Научная статья на тему 'Особенности допроса риэлтора по делам о мошенничестве, связанном с отчуждением жилых помещений'

Особенности допроса риэлтора по делам о мошенничестве, связанном с отчуждением жилых помещений Текст научной статьи по специальности «Право»

CC BY
455
40
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Ключевые слова
РИЭЛТОР / МОШЕННИЧЕСТВО / ЖИЛИЩЕ / РАССЛЕДОВАНИЕ / ESTATE AGENT / SWINDLING / PREMISES / INVESTIGATION

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Белов Иван Томович

Статья посвящена допросу риэлтора в ходе расследования мошенничества, связанного с отчуждением жилых помещений. В частности, в ней раскрываются: роль риэлтора в обороте жилых объектов недвижимости и актуальность его привлечения к расследованию указанного вида мошенничества; тактические особенности допроса риэлтора в качестве свидетеля; требования, предъявляемые к риэлтору для допроса последнего в качестве специалиста, а также круг подлежащих выяснению при этом обстоятельств.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

The Peculiarities of Interrogation of an Estate Agent during Investigation of Swindling Connected with Stealing of Other People’s Property

The article is devoted to the issue of interrogating an estate agent during investigation of swindling connected with stealing of other people’s property. The author reveals, in particular, the role of an estate agent in trade in habitable premises and urgency of involving him into investigation of this type of swindling, tactics peculiarities of interrogation of an estate agent as a witness, requirements for the estate agent being interrogated as an expert as well as the circumstances which need to be disclosed.

Текст научной работы на тему «Особенности допроса риэлтора по делам о мошенничестве, связанном с отчуждением жилых помещений»

УДК 343.1 © И. Т. Белов, 2012

Особенности допроса риэлтора по делам о мошенничестве, связанном с отчуждением жилых помещений

И. Т. Белов *

Статья посвящена допросу риэлтора в ходе расследования мошенничества, связанного с отчуждением жилых помещений. В частности, в ней раскрываются: роль риэлтора в обороте жилых объектов недвижимости и актуальность его привлечения к расследованию указанного вида мошенничества; тактические особенности допроса риэлтора в качестве свидетеля; требования, предъявляемые к риэлтору для допроса последнего в качестве специалиста, а также круг подлежащих выяснению при этом обстоятельств.

Ключевые слова: риэлтор, мошенничество, жилище, расследование.

Большая общественная опасность мошенничества, направленного на завладение жизненно важной составляющей существования любого человека — его жилищем, сложность механизма и многообразие способов его совершения определяют потребность следователя в знаниях в сфере гражданского, жилищного, земельного, семейного и других отраслей права в целях эффективного расследования этого преступления . В зависимости от следственной ситуации, для правильного уяснения механизма преступления, следователь сталкивается с необходимостью понимания порядка проведения процедур купли-продажи, дарения, приватизации и других манипуляций с недвижимостью В то же время сложность самих сделок с жильем, насыщенных оформлением различных документов, отсутствие знания тонкостей операций с недвижимостью, а также определенного опыта расследования преступлений в сфере оборота жилья обусловливают привлечение сведущего лица к участию в расследовании, в частности к проведению его допроса

В качестве сведущих лиц при расследовании такого рода преступлений привлекаются нотариусы, работники ЖЭО, сотрудники Росреестра, подразделений технической инвентаризации и др , а также риэлторы . Необходимость рассмотрения в настоящей статье допроса риэлтора обусловлена тем, что за период с 2000 по 2008 гг. по делам о мошенничестве, связанном с куплей-продажей, приватизацией, обменом и другими формами отчуждения жилья или денег за него, риэлторы допрашивались в качестве свидетелей в 41% случаев, в то время как, например, допрос работников ЖЭО — в 19, сотрудников Росреестра — в 17, БТИ — в 11% дел 1 .

Роль риэлторов в обороте жилья становится все более значимой, что вызвано прежде всего необходимостью знать содержание нормативных документов, регулирующих оборот недвижимости, собирать требуемые для государственной регистрации сделки с жильем документы, а также стоимостью самого жилья . Как правило, граждане не знают всех нюансов купли-продажи недвижимости и не стремятся к этому, но и не хотят рисковать своими деньгами . Эти факторы влияют на повышение числа обращений граждан за помощью к риэлторам — специалистам в области оборота недвижимости, обладающим знаниями порядка его отчуждения . Е . И . Никифорова в своей статье указывает, что за 2009 г через риэлторов заключалось около 90% всех сделок с жилой недвижимостью 2 . Мы считаем, что данная цифра несколько завышена (так как, например, большая доля найма жилья идет в обход риэлторов, застройщики нередко самостоятельно привлекают граждан к участию в долевом строительстве жилья, а также непосредственно реализуют построенные ими квартиры и т. д .) . Однако следует подчеркнуть, что тенденция к усилению роли риэлторов в сфере оборота жилья неуклонно растет

В 82% случаев в ходе расследования мошенничества, связанного с отчуждением жилых помещений, формой привлечения сведущего лица, в том числе риэлтора, был его допрос, в связи с чем возникает ситуация, когда требуется определить, в каком качестве следует допрашивать риэлтора: в качестве свидетеля или в качестве специалиста

Анализируя судебную практику, необходимо указать, что по рассматриваемому виду мошенничества все сведущие лица, тем или иным образом

* В нашем журнале публикуется впервые .

участвовавшие в отчуждении жилья, в 21% случаев допрашивались только по обстоятельствам дела . В 61% случаев следователь допрашивал данных лиц как по специальным вопросам оборота жилья, направленным на разъяснение порядка той или иной операции, так и по обстоятельствам дела . Полагаем, что последний вариант является неприемлемым по следующим причинам . Следователь должен стараться исключить любые попытки направления следствия по ложному пути, в то время как указанные сведущие лица, даже если они не выполняли объективную сторону мошенничества, могут быть заинтересованы в исходе дела (например, нежелание огласки допущенных нарушений, боязнь запятнать свою репутацию неумышленным участием в мошенничестве и т. п.) и тем самым ввести органы следствия в заблуждение или скрыть имеющие значение для дела факты . Отсюда мы делаем вывод, что допрос риэлтора, любым образом принимавшего участие в сделке с жильем, по вопросам консультационного характера, связанным с разъяснением порядка оформления сделки с жильем, является неприемлемым и должен быть ограничен рамками выяснения только обстоятельств совершенного преступления В то же время при возникновении затруднений в уяснении механизма совершенного мошенничества в сфере жилья, в целях получения разъяснений относительно порядка оборота жилья, требований по оформлению необходимых документов, следует привлекать к допросу специалистов (в том числе риэлторов), не участвовавших в мошенничестве, что обеспечит объективность и всесторонность проводимого расследования . Ниже мы рассмотрим ситуацию допроса риэлтора как в качестве свидетеля, участвовавшего в сделке по неправомерному отчуждению жилья, так и в качестве специалиста

Значимость допроса риэлтора в качестве свидетеля обусловлена тем, что последний, являющийся посредником между продавцом и покупателем жилья, обладает достаточно полной информацией как о предмете сделки, так и о ее участниках, которые в большей или меньшей степени доверяют риэлтору. Этот фактор достаточно часто используется и мошенниками (в 21% случаев привлеченные к уголовной ответственности лица по рассматриваемому виду мошенничества официально занимались риэлторской деятельностью или выдавали себя за риэлторов) Все это в совокупности должно быть учтено следователем при выборе тактических приемов и методов ведения следствия

Считаем возможным выделить из круга подлежащих выяснению следователем у риэлтора две группы вопросов: 1) касающиеся сделок по купле-продаже, обмену и другим формам перехода права собственности на жилье; 2) касающиеся найма или

аренды (данное понятие наиболее часто применяется на практике) жилых помещений

1. Вопросы, касающиеся сделок по переходу права собственности на жилье:

— Знаком ли риэлтор с лицом, привлеченным к уголовной ответственности? Если знаком, то когда, при каких обстоятельствах они познакомились? Кто был инициатором знакомства? На какой основе сложились отношения?

— Кто поручил риэлтору заниматься оформлением сделки?

— Оформлялось ли соглашение (контракт, договор) на оказание риэлторских услуг, каковы его условия и сроки действия?

— Предъявлялся ли заказчиком при этом паспорт или иной документ, удостоверяющий личность?

— Кем именно собирались документы, необходимые для оформления сделки (справки по задолженности по коммунальным платежам, оформление технического паспорта и т п )?

— Кто непосредственно погашал задолженность по коммунальным платежам и за счет каких средств?

— Проводились ли в последующем взаиморасчеты?

— Оформлялась ли на риэлтора продавцом жилья доверенность? Если оформлялась, то кто предложил ее оформить и почему, каковы обстоятельства оформления доверенности?

— Передавались ли риэлтору продавцом (или его представителем) документы на жилое помещение? Имелись ли сомнения в их подлинности?

— Подавались ли риэлтором рекламные объявления о продаже (покупке) жилого помещения? Если подавались, то в какие СМИ и как эти услуги были оплачены?

— Какие действия были предприняты риэлтором после сбора всех необходимых документов для оформления сделки с жильем?

— Переносились ли сроки проведения сделки? Если это имело место, то каковы причины?

— Были ли случаи срыва сделки? По чьей вине они происходили?

— Где и когда проходило заключение сделки? Кто в ней участвовал, а также кто присутствовал при ее заключении?

— Каковы обстоятельства получения продавцом (или иным лицом) денег за жилье? Где и когда это происходило? Кто при этом присутствовал? Кем и кому именно были переданы деньги? Какова сумма переданных денег и как получение (передача) денег было оформлено?

— Была ли возможность на полученные от продажи жилья потерпевшего деньги купить последнему другое жилье в черте города или области?

— Была ли возможность обменять жилое помещение потерпевшего на другое жилье в черте города или области с доплатой или без таковой?

— Знал ли потерпевший о фактической и реальной стоимости проданного жилья?

— Кем и в какой сумме были оплачены услуги риэлтора?

— Каким образом через риэлторскую фирму документально были проведены расходы и доходы по сделке?

2 Вопросы при найме (аренде) жилого помещения:

— При каких обстоятельствах риэлтор познакомился с привлеченным лицом?

— Кто был инициатором заключения договора на оказание риэлторских услуг, а также договора найма?

— Каковы обстоятельства обращения нанимателя к риэлтору?

— Проверялись ли правоустанавливающие документы наймодателя на жилое помещение? Если документы не проверялись, то какова тому была причина?

— Предъявлял ли наймодатель документы, удостоверяющие его личность?

— Может ли риэлтор описать характерные черты внешности наймодателя?

— Как много потенциальных нанимателей осматривало сдаваемое жилье? Имеются ли их данные?

— Кто непосредственно участвовал в осмотре сдаваемого в найм жилого помещения?

— Кем подготавливались договор найма и другие документы по сдаче в найм жилого помещения?

— С кем был заключен договор найма? Каковы условия данного договора? В чьем присутствии он был оформлен и подписан сторонами?

— Кто именно передал и получил деньги за нанимаемое жилье? Какова была сумма и как передача денег была документально оформлена?

— Кем были оплачены услуги риэлторской фирмы?

— Когда наймодатель обещал предоставить нанимателю жилье?

— Передавались ли наймодателем нанимателю ключи от жилого помещения?

— Пояснял ли наймодатель причины сдачи жилья в найм?

— Где наймодатель планировал жить после сдачи жилого помещения в найм?

— Беседовал ли риэлтор перед заключением сделки с соседями, старшим по дому (подъезду) о владельцах сдаваемой квартиры? Если такая беседа проводилась, какие были ее результаты?

Перед тем как привлечь риэлтора для допроса в качестве специалиста, необходимо определить требования, предъявляемые к последнему для установления его компетентности В связи с этим у следователя могут возникнуть определенные трудности, так

как на законодательном уровне до настоящего времени не принят закон о риэлторской деятельности По нашему мнению, в своем выборе следователю необходимо придерживаться следующего: во-первых, риэлтор (или фирма, в которой он работает) должен быть сертифицирован и аттестован в саморегули-руемой организации риэлторов (при наличии таковой в субъекте РФ) . Это объясняется тем, что такие организации, как правило, имеют в своей структуре экспертные и аттестационные подразделения, целенаправленно проводят обучение и повышение квалификации своих членов, что в совокупности гарантирует относительную компетентность риэлторов Во-вторых, необходимо, чтобы у риэлтора имелся стаж работы по специальности, желательно, не менее 5 лет. В-третьих, риэлтор должен иметь документ, подтверждающий наличие образования в сфере риэлторской деятельности (например, об окончании соответствующих курсов) В-четвертых, такой риэлтор должен пользоваться безупречной репутацией (это можно узнать в саморегулируемой организации риэлторов) и не иметь судимости. Только после этого, по нашему мнению, будет возможно привлечь риэлтора к допросу в качестве специалиста .

Чтобы исключить возможность утечки информации, которая станет доступной риэлтору-специалисту в ходе допроса, рекомендуем следователю взять с последнего подписку в порядке ст 161 УПК РФ о недопустимости разглашения без соответствующего разрешения ставших известными данных предварительного расследования и предупредить его об уголовной ответственности по ст. 310 УК РФ.

Круг специальных вопросов консультационного характера, направленных на выяснение порядка оборота жилья и устанавливаемых в ходе допроса специалиста, зависит от сложившейся конкретной следственной ситуации и обусловлен в первую очередь диагностическими задачами, решаемыми в связи с установлением соответствия проведенной сделки действующему законодательству.

Итак, при допросе риэлтора в качестве специалиста у него необходимо выяснить следующее:

— каков порядок регистрации конкретного вида сделки, имеющей отношение к делу;

— какие именно документы представляются в Росреестр для регистрации рассматриваемого вида сделки, их значение;

— из каких учреждений и каков порядок истребования документов, передаваемых на регистрацию в Росреестр;

— имеются ли ограничения для регистрации сделки; если имеются, то каким образом они могут быть сняты;

— какова рыночная стоимость реализованного жилья

Независимо от того, сможет ли риэлтор дать ответы на данные вопросы, целесообразно оформить соответствующий запрос в риэлторскую фирму, не имеющую отношения к делу, ответ на который даст документальное подтверждение о реальной стоимости проданного жилья на момент заключения сделки

Необходимо отметить, что приведенные выше перечни вопросов, выясняемых следователем в ходе допроса риэлтора в качестве как свидетеля, так и специалиста, нельзя назвать исчерпывающими, они могут меняться в зависимости от следственной ситуации

Подводя итог сказанному, отметим, что риэлтор, участвовавший в сделке по отчуждению жило-

го помещения, является одним из ключевых носителей доказательственной информации по делу, что влечет за собой необходимость в его первоочередном допросе Эта мера повысит не только качество расследования уголовного дела, но и, безусловно, ускорит следствие, наметив кратчайшие пути решения задач по установлению и закреплению доказательственной базы

1 Всего было изучено 112 уголовных дел в архивах судов Омской, Тверской и Томской областей .

2 Никифорова Е. И. Сделки с недвижимостью: с риелтором или без? [Электронный ресурс] // Жилищное право . 2009. № 1 . Доступ из справ . -правовой системы «Гарант-Максимум», объединенный с «Гарант-Классик». Версия 7.06.0.180 (дата обращения: 07. 11. 2011) .

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.