CC BY
33
Основания размещения и эксплуатации линейных объектов федерального и регионального значения на чужих земельных участках
The grounds for the placement and operation of linear objects of federal and regional
significance on foreign land plots
Кротова М.К.
Студент 4 курса, Юридический ф-т, Санкт-Петербургский государственной университет,
РФ, г. Санкт-Петербург e-mail: Krotovarita@gmail. ru
Krotova M.K.
4-th year student, Faculty of law, Saint Petersburg State University, Russia, St. Petersburg e-mail: Krotovarita@gmail.ru
Тозик Э.И.
Студент 4 курса, Юридический ф-т, Санкт-Петербургский государственной университет,
РФ, г. Санкт-Петербург e-mail: tozikelina98@mail. ru
Tozik E.I.
4-th year student, Faculty of law, Saint Petersburg State University, Russia, St. Petersburg e-mail: tozikelina98@mail.ru
Аннотация.
Авторами был проведен анализ правоприменительной практики в рамках изучения земельного права по теме: Основания размещения и эксплуатации линейных объектов федерального и регионального значения на чужих земельных участках (в том числе особенности государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении таких объектов). В исследования актов по данному вопросу возникало множество спорных вопросов, однако, одной из наиболее актуальных является проблема, связанная с тем, что до приобретения права собственности на земельный участок (часто в советский период) на/над/под земельным участком был размещён линейный объект публичного значения, который как может быть отражен в ЕГРН, так и нет, аналогичная ситуация с документацией в отношении его размещения: или есть, или нет. Представим, что в настоящий момент собственник земельного участка, узнав о таком обременении в виде линейного объекта, хочет его перенести или снести, или получать соразмерную плату за его размещение на/над/под земельным участком. Но желание собственника - это одно, а современная судебная действительность - это другое. Как правило, суды идут по пути отказа собственнику во всех требованиях, предполагая, что участок был куплен уже с обременением несмотря на то, что покупатель мог и не знать о возможном размещении такого объекта на его потенциальной собственности.
Annotation.
The authors analyzed the law enforcement practice in the framework of the study of land law on the topic: Grounds for the placement and operation of linear objects of federal and regional significance on foreign land plots (including the features of state cadastral registration and state registration of rights in relation to such objects). A lot of controversial questions arose in the study of acts on this issue, however, one of the most urgent is the problem associated with the fact that before acquiring ownership of the land (often during the Soviet period) a linear public object was placed on / above / under the land values, which as it can be reflected in the EGRN, are not there, a similar situation with the documentation in relation to its placement: either there or not. Imagine that at the moment, the owner of the land, having learned of such an encumbrance in the form of a linear object, wants to transfer or demolish it, or receive a commensurate fee for placing it on / above / under the land. However, the desire of the owner is one thing, and modern judicial reality is
another one. As a rule, the courts follow the path of refusal to the owner in all claims, assuming that the land have already been bought with an encumbrance despite the fact that the buyer might not have been aware of the possible placement of such an object on his potential property.
Ключевые слова: размещение, эксплуатация, линейный объект, федеральное, региональное значение, публичное против частного, земельный участок, частная собственность.
Key words: placement, exploitation, linear object, federal, regional significance, public versus private, land plot, private property.
Данная тема, находящаяся на стыке земельного и гражданского права, является актуальной, поскольку незащищенность частных собственников на законодательном уровне привела к обострению и увеличению числа споров по данной проблематике. Так, далее будет рассмотрены наиболее интересные примеры из судебной практики, которые иллюстрируют проблему незащищенности частных субъектов в спорах с субъектами публичными:
1. Невозможность собственника получить разрешение на индивидуальное жилищное строительство (далее - ИЖС) в связи с расположение на земельном участке линейного объекта
Так, одним из наглядных примеров, является: Решение Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 22 октября 2015 г. по делу № 2-1828/2015. Данное судебное решение представляет интерес в свете того, что спорный земельный участок был продан на аукционе, при этом каких-либо указаний о расположении земельного участка в охранной зоне инженерных коммуникаций ответчика либо обозначений о размещении на его территории ПМЗ газопровода ни на схеме, ни в постановлении о предоставлении земельного участка не было. В ходе судебного разбирательства суд пришел к выводу об отсутствии реальной угрозы нарушения прав истца относительного спорного земельного участка со стороны ответчика АО «Газпром газораспределение «Дальний Восток», так как ответчиком были соблюдены все нормы и правила при установке защиты газопровода.
Таким образом, суд даже не оценивал тот факт, что на момент приобретения земельного участка, истец не могла знать о наличии охранной зоны, что повлекло за собой нарушение ее прав. Возникают вопросы: верно ли, что суд в данном случае не рассматривает факт добросовестности покупателя (истца)? Верно ли, что истец должна решать вопрос самостоятельно - за счет собственных средств с учетом ее социального положения?
Однако продажа земельного участка с аукциона при отсутствии надлежаще оформленных записей о наличии линейного объекта не единственная проблема, хотя весьма многозначительная.
2. Проблема ограничения прав собственника в связи с кадастровой ошибкой
Так, в Решении Ярославского районного суда Ярославской области от 23 марта 2016 г. по делу № 21768/2015 указано, что в момент оформления права собственности и в настоящее время на принадлежащем истцу земельном участке расположены две опоры и высоковольтной линии электропередач (далее - ЛЭП). В свидетельстве о государственной регистрации права, кадастровом паспорте на земельный участок обременений на земельный участок, в частности, в виде сервитута, либо иных, не зарегистрировано.
Суд в своей аргументации указал на то, что имела место кадастровая ошибка, которая была допущена при определении границ земельного участка и впоследствии воспроизведена в кадастровых паспортах при разделе участков.
Таким образом, вследствие кадастровой ошибки, мы видим, что частный собственник несет негативные последствия в части ограничения права собственности. Суд, не разбираясь в том, что ошибка допущена была кадастровыми инженерами, ссылается на то, что при приобретении участка истец должен был знать о наличии опор ЛЭП, несмотря на отсутствие каких-либо указаний в правоустанавливающих документах.
К тому же, не разбираясь в основаниях возникновения данной ошибки и ее последствиях, суд предлагает частному собственнику разрешить вопрос в договорном порядке, с организацией, владеющей данным линейным объектом (публичным собственником). Как следствие, возможны и дальнейшие ограничения права собственности истца, так как публичный собственник будет диктовать удобные для него условия, что повлечет лишь частичное разрешение вопроса.
Более того, в данном судебном акте, затрагивается еще одна актуальная проблема, связанная с изучаемой
темой.
3. Имеет ли публичный собственник право давать полномочия частному собственнику на установку линейного объекта.
В вышерассмотренном деле истица указала, что после приобретения земельного участка выяснила, что на территории также расположен подземный газопровод низкого давления, в то время как в ее свидетельстве о государственной регистрации права, кадастровом паспорте на земельный участок обременений на данной территории, в частности, в виде сервитута, либо иных, не зарегистрировано. С какого времени указанный газопровод находится на земельном участке истцу не известно, но ни истец, ни предыдущий собственник участка. разрешения на прокладку подземного газопровода и введение его в эксплуатацию не давали.
Суд, удовлетворяя требования истца, указывает, что из материалов дела усматривается, что публичный собственник линейного объекта выдал частному лицу технические условия на присоединение к газораспределительной сети в целях газификации жилого дома.
Таким образом, публичный собственник линейного объекта, выступая эксплуатационной организацией, косвенно нарушает права частного собственника, так как строительство частным лицом линейного объекта (газопровода) должно вестись под контролем публичной организации во избежание нарушения прав других частных собственников, а также для соблюдения всех нормативно закреплённых требований.
4. Установление охранных зон в целях охраны жизни и здоровья неопределенного круга
лиц
В Решении Сосновского районного суда Челябинской области от 2 марта 2017 г. по делу № 2 -237/2017, в качестве основания иска указано, что прокуратурой проведена проверка по вопросу нарушения земельного законодательства РФ, Федерального закона «О газоснабжении в РФ», в ходе которой установлено, что земельный участок, принадлежащий частному собственнику расположен в пределах зоны минимального расстояния обеспечения безопасности действующей газораспределительной станции (далее - ГРС), обеспечивающей природным газом население и объекты социального и коммунального назначения. Собственником ГРС является ОАО «Газпром».
Далее по делу, суд установил, что отсутствие зарегистрированных ограничений права собственности на спорный земельный участок не имеет правового значения, поскольку установление охранных зон, зон минимального расстояния обеспечения безопасности осуществляется в целях охраны жизни и здоровья неопределенного круга лиц при функционировании объекта повышенной опасности, в связи с чем данное обременение возникает независимо от его регистрации. Следовательно, исковые требования прокурора в интересах неопределенного круга лиц были удовлетворены, а частного собственника обязали снести постройки на данном земельном участке.
Сделанный судом вывод можно подвергнуть сомнению, так как сведения об охранных зонах и минимальных расстояниях были внесены на несколько лет позже, чем зарегистрировано право собственности у частного лица. Далее, возникают вопросы. Имеет ли значение добросовестность частного лица, который не знал
и не мог знать об установлении охранной зоны на территории, где приобретен земельный участок? Соблюден ли баланс частных и публичных интересов?
5.1. Значение «добросовестности» покупателя при приобретении земельного участка в условиях нахождения линейного объекта на территории
Данную проблему следует рассмотреть на примере Решения Брянского районного суда Брянской области от 20 июня 2017 г. по делу № 2-2091/2016.
На участке истца проходит газопровод низкого давления к комплексу зданий, который был возведен без согласования с истцом и препятствует возведению на его земельном участке жилых помещений, таким образом, создает препятствия в реализации права собственности на указанное имущество, просил перенести указанный газопровод. Истец не знал о существующем обременении принадлежащего ему земельного участка при покупке, выяснил данное обстоятельство только когда собрался продавать земельный участок, и покупатель отказался от покупки в связи с выявленным им обременением в виде проходящего газопровода.
Судом установлено, что строительство газопровода осуществлялось до передачи земельного участка в собственность истцу, который, при приобретении участка, будучи заинтересованным в приобретении земельного участка с определенными, устраивающими его характеристиками, должен был произвести его осмотр и выяснить характеристики и иные свойства приобретаемого им земельного участка. Судом было отказано в удовлетворении требований истца.
Таким образом из данного судебного решения мы можем сделать следующие выводы:
- Суд продолжает настаивать на осмотре земельного участка, ссылаясь на то, что несмотря на отсутствии указаний в документации на обременения, покупатель (собственник) должен был сам узнать о наличии газопровода, если является «добросовестным» покупателем (ссылаясь на ст. 10 ГК). Однако, действительно ли собственник мог при осмотре земельного участка узнать о расположении газопровода под ним? Является ли предъявленное требование обоснованным?
- Также суд обращает внимание на то, что истец должен предоставить реальные доказательства того, что наличие несогласованного с собственником газопровода на его земельном участке как-либо нарушает права истца. При этом отсутствие возможности распоряжаться земельным участком - не является надлежащим доказательством (по мнению суда). Данный вывод суда является спорным, так как в соответствии со ст. 209 ГК РФ в содержание права собственности, помимо права владения и пользования, входит также право распоряжения. На наш взгляд, отсутствие возможности продать участок в связи с наличием на нем газопровода, на возведение которого собственник разрешения не давал и о наличии, которого не знал при покупке, уже является достаточным основанием для констатации факта ограничения прав частного собственника.
Применительно к добросовестному приобретению интересной представляется позиция Платоновой Н.В [5]. Автор обращает внимание на тот факт, что «возражение, основанное на добросовестном приобретении, это возражение ответчика. (Согласно пункту 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" именно ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель)». [4]
5.2. Предъявление к собственнику необоснованно завышенных требований осмотрительности прослеживается также в Решении Белоярского районного суда Свердловской области от 15 августа 2017 г. по делу № 2-383/2017. В обоснование иска указано, что истец является собственником земельного участка, который
приобрел по договору купли-продажи. На момент приобретения указанного земельного участка каких-либо ограничений (обременений) в отношении него не зарегистрировано. Вместе с тем, истец, а также предыдущий собственник данного земельного участка никаких разрешений на использования своего земельного участка для прокладки газопровода не давал, в связи с чем, истец считает, что его права собственника нарушены, так как он не имеет возможность использовать принадлежащий ему земельный участок по назначению.
Исходя из принципа соблюдения баланса между публичными интересами неопределенного круга лиц и частными интересами истца, суд учитывает факт того, что у истца на момент приобретения земельного участка у третьего лица была возможность лично убедиться в нахождении на данном земельном участке газопровода, месторасположение которого обозначено соответствующими информационными табличками.
С учетом изложенного, в виду недоказанности факта нарушения прав истца, посредством нахождения на его земельном участке газопровода высокого давления, в удовлетворении заявленного им иска следует отказать в полном объеме.
Стоит отметить, что на момент строительства газопровода право собственности истца на земельный участок отсутствовало, а, следовательно, не могло быть нарушено. Ответчик ссылается на то, что предыдущий собственник земельного участка не поставил в известность истца о наличие газопровода, в связи с чем, все претензии должны предъявляться истцом к прежнему собственнику.
Важным для рассмотрения данной темы также является обоснование судом значимости публичных нужд: газопровод высокого давления обеспечивает газоснабжение жителей поселка, в связи с чем его демонтаж может повлечь нарушение прав неопределенного круга лиц, вызванного прекращением газоснабжения объектов капитального строительства.
Основными решающими факторами в данном деле являются:
- Действия третьего лица из-за которых отсутствовала какая-либо возможность идентифицировать земельный участок, принадлежащий третьему лицу на местности и определить владельца данного земельного участка, с которым необходимо было согласовать прокладку газопровода;
- Суд использует аргумент о противопоставлении публичных и частных интересов как основу для вынесения решения по делу;
- Вывод суда о том, что, приобретая участок, истец, хоть и не знал о размещении газопровода, но конклюдентными действиями, согласившись на приобретение данного земельного участка, принял факт наличия на нем газопровода.
Однако, на наш взгляд, такой критерий добросовестности, прочно укоренившийся в судебной практике, обладает неоправданно завышенным стандартом доказывания для истца. Зачастую, суд принимает решение в пользу ответчика, даже, если у приобретателя земельного участка, обремененного линейным объектом, не было объективной возможности узнать о наличии такого обременения (в частности, когда документация на линейный объект появляется через продолжительный период времени - уже спустя годы после его прокладки).
Если обратиться к доктрине, в частности, к монографии Т.С. Красновой «Автономия воли и ее ограничения в сервитутном праве» [5], где автор решает вопрос вне зависимости от того: знал приобретатель земельного участка или не знал о наличии такого обременения, поскольку, руководствуясь позицией профессора Скловского, соглашение между предыдущим собственником и собственником линейного объекта стоит расценивать как личное обязательство, что ведет к очевидному выводу о его непротивопостовимости третьему лицу, не участвующему в данном соглашении.
В ходе изучения правоприменительной практики по спорам данного типа, было выявлено, что наиболее спорным вопросом на сегодняшний день является содержание понятия «добросовестности» покупателя при
приобретении земельных участков. Так, направление судебной практики свидетельствует о завышенных и необоснованных требованиях, которые предъявляются к частным субъектам в момент покупки земельных участок. Необходима выработка алгоритма действий и стандарта поведения приобретателей и собственников земельных участков во избежание дальнейших споров с публичными субъектами.
6.1. Однако поведение частных собственников не всегда является «добросовестным». Иногда, суды усматривают злоупотребление правом. Одним из наглядных примеров является Решение Балтийского городского суда Калининградской области от 27 июля 2018 г. по делу № 2-183/2018, в котором истец обратилась в суд с иском, в котором просит ответчиков осуществить демонтаж участка газовой трубы, проходящей через земельный участок, принадлежащий истице на праве собственности в установленный судом срок.
Истец считает, что в результате действий ответчиков ее земельный участок стал незаконно обремененным линейным объектом общественного пользования, что повлекло за собой возникновение необоснованных ограничений в пользовании земельным участком. При этом, она, как собственник земельного участка, никаких распорядительных действий относительно своего земельного участка не осуществляла, указаний и полномочий не выдавала.
Суд, отказывая у удовлетворении требований истца, указывает, что в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ не представлено достаточно доказательств, свидетельствующих о том, что указанный в иске участок газопровода существенно нарушает или полностью ограничивает ее право по владению и пользованию земельным участком в целом, не обоснована необходимость и соразмерность защиты своего права на устранение указанных ею препятствий в пользовании земельным участком исключительно путем демонтажа уже построенного газопровода.
Следует поставить под сомнение аргумент суда согласно которому в отсутствие доказательств сам факт существования газопровода на земельном участке не может расцениваться как нарушающий содержание права собственности. Считаем, что заявление истца о невозможности использовать земельный участок с разрешённым использованием для садоводства и огородничества по целевому назначению для осуществления посадок садовых и огородных культур и строительства хозяйственных построек из-за наличия на участке газопровода, уже свидетельствует об ограничении права собственности, так как пределы права пользования существенно сужаются.
Представляют интерес рассуждения суда о балансе конституционных ценностей: Необходимо учитывать, что демонтаж газопровода, предназначенного для газоснабжения значительного количества потребителей, и его перенос за переделы земельного участка истца, существенно нарушат права и интересы потребителей, что является недопустимым в силу ч. 3 ст. 17 Конституции РФ. В этих условиях интересам истца не может быть отдан приоритет в противовес интересам собственника и пользователей газопровода, поскольку соотносимость частного и публичного интересов должна основываться на их законности и невозможности устранения нарушения права собственности иным, наряду со сносом, способом.
Между тем, предлагаемый истцом способ восстановления права явно несоразмерен последствиям демонтажа газопровода, в то время, как должен отвечать принципам правовой соразмерности, то есть должен быть основан на соблюдении баланса интересов и прав спорящих сторон.
Также при разрешении спора суд учитывает, что земельный участок истца не был обработан, имелось частичное его ограждение. Газопровод, проходящий по земельному участку истца, существует в течение длительного времени, о чем истцу было доподлинно известно, однако до настоящего времени она никаких заявлений о нарушении своего права в соответствующие органы не подавала, тем самым, выразив свое согласие на пользование земельным участком с проложенным газопроводом в таком виде, как он есть. Требование о своем
несогласии со строительством и демонтаже уже проложенного газопровода заявила лишь после завершения его строительства и ввода в эксплуатацию.
Данное дело представляет интерес, так как является одним из немногих, где суд усмотрел в действиях истца злоупотребление правом: При указанных обстоятельствах в соответствии со статьей 10 ГК РФ имеет место злоупотребление истицей своими правами, которые в связи с этим не подлежат судебной защите. Принимая во внимание, что газопровод, находящийся на земельном участке истца. является частью газопровода, обслуживающего большое количество потребителей, а также, трудоемкость работ и их затратность, необходимость внесения изменений в техническую, проектную документацию и согласование их со всеми заинтересованными органами, удовлетворение требований истца приведет к нарушению прав значительного количества лиц. При этом суд учитывает, что истец не лишена возможности избрания иного предусмотренного законом способа судебной защиты своего нарушенного права, при условии соблюдения баланса частного и публичного интересов, соблюдения прав и охраняемых законом интересов других лиц.
Итак, на основании вышеуказанного дела, можно сделать вывод, что при заявлении соответствующих требований истец должен:
- Использовать участок по назначению, облагораживать его регулярно;
- Истец, опираясь на нормы Конституции РФ о балансе частных и публичных интересов, должен выбирать соразмерный способ защиты своего права, иначе в его действиях можно усмотреть злоупотребление правом.
6.2. На сегодняшний день, мы можем констатировать отсутствие единообразия судебной практики по данному вопросу. Безусловно, встречаются решения, где суды, объективно оценивая ситуацию и представленные доказательства, разрешают спор в пользу частного лица. Одним из ярких примеров такого направления является Решение Майкопского районного суда Республики Адыгея от 1 декабря 2015 г. по делу № 2-1273/2015. [8] В данном случае, после вступления в наследство по завещанию истец столкнулся с препятствиями в пользовании земельным участком, состоящими в том, что через земельный участок - над жилым домом и строениями проходит высоковольтная линия (далее - ВЛ) электропередач. Специалистами электрических сетей ему было предложено заказать проект переноса опоры ВЛ и силами подрядчика, имеющего лицензию на строительство и реконструкцию высоковольтной линии электропередач (далее - ЛЭП), выполнить эти работы. Прохождение высоковольтной линии над жилым домом и строениями создает угрозу жизни и здоровью собственника. Истец просил суд: обязать публичного собственника линейного объекта устранить препятствия в пользовании земельным участком путем переноса опоры ЛЭП. Суд, установил, что к собственнику земельного участка никто не обращался за разрешением размещения ЛЭП на принадлежащем ему земельном участке.
Установив фактические обстоятельства дела, принимая во внимание, что внеплощадочные линии электропередач проходят над земельным участком истца, то есть часть земельного участка попала в охранную зону, в связи с чем у истца возникли ограничения в пользовании земельным участком, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца о переносе ЛЭП за пределы границ его земельного участка.
Подводя итог, предлагаем задуматься над тем, какие именно факторы влияют на суд при принятия решения в пользу частного собственника, так как защита собственности в данной сфере является бесспорной. Так, на наш взгляд было бы целесообразно осветить несколько важных аспектов.
- При обращении с вышерассмотренными исками собственнику необходимо предоставлять конкретные доказательства, в частности, ограничения своего права собственности вследствие нахождения охранной зоны/линейного объекта на его земельном участке.
- Необходимо реформирование законодательства применительно к регистрации линейных объектов, их частей и охранных зон в качестве обременений, пересмотр реестров, а также решение вопроса о признании объектов или их частей недвижимостью. Также требуется детальная регламентация вопроса о возможных последствиях такого признания или непризнания.
Стоит отметить, что особый режим использования земельных участков имеет административно -правовой характер и обязателен для всех собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, расположенных в границах охранной зоны и в пределах минимального допустимого расстояниях магистрального газопровода. Однако, лишь в том случае, если собственник уведомлен о наличии такого режима.
Заключение:
На наш взгляд, с учетом направления сложившейся судебной практики, для успешной защиты собственником своих прав, требуется соблюдение следующих условий:
1. Необходимо тщательно проверять, в том числе лично осматривать сам земельный участок и анализировать всю имеющуюся документацию, а также проверять реестры перед приобретением земельного участка;
2. Перед обращением в суд за защитой своих прав к собственнику линейного объекта публичного значения, необходима попытка урегулирования спора с предыдущим собственником, во избежание вынесения такого решения судом;
3. Следует заявлять свои требования в случае, если собственник пользуется своим земельным участком на регулярной основе, облагораживает его;
4. Заявляя требования, необходимо предусмотреть вопрос о соразмерности выбора способа защиты. Если возможно, не заявлять сразу же требования о демонтаже, а пробовать урегулировать спор по средствам переноса линейного объекта;
5. Одним из наиважнейших условий является предоставление конкретных доказательств ограничения своего права собственности (с учетом того, в какой части участка размещен линейный объект и какие именно возможности он ограничивает).
Список используемой литературы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.rU/document/cons_doc_LAW_9027/#dst0. Дата обращения: 30.05.2020.
2. Конституция Российской Федерации 1993 года // Российская газета, № 7, 21.01.2009.
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // СПС «КонсультантПлюс».
4. Платонова Н.В. Обязанность продавца вступить в дело на стороне покупателя: некоторые аспекты применения статьи 462 Гражданского кодекса Российской Федерации // Информационно-аналитический журнал "Арбитражные споры". 2018. N 3. С. 102 - 112 // СПС «КонсультантПлюс».
5. Краснова Т.С. Автономия воли и ее ограничения в сервитутном праве: монография. - Москва: Статут, 2019. - с. 103.
