CC BY
29ЦИВИЛИСТИЧЕСКИЕ НАУКИ; ГРАЖДАНСКИЙ И АРБИТРАЖНЫЙ ПРОЦЕССЫ
УДК 347.238
ИНСТИТУТ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ В РОССИИ И СТРАНАХ НЕМЕЦКОЯЗЫЧНОГО ПРАВОВОГО КРУГА
Филатова Ульяна Борисовна*
кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского права Восточно-Сибирского филиала Российского государственного университета правосудия
г. Иркутск
е-mail: Filatova.uljana82@gmail.com
INSTITUTE Of LAW COMMON OWNERSHIP OF OWNERS OF ROOMS IN THE APARTMENT HOUSE IN RUSSIA AND THE COUNTRIES OF THE GERMAN-SPEAKING LEGAL CIRCLE
Uliana Filatova
candidate of law, associate professor, associate professor of civil law of the East-Siberian branch Russian state university of justice, Irkutsk
АННОТАЦИЯ
В статье исследуются страны, относящиеся к романо-германской правовой семье, но имеющие концептуально разные подходы к правовому регулированию отношений общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирных домах. В европейских правопорядках отношения общей долевой собственности регулируются по подобию корпоративных отношений. В России примером применения корпоративных принципов регулирования к отношениям общей долевой собственности является институт общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах.
ABSTRACT
The countries related to romano-germanic legal family are investigated in the article, but having conceptually the different going near the legal adjusting of relations of common by share property on common property in apartment houses. In the European laws and order of relation of common by share property regulated on similarity of corporate relations. In Russia the example of application of corporate principles of adjusting to the relations of common by share property is an institute of common by share property of owners of apartments in apartment houses.
Ключевые слова: общая долевая собственность; общая собственность; многоквартирные дома; управление; общее имущество; Жилищный кодекс РФ; Гражданский кодекс РФ.
Keywords: oint shared ownership; common property; condominiums; management; common possessions; the Housing Code of the Russian Federation; the Civil Code of the Russian Federation.
1. Институт права общей долевом собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирных домах именуется в европейских правопорядках как собственность на жилье (Германия, Австрия)
* Руководитель проекта проведения научных исследований («Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в России, Германии, Австрии и Швейцарии: сравнительно-правовое исследование», проект № 13-03-00014).
или собственность на этаж (Швейцария). Институт имеет древнее происхождение, хотя классическому римскому праву право собственности на части здания было не известно.
В средневековом немецком праве допускалось образование права собственности на части здания в виде собственности на этаж (Stockwerkeigentum). При создании ГГУ [5] право собственности на этаж считалось атавизмом и нарушением правил, положенных в
основу ГГУ, поэтому не было в него включено. Новое его образование запрещалось ст. 189 вводного закона к ГГУ, но уже существующее право продолжало существовать. В ст. 218 вводного закона к ГГУ была закреплена возможность создавать на уровне земель конструкции права собственности на этаж, и были земли, которые активно пользовались этим положением, например Бавария [10, с. 28].
Настоящая, созданная по старому немецкому праву собственность на этажи здания существует до сих пор в областях, в которых действовал Кодекс Наполеона, например области левого Рейна, в праве земли Баден-Вюртемберг, где собственность на этаж и сегодня часто встречается.
В праве земли Тюринген законом от 10 сентября 1946 г. собственность на этаж здания была трансформирована в долевую собственность. В Гражданском уложении земли Вюртемберг от 29 декабря 1931 г. в ст. 226—231 содержались предписания, регулирующие право собственности на этаж, особенно права прекращения общности на случай невыносимости продолжения отношений. Эти предписания ст. 36 Гражданского уложения Баден-Вюртемберга от 26 ноября 1974 г. были распространены и на земли Бадена. Статьи 37—44 Гражданского уложения Баден-Вюртемберга облегчили перевод права собственности на этаж старого вида в право собственности на квартиру.
Имплементация права собственности на этаж старого вида, осуществляемая законодательством тех или иных земель, не всегда имела положительный результат. Плохое разграничение помещений, неточность правовых отношений, сложность осуществления содержания и ремонта здания дали поводы для споров и отсутствия мира между соседями, такие дома начали назвать «домами раздоров».
Как замену праву собственности на этаж ст. 131 вводного закона ГГУ предусматривала возможность так называемого ненастоящего права собственности на этаж, посредством создания общности долевых собственников без права прекращения этой общности по заявлению любого из сособственников. Этой возможностью воспользовалась только земля Ба-ден-Вюртемберг, создав закон о долевой собственности на жилые помещения от 12 июня 1950 г., просуществовавший до 1953 г., тем не менее права, образованные на основании от-
мененных предписаний, сохраняли свое действие до сих пор.
После разрушительных последствий Второй мировой войны перед немецким государством встала задача скорейшего восстановления жилищного фонда. Поскольку для выполнения этой задачи требовался большой объем финансирования, было решено максимально привлечь средства населения, что требовало создания новых правовых конструкций, которые нашли отражение в федеральном законе от 15 марта 1951 г. «О праве собственности на квартиру» [7] и приобрели одноименное закону название (Wohnungseigentum). Посредством этой конструкции стало возможным приобретение в собственность определенной части дома, одновременно через вещное обеспечение выплат и по частям самостоятельно финансировать жилищное строительство. В последующем закон неоднократно подвергался изменениям.
Первый австрийский закон о собственности на квартиру был принят в 1975 г., в последней действующей редакции представлял собой результат многочисленных поправок не только содержательного, но и формального характера и представлял собой лоскутное объединение различного рода статей. Поскольку юридическая техника закона 1975 г. не соответствовала современному уровню развития законотворчества, в 1999 г. началась работа секции гражданского права федерального министерства юстиции по созданию нового закона, вступившего в силу 20 марта 2002 г. [8].
Становление швейцарского права общей собственности на этаж осуществлялось на базе двух авторитетных правовых систем — римского и немецкого права. Кроме того, швейцарским законодателем был собран и изучен правовой опыт регулирования данных отношений в соседствующих со Швейцарией странах: Франции, Италии, Австрии. В отличие от двух других рассматриваемых выше стран отношения общей долевой собственности на этаж регулируются не специальным законом, а ГК Швейцарии [6].
Термин жилищная собственность (собственность на этаж) является легально закрепленным и тождественен названиям законов в Германии и Австрии, в Швейцарии речь идет о праве собственности на этаж. Фактически же это название, как и название закона, имеет две неточности. Во-первых, речь идет не о праве
собственности, а о конструкции, состоящей из права долевой собственности на землю и дом, а также все общее имущество в нем и ограниченном вещном праве (Австрия) или особом праве собственности (Германия, Швейцария), выражающемся в возможности пользования и распоряжения своей частью дома. Во-вторых, распространяются нормы закона не только на квартиры, но и на нежилые помещения, а также гаражи и парковки [9, с. 19].
2. В качестве отличительной особенности европейских правопорядков общей долевой собственности в целом и на общее имущество в многоквартирных домах в частности является универсальная тенденция к обособлению со-собственников в особую группу участников гражданских правоотношений с приданием либо статуса юридического лица (Австрия), либо квазиюридического лица (Германия, Швейцария), т. е. общности лиц, не имеющей статуса юридического лица, но обладающей частичной правосубъектностью и способностью выступать истцом и ответчиком в суде по делам, связанным с управлением общим имуществом.
Понятие «правовая общность» не определяется в ГГУ или ШГК, хотя названные правовые акты оперируют им. Майер Хаёц в комментарии к Швейцарскому ГК определяет правовую общность как «связь лиц без образования юридического лица, члены которой являются носителями одинаковых прав и обязанностей» [15, с. 31].
Названное обособление получило соответствующее теоретическое обоснование, прежде всего в теориях, рассматривающих общность сособственников как единый субъект собственности. Основу данной теории составляет идея о том, что одному субъекту противостоит один объект. «В рамках этой теории предпринимались попытки приравнять общность сособственников к юридическому лицу. Эта позиция нашла большую поддержку в Италии и во Франции. В Германии данная мысль была высказана в литературе ХУ1—ХУП вв., но дальнейшего развития не получила» [16, с. 209].
К данной разновидности теорий относится теория членства, суть которой сводится к тому, что общее унифицированное право может осуществляться только посредством создания общности [7, с. 294; 13, с. 139]. Общность является самостоятельным носителем права,
поэтому обладает правоспособностью [13, с. 139]. Участники правовой общности могут иметь только отдельные от этой общности права [10, с. 61; 12, с. 111]. Таким образом, участие в общности собственников рассматривается как право членства.
Традиционно отмечается, что наиболее близкой конструкцией к юридическому лицу является общность собственников помещений в многоквартирных домах.
3. Корпоративные принципы в регулировании отношений общей долевой собственности данного вида проявляются в доскональном регулировании правомочия управления общим имуществом, с закреплением легальной дифференциации управленческих мероприятий, субординации и компетенции органов управления. Управление общим имуществом может осуществляться как всеми сособственниками, так и одним из них. В праве общей долевой собственности иностранных государств закреплена возможность одного из сособствен-ников осуществлять самостоятельные действия по управлению общей вещью. Действия могут носить как срочный, чрезвычайный характер и быть направлены на спасение имущества от гибели или повреждения, так и иметь плановый характер, заключаясь в осуществлении обычных мероприятий, направленных на поддержание целевого назначения имущества и сохранения его ценности. Распределение расходов, связанных с совершением указанных выше действий, может осуществляться как после их совершения, так и до. Осуществление мероприятий не ставится в зависимость от одобрения их другими сособственниками. Совершая самостоятельные действия в отношении всей вещи в целом, сособственник может действовать только в общих интересах.
4. Корпоративную природу имеет норма, согласно которой порядок пользования и управления распространяется на будущего приобретателя доли, т. е. общность не зависит от отдельного сособственника. Праву общей долевой собственности в Германии, Австрии и Швейцарии свойственен в целом диспозитив-ный характер. Источником индивидуального регулирования выступает договор, который в случае регистрации его условий в поземельной книге распространяет свое действие и в отношении правопреемников лиц, его заключивших. К договорной сфере регулирования относится пользование и управление общим
имуществом, порядок и способ принятия решений, касающихся владения и пользования имуществом; порядок несения расходов по содержанию общей вещи; действия по сохранению имущества, которые вправе осуществлять любой из сособственников без предварительного согласия остальных сособственников; применение преимущественного права покупки; прекращения отношений общей долевой собственности и т. д.
5. Поскольку отношения общей долевой собственности в многоквартирных домах носят длящийся характер и прекращение данной общности в любой момент по желанию со-собственников невозможно, важны гарантии мирного сосуществования сособственников, механизм, способный уравновесить общие цели и интересы с личными. Для лиц, добросовестно и разумно осуществляющих свое право, законодательством Германии, Австрии и Швейцарии установлена возможность требовать прекращения права собственности сособ-ственника, злоупотребляющего своим правом (создающего невыносимые условия для общего владения и пользования вещью), уничтожающего или портящего общее имущество, уклоняющегося от несения бремени содержания общего имущества, чем существенно нарушаются права иных сособственников. Эта мера ответственности очень серьезная, поэтому она предполагается как последняя принятая мера после ряда предупредительных действий, в том числе после принятия судом решения об устранении препятствий пользования вещью. Решение о применении такой меры ответственности должен принимать суд на основании решения сособственников, принятого большинством голосов. Если сособственников всего двое, то обратиться в суд может любой из них. Данное правило также имеет корпоративную природу.
6. Несмотря на наличие отдельных корпоративных признаков, необходимо отметить, что общность в области общего управления по отношению к третьим лицам рассматривается как единое целое, но реализация конкретных прав остается за отдельными сособствен-никами. Указанные корпоративные признаки не приводят к прекращению правовой компетенции отдельного сособственника. Ответственность перед третьими лицами общность несет только в ограниченных областях — управление и пользование общим имуще-
ством, иски, выходящие за пределы этих областей, имеют свое действие против конкретных сособственников.
7. Аналогичную тенденцию можно наблюдать в современном российском законодательстве. Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирных домах с момента его закрепления в ЖК РФ 2004 г. [2] обладало рядом отличительных особенностей, среди которых: отсутствие возможности выдела долей в натуре; невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения [3, с. 65]; образование в силу закона; отсутствие преимущественного права покупки доли в праве на общее имущество многоквартирного дома; принятие решений о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом большинством голосов. Эти особенности позволяли ученым говорить о том, что это право необходимо выделить в отдельный вид общей долевой собственности и назвать «неделимой долевой собственностью» [4, с. 13]. Возможность принятия решений большинством голосов, управление общим имуществом и наличие соответствующих органов, возможность принудительного прекращения права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах посредством использования механизма, закрепленного в ст. 293 ГК РФ [1], свидетельствуют о применении корпоративных принципов регулирования к отношениям общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах.
8. Последние изменения российского гражданского законодательства свидетельствуют об усилении тенденции обособления сособственников в отдельную группу. Пункт 2 ст. 181.1 ГК РФ закрепил понятие «гражданско-правовое сообщество», при этом закон не определяет гражданско-правовое сообщество, не называет его признаков, а лишь закрепляет открытый перечень сообществ, относя к ним участников юридического лица, кредиторов при банкротстве, сособственников. Систематизируя опыт европейских государств, можно определить гражданско-правовое сообщество как «неправосубъектное целевое объединение лиц, обладающих общим правом (вещным, обязательственным, корпоративным) на определенное имущество, участие в котором не прекращает собственных правомочий участ-
ников, но является предпосылкой наиболее эффективной реализации права каждого из участников, учитывая его коллективный характер». Признаками такого сообщества можно назвать: единая цель создания, наличие организационного единства, ответственность по обязательствам сообщества его членов, обладание участниками сообщества общим правом, специфика которого определяет особенности в принятии решений по его реализации.
9. Анализ становления и развития европейского законодательства позволяет выявить тенденции развития современного российского права, а также восполнить пробел доктри-нального характера. Многолетний опыт правового регулирования отношений общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах в европейских государствах необходимо использовать для совершенствования отечественного правового регулирования аналогичных отношений. Применение корпоративных принципов регулирования к отношениям общей долевой собственности обеспечивает экономическую эффективность отношений общей долевой собственности в европейских правопорядках. В России почти единственным примером их применения (не считая простое товарищество) в сфере отношений общей собственности служит институт общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах.
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : федер. закон от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 01.09.2014) // Собр. законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации : федер. закон от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от
21.07.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с
01.01.2015) // Рос. газ. - 2005. - № 1.
3. Крашенинников П. В. Жилищное право.7-е изд., перераб. и доп. — М. : Статут, 2010. — 526 с.
4. Сидоренко А. Д. Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме /А. Д. Сидоренко, Е. А. Чефранова // Жил. право. — 2004. — № 4. — С. 13.
5. Buergerliches Gesetzbuch Bundesrepublik Deutschland vom 18. August 1896 RGBI // Inkrafttreten am 1. —1900. — Januar. — S. 195
6. Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 SR 210 // Inkrafttreten am 1. — 1912. — Januar.
7. Bundesrepublik Deutschland Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht vom 15. — März 1951 (BGBl. I S. 175, 209).
8. Bundesgesetz Republik Оеsterreichueber das Wohnungseigentum 2002, StF: BGBl. I Nr. 70/2002.
9. Baur F. Sachenrecht. 18., neu bearbeitete Auflage // F. Baur, R. Stürner. — Verlag C. H. Beck, München 2009. — 1085 s.
10. Briesemeister L., Gottschalg W., Luke W., Man-sel H-P. Wohnungseigentumsgesetz. Gesetzueber die Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht / Kommentar. 9., wesentlichergaenzte und erweiterte Auflage des von Hermann Weitnauergemeinsammit Carl Wirhts-begruendeten Werks. Verlag Franz Vahlen Muenchen. S. 28.
11. Buchda G. Geschichte und Kritik der deutschen Gesamthandlehre. Marburg in Hessen : Elwert, 1936. — Frankfurt a. M. : Keip, 1970. — 320 s.
12. Dossmann Е. Das Recht des Miteigentuemers / Е. Dossmann. — Halle a. S. : Kaemmerer, 1908. — 121 s.
13. Fabricius F. Relativitаеt der Rechts fаеhigkeit: ein Beitr. zur Theorie u. Praxis d. privaten Personenrechts. — Muenchen : Beck, 1963. — 249 s.
14. Hilger N. Miteigentum der Vorbehaltslieferanten gleichartiger Ware. — Gоеttingen : Schwartz, 1983. — 94 s.
15. Meier-Hayoz A. Schweizerisches Privatrecht. — Basel, Genf, Munchen : Helbing Lichtenhahn, 1996. — 321 s.
16. Schneider B. Das schweizerische Miteigentumsrecht. — Bern : Stümpfli. 1973. —282 s.
2(10)/2015 Глагол Ъ
ПРАВОСУДИЯ
