CC BY
68
ОРГАНИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬНОГО ПЕРЕУСТРОЙСТВА ТЕРРИТОРИИ В УСЛОВИЯХ СТЕСНЕННОЙ ГОРОДСКОЙ
ЗАСТРОЙКИ
ORGANIZATION OF AREA RENOVATION UNDER THE CONDITIONS OF DENSE URBAN BUILDING
A.A. Киселев*, E.A. Гусакова**, A.B. Беляев**
A.A. Kiselev*, E.A. Gusakova**, A.V. Беляев**
ФГБОУ ВПО «МГАКХиС», **ФГБОУ ВПО «МГСУ»
Автор статьи рассматривает основные факторы, влияющие на выбор метода реконструкции для различных видов объектов в условиях стесненной городской застройки, и делает вывод о целесообразности применения того или иного метода в конкретных условиях.
The author considers factors influencing on the choice of renovation methods for different kinds of objects situated in a dense urban building and makes some conclusions concerning the implementation of either of methods in a real conditions.
Реконструкция является одним из типов проведения восстановительных работ в области капитального строительства. Особенностью явления реконструкции является то, что этот вид работ является не столько ремонтом, сколько, по большей части фактической перестройкой самого здания. На этот счет дается четкое определение в Градостроительном кодексе Российской федерации, где реконструкции уделено отдельное внимание, и где под данным видом работ понимается изменение параметров объектов капитального строительства их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения [1]. Таким образом, понятие «реконструкция» необходимо четко отличать от такого понятия, как «строительство».
Как видно из вышеизложенного, реконструкцию, а особенно реконструкцию жилых зданий можно считать отдельным видом проведения строительных (восстановительных) работ, что означает наличие особого подхода в методике организации и осуществления данного вида деятельности.
Подходя к вопросам методики реконструкции жилых зданий и принятия правильного решения о применении того или иного подхода в организации работ и применении сил и средств, необходимо затронуть такой параметр, как характеристика классификации видов реконструкции. Анализ ряда подходов к проблеме реконструкции, как жилых, так и производственных зданий, позволил провести общую классификацию данного вида работ, которые разделяются по следующим характеристикам:
• По виду объекта реконструкции: жилое помещение, производственное помещение, объект культурного наследия.
8/2011 ВЕСТНИК
• По степени стесненности: работы, выполняющиеся в не стесненных, мало стесненных, стесненных и особо стесненных условиях.
• По конструктивным особенностям: реконструкция с возможностью использования индустриальных конструкций, либо без них.
• По соотношению объемов: с превалированием внутренних работ над внешними и наоборот.
• По ограничениям: проведение реконструкционных работ с ограничениями, или без таковых.
• По уровню требований техники безопасности: в этом отношении реконструкцион-ные работы могут производиться с учетом и применением обычных требований ТБ, которые используются при осуществлении нового строительства, либо с применением повышенных требований, которые диктуются складывающимися условиями в месте проведения работ.
• По характеру выполнения строительно-монтажных работ. Данную характеристику можно разделить на несколько подтипов, когда при реконструкционных работах подвергаются изменениям объемно-планировочные решения, либо нет; усиливаются или заменяются несущие конструкции здания или сооружения, или нет; применяется в проведении работ ограничение на использование средств механизации или нет (как вариант в данном пункте необходимо отметить возможность применения средств малой механизации); проводятся ли при реконструкции и разработке здания научные работы в больших или в малых объемах; сосредоточены ли работы в одном месте или рассредоточены по большой площади или территории.
• По характеру совмещения работ с деятельностью реконструируемого объекта: с остановкой деятельности объекта, с частичной ее остановкой и без остановки и т.д. [2; 3; 4].
Подобные основные классификационные нормы необходимо учитывать в общем методологическом плане при подходе к началу организации реконструкционных работ любых типов зданий и помещений.
Для принятия решения о применении метода реконструкции необходимо применять комплексный подход, сочетающий в себе социальные, градостроительные и архи-тектурно-планироваочные требования. С другой стороны, строительные реалии требуют для каждого объекта индивидуального подхода. Это в первую очередь объясняется самими характеристиками объекта реконструкции, куда входят не только место его расположения в общегородском архитектурном плане, но и его техническим состоянием. В данном случае речь идет о том, что объект с высоким уровнем износа физического и морального плана, лучше подвергнуть сносу, чем реконструкции.
Также при выборе метода реконструкции необходимо учитывать такой фактор, как возраст объекта (здания). Особенно это касается жилых построек. Поскольку каждому периоду времени присущи свои особенности архитектурно-планировочного и конструктивно-технологического характера, свои строительные материалы в организации строительства (особенно несущих и ограждающих конструкций), а также уровень произведенных работ.
Еще одним фактором при определении методов реконструкции является фактор стесненности места проведения реконструкционных работ.
Говоря о методах проведения реконструкции следует подчеркнуть, что в применении любого из них необходимо использовать строительные конструкции, материалы и изделия, которые получены при разрушении и разборке зданий и сооружений самым рациональным способом.
Определяя само понятие «метод реконструкции», необходимо подходить и рассматривать его как комплекс факторов, влияющих на принятие решения при организации и осуществления реконструкционных работ, особенно в жилых зданиях.
Основных общих факторов при реконструкции жилых помещений можно выделить четыре:
1. Метод определения комфортности расположения здания;
2. Метод выбора варианта архетиктурно-планировочного переустройства;
3. Метод определения уровня реконструктивных работ;
4. Метод определения экономической надежности инвестиционных проектов.
Проблема оценки уровня комфортности (т.е. фактически расположения) здания существенно влияет на выбор непосредственно конструктивно-технологических работ при проведении реконструкции, а также, в основном, влияет на рыночную цену единицы площади здания. Сюда могут входить такие показатели, как: степень благоустройства района, уровень озеленения зоны, расстояние до центра города и т.д. В некоторых случаях данный фактор может повлиять на дальнейшее использование здания, либо в качестве складского помещения, либо производственного, либо коммерческого или жилого.
Применение метода определения степени комфортности включает в себя определение таких показателей как:
• соблюдение требований по ориентации и инсоляции;
• расстояние до соседних зданий;
• шумовой режим.
Метод выбора варианта архетиктурно-планировочного переустройства включает в себя четыре возможных вариативных элемента:
• сохранение здания без изменений объема и композиции (в данном положении допускается перепланировка помещений);
• сохранение здания с перепланировкой и включением его во вновь формируемый комплекс;
• расширение и надстройка здания;
• снос здания.
Метод определения уровня реконструктивных работ более связан с вопросом конструктивно-технологических и организационных решений. Данный метод включает в себя следующие элементы:
• определение технического состояния и надежности здания;
• замена несущих перекрытий с перепланировкой здания;
• повышение надежности за счет надстройки;
• расширение здания и его элементов;
• комплексная реконструкция с использованием подземного пространства.
Метод определения экономической надежности инвестиционных проектов включает в себя:
• оценку прибыли по вариантам;
• определение доходности проекта с оценкой объемов капитальных вложений;
• устойчивость проектов к колебаниям и инфляции [2;3;5;6].
Стоит отметить, что вышеописанные четыре метода являются наиболее общими при проведении реконструкционных работ. Однако существую более узкие методы реконструкции, которые присущи определенным видам объектов. К примеру, при организации реконструкции старого жилого фонда, в качестве конструктивных решений, применяются два основных метода: организация реконструкции без изменения конструктивных схем и с изменением конструктивных схем.
Случай реконструкции без изменения конструктивных схем означает воссоздание объекта не изменяя строительный объем, однако при этом меняются перекрытия, кровля и другие элементы. В этом случае внутренняя планировка здания меняется, чтобы соответствовать желаниям жильцов. Архитектурный облик здания может быть сохранен.
Б/2011 М1ВЕСТНИК
Метод организации реконструкции с изменением конструктивных схем означает, что в ходе работ к объекту будут пристроены дополнительные помещения, а корпус будет расширен. Основные изменения связаны как раз с надстройками, которые могут быть выполнены в виде пристройки объемов без изменения высоты здания; надстройки без изменения габаритов здания в плане; надстройки, пристройки малых объемов с изменением габаритов здания в плане.
В свою очередь оба метода имеют и сходные моменты, которые заключаются в повышении эксплуатационных характеристик и повышении теплотехнических характеристик реконструируемого здания.
Безусловно, говоря о применении методов реконструкции, следует понимать, что сам вид работ осуществляется при комплексном подходе и должен включать в себя не только вопросы, связанные с внутренней или внешней реконструкцией объекта, но и реконструкцией прилегающей к объекту территории, одним из факторов чего является озеленение.
Из вышесказанного можно заключить, что общие методы, применяемые при реконструкции жилых зданий носят вариативный характер и захватывают все области организации строительных работ от вопросов, связанных с расположением реконструируемого здания, до проблем экономической надежности. Данные методы дают возможность разработать достаточно гибкую концепцию принятия решения в вопросе проведения реконструкционных работ, особенно в области жилых зданий и сооружений. Они основываются на многоярусном подходе в решении технического плана в области начиная с модернизации жилых объектов методом архитектурно-планировочного переустройства и до комплексно реконструкции жилой застройки. Таким образом они позволяют определить наиболее приемлемую концепцию для проведения реконструкционных работ.
Список литературы:
1. ст. 1 п.14 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ
2. А. А Афанасьева, Е.П. Матвеев Реконструкция жилых зданий. Часть 1: Технологии восстановления эксплуатационной надежности жилых зданий. - М., 2008г. 479с.
3. Разновидности реконструкции. Центр научно-технических услуг «Инженерзащита» -http://inizashita.com/principi-organizacii-rekonstrukcii.html
4. Реконструкции: понятие и сущность. http://help-realty.ru/rekonstrukciy/page6.html
5. http://www.stroitelstvo-new.ru/proizvodstvo/kalendarnyy_plan-11.shtml
6. http://www.baurum.ru/_library/?cat=equipping_general&id=4139
References:
1. entry 1 point 14 of Federal law № 190 of 29.12.2004
2. A. A Afanasieva, E.P. Matveev. Renovation of residential building. Part 1: Technologies for recovery of residential buildings operation reliability. - Moscow. 2008. 479 p.
3. Types of renovation. Center of scientific and technical services «Inzhenerzaschita» -http://inizashita.com/principi-organizacii-rekonstrukcii.html
4. Renovation: idea and matter. http://help-realty.ru/rekonstrukciy/page6.html
5. http://www.stroitelstvo-new.ru/proizvodstvo/kalendarnyy_plan-11.shtml
6. http://www.baurum.ru/_library/?cat=equipping_general&id=4139
Ключевые слова: жилищное строительство, метод реконструкции, инвестиции, плотная городская застройка, инжиниринг.
Key-words: housing construction, method of renovation, investments, dense urban building, engineering
e-mail автора: istac@mgsu.ru Рецензент: д.т.н., проф. ЧулковВ.О., ФГБОУВПО «МГАКХиС»
