CC BY
82
ИВАНОВА О.Е.
основные проблемы и перспективы развития жилищного
строительства в сельских районах
В статье проанализированы основные препятствия для развития жилищного строительства в сельских районах и предложены меры по совершенствованию градостроительной политики сельских поселений в целях расширения малоэтажного жилищного строительства.
Ключевые слова: жилищное строительство; сельские районы; жилищная политика; обеспеченность качественным жильем
Коды классификатора JEL: 1.74, R38
В данной статье мы проанализируем общие тенденции развития сельского жилищного фонда в России с целью выделения тех из них, которые в наибольшей степени будут влиять на расширение жилищного строительства в сельских районах.
В целом с 1995 по 2006 гг. сельский жилой фонд увеличился на 105 млн кв. м. (с 734 млн кв. м. до 839 млн кв. м, или на 14,3%) [3], при этом общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жи-^ теля, в сельской местности превышает тот же показатель в городской местности (21,9 кв. м. против 20,8 кв. _0 м. соответственно). Несмотря на это, за последнее десятилетие доля сельского жилищного фонда в общем ^ объеме жилищного фонда РФ существенно не изменилась и составила в 2006 г. 27,9% (в 1995 г. - 27,8%) [3]. (□ Анализ жилья в сельской местности также показывает, что на многоквартирные жилые дома приходится
CL
чуть больше трети (36,5%) жилых квартир, что позволяет определить малоэтажное строительство как наибо-
X
лее распространенное и перспективное направление развития жилищного строительства в сельских районах.
^ Таким образом, говоря о сельском жилье, следует отметить, что речь идет, в первую очередь, о малоэтажном
„ строительстве, что является основной особенностью развития современных сельских территорий. В связи с этим основной задачей в области развития жилищно-строительного комплекса является стимулирование
(3 развития малоэтажного строительства в сельских поселениях.
Ь Одним из наиболее серьезных препятствий для масштабного увеличения объемов малоэтажного жилищ-00 ного строительства в сельских районах является низкий уровень доходов сельских жителей. В связи с этим ^ задача увеличения объемов жилищного строительства в сельских районах требует использования дополнись тельных мер, направленных на повышение доступности жилья для сельских жителей. <0 Еще одним препятствием для крупномасштабного увеличения жилищного строительства в сельских райо-
0 нах является недостаточная развитость жилищно-коммунальной инфраструктуры. Так, несмотря на то, что на ф сельскую местность приходится большая часть вводимых в последние годы объектов коммунального хозяйс-ё тва - 67,03% водопроводных сетей и 81,74% газовых сетей, благоустройство жилищного фонда в сельской а местности значительно отстает от городского. Так, обеспеченность водопроводом жилищного фонда в сель-$ ской местности почти в два раза ниже, чем в городской (43,9% против 88,4% соответственно), водоотведени-
1 ем (канализацией) - в 2,5 раза (34,4% против 86,3% соответственно), отоплением - в 1,7 раза (54,0% против Ф 90,8% соответственно), горячим водоснабжением - в 3,6 раза (22,3% против 79,4% соответственно) [3].
^ При этом надежность существующей инженерной инфраструктуры в регионах по экспертным оценкам су-
^ щественно ниже допустимого уровня (количество аварий и повреждений составляет от 1,8 до 2,2 на 1 км сети
ш в год при допустимых 0,3). В то же время масштаб замены сетей не превышает 1,2% их общей протяженности,
¡3 и только в отдельных регионах - до 1,8%, при необходимых 4 - 5% в год [2].
Доля сельских населенных пунктов, имеющих водопроводы, с 1995 по 2006 гг. увеличилась с 22,0 до 30,0%,
< что все же явно недостаточно, особенно в случае крупномасштабного увеличения объемов малоэтажного
о строительства в сельских районах. По данным субъектов Российской Федерации, в 2007 году обеспечено ин-
2 женерной инфраструктурой около 12,5 тыс. га земли. Для того, чтобы обеспечить увеличение объема жилищем ного фонда до 5 млрд.кв.м., необходимо увеличить объем земельных участков, обеспеченных инженерной ° инфраструктурой, минимум в 5 раз [2].
т В настоящее время в Российской Федерации централизованным водоснабжением охвачено 73 тыс. насека ленных пунктов, в которых проживает 65% сельского населения страны. Более 50% централизованных сис-о тем нуждаются в техническом улучшении, в том числе - в реконструкции, расширении и восстановлении. Основным источником водоснабжения сельских населенных пунктов являются подземные воды. Водозабор их составляет около 85% общего объема водопотребления на селе. Более половины существующих скважин о эксплуатируются свыше 20-25 лет и их состояние близко к критическому. Отдельной проблемой можно при-$ знать разрушение водонапорных башен, воздвигнутых, как правило, более 30 лет назад. В случае выхода их >| из строя насосное оборудование работает с большой нагрузкой, часто превышающей расчетную. Это приво-^ дит к его поломкам и перебоям в водоснабжении. Кроме того, рост энергопотребления становится ощутимым си бременем для местных ЖКХ [1].
^ Магистральные водоводы и водопроводные сети систем сельскохозяйственного водоснабжения прокла-
о дывались в основном из стальных труб без внутреннего антикоррозионного покрытия. В процессе эксплу-
§ атации стальные трубопроводы подвергались внутренней и внешней коррозии, вследствие чего снижались
^ прочностные характеристики труб, нарушалась их герметичность, возрастали утечки, уменьшалась площадь
живого сечения из-за коррозионных отложении и, как следствие, увеличивался расход электроэнергии на подачу воды. Коррозионные отложения часто приводят к еще одному отрицательному явлению - вторичному загрязнению питьевой воды. В результате чего население получает воду неудовлетворительного качества.
Износ групповых водоводов сельскохозяйственного водоснабжения в настоящее время составляет 60-70%, и около 10 тыс. км водопроводов из стальных труб требуют санации (бестраншейного метода ремонта) или замены на трубы с высокими антикоррозионными свойствами [1].
Критически низкой является доля сельских населенных пунктов, имеющих канализацию, которая составляет всего лишь 5% от их общего числа. Это представляет большую опасность для окружающей среды и санитарной обстановки в стране. Строительство данных систем не только не учитывает возможное увеличение нагрузки в связи с предполагаемым расширением объемов строительства в сельских районах, но и отстает от уже существующей потребности в них сельского населения и АПК, поэтому одним из важнейших направлений является развитие систем хозяйственно-бытовой канализации до достижения баланса между водо-потреблением и водоотведением. Для обработки навозосодержащих стоков на подавляющем большинстве комплексов были построены сооружения для очистки сточных вод. К сожалению, в большинстве своем они устарели морально и физически, настоятельно требуя реконструкции с учетом сегодняшних технологий [1].
Таким образом, дальнейшему расширению объемов жилищного строительства в сельских районах препятствует нерешенность вопросов их достаточной обеспеченности объектами жилищно-коммунальной инфраструктуры, что требует также выработки дополнительных мер по их строительству и реконструкции.
Еще одним серьезным ограничением для решения жилищной проблемы за счет расширения объемов малоэтажного строительства в сельских районах является недостаточный резерв производственных мощностей промышленности строительных материалов. Намеченный интенсивный рост жилищного строительства предъявляет повышенные требования к промышленности строительных материалов, предприятия которой ^ практически полностью находятся в частной собственности и не во всех случаях материально и физически ^ готовы в короткие сроки обеспечить столь бурное увеличение производства строительных материалов. Ь
По оценкам специалистов [5], в целом, существующие производственные мощности отрасли еще позволят щ ей развиваться в ближайшие 2-3 года, но, исходя из текущего состояния производств и прогноза объемов Т потребления отдельных видов строительных материалов на период до 2010 года, специалистами делается вывод о том, что без государственной поддержки строительную отрасль ждет дефицит практически по всем ^ основным видам строительных материалов. Не в полной мере реализуются возможности взаимодействия щ строительного комплекса с отечественным строительным и коммунальным машиностроением. ^
Согласно данным, собранным специалистами «ИНТЕКО» [5], степень износа технологического оборудо- о вания цементной промышленности России составляет 70%. Вследствие этого мощности 45 действующих за- ^ водов официально оцениваются в 71,2 млн т/год, но фактически заводы в их нынешнем состоянии могут ® произвести цемента максимум 65 млн. т/год. Чтобы обеспечить стройкомплекс цементом, достаточным для □ ввода 80 млн.кв.м жилья к 2010 году, промышленность должна выйти на уровень производства цемента 90 Ш млн т/год, что потребует ввода дополнительных производственных мощностей [5]. О
В связи с этим на первый план выходят вопросы о текущем состоянии промышленности строительных о материалов, целесообразности государственной поддержки отрасли и оптимальных объемах этой поддержки ш [5]. Ключевым вопросом является разработка порядка совместного участия государства и бизнеса в развитии ^ рынка строительной индустрии. Для успешной реализации нацпроекта рынок стройматериалов нуждается в о. комплексной поддержке со стороны государства. Необходимо обеспечение законодательного регулирования & целого ряда вопросов: отмены пошлин на ввоз оборудования, освобождения предприятий от налогов на пе- х риод реконструкции, соблюдение баланса интересов недро- и землепользователей с целью предоставления 0 карьеров в пользование производителям цемента. [4] о
Также серьезным препятствием для расширения объемов малоэтажного строительства в сельских районах х является несовершенство градостроительной политики, в частности, отсутствием четких методик по разра- $ ботке документов территориального планирования и градостроительного зонирования, также тесно связан- о ные с предоставлением земельных участков для жилищного строительства в необходимых объемах.
Таким образом, систематизируя все вышесказанное, можно выделить следующие основные препятствия ^ для расширения жилищного строительства в сельских районах: низкий уровень доходов сельских жителей; о недостаточная развитость жилищно-коммунальной инфраструктуры; недостаточный резерв производственных мощностей промышленности строительных материалов; несовершенство градостроительной политики 2 (в части разработки документов территориального планирования и градостроительного зонирования, предо- ^ ставления земельных участков для жилищного строительства)
Градостроительная политика должна быть ориентирована на более интенсивное развитие жилой застройки ^ в направлении свободных территорий. Этот процесс будет сопровождаться снижением плотности застройки о во всех поселениях, за исключением некоторых крупнейших городов. При подготовке документов террито- ^ риального планирования и градостроительного зонирования в целях интенсивного развития индивидуаль- =§ ного жилищного строительства в качестве ориентира обозначается доведение ввода малоэтажного жилья в среднем до 60 процентов от общих объемов ввода жилья по стране.
градостроительная политика должна обеспечить предоставление земельных участков для жилищного строительства в необходимых объемах, включая совершенствование процедур расширения при необходимости границ городских и сельских поселений, формирования новых поселений на территориях массового жилищного строительства. Планы развития территорий массового жилищного строительства, в том числе вне границ современных населенных пунктов, должны быть увязаны с планами развития социальной, транс-
ш
о
I
портной и коммунальной инфраструктур, прогнозами по размещению новых производств и созданию новых рабочих мест. (Т)
В целях обеспечения условий для массового жилищного строительства необходимо осуществить мероприятия, направленные на:
- совместное территориальное планирование и совместную реализацию документов территориального планирования органами местного самоуправления и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации при организационно-методическом содействии Российской Федерации;
- подготовку органами местного самоуправления правил землепользования и застройки, градостроительных регламентов, в составе которых должны определять правовой режим текущего и будущего использования земельных участков, в том числе для жилищного строительства, а также на организационно-методическое содействие этому процессу со стороны субъектов Российской Федерации и Российской Федерации;
- подготовку документации по планировке территорий, в том числе для целей массового жилищного строительства и обеспечения эффективного процесса проведения аукционов по предоставлению застройщикам-девелоперам прав на большие по площади земельные участки в границах кварталов, микрорайонов.
Ключевым условием развития массового жилищного малоэтажного строительства в сельских районах является наличие развитого рынка земельных участков, необходимых для строительства жилья. В настоящее время требуется реорганизация сложившейся системы государственного управления земельными ресурсами.
государственное управление земельными ресурсами должно обеспечивать эффективность процесса землеустройства, формирование эффективных экономических отношений, включая арендные отношения, инвестиционную деятельность на земельном рынке и земельную ипотеку. При этом необходимо исключить ведомственное дублирование управленческих функций, неупорядоченность взаимодействия органов государственной власти и местного самоуправления.
^ Стратегическими подходами к развитию земельного рынка являются:
^ - скорейшее завершение работ по постановке на кадастровый учет земельных участков всех форм собс-
0 твенности, что в том числе, будет способствовать активизации проведения муниципалитетами аукцион-
Ь
ф I—
о
ных процедур по продаже земельных участков;
- разработка системы упрощенного перевода земель любых категорий в категории земель населенных пунктов, предусмотрев при этом приоритетность государственных и муниципальных нужд;
2 - развитие механизмов земельной ипотеки с одновременным развитием системы земельных закладных щ - через специализированный государственный институт - Федеральную жилищную корпорацию; 2 - повышение эффективности государственного земельного контроля за эффективностью использования
0 земельных участков арендаторами и собственниками, разработка системы стимулирующих санкций, включая применение жестких санкций при нецелевом использовании земельного участка (нарушении
д сроков освоения земельного участка), вплоть его изъятия в судебном порядке;
□ - разработка методики оценки земельных участков и ставок арендной платы, установление справедли-
01 вых ставок земельного налога, объективно учитывающих различия в количественных и качественных О характеристиках земельных ресурсов, а также разработка механизма экономического стимулирования о субъектов земельных отношений, улучшающих качественные характеристики земельных участков, в
том числе путем снижения налоговых платежей по земельному налогу на соответствующие суммы;
- вовлечение в оборот неиспользуемых земель, прежде всего земель сельскохозяйственного назначения и ^ неиспользуемых земель специального назначения, выявляемых в процессе проведения государственно-^ го мониторинга земель и земельного контроля.
^ Для выявления земель, предоставленных на праве бессрочного пользования и долгосрочной аренды, нео используемых в соответствии с целевым назначением, в период 2008 - 2009 годы необходимо обеспечить
0 проведение разовой инвентаризации земельных участков, находящихся в федеральной, собственности субъ-
1 ектов Российской Федерации и муниципальной собственности в пригородных зонах, для чего предусмотреть т средства из бюджетов всех уровней. Для стимулирования процесса вовлечения в оборот неиспользуемых зе-о мель необходимо упростить процедуру отказа от права постоянного (бессрочного) пользования, в том числе о предоставить подобным землепользователям возможность оформления отказа от постоянного (бессрочного) ^ пользования на основании имеющихся документов на земельный участок, без проведения межевания, а также возможности освобождения землепользователей подобных земельных участков от уплаты госпошлины.
Таким образом, основным направлением решения жилищной проблемы на селе является стимулирование расширения объемов малоэтажного жилищного строительства в сельских районах. Основными препятствиями для этого является низкий уровень доходов сельских жителей (что ограничивает применение кредит-§ ных и ипотечных инструментов жилищной политики), недостаточная развитость жилищно-коммунальной
0 инфраструктуры; недостаточный резерв производственных мощностей промышленности строительных ма-£ териалов; несовершенство градостроительной политики (в части разработки документов территориального ^ планирования и градостроительного зонирования, предоставления земельных участков для жилищного стро-
1 ительства). Вышеперечисленные задачи тесно взаимосвязаны, сложность их решения обусловлена большим о количеством воздействующих на процессы их стабилизации факторов, в связи с чем они должны решаться со при непосредственном участии государства.
§ ЛИТЕРАТУРА
^ 1. Водоснабжение и водоотведение в сельской местности / Комментарий Рожкова А.Н., профессора, зав. ка-
| федрой «С.Х. водоснабжения и водоотведения» (МГУП) // ЖКХ и строительство. 2007. № 6. С. 28.
о 2. Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан. Проект // Офици-
о альный сайт Министерства регионального развития Российской Федерации. Режим доступа: http://www.
О) minregion.ru.
о
0
1_
0
1_
о о
