CC BY
46УДК 365 ББК 67.404
DOI 10.24411 /2312-0444-2020-10262
ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В РАМКАХ РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВА СОТРУДНИКАМИ УГОЛОВНО-ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ СИСТЕМЫ
Юлия Геннадьевна НОВИЧКОВА,
старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин юридического факультета Федерального казенного образовательного учреждения высшего образования «Санкт-Петербургский университет Федеральной службы исполнения наказаний» Е-mail: 3590568@mail.ru
Научная специальность: 12.00.03 — Гражданское право; предпринимательское право;
семейное право; международное частное право
Научный руководитель: О.Е. Блинков, доктор юридических наук, профессор
Рецензент: Э.С. Карпов, кандидат юридических наук
Аннотация. Из анализа российского законодательства в части реализации сотрудниками уголовно-исполнительной системы права на получение денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений вытекает вывод, что к договору найма жилого помещения законодатель предъявляет определенные требования. Именно их раскрытию посвящена настоящая статья, в которой автором даются общие положения договора найма жилого помещения, его особенности и сделан вывод о его значении, в том числе при реализации сотрудниками уголовно-исполнительной системы права на получение денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений.
Ключевые слова: договор найма, жилое помещение, законодательство, денежная компенсация за наем (поднаем) жилых помещений.
FEATURES OF THE LEASE AGREEMENT FOR RESIDENTIAL PREMISES IN THE FRAMEWORK OF THE IMPLEMENTATION OF THE LAW BY EMPLOYEES
OF THE PENAL ENFORCEMENT SYSTEM
Yulia Gennad'yevna NOVICHKOVA,
senior lecturer, Department of civil law, faculty of law, Federal state educational institution of higher education «Saint Petersburg University of the Federal penitentiary service»
Е-mail: 3590568@mail.ru
Annotation. From the analysis of Russian legislation regarding the exercise by employees of the penal correction system of the right to receive monetary compensation for hiring (hiring) residential premises, it follows that the legislator makes certain requirements for the contract for hiring a residential premises. It is their disclosure that is devoted to this article, in which the author discloses the general provisions of the contract for the hiring of residential premises, its features and concludes its significance, including when employees of the penal system exercise the right to receive monetary compensation for hiring (hiring) residential premises.
Key words: contract of employment, residential premises, legislation, monetary compensation for the rental (sublease) of residential premises.
№ 5/2020
Издревле человечество, страны мирового сообщества, включая Россию, были заняты решением жилищных проблем. По мнению ученых, потребность в жилище как объективно необходимом условии для поддержания жизнедеятельности каждого человека называется жилищной потребностью1. При этом приоритетным для Русского государства всегда было жилищное обеспечение государственных (ранее «государевых») служащих как исполнителей его политического курса. Уделяется данному вопросу особое внимание в нашей стране и в наши дни, в том числе жилищному обеспечению сотрудников различных ведомств Российской Федерации, не исключая уголовно-исполнительную систему (УИС). К приоритетным направлениям реализации жилищных прав сотрудников УИС относится предоставление денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений.
Основные нормативные документы, регламентирующие данный способ жилищного обеспечения сотрудников УИС:
■ Конституция РФ2, провозглашающая право на жилище всех граждан страны (ст. 40);
■ Федеральный закон от 30.12.2012 № 28Э-ФЗ «О социальных гарантиях сотрудникам некоторых федеральных органов исполнительной власти и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»3 (гарантирующий социальную защиту сотрудникам УИС Российской Федерации);
■ изданное для реализации ст. 8 данного Закона постановление Правительства РФ от 09.09.2016 № 894 «О порядке и размерах выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений сотрудникам учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, органов принудительного исполнения Российской Федерации, федеральной противопожарной службы Государственной противопожарной службы и таможенных органов Российской Федерации, а также членам семей сотрудников указанных учреждений и органов, погибших (умерших) вследствие увечья или иного повреждения здоровья, полученных в связи с выполнением служебных обязанностей, либо вследствие заболевания, полученного в период прохождения службы в этих учреждениях и органах»4 (далее — Правила).
Пунктом 4 Правил определен перечень документов, необходимых для предоставления по месту службы сотрудником
УИС для решения вопроса о выплате денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений.
Первым в данном перечне указана копия договора найма (поднайма) жилого помещения, заключенного в соответствии с законодательством РФ. Подробнее рассмотрим особенности договора найма жилого помещения в рамках реализации сотрудниками УИС права на получение денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений, т.е. попытаемся раскрыть понятие договора найма жилого помещения, заключенного в соответствии с законодательством РФ.
Основными видами права Российской Федерации, регламентирующими порядок заключения договоров, включая договоры найма жилого помещения, по нашему мнению, выступают гражданское, жилищное право, а основополагающими нормативными документами — Гражданский кодекс РФ5 (далее — ГК РФ), Жилищный кодекс РФ6 (далее - ЖК РФ), следовательно, договором найма жилого помещения, заключенным в соответствии законодательством РФ, можно считать договор, заключенный в строгом соответствии с гражданским и жилищным законодательством (ГК РФ, ЖК РФ). В ст. 420 ГК РФ дано общее понятие договора, где указано, что «договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей ». Непосредственное определение договора найма жилого помещения и его существенные условия закреплены в главе 35 ГК РФ. В соответствии со ст. 671 ГК РФ «по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомочен-ное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». Из этого следует, что договоры найма жилого помещения по существу их юридической природы являются кон-сенсуальными, двусторонними и возмездными. Что это означает?
Консенсуальным7 (от лат. consensus — согласие) называются гражданско-правовые договоры, признаваемые заключенными при достижении сторонами согласования по всем его существенным условиям.
К двусторонним относятся договоры, требующие обязательного участия в его заключе-
№ 5/2020
нии двух сторон. Причем применительно к договору найма жилого помещения, согласно ГК РФ, как указано выше, ими могут быть только физические лица, причем наймодатель, исходя из требований закона, — это собственник жилого помещения (управомоченное им лицо), а наниматель (ст. 677 ГК РФ) —гражданин (существенное, по нашему мнению, условие данного договора).
Возмездным договор найма жилого помещения делают условия по внесению платы за владение и пользование жилым помещением. Исходя из смысла ст. 682 ГК РФ, где указан порядок определения платы за жилое помещение (только по соглашению сторон, ее изменения в одностороннем порядке недопустимы), можно сделать вывод, что плата за жилье также существенное условие договора найма жилого помещения по действующему законодательству.
Форма договора найма жилого помещения определена ч. 1 ст. 674 ГК РФ как простая письменная. Ограничения по форме указаны в ч. 2 ст. 674 ГК РФ: предусмотрена обязательная государственная регистрация договоров найма жилого помещения, заключенных на срок один год и выше. Это свидетельствует о том, что важным условием данного договора является и срок его заключения. По ч. 1 ст. 673 ГК РФ предметом, «объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством». В соответствии со ст. 676 ГК РФ оно должно быть свободно. По ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилыми помещениями признаны изолированные помещения, являющиеся недвижимым имуществом и пригодные для постоянного проживания граждан (отвечающие установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Фактически жилое помещение8 — объект завершенного строительства, принятый в эксплуатацию, зарегистрированный в качестве жилого дома специализированной организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию, пригодный для проживания, т.е. соответствующий санитарным, техническим нормам. Из смысла ч. 2 ст.62 ЖК РФ вытекает, что неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, общее имущество в многоквартирных домах не могут являться самостоятельными
предметами договоров найма жилого помещения. Следовательно, важно в договоре найма жилого помещения непосредственное полное описание его предмета (объекта).
Итак, предмет (объект) договора найма жилого помещения следующее, по нашему мнению, существенное условие данного договора: «неизолированное жилое помещение, например смежная комната либо какая- нибудь часть комнаты, также не может быть объектом отдельного договора»9 найма жилого помещения. Кроме того, ГК РФ оговаривает в договоре найма жилого помещения права по использованию жилого помещения только в целях проживания граждан, что указано в ч. 2 ст. 288 и ч. 2 ст. 67110. Отсюда цель использования предмета (объекта) договора, по нашему мнению, тоже существенное условие договора найма жилого помещения.
Кроме того, законодатель, защищая права сторон в договоре найма жилого помещения, в ст. 673 ГК РФ закрепил, что переходы права собственности на занимаемые по договорам найма жилые помещения не влекут расторжений (изменений) договоров найма жилого помещения (новые собственники становятся наймода-телями автоматически на условиях ранее заключенных договоров найма), что также значимо как для правопонимания природы данного договора, так и для его правоприменения. Права и обязанности сторон, порядок расторжения договоров найма жилого помещения, вселения иных лиц в объект договора, перечень лиц, обязательных для включения в данные договоры (постоянно проживающие), процедура предоставления в поднаем и иные положения имеют четкое законодательное определение, прежде всего, в главе 35 ГК РФ, и данные положения, помимо существенных условий, должны учитываться сторонами при заключении договоров найма жилого помещения как дополнительные. При этом глава 35 ГК РФ фактически посвящена регулированию отношений, связанных с коммерческим наймом11. В этом также его особенность применительно к Правилам (безвозмездный характер для договоров найма жилого помещения, предъявляемых по п. 4 Правил, сотрудником УИС по месту службы законодательно не предусмотрен), сама глава 35 ГК РФ в отношении данных договоров является центральным институтом как гражданского, так и жилищного права.
Подводя итог, следует отметить, что основной особенностью договора найма жилого по-
№ 5/2020
мещения в рамках реализации сотрудниками УИС права Российской Федерации на получение денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений, помимо непосредственных (существенных), указанных выше, является, прежде всего, то, что договором найма жилого помещения, заключенным в соответствии законодательством РФ, можно считать договор не только заключенный в строгом соответствии с гражданским и жилищным законодательством, прежде всего ГК РФ, ЖК РФ, а не узко ведомственным законодательством, при достижении всех его существенных условий, но и реализующий благодаря этому основные постулаты главного закона страны (Конституции РФ) в части жилищного обеспечения, распространяя их в рамках решения жилищного вопроса благодаря правильно составленному договору на важнейшую категорию граждан нашей могучей страны — сотрудников УИС Российской Федерации.
Таким образом, договор найма жилого помещения является общей конструкцией для передачи жилых помещений во владение и пользование
за плату для проживания, занимает центральное место по своему содержанию (носит уникальный и универсальный характер) в системе жилищного, гражданского права. Этот договор — одна из важнейших форм удовлетворения жилищных потребностей граждан нашей страны, включая сотрудников УИС.
1 Витрянский В.В. и др. Гражданское право: Учебник для студентов вузов, обучающихся по направлению 521400 «Юриспруденция» и по специальности 021100 «Юриспруденция»: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2005. С. 532.
2 Конституция Российской Федерации от 12.12.1993// СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 20.10.2020).
3 Федеральный закон от 30.12.2012 № 283-ФЗ «О социальных гарантиях сотрудникам некоторых федеральных органов исполнительной власти и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 20.10.2020).
4Постановление Правительства РФ от 09.09.2016 № 894 «О порядке и размерах выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений сотрудникам учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, органов принудительного исполнения Российской Федерации, федеральной противопожарной службы Государственной противопожарной службы и таможенных органов Российской Федерации, а также членам семей сотрудников указанных учреждений и органов, погибших (умерших) вследствие увечья или иного повреждения здоровья, полученных в связи с выполнением служебных обязанностей, либо вследствие заболевания, полученного в период прохождения службы в этих учреждениях и органах»// СПС «КонсультантП-люс» (дата обращения: 19.10.2020).
5 Гражданский кодекс Российской Федерации// СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 20.10.2020).
6 Жилищный кодекс Российской Федерации// СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 21.10.2020).
7 Википедия. Свободная энциклопедия // Электронный ресурс: https://ru.wikipedia.org/wiki/Консенсуальный_ договор (дата обращения: 27.10.2020).
8 Студопедия //Электронный ресурс: https:// studopedia.ru/11_61487_dogovor-nayma-zhilogo-pomesh-cheniya-ponyatie-vidi-soderzhanie.html (дата обращения: 27.10.2020).
9 Крашенинников П.В. Жилищное право. 9-е изд., перераб. и доп. М.:Статут, 2016 // СПС «Консультант-Плюс» (дата обращения: 25.10.2020).
10 Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.05.2012 по делу № А81-1130/2011 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 25.10.2020).
11 Баринов НА., Бевзюк ЕЛ., Беляев МЛ. и др. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (постатейный // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 27.10.2020).
№ 5/2020
