финансовые обязательства, которые он берет на себя, заключая договор на предоставление жилищного ипотечного кредита.
Этап 2 - Сбор и подтверждение полученной информации. Клиент, прошедший процедуру предварительной квалификации, получает список документов, которые он должен представить в агентство для подтверждения информации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредита на условиях, приемлемых для банка.
Этап 3 - Оформление заявления о предоставлении жилищного ипотечного кредита.
Банк собирает подробную информацию о финансовом состоянии потенциального заемщика и оказывает помощь заемщику в заполнении заявле-ния-анкеты на жилищный ипотечный кредит.
Этап 4 - Проведение оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком. Процедура андеррайтинга осуществляется по следующим основным направлением анализа собранной и документально подтвержденной информации о заемщике:
• Оценка платежеспособности потенциального заемщика - его способности своевременно погасить кредит на основе анализа его доходов и расходов.
• Оценка кредитоспособности потенциального заемщика на основе анализа его кредитной истории, определяющей его готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства.
• Оценка достаточности наличных денежных средств (и источник формирования), которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов по совершаемым сделкам. Ключевым моментом в процессе андеррайтинга является оценка платежеспособности клиента с
точки зрения возможности регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту, исходя из имеющихся у него доходов. Для проведения этой оценки должна быть собрана информация относительно стабильности трудовой занятости и получения доходов заемщиком, а также его расходов на основании чего делается заключение о его возможности погасить кредит.
• Стабильность занятости. Стабильность трудоустройства заемщика как в момент подачи заявления на кредит, так и прогноз на перспективу являются важнейшим индикатором способности заемщика погасить кредит.
• Проверка источников дохода заемщика. Расчет максимальной суммы кредита, которая может быть выдана заемщику, производится только на основе стабильного и подтвержденного официальными документами дохода. Заемщик должен представить документы о получении стабильного дохода за текущий отчетный период и за прошлый календарный год.
• Анализ расходов заемщика. В структуре расходов заемщика следует выделить следующие группы, объединенные по степени их регулярности и целевому назначению:
1) ежемесячные будущие расходы заемщика, связанные с приобретаемым жильем (налоги на имущество, платежи по страхованию имущества, жизни и риска утраты права собственности, платежи за техническое обслуживание, платежи по ипотечному кредиту, другие возможные регулярные сборы и выплаты, связанные с эксплуатацией жилья);
2) ежемесячные существующие расходы заемщика, связанные с имеющимся в собственности заемщика жильем;
3) ежемесячные (или пересчитанные в расчете на месяц) расходы по выплате подоходных налогов, а также налоговых и страховых платежей, связанных с наличием другого имущества;
4) регулярные платежи, связанные с поддержанием жизнедеятельности заемщика и его семьи (питание, образование детей, медицинское обслуживание);
5) расходы заемщика, связанные с отдыхом, развлечениями, дорогостоящим хобби;
6) другие постоянные и обязательные расходы заемщика, производимые ежемесячно либо с другой периодичностью в течение года.
Необходимо определить и учесть разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита:
1) расходы, связанные с заключением и регистрацией соответствующих договоров купли-продажи и ипотеки квартиры, а также с оформлением закладной (государственная пошлина за нотариаль-
ное удостоверение и плата за государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством);
2) расходы, связанные с выплатой комиссии риэлтеру;
3) плата за оценку недвижимого имущества;
4) плата за предоставление необходимых справок по приобретаемой и уже принадлежащей заемщику недвижимости;
5) сборы банка, связанные с оформлением кредита, открытием счетов вкладов до востребования, рассмотрением заявления на кредит;
6) единовременные расходы по страхованию недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;
7) единовременные расходы по страхованию жизни и потери трудоспособности заемщика;
8) единовременные расходы по страхованию риска утраты права собственности владельца квартиры;
9) расходы, связанные с возможным ремонтом и переездом в приобретаемую квартиру.
Превышение среднемесячных совокупных доходов заемщика над его расходами показывает, насколько финансовые возможности потенциального заемщика могут реагировать на возможные Изменения как со стороны снижения доходов, так и увеличения расходов, оказывая влияние на способность заемщика своевременно погашать платежи по кредиту.
• Анализ денежных н иных материальных активов заемщика.
Денежные средства, которыми должен обладать клиент на момент предоставления ему ипотечного кредита, должны быть не меньше суммы первоначального взноса на покупку жилья плюс сумма денежных средств, необходимых на покрытие расходов, связанных с порядком предоставления ипотечного кредита (возможные комиссии банка, выплаты страховой компании, оценщику, риэлтеру1 и т.д.), а также с регистрацией и нотариальным удостоверением договора купли-продажи квартир$1, договора ипотеки квартиры и закладной, получением других документов, необходимых для оформления сделки.
В качестве источников денежных средств, необходимых заемщику для совершения ипотечной кредитной сделки, мо1уг быть использованы:
1) сбережения заемщика;
2) собственные средства заемщика, получаемые от продажи принадлежащего ему движимого или недвижимого имущества, при этом продажа должна быть произведена до выдачи кредита;
3) подарки от членов семьи с письменном подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;
4) подарки или гранды некоммерческих организаций с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;
5) подарки или гранды от работодателя, сделанные в рамках программы помощи сотрудникам, которая не должна быть возвращена или подлежит возврату после того, как будут исполнены обязательства по кредитному договору;
6) государственные жилищные субсидии.
• Опенка неденежных активов заемщика.
Имущество заемщика (автомобиль, дача, ювелирные изделия, произведения искусства, антиквариат, другое ценное движимое и недвижимое имущество) не учитывается при определении ежемесячных доходов заемщика, при установлении максимально допустимой суммы кредита, исходя из его доходов. Однако наличие имущества, его оценочная стоимость, за которую при необходимости это имущество можно реализовать, чтобы погасить задолженность по кредиту, рассматривается как компенсирующий фактор.
• Анализ и проверка кредитной истории заем-
шика.
Проводя анализ готовности заемщика погасить кредит, эксперт по андеррайтингу должен определить, насколько можно доверять данному заемщику, исходя из субъективных характеристик его личности. Важно установить, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых обязательств. Помимо характера выплаты предоставленных прежде займов, эксперт по андеррайтингу должен установить, какова сумма неуплаченного остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счет погашения займа.
Клиенты, утаивающие информацию о своих прежних обязательствах по кредитам, могут скрывать и другие сведения, относящиеся к рассматриваемому делу. Если обнаружится, что клиент утаил имеющиеся у него долговые или иные финансовые обязательства, у него следует потребовать объяс-
нений и провести андеррайтинг с особой тщательностью. Во избежание подобных ситуаций, сотруднику отдела по приему заявлений следует уведомить клиента, что банк может потребовать досрочного погашения кредита в связи с сокрытием информации заемщиком.
Этап 4 - Анализ факторов риска и принятие решения по результатам андеррайтинга. При анализе факторов риска и принятии решения об одобрении кредита банк руководствуется следующим:
Основное внимание уделяется способности заемщика выплатить кредит. Большое значение имеют такие факторы риска, как нестабильность трудовой занятости, частая смена работы без увеличения доходов либо снижения доходов или отставание их роста от темпов инфляции.
Затем андеррайтер проверяет достаточность наличных денежных средств заемщика, необходимых для выплаты первоначального взноса за жилье, а также для покрытия расходов, связанных с заключением сделок по купле-продаже и выдаче ипотечного кредита.
Компенсирующие факторы, как правило, имеют субъективный характер и не могут быть подвергнуты точной количественной оценке. Эксперт по андеррайтингу должен определить, является ли компенсирующий фактор или комбинация компенсирующих факторов достаточно весомыми, чтобы скомпенсировать определенные отрицательные моменты в уровне доходов или стабильности их получения потенциального заемщика.
В настоящее время кредиты, предлагаемые банками на приобретение жилья, доступны ограниченному кругу лиц. Создание системы ипотечного кредитования со встроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в распространенное средство решения жилищной проблемы для граждан России.
