CC BY
61
ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ГОРОДСКОГО ПРИРОДОПОЛЬЗОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ ТРАНСФОРМАЦИИ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ
КАРПОВА Н.В.,
кандидат экономических наук, доцент, Новочеркасская государственная мелиоративная академия,
e-mail: kafkasastra@yandex.ru
Переход к рыночной экономике предопределяет коренное преобразование земельных отношений. Регулятивный характер образованной и совершенствуемой системы обеспечивает баланс государственных, общественных и частных интересов в современных социально-экономических условиях. В статье рассмотрены вопросы городского развития, землепользования и застройки формы собственности и формы хозяйствования в современных условиях.
Ключевые слова: землепользование; городское природопользование; рыночные отношения; градостроительное зонирование.
Transition to market economy predetermines radical restructuring ground attitudes. Character of the formed and improved system provides balance of the state, public and private interests of modern social and economic conditions. In clause questions of city development, land tenure and building of a pattern of ownership and the form of managing in modern conditions are considered.
Keywords: land tenure; city wildlife management; market attitudes; town-planning zoning.
Коды классификатора JEL: Q15, Q24, Q57.
В настоящее время практически вся территория Ростова-на-Дону находится в муниципальной собственности города. От имени Правительства Ростова-на-Дону все оперативные вопросы, связанные с использованием городских территорий, решает территориальный отдел по г. Ростов-на-Дону Росреестра по Ростовской области. Кроме того, к компетенции Городской Думы относятся:
♦ установление порядка взимания платы за землю;
♦ установление порядка предоставления в аренду земельных участков, находящихся в собственности г. Ростова-на-Дону;
♦ установление ставок земельного налога в соответствии с действующим законодательством;
♦ утверждение границ территориально-экономических зон;
♦ установление норм предоставления земельных участков;
♦ установление общих принципов оценки недвижимости, в том числе земельных участков. К компетенции Ростовской-на-Дону городской администрации относятся: организация сбора платы за землю и контроль над ее поступлением и расходованием;
♦ взыскание штрафов за нарушение земельного законодательства;
♦ составление и ведение земельного кадастра города;
♦ кадастровая оценка земельных участков на основе зонирования территории города.
Важным направлением работы по повышению эффективности управления земельными отношениями является совершенствование системы прав на землю. В соответствии с действующим законодательством РФ предусмотрено применение следующих видов прав на земельные участки: право аренды (субаренды), право безвозмездного временного пользования, право пожизненного наследуемого владения, право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования. Аренда по-прежнему остается основной правовой формой предоставления земельных участков в Ростове-на-Дону. Землепользователям, освобожденным в соответствии с законами РФ и постановлениями администрации г. Ростова-на-Дону от уплаты земельного налога, предоставляется право безвозмездного временного пользования земельными участками.
Право пожизненного наследуемого владения земельными участками на территории г. Ростова-на-Дону предоставляется гражданам-домовладельцам, постоянно зарегистрированным в домах, принадлежащих им на праве собственности и расположенных на этих участках. Домовладельцам, не зарегистрированным постоянно в домах,
© Н.В. Карпова, 2012
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2012 ^ Том 10 № 1 Часть 3
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2012 ^ Том 10 № 1 Часть 3
176
Н.В. КАРПОВА
принадлежащих им на праве собственности, это право предоставляется в случае, если земельный участок не находится на территории, отведенной под городскую застройку в соответствии с утвержденным проектом детальной планировки.
В связи с инфляцией, происходящей в России, ставки земельного налога индексируются. Коэффициент индексации устанавливается Главой Администрации города на основе Федерального закона «Об индексации ставок земельного налога».
Ставки арендной платы за землю пересматриваются не чаще одного раза в год, причем размер годового увеличения не может превышать 7% (при сохранении размеров земельного участка и его целевого использования).
По мнению научных кругов, серьезным препятствием на пути повышения эффективности регулирования земельных отношений в Ростове-на-Дону является то, что нормативно-правовая база этих отношений несовершенна и противоречива. Кроме того, недостаточная разработанность нормативно-правовой базы управления земельными ресурсами создает почву для многочисленных правонарушений и злоупотреблений со стороны лиц городской власти.
Правила землепользования и застройки муниципального образования г. Ростова-на-Дону регламентируются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, которые принимаются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным Законом «Об общих принципах организации местного самоуправления». Влияние на правила застройки оказывает Устав муниципального образования города Ростова-на-Дону, а также положения нормативных документов, определяющих его основные направления социально-экономического и градостроительного развития, охраны и использования культурного наследия, окружающей среды и природных ресурсов, иные законы и нормативные правовые акты Российской Федерации и Ростовской области.
Выполнение правил застройки и формирования землепользований обязательны для органов местного самоуправления, физических и юридических лиц, а также должностных лиц, осуществляющих и контролирующих градостроительную (строительную) деятельность на территории муниципального образования города Ростова-на-Дону, Ростовской области и формируют один из основных градостроительных принципов — принцип комплексности. При организации землепользований города данный принцип основан на комплексном решении вопросов экономического, социального, эстетического, технического и экологического характера.
Экономическая задача в первую очередь заключается в рациональном и наиболее эффективном использовании земельных и иных ресурсов населенного пункта на всех уровнях градостроительного регулирования.
Под социальной задачей понимается обеспечение территории объектами, которые смогли бы удовлетворить основные социальные потребности населения (жилище, образование, обслуживание, отдых, управление и пр.) и способствовали бы созданию психологического комфорта обитания и общения в результате формирования соответствующих пространств, их объединения и разделения.
Эстетическая задача состоит в обеспечении полноценных эстетических качеств окружающей среды. Эстетические качества территории — необходимая составляющая экологических отношений человека с окружающей средой, природной и антропогенной. Адаптивно-ландшафтное планирование городского землепользования как раз нацелено на создание и использование эстетического потенциала ландшафта.
С экологической точки зрения планировочные мероприятия землепользований позволяют обеспечивать и контролировать пригодность окружающей среды для проживания, что выражается в ее физических, санитарногигиенических и климатических параметрах. Необходимо комплексно решать вопросы формирования городского землепользования: рассматривать не только экономические, но и широкий спектр социальных интересов, а также учитывать задачи охраны окружающей среды.
Другим важным требованием, которое также необходимо иметь в виду, например как фактор, повышающий стоимость возводимых на территории населенного пункта объектов, является ее эстетический потенциал. Поэтому в современной градостроительной практике все больше уделяется внимания адаптивно-ландшафтному планированию землепользования, когда планировка и застройка городских территорий осуществляются с учетом естественного ландшафта, т.е. подразумевается использовать природно-эстетический потенциал территории.
В современных экономических условиях, когда рыночные отношения проникают во все сферы человеческой деятельности, адаптивно-ландшафтное планирование городских территорий должно занять одну из ведущих позиций в современном градостроительстве. Основное его преимущество заключается в реальной экономии финансовых средств за счет снижения затрат на освоение территории, создание инженерной инфраструктуры. Но прежде чем говорить об экономической эффективности адаптивно-ландшафтного землепользования, необходимо остановиться на проблеме территориального развития крупных населенных пунктов.
Основным градообразующим фактором и причиной развития землепользований и роста города является развитие промышленности и численности населения. Особое место в функционировании занимает городское хозяйство, представляющее собой совокупность организаций и предприятий различных отраслей. Эти хозяйствующие субъекты призваны создавать благоприятные условия проживания населения на территории города. Таким образом, городское хозяйство характеризуется сложностью составляющих его элементов. Причем от слаженности действий каждого из них зависит жизнедеятельность и жизнеспособность всего города.
К общим направлениям формирования землепользований и застройки города относятся: функциональное зонирование территории и комплексная территориальная организация производства и расселения населения; плано-
ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ГОРОДСКОГО ПРИРОДОПОЛЬЗОВАНИЯ... 177
мерное преобразование сложившейся городской застройки в упорядоченную систему расселения; развитие транспортных систем и улично-дорожной сети; повышение уровня инженерного оборудования, благоустройства и озеленения территории, развитие инженерных коммуникаций и объектов; использование и обогащение природных ландшафтов; совершенствование архитектурно-художественного облика существующей и перспективной застройки.
В свою очередь доходы населения, повышение жилищных стандартов, стоимость земельных участков, уровень развития городского хозяйства и средств коммуникации, планировочные концепции и стандарты являются основными факторами, которые характеризуют городское землепользование.
Основным инструментом регулирования землепользования в городах является зонирование (функциональное, административное и экономическое). Территориальные зоны представляют собой отдельные территории, границы которых фиксируются на основании решений органов государственной власти или местного самоуправления. Эти зоны выделяются для целей административно-хозяйственного регулирования имущественных отношений в пределах каждой зоны (земель сельскохозяйственного назначения, природоохранные, градостроительные, промышленные и другие зоны). Под зонированием застроенных территорий понимается выделение в границах города зон различного функционального назначения. Механизм зонирования направлен на уменьшение вероятности конфликта между различными видами городской деятельности. По выделенным зонам устанавливается правовой режим использования земель.
Функциональное зонирование городских территорий представляет собой наиболее общую форму учета разнообразных требований к рациональному землепользованию, включающую комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка, его размеры, коэффициент застроенности участка, доля озелененных и открытых пространств и другие). При зонировании рассматриваются территории градостроительной системы транспортнофункционального, визуально-пространственного, природно-экологического, историко-культурного, инженернотехнического назначения. Экономическое зонирование следует связывать исключительно с кадастровым делением города. Районирование города связано с разбивкой на кварталы. Существуют различные подходы к выделению экономических зон города. Итогом зонирования является план зонирования земель, представляющий собой графический документ, разрабатываемый в составе генплана города с пояснительной запиской. Этот документ определяет состав земель города, объединенных общими признаками перспективного функционального использования с указанием перспективы и степени эффективности их использования. В условиях рыночной экономики зонирование земель предопределяет устойчивую форму контроля за использованием территории. Таким образом, сущность функционального зонирования заключается в установлении и выделении на картографическом материале границ территорий, используемых в различных целях. В городе Ростове-на-Дону, так же как и в других крупных городах Российской Федерации, принята и используется система регулирования землепользования и застройки, основанная на зонировании. Эта система разработана с целью: обеспечения контроля за соблюдением прав граждан и юридических лиц; защиты прав граждан и обеспечения равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки; подготовки документов для передачи прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, физическим и юридическим лицам для осуществления строительства, реконструкции объектов недвижимости; контроля соответствия градостроительным регламентам строительных намерений застройщиков, завершенных строительством объектов и их последующего использования; реализации планов и программ развития городской территории, систем инженерного обеспечения и социального обслуживания, сохранения природной и культурно-исторической среды; создания благоприятных условий для привлечения инвестиций в строительство и обустройство недвижимости посредством предоставления инвесторам возможности выбора наиболее эффективного вида использования недвижимости в соответствии с градостроительными регламентами; обеспечения свободного доступа граждан к информации и их участия в принятии решений по вопросам городского развития, землепользования и застройки посредством проведения общественных слушаний.
Решения по застройке или использованию землепользования принимаются посредством этой системы регулирования, а также в соответствии с генеральным планом развития города, иной градостроительной документацией и на основе установленных градостроительных регламентов, которые действуют в пределах зон и распространяются в равной мере на все расположенные в одной и той же зоне землепользования и иные объекты недвижимости, независимо от форм собственности.
Принципиальной основой системы регулирования землепользования и застройки, своего рода «сердцем», является разработанное градостроительное зонирование, которое определяет условия использования территории. Разработанная градостроительная система не только является регламентируемым инструментом регулирования застройки и использования землепользований, но и режимов охраны историко-культурного наследия и территорий природного комплекса столицы Ростовской области.
Регулятивный характер образованной и совершенствуемой системы обеспечивает баланс государственных, общественных и частных интересов в современных социально-экономических условиях [2].
Условия разрешенного использования земельных участков в Ростове-на-Дону регулируются тремя группами регламентаций:
♦ градостроительными нормами и правилами проектирования ее планировки и застройки;
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2012 ^ Том 10 № 1 Часть 3
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2012 ^ Том 10 № 1 Часть 3
178
Н.В. КАРПОВА
♦ ограничениями использования территории, установленными линиями градостроительного регулирования;
♦ территориальными регламентами, установленными градостроительным зонированием территории.
К объектам градостроительного регулирования относятся юридически закрепленные границы транспортных и инженерных коммуникаций, санитарных и технических защитных зон, зон охраны историко-культурного и природного наследия (они не покрывают всю территорию города и могут накладываться друг на друга). В таких зонах нормативными правовыми актами установлены специальные режимы, ограничивающие использование земель.
Территориальные регламенты градостроительного зонирования устанавливаются для каждого участка территории, квартала или обособленной группы кварталов — планировочного района города. Эти регламенты дополняются и конкретизируются требованиями норм и правил и специальных режимов регулирования.
Минимальным по площади объектом установления регламентов зонирования является землепользование [1]. Это может быть: часть земельного участка, ограниченная линией градостроительного регулирования; земельный участок в установленных или предлагаемых к установлению границах; группа участков, расположенных внутри квартала и возможных к формированию сопредельных земельных участков. Регламент устанавливает функциональное, строительное и ландшафтное назначение землепользования. Функциональное назначение однозначно определяет перечень видов разрешенного землепользования участка.
ЛИТЕРАТУРА
1. Чешев А.С., ОвчинниковаН.Г. Концептуальные основы формирования механизма устойчивого землепользования // Экономический вестник РГУ. 2008. № 3. Т. 6.
2. Чешев А.С., Овчинникова Н.Г. Экологические аспекты формирования землепользования в новых условиях хозяйствования // Экономический вестник РГУ. 2008. № 3. Т. 6.
