CC BY
25
JEL R00
Основные тенденции развития столичного рынка недвижимости в сегменте торговых центров
Белецкий М. Д.1
В статье приведены результаты исследования тенденций, характеризующих современное состояние рынка коммерческой недвижимости Московского региона в сегменте торговых центров. Информационную базу исследования составили данные Росстата; отчеты экспертов; мнения руководителей компаний, функционирующих в сферах девелопмента и ритейла, а также иных субъектов столичного рынка торговой недвижимости, действующих в анализируемом сегменте. В процессе исследования определены факторы, оказывающие сдерживающее влияние на развитие рынка в сегменте торговых центров: снижение уровня спроса на торговые объекты; трансформация под влиянием кризиса требований, предъявляемых к характеристикам рыночного предложения со стороны ритейлеров; сдержанный интерес со стороны зарубежных ритейлеров и инвесторов, а также отсутствие доступных кредитов. На основе полученных в результате исследования данных установлены основные тренды текущего развития рынка в сегменте торговых центров и сделаны выводы о неоднозначности перемен: с одной стороны, существует объективно подтвержденное и являющееся следствием кризиса сдерживание роста; с другой стороны, под влиянием конкуренции постепенно набирают темп положительные трансформации объектов в качественном аспекте. В итоговой части статьи определен ресурсный потенциал, способный сообщить значительный импульс развитию торговых центров на региональном рынке как в ближайшей, так и в отдаленной перспективе.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА
Торговый центр, торговая недвижимость, ритейл, конкурентоспособность торговых объектов, пул арендаторов, редевелопмент промышленных зон, оптимизация торговых объектов, рекон-цепция торговых центров.
Прокатившаяся по стране волна экономического кризиса оказала негативное влияние на развитие столичного рынка торговой недвижимости. Сегмент торговых центров (тц) данного рынка можно с уверенность отнести к разряду оказавшихся в эпицентре наиболее серьезного воздействия.
В составе факторов, оказывающих на современном этапе наиболее значимое влияние на сдерживание развития вышеуказанного сектора рынка, можно выделить снижение уровня спроса на торговые объекты (площади); трансформацию под влиянием кризиса требований, предъявляемых к характеристикам рыночного предложения со стороны ритейлеров; пролонгированные в отношении Российской Федерации санкции и, как следствие, недостаточный интерес со стороны зарубежных ритейлеров и ин-
весторов, а также отсутствие доступных кредитов.
Воздействие совокупности указанных факторов заставило участников анализируемого сектора рынка существенно скорректировать стратегии развития. В составе основных трендов, порожденных кризисом, в первую очередь, можно выделить резкое уменьшение объемов вывода на рынок площадей в составе новых объектов.
Ориентируясь на конъюнктуру рынка, а также прогнозы социально-экономического развития страны, девелоперы сочли за благо отложить реализацию части анонсированных проектов до более благоприятных времен.
1 Московский педагогический государственный университет, г. Москва, Российская Федерация. Почта для связи с автором: [email protected]
Даже если принять в расчет планируемый до конца 2017 года ввод 244000 м2 в составе новых тц, суммарный годовой объем покажет уменьшение в 2 раза против показателей 2016 года и минимальные результаты за сопоставимые периоды с начала кризиса, при этом к концу 2017 года обеспеченность столицы торговыми площадями, по данным экспер-тов[1], достигла 483 м2 на тысячу жителей.
Продолжает свое развитие тенденция децентрализации: основная доля объектов строится на стыке границ Москвы и Московской области, что позволяет расширить рамки целевого сегмента потребителей.
Одним из значимых трендов является оптимизация имеющихся в распоряжении объектов недвижимости (торговых площадей). Реализуемая как среди собственников, так и среди арендаторов (субарендаторов) процедура «селекции» имеет целью освобождение от владения (использования) имеющими низкий уровень конкурентоспособности объектами. Кризис, позволивший в полной мере ощутить на себе тяжесть бремени собственности, привел часть ритейлеров к необходимости изменения стратегии в пользу «рокировки» статуса владельца на статус арендатора с целью повышения уровня динамизма ответов на вызовы активно трансфомирующейся конъюктуры рынка.
Процесс «селекции» имеет также направленность на оптимизацию пула арендаторов. В целях повыше-
ния уровня конкурентоспособности торгового объекта собственники (арендаторы) формируют пул арендаторов (субарендаторов), отталкиваясь от анализа рыночной ситуации, и в первую очередь — от актуальных запросов конечного потребителя. Расширение спектра востребованных посетителями тц услуг способствует индивидуализации торгового объекта и оказывает существенное влияние на увеличение трафика. Прослеживается тенденция значительного уменьшения в структуре арендаторов (субарендаторов) доли продуктового ритейла и увеличение доли субъектов, функционирующих в сферах общественного питания (в сегменте fast food) и развлечений.
На более эффективный уровень выходят взаимоотношения в тандеме «арендодатель — арендатор». Ставшие обычной практикой переход от фиксированной арендной платы к проценту от оборота, снижение арендной ставки позволили каждой из сторон взаимодействия обеспечить удовлетворительный, применительно к современным реалиям, уровень стабильности.
Снижение ставок арендной платы на рынке торговой недвижимости, а также пессимистические прогнозы по улучшению экономической ситуации не ранее чем в 2019-2020 годах[2] заставляют собственников торговой недвижимости, имеющей низкий уровень ликвидности, искать альтернативные варианты использования имеющихся в распоряжении объектов.
Примером указанной трансформации может служить перепрофилирование торговых площадей под производство востребованной на рынке высокотехнологичной продукции.
В настоящее время наиболее уязвимыми в сегменте тц Московского региона оказались объекты, введенные в эксплуатацию в конце 1990-х или в начале «нулевых» годов, когда в связи с существенным дефицитом площадей большая часть тц открывалась в пустующих кинотеатрах, в зданиях заводов, фабрик и пр. Функционирующие со времен тотального дефицита под девизом «аскетизм не порок» объекты находятся в завершающей стадии цикла доходности, закономерно и стремительно сдавая позиции в неравной конкурентной борьбе тц, учитывающим современные тренды в потребительских предпочтениях.
По данным экспертов, на сегодняшний день в Москве из-за устаревшего планировочного решения и физического износа примерно 30% профессиональных тц нуждаются в реконцепции [ з ].
Надежды девелоперов на улучшение ситуации на рынке торговой недвижимости в ближайшие годы связаны, в первую очередь, с введением в эксплуатацию 10 сентября 2016 года Московского центрального кольца (мцк).
Функционирование новой транспортной системы, ежедневный пассажиропоток которой, в среднем, составляет 250-260 тыс. человек[4], способен существенно увеличить трафик 12 тц, расположенных
в шаговой доступности от транспортно-пересадочных узлов (тпу ) мцк, а также создаст предпосылки для строительства новых тц и объектов стрит-ритейла.
Согласно прогнозам экспертов, к концу 2017 года суммарный пассажиропоток по мцк составит 75 млн человек в год, а к 2025 году данный показатель увеличится до 300 млн человек в год [ 5 ].
Существенный импульс развитию торговых центров в столичном регионе придаст запланированное правительством Москвы строительство в ближайшие три года 271 ТПУ, в том числе 169 капитальных, на территориях которых предусмотрено размещение торгово-офисных кластеров. Интерес инвесторов к указанным объектам обусловлен ожиданиями высокого трафика и, как результат, быстрой окупаемости инвестиций.
В качестве одного из факторов, который, вне всякого сомнения, также окажет стимулирующее влияние на развитие рынка торговой недвижимости в сегменте тц, мы рассматриваем реализуемый столичным правительством редевелопмент промышленных зон. Так называемый ржавый пояс Москвы, состоящий из территорий, на которых размещены неэффективные или давно не функционирующие предприятия, занимает 18,8 тыс. га, что составляет более 17% «старомосковской» территории. Планами предусмотрена полная реорганизация указанных территорий на 4,7 тыс. га земли, а 7,8 тыс. га подвергнутся частичной реорганизации[б].
Строительство около 5 млн м2 жилой недвижимости на месте реорганизуемых производственных земельных участков, анонсированное столичным правительством, также создаст дополнительный спрос на строительство торговых объектов в районах Москвы, ранее не привлекавших внимание девелоперов[7].
Итак, рынок столичной торговой недвижимости в сегменте тц находится в процессе недостаточно активной, но, тем не менее, заметной трансформации. Положительные сдвиги в социально-экономическом положении страны, а также объективная данность в виде уже действующих, а также потенциальных драйверов развития анализируемого сегмента рынка торговой недвижимости, таких как интенсивное развитие транспортной инфраструктуры столицы; реновация жилого фонда; реорганизация обширных промышленных зон и пр., дают повод для сдержанного оптимизма.
Развитие онлайн-ритейла и тенденция спроса на дискаунтеры в краткосрочной перспективе не окажут значительного влияния на снижение востребованности на рынке Московского региона торговой недвижимости, отвечающих актуальным запросам ритейлеров качественных объектов формата ТЦ. Уровень спроса, как и прежде, будет определяться конкурентоспособностью торговых объектов в условиях стремительно меняющейся конъюктуры рынка.
Текущие тенденции не предрекают анализируемому сектору рынка серьезных потрясений. Столичный регион, как и прежде, останется одним из крупнейших центров притяжения как отечественных, так и зарубежных инвесторов, при очевидном сдерживании темпов роста рынка торговой недвижимости в секторе тц, определяемом, в первую очередь, общим социально-экономическим положением страны.
Список литературы и информация
1. Торговые центры Москвы [Электронный ресурс]: аналитический отчет за первое полугодие 2017 года «Торговая недвижимость в России». Режим доступа: www. magazinmagazinov.ru/upload/knowledges/Itogi%20H1_2017.pdf (дата обращения: 25.11.2017).
2. Назад в будущее. Рынок недвижимости третий год подряд ставит антирекорды [Электронный ресурс] // Forbes Russia. Режим доступа: www.forbes.ru/biznes/337705-nazad-v-budushchee-rynok-nedvizhimosti-tretiy-god-podryad-stavit-antirekordy (дата обращения: 23.05.2017).
3. Доля крупных продуктовых магазинов в ТЦ сократилась в 4 раза за 10 лет [Электронный ресурс] // РБК Недвижимость. 2017. 9 февр. Режим доступа: realty.rbc. ru/news/589c51129a794721b10dda52 (дата обращения 12.02.2017).
4. Два месяца по МЦК: что мы знаем о «стальном кольце» Москвы [Электронный ресурс] // M24.ru. Режим доступа: www. m24.ru/articles/poezda/08112016/121357 (дата обращения: 12.02.2017).
5. Импульс развития. Как преобразятся промзоны вдоль нового кольца? [Электронный ресурс] // Аргументы и факты. 2016. № 37. Режим доступа: www.aif.ru/society/ptransport/impuls_ razvitiya_kakpreobrazyatsya_promzony_vdol_novogo_kolca (дата обращения: 21.01.2017).
6. Редевелопмент промзон [Электронный ресурс] // Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы. Режим доступа: stroi.mos.ru/renovaciya-promzon (дата обращения: 29.11.2017).
7. На территории столичных промзон построят почти 5 млн кв. метров жилья [Электронный ресурс] // Элитное.ру. Режим доступа: elitnoe.ru/articles/1492-na-territorii-stolichnyh-promzon-postroyat-pochti-5-mln-kv-metrov-zhilya (дата обращения: 23.06.2017).
Дата получения статьи: 08.12.2017 Дата принятия к публикации: 10.01.2018
JEL R00
The basic development tendencies of the capital's real estate market in the segment of trading centers
Beletsky M.D.1
The paper provides the investigation's results of tendencies which characterize a modern state of commercial real estate market in the segment of Moscow region shopping centers. The information base consists of the investigations: the Russian Federation Federal State Statistics Service data; experts' reports; opinions by CEO s in the sphere of development and retail, and also other subjects of the capital's market of retail real estate in the analyzed segment. The paper defines the factors with deter influence on the market's development in the segment of shopping centers; these factors are: demand's decrease for retail objects; transformation of requirements for changed under the crisis characteristics of market offer by retailers; low interest of foreign retailers and investors, and absence of available credits. On the base of investigation's data the author defines the basic trends of current market's development in the segment of shopping centers and makes a conclusion concerning ambiguity of the current changes: form the one hand - the certain crisis deterrent of the growth; one the other hand - under competition, the step-by-step positive transformation of objects in qualitative aspect. In the final part of the paper the resource potential is defined, which can provide a significant impetus to shopping centers' development on regional market in near and future perspective.
KEY WORDS
Shopping center, retail real estate, retail, competitiveness of retail objects, pool of tenants, redevelopment of industrial areas, optimization of retail objects, reconceptualization of shopping centers.
References and Notes
1. Magazin Magazinov. (2017). Retail real estate in Russia. Analytical report for the first half of 2017. Retrieved November 25, 2017 from www.magazinmagazinov.ru/upload/knowledges/itogi%20 H1_2017.pdf (in Russian)
2. Abakumova, M. (2017, January 26). Back to the Future. The real estate market for the third consecutive year puts antirecords. Retrieved May 23, 2017 from Forbes Russia: www.forbes.ru/ biznes/337705-nazad-v-budushchee-rynok-nedvizhimosti-tretiy-god-podryad-stavit-antirekordy (in Russian)
3. Velesevich, S. (2017, 02 09). The share of large grocery stores in the shopping center decreased by 4 times in 10 years. Retrieved February 12, 2017 from RBK Nedvizhimost: realty.rbc.ru/ news/589c51129a794721b10dda52 (in Russian)
4. Two months on Moscow Central Ring: what do we know about the "steel ring" of Moscow. (2016, November 08). Retrieved February 12, 2017 from Gorodskoj informacionnyj kanal m24.ru: www.m24.ru/ articles/poezda/08112016/121357 (in Russian)
5. Belyaeva, M. (2016, September 9). Impulse of development. How will the industrial zones be transformed along the new ring? Argumenty iFakty, 37. (In Russian)
6. Redevelopment industrial zone. (n.d.). Retrieved November 29, 2017 from Kompleks gradostroitelnoj politiki i stroitelstva goroda Moskvy: stroi.mos.ru/renovaciya-promzon (In Russian)
7. On the territory of the capital industrial zone will be built almost 5 million square meters of housing. (27, March 2017). From Elitnoe. RU: elitnoe.ru/articles/1492-na-territorii-stolichnyh-promzon-postroyat-pochti-5-mln-kv-metrov-zhilya (In Russian)
Received for publication: 08.12.2017 Accepted for publication: 10.01.2018
1 Moscow Pedagogical State University, Moscow, Russian Federation. Corresponding author: [email protected]
