CC BY
79Основы общей долевой собственности: проблемы и перспективы
Лиман Анна Анатольевна
аспирант, кафедра «Гражданского «БелГу», zoloto.09@inbox.ru
права и процесса», НИУ
Статья обсуждает вопросы общей долевой собственности на здания и общее имущество. Представлено определение долевой собственности, виды общей долевой собственности, преимущества и недостатки этой формы собственности. Проблемы общей долевой собственности рассматриваются в контексте возникновения и регулирования, приводятся способы их решения. Один из способов - создание товарищества собственников жилья, которое будет управлять общим имуществом. Еще один способ - приватизация общего имущества. Также можно решить проблемы, связанные с общей долевой собственностью, заключением договоров между участниками долевой собственности о распределении расходов и доходов от использования общего имущества.
Перспективы общей долевой собственности связаны с ее использованием как инструмента инвестирования в недвижимость, и повышения доступности жилья для граждан. Так же перспективами являются усовершенствование правового регулирования общей долевой собственности и использование ее для реализации программ государственной поддержки жилищного строительства.
Статья представляет собой важный вклад в понимание общей долевой собственности на здания и общее имущество, а также ее проблем и перспектив.
Ключевые слова: общая долевая собственность, недвижимость, правовое регулирование, проблемы, перспективы, товарищество собственников жилья.
(0 сч о сч
сч
В гражданском праве Российской Федерации возможно возникновение права собственности на один объект у нескольких лиц, которое характеризуется как общая долевая собственность [3]. В контексте права собственности, несколько собственников не могут иметь исключительное право на одно и то же имущество, что исключает возможность "расщепления" права собственности, то есть совместного существования нескольких прав на одно имущество. Долевая собственность возникает, когда каждый из собственников имеет определенную долю в праве собственности на имущество, которая может быть выражена в виде дроби или процентного соотношения.
Режим долевой собственности дает возможность выделить долю в праве собственности в качестве объекта гражданского оборота, помимо самого имущества, находящегося в общей собственности. Каждый собственник распоряжается своей долей самостоятельно, учитывая законодательные ограничения, в то время как осуществление прав в отношении общего имущества возможно только на основании соглашения всех собственников.
Кроме долевой собственности, существует следующая форма собственности - совместная собственность, которая возможна только в определенных случаях, прописанных в законодательстве. Например, супружеское имущество в соответствии со статьей 256 Гражданского Кодекса РФ относится к общей совместной собственности.
Одним из главных преимуществ общей долевой собственности является возможность изначального определения доли каждого сособственника и в соответствии с этим распределения доходов от общего имущества, и расходов на его содержание. Общая долевая собственность позволяет субъекту распорядиться своей долей. Недостатками этого режима являются возможность несогласованного решения сособственников по поводу осуществления правомочий и сложность принятия решений, особенно при наличии большого числа сособственников.
Общая долевая собственность возникает в случаях, когда два или более лица становятся собственниками имущества, которое не может быть разделено без нарушения его функциональности (например, неделимые вещи) или не подлежит разделу в соответствии с законодательством. Общая долевая собственность может быть установлена для делимого имущества, которое переходит в собственность нескольких лиц, в соответствии с законодательством или договором.
Согласно третьему пункту данной статьи, при передаче имущества нескольким лицам предполагается, что такое имущество находится в их общей долевой собственности, если закон не предусматривает иного режима совместной собственности. Четвертый пункт определяет, что режим общей собственности возникает, если имущество не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) или не подлежит разделу в соответствии с законодательством, и передается в собственность двум или нескольким лицам.
В соответствии с пунктом 6 статьи возможно изменение режима общей совместной собственности на режим общей долевой собственности. Для изменения режима необходимо заключить договор (соглашение) между сособственниками или обратиться в суд в случае недостижения согласия [4].
Общая долевая собственность является одним из наиболее сложных режимов права собственности, который часто сталкивается с проблемами. Одной из таких проблем является право преимущественной покупки. Согласно действующему законодательству, каждый участник общей долевой собственности вправе распоряжаться своей долей. В случае продажи доли третьей стороне, другие со-собственники имеют преимущественное право на ее покупку. Продавец должен уведомить других участников о продаже своей доли третьей стороне путем направления письменного извещения. Срок уведомления составляет 30 дней, а для движимого имущества - 10 дней.
В процессе осуществления преимущественного права на покупку доли в общей собственности возникает ряд спорных вопросов и проблем, связанных, в первую очередь, с правильным порядком и формой уведомления других сособственников о намерении продать свою долю. Однако не всегда необходимо уведомлять других участников о предстоящей сделке. Например, при отчуждении земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования, каждый сособствен-ник имеет право свободно продать свою долю третьим лицам без предварительного оповещения других участников [5].
Могут возникать сложности, связанные с отсутствием информации о местонахождении других сособственников при продаже доли. В таких ситуациях возможным решением может быть предоставление доказательств, что уведомление о продаже доли было направлено по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников либо их местонахождение неизвестно. Такие доказательства могут быть представлены в виде адресного бюро, сообщения местной администрации или налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и других платежей по доле в общем имуществе [6].
Еще одним важным аспектом долевой собственности на недвижимость являются вопросы, связанные со зданиями. Владение квартирами в многоквартирных домах осуществляется на праве общей долевой собственности. В этом случае все общие
помещения, несущие конструкции здания, оборудование и инфраструктура, обслуживающие более одной квартиры, также являются собственностью собственников квартир на праве общей долевой собственности. Для управления и обслуживания жилого дома может быть создано товарищество собственников жилья. Законодательство не регулирует отношения между собственниками зданий и другими лицами, которые могут приобрести часть здания. Разделение имущества, находящегося в долевой собственности, возможно только по соглашению участников или по решению суда, если участники не могут достичь соглашения [2]. В связи с этим возникают сложности в случае, если собственником всех помещений в здании является одно лицо, а затем появляются третьи лица, желающие приобрести часть здания. В этом случае права и интересы собственников здания и новых владельцев могут столкнуться вопреки друг другу. Вопросы возникают в связи с обязанностью уведомления о продаже доли в праве собственности и способом ее продажи, это может привести к возникновению споров и неразрешимых вопросов.
При обсуждении проблем, связанных с общей долевой собственностью, следует уделить внимание распределению расходов и доходов, связанных с использованием общего имущества. В соответствии со статьей 248 ГК РФ, доходы от использования общего имущества, находящегося в долевой собственности, должны распределяться между со-собственниками пропорционально их долям. Ранее, когда здание находилось в единоличной собственности, доходы получал только единственный собственник, но теперь, когда здание находится в долевой собственности, все доходы и расходы должны быть справедливо распределены между всеми сособственниками [1].
В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый со-собственник обязан пропорционально своей доле взносить налоги, сборы и иные платежи по общему имуществу и обеспечивать сохранность и содержание здания. Таким образом, все расходы, связанные с обслуживанием здания, должны быть распределены между сособственниками с учетом их долей. Ранее такие расходы возлагались только на собственников отдельных помещений, но теперь, когда здание находится в общей долевой собственности, расходы и доходы должны четко распределяться между всеми сособственниками.
Проблема связанная с расходами на содержание общего имущества здания может привести к необоснованной недоимке налога на прибыль. Согласно статье 249 ГК РФ, все расходы на содержание общего имущества должны быть распределены между всеми сособственниками в соответствии с их долями. Таким образом, при расчете налога на прибыль каждый сособственник должен учитывать только свою долю расходов. Однако, расходы на общее имущество могут быть значительными и могут вызвать проблемы с недоимкой налога на прибыль, если расходы не будут признаны обоснованными. В случаях, когда налогоплательщик не может полно-
и
и *
о х
а
а
и о т
V
3
сч о сч
сч
стью принять на себя расходы по содержанию общего имущества, возникает проблема с НДС. В таких случаях невозможно требовать возмещения НДС из бюджета в отношении таких расходов.
Проблемы, связанные с общей долевой собственностью на здания и общее имущество, требуют срочного решения. Одним из способов решения проблем является создание товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое будет управлять общим имуществом. В соответствии со статьей 290 ГК РФ, собственники квартир в многоквартирном доме имеют право на общие помещения дома, конструктивные элементы здания, оборудование, предназначенное для обслуживания нескольких квартир, а также сантехнические и электрические системы, находящиеся как внутри, так и за пределами квартир. Для обеспечения управления и эксплуатации жилого дома, а также общего имущества, собственники квартир образуют ТСЖ, которое является некоммерческой организацией и регулируется законом о товариществах собственников жилья в соответствии со статьей 291 ГК РФ.
Для решения проблемы, связанной с общим имуществом в долевой собственности, может быть использован способ приватизации. Согласно статье 252 ГК РФ, имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между участниками по их соглашению, и каждый участник имеет право требовать выдела своей доли из общего имущества. Если участники не могут достичь соглашения о способах раздела или выдела доли, то участник долевой собственности может обратиться в суд для решения этого вопроса [7]. Приватизация общего имущества может решить проблему, связанную с необходимостью согласования всех расходов на его содержание между сособ-ственниками.
Также можно решить проблемы, связанные с общей долевой собственностью, путем заключения договоров между участниками долевой собственности о распределении расходов и доходов от использования общего имущества. Это позволит сосредоточить внимание на конкретных обязательствах каждого сособственника, и определить ответственность за неисполнение этих обязательств. Такие договоры могут регулировать расходы на обслуживание и ремонт общего имущества, использование общего имущества и принятие решений по его управлению. Такие договоры должны соответствовать законодательству РФ, в том числе ГК РФ и закону о долевом строительстве, и быть заключены с соблюдением необходимых формальностей.
Так для решения проблем общей долевой собственности на здания и общее имущество, могут применяться различные способы, в том числе создание ТСЖ, приватизация общего имущества и заключение договоров между участниками долевой собственности. Каждый из этих способов имеет свои преимущества и недостатки, и выбор конкретного подхода должен быть основан на конкретных обстоятельствах каждого случая.
Перспективы общей долевой собственности на здания и общее имущество имеют значение для
развития экономики и социальной сферы. Общая долевая собственность может стать мощным инструментом развития малого и среднего бизнеса, и способом повышения доступности жилья для граждан.
Одной из перспектив развития общей долевой собственности является использование ее в качестве механизма инвестирования в строительство новых объектов недвижимости. В этом случае несколько инвесторов могут объединить свои средства и купить земельный участок или готовое здание для строительства нового объекта. После завершения строительства объекта каждый инвестор получает долю в собственности нового объекта пропорционально внесенным ими средствам. Такой подход может стать эффективным механизмом для развития недвижимости в регионах, где отсутствуют крупные инвесторы, и для реализации инфраструктурных проектов.
Еще одной перспективой является возможность использования ее для повышения доступности жилья для граждан. Создание ТСЖ позволяет обеспечить более эффективное управление общим имуществом многоквартирных домов, что может привести к снижению расходов на содержание жилья и повышению его качества. Использование общей долевой собственности может стать механизмом реализации программ государственной поддержки жилищного строительства, направленных на обеспечение доступности жилья для различных категорий граждан.
Перспективы развития правового регулирования общей долевой собственности связаны с необходимостью уточнения и дополнения нормативной базы, регулирующей отношения между участниками долевой собственности на здания и общее имущество. Одним из направлений развития правового регулирования может стать упрощение процедур выдела доли в общей долевой собственности и ускорение процессов по разделу общего имущества между со-собственниками. Также возможно усовершенствование порядка управления общим имуществом и урегулирование вопросов, связанных с использованием общего имущества в коммерческих целях. Можно усилить контроль за выполнением обязательств по содержанию общего имущества и разработать механизмы защиты прав сособственников в случае нарушения этих обязательств. Однако развитие правового регулирования должно учитывать различные особенности общей долевой собственности в зависимости от типа объекта и количества участников долевой собственности, чтобы обеспечить баланс интересов между ними и обеспечить устойчивое функционирование общей долевой собственности.
В заключении можно отметить, что общая долевая собственность на здания и общее имущество имеет свои проблемы, связанные с необходимостью согласования расходов и доходов между со-собственниками, и с разделом общего имущества в случае его приватизации. Наряду с проблемами, у общей долевой собственности есть перспективы
развития, связанные с использованием ее в качестве механизма инвестирования в недвижимость, повышением доступности жилья для граждан и усовершенствованием правового регулирования общей долевой собственности.
Литература
1. Асламурзаева Ф.А. Проблемы общей долевой собственности // Проблемы Науки. - 2014. - №1 (19). - URL: https://cyberlenmka.m/artide/n/problemy-obschey-dolevoy-sobstvennosti (дата обращения: 03.05.2023).
2. Астапова Т.Ю. Некоторые аспекты осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на жилое помещение // Семейное и жилищное право. - 2021. - №1. - С. 3840.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 14.04.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.04.2023).
4. Гришаев С.П., Богачева Т.В., Свит Ю.П. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Постатейный комментарий. - Москва: Издательство, 2019.
5. Лиман А.А. Преимущественное право покупки доли // Форум молодых ученых. - 2023. - №1 (77). -URL:
httpsY/cyberlenmka.m/artide/n/preimuschestvennoe-pravo-pokupki-doli (дата обращения: 03.05.2023).
6. Нестерович А.А. Преимущественное право покупки доли. - Новосибирск: Общество с ограниченной ответственностью "Сибирская академическая книга", 2020. - С. 43-46.
7. Пьянкова А.Ф. Правовое регулирование малоэтажных жилых комплексов // Ex jure. - 2023. - №1. -URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-regulirovanie-maloetazhnyh-zhilyh-kompleksov (дата обращения: 03.05.2023).
Basics of Shared Ownership: Problems and Prospects
Liman A.A.
National Research University "BelGU"
The article discusses issues related to shared ownership of buildings and common property. It presents the definition of shared ownership, types of shared ownership, advantages, and disadvantages of this form of ownership. Problems of shared ownership are considered in the context of their emergence and regulation, and methods for their resolution are provided. One way to solve these problems is by creating a housing cooperative, which will manage the common property. Another way is the privatization of common property. Additionally, problems related to shared ownership can be solved through agreements between the owners regarding the distribution of expenses and revenues from the use of common property.
Prospects for shared ownership are associated with its use as an investment tool in real estate and improving accessibility to housing for citizens. The development of legal regulations for shared ownership and its use in implementing state-supported housing construction programs are other prospects.
The article represents an important contribution to understanding shared ownership of buildings and common property, as well as its problems and prospects.
Keywords: shared ownership, real estate, legal regulation, problems, prospects, housing cooperative.
References
1. Aslamurzaeva F.A. Problems of co-ownership // Problems of Science. -2014. - No. 1 (19). - URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-obschey-dolevoy-sobstvennosti (accessed: 03.05.2023).
2. Astapova T.Yu. Some aspects of exercising the preemptive right to purchase a share in the right of common ownership of residential premises // Family and Housing Law. - 2021. - №1. - P. 38-40.
3. Civil Code of the Russian Federation (part one) of November 30, 1994 No. 51-FZ (as amended on April 14, 2023) (with amendments and additions, effective from April 28, 2023).
4. Grishaev S.P., Bogacheva T.V., Svitt Yu.P. Civil Code of the Russian Federation. Part one. Arlicle-by-arlicle commentary. - Moscow: Publishing House, 2019.
5. Liman A.A. Preemptive right to purchase a share // Forum of young scientists. - 2023. - No. 1 (77). - URL: https://cyberleninka.ru/article/n/preimuschestvennoe-pravo-pokupki-doli (accessed: 03.05.2023).
6. Nesterovich A.A. Preemptive right to purchase a share. - Novosibirsk: Limited Liability Company "Siberian Academic Book", 2020. - P. 43-46.
7. Pyankova A.F. Legal regulation of low-rise residential complexes // Ex jure. - 2023. - №1. - URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-regulirovanie-maloetazhnyh-zhilyh-kompleksov (accessed: 03.05.2023).
u
и *
о x
n
a
a) о т
V
