Основные этапы и модели ипотечного кредитования, особенности их применения в зарубежных странах Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ И МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ, ОСОБЕННОСТИ ИХ ПРИМЕНЕНИЯ В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ

© Фролова Е.А.

Тюменский государственный университет, г. Тюмень

В статье рассматриваются основные модели ипотечного кредитования - двухуровневая (американская), одноуровневая (немецкая), продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. Для реализации и развития первой модели было создано «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию» (АИЖК), а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемым агентством. Вторая модель предполагает наличие системы ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии, принятой в Германии.

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа.

На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк - специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе (один уровень - банк).

Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.

Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов, были построены базовые модели ипотечного кредитования - двухуровневая или классическая и одноуровневая, которые именуются также по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

Классическая модель организации ипотечной схемы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Толчком к разработке ипотечной стратегии стала Великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка. По инициативе правительства США были созданы специальные правительственные структуры - Федеральная жилищная администрация и Администрация по

делам ветеранов, - которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. В 1935 году было создано также Агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе в 1938 году - ныне известная федеральная национальная ипотечная ассоциация «Фэнни Мэй». В 1968 г. корпорация была разделена на две корпорации: «Джинни Мэй» и корпорацию, сохранившую свое прежнее название «Фэнни Мэй» и ставшую частной акционерной компанией. «Фэнни Мэй» занимается покупкой ипотечных кредитов, застрахованных и гарантированных Федеральной жилищной администрацией и Управлением по делам ветеранов, а также обычных кредитов, обеспеченных заложенным имуществом в виде односемейных домов или квартир в многоквартирных домах. Она выступает в качестве долгосрочного инвестора в ипотечные кредиты, и ведет программу выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. В дополнение к своим стандартным программам приобретения кредитов, «Фэнни Мэй» выпускает собственные обязательства (облигации, краткосрочные векселя) и производит покупку ценных бумаг на контрактной основе. «Фэнни Мэй» выпускает гарантированные ценные бумаги, которые обеспечены ссудами из ее собственного портфеля, а также пулами ипотек организованными кредиторами.

Что касается «Джинни Мэй», то она представляет собой полностью государственную корпорацию, действующую в рамках Министерства жилья и городского развития. Используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, «Джинни Мэй» предоставляет, а также стимулирует предоставление ипотечных ссуд, в рамках государственных приоритетов оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования.

Еще одним правительственным и «квази-правительственным» учреждением, которому была поручена организация и обслуживание вторичного рынка ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки, является «Фрэдди Мак» созданный Конгрессом США в 1970 году. Деятельность «Фрэдди Мак» направлена на увеличение ликвидности инвестиций в сфере ипотечного бизнеса, а также на создание и развитие фондов ипотечного кредитования путем развития общенационального вторичного рынка обычных ипотечных кредитов в сфере жилья [1].

В отличие от классической модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.

Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению отдельного правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.

Помимо указанных моделей, в мировой практике применяется система контрактных стройсбережений. Указанную модель и одноуровневую модель ипотечного кредитования объединяют в одну модель и иначе называют немецкой моделью ипотечного кредитования. В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контрактных стройсбе-режений является замкнутой, оторванной от финансового рынка. Принцип ее функционирования был заимствован отечественными жилищно-строительными кооперативами.

Принцип работы немецкой системы «Стройсбережение», может быть показан на следующем примере: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. руб., но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. руб. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т.д. Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично. Государство поощряет желание сберегать и использовать собственный капитал путем предоставления дотаций; в Германии эти дотации называются «премии по стройсбережению».

Отличительные особенности немецкой модели, основанной на Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке, окончательно не сформирована до сих пор.

1. Американская модель.

Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования, принятой Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» [2]. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

Для реализации и развития модели было создано «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию» (АИЖК), а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемым агентством.

Когда двухуровневая модель ипотечного кредитования начала развиваться как национальная система на внутрироссийских ресурсах, инвесторами, в частности, выступали крупные сырьевые компании, их страховые подразделения, банки. Однако в течение нескольких лет система в основном эволюционировала в направлении зарубежных источников фондирования. Это повлекло значительную зависимость российского ипотечного рынка от ситуации на международных рынках капитала и обеспечило соответствующее влияние на него американского ипотечного кризиса. В результате под воздействием указанных факторов двухуровневая модель, которая поддерживалась как наиболее целесообразная, практически прекратила свое развитие и в настоящее время имеет стойкую тенденцию к сворачиванию. Таким образом, можно констатировать, что на российском рынке ипотеки в условиях кризиса континентальная, немецкая модель ипотеки победила американскую [3].

2. Немецкая модель.

Как альтернативу «американской» модели ипотечного кредитования в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии, принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной.

После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода.

3. Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.

Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использование бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах, включают в себя [4]:

- аренду жилья с последующим выкупом;

- создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;

- дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;

- самостоятельное строительство ипотечными компаниями жилья для потенциальных заемщиков, замыкая, таким образом, строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.

Список литературы:

1. Модели ипотеки [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.ipo-teka29.ru/info/models.html.

2. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 8 мая 2002 г.).

3. Антонов Н.Г., Пессель М.А. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

4. Ипотечные модели, развивающиеся в России 24.05.2008 г. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.newizv.ru/kvartira/news/2004-05-24/6715.

ПОСЛЕДСТВИЯ МИРОВОГО ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО КРИЗИСА И ПУТИ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИНТЕНСИФИКАЦИИ ЭКОНОМИЧЕСКОГО РОСТА

© Шмавонян Г.Дж.*

Государственный аграрный университет Армении, Республика армения, г. Ереван

В статье автор анализирует негативные последствия мирового финансово-экономического кризиса в экономике Армении, просчеты в осуществляемой антикризисной программе, представляет оценку сте-пеми интенсивности экономического роста, а также пути его интенсификации.

Волны мирового финансово-экономического кризиса так сильно ударили по всей социально-экономической системе Армении, что правитель-

* Доцент кафедры «Финансы и кредит», кандидат экономических наук, доцент.