CC BY
91
Организация контроля за выполнением существенных условий договоров аренды нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы. Мониторинг договоров аренды
И.Е. Антонов
начальник отдела мониторинга аренды недвижимости и доверительного управления Управления оформления прав и сделок Департамента имущества города Москвы
В целях повышения эффективности управления нежилыми помещениями, находящимися в собственности города Москвы, в Департаменте имущества города Москвы организована система контроля за выполнением арендаторами нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, существенных условий договоров аренды. Контроль за соблюдением арендаторами существенных условий договоров аренды осуществляется Департаментом имущества города Москвы посредством проведения мониторинга договоров аренды. Необходимость введения системы мониторинга обусловлена в том числе и нормой типового договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, утвержденного постановлением правительства Москвы от 23 августа 2005 года № 648-ПП «О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, посредством аукциона», о том, что арендатор, не допустивший в течение срока договора аренды нарушений, предусмотренных в пункте 8.3 типового договора аренды, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Мониторинг договора аренды представляет собой комплекс мероприятий, осуществляемых Департаментом имущества города Москвы, его территориальными
агентствами, а также привлекаемыми Департаментом имущества города Москвы юридическими и физическими лицами, органами государственной власти и местного самоуправления, направленных на выявление и фиксацию нарушения обязательств, допускаемых или допущенных арендаторами в отношении объектов нежилого фонда города Москвы.
Целью указанного мониторинга является установление добросовестности или недобросовестности арендаторов при исполнении обязательств по договорам аренды.
В целом система мониторинга договоров аренды нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, позволяет решать целый комплекс задач, стоящих перед Департаментом имущества города Москвы, а именно:
• обеспечение прозрачности при принятии управленческих решений в отношении действующих арендаторов;
• повышение собираемости начисленных арендных платежей;
• повышение уровня арендной платы;
• усиление контроля за использованием арендаторами нежилых помещений.
Помимо этого, мониторинг - это способ увеличения конкурсной массы для проведения аукциона по определению величины ставки арендной платы.
В 2006 году руководством Департамента имущества города Москвы было принято решение о внедрении системы мони-
торинга договоров аренды с истекающим сроком действия с целью учета исполнения арендатором существенных условий договора аренды при принятии решения о пе-
реоформлении договора аренды на новый срок. В этом же году утвержден Временный регламент мониторинга договоров аренды с истекающим сроком действия (см. рис.).
Договоры аренды (блокировка) За 6 месяцев до окончания срока
Проверка использования арендуемых помещений За 4-6 месяцев до окончания срока
■4* .г
Проверка наличия нарушений в оплате аренды За 4 месяца до окончания срока
Заключение договора аренды на новый срок
Расторжение договора аренды
Взыскание
задолженности
Выселение
арендатора
V
АУКЦИОН
—► Заключение договора аренды Победитель аукциона
Условные обозначения:
ТА - территориальное агентство Департамента имущества города Москвы
Комиссия - Комиссия по работе с недобросовестными арендаторами Департамента имущества города Москвы
СГУП - Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы
Условная схема мониторинга договоров аренды с истекающим сроком действия
В 2007 году распоряжением Департамента имущества города Москвы от 28 августа 2007 года № 2928-р был утвержден постоянный Регламент проведения мониторинга договоров аренды, который осуществляется не только при окончании договора аренды, но и при его досрочном переоформлении, при переуступке прав и обязанностей по договору аренды, при согласовании договора субаренды.
При проведении мониторинга договоров аренды на нежилые помещения, нахо-
дящиеся в собственности города Москвы, используются следующие критерии отнесения арендаторов к категории недобросовестных:
• несвоевременная оплата аренды (просрочка оплаты более двух месяцев);
• незаконная сдача помещений в субаренду или размещение на арендованных площадях сторонних организаций;
• нецелевое использование помещений;
• иные существенные нарушения договора аренды.
Мониторинг договоров аренды включает в себя следующие контрольные мероприятия, осуществляемые совместно или по отдельности:
1) проверка деятельности арендатора на объекте нежилого фонда, осмотр объекта нежилого фонда;
2) проверка исполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, сверка поступающих от арендатора платежей по информационно-аналитическим базам Департамента имущества города Москвы;
3) иные формы контроля, предусмотренные нормативными правовыми актами Департамента имущества города Москвы.
Мониторинг соблюдения условий договоров аренды осуществляется в следующих случаях:
1) при истечении срока действия договора аренды;
2) при принятии Департаментом имущества города Москвы решения о согласовании передачи объекта нежилого фонда арендатором в субаренду;
3) при уступке прав по договору аренды;
4) при принятии Департаментом имущества города Москвы решения об изменении срока действия договора аренды или о заключении договора аренды на новый срок;
5) в иных случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Департамента имущества города Москвы.
В случае признания арендатора недобросовестным по итогам мониторинга договоров аренды с истекающим сроком действия договор аренды с ним не переоформляется на новый срок, а занимаемое арендатором нежилое помещение рекомендуется к выставлению на аукцион по определению ставки арендной платы, проводимый Специализированным государственным унитарным предприятием по продаже имущества города Москвы (СГУП).
Вопросы продления договоров аренды с недобросовестными арендаторами, устранившими нарушения существенных условий договора аренды, а также вопросы со-
гласования договоров субаренды и уступки прав по договору аренды с недобросовестными арендаторами рассматриваются на заседаниях Комиссии по работе с недобросовестными арендаторами Департамента имущества города Москвы, в которую, помимо сотрудников Департамента имущества, входят ответственные представители Департамента поддержки и развития малого предпринимательства и Департамента потребительского рынка и услуг города Москвы.
Технологические процессы мониторинга договоров аренды отражаются в информационно-аналитической системе «Недвижимость^». В ней функционируют финансовая подсистема, где производятся начисления арендной платы и контролируется полнота и своевременность ее внесения, в том числе путем автоматизации процесса выставления претензий, а также результаты проверок использования помещений, и подсистема «Арбитраж», в которой отражается ход претензионной работы с контролем сроков подачи соответствующих исков. Дополнительно производится учет данных Государственной инспекции по недвижимости города Москвы о выявленных нарушениях при проведении проверок.
За 2007 год Департаментом имущества города Москвы был проведен мониторинг 7 496 договоров аренды с истекающим сроком действия. В результате 891 арендатор был признан недобросовестным в связи с нарушением существенных условий договора аренды. Данные о недобросовестных арендаторах, в отношении которых вынесены судебные решения, согласно пункту 10 постановления правительства Москвы от 11 сентября 2007 года № 797-ПП «О ходе выполнения постановления правительства Москвы от 23 августа 2005 года № 648-ПП и мерах по взысканию задолженности по арендным платежам за нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы» вносятся в реестр деловой репутации партнеров правительства Москвы.
В 2007 году проведено 23 заседания Комиссии по работе с недобросовестными арендаторами, рассмотрены 534 вопроса.
Основные итоги работы системы мониторинга договоров аренды в 2007 году:
• п овы шен ие собираем ости арендн ых платежей с 94,88 процента (31 декабря 2006 года) до 97,78 процента (31 декабря 2007 года);
• уменьшение задолженности по арендным платежам с 1079,91 миллиона рублей (14 января 2007 года) до 220,19 миллиона рублей (9 января 2007 года);
• повышение размера арендной платы до рыночного уровня в соответствии с решениями Комиссии по работе с недобросовестными арендаторами для недобросовестных арендаторов,
устранивших существенные нарушения договора аренды;
• определение перечня объектов, занимаемых недобросовестными арендаторами, рекомендованных к выставлению на аукцион по определению величины ставки арендной платы;
• обеспечение контроля за ходом выставления таких помещений на аукцион.
Указанные результаты внедрения в Департаменте имущества города Москвы системы мониторинга договоров аренды по итогам 2007 года показали высокую эффективность проведенных мероприятий и необходимость дальнейшего совершенствования системы управления нежилым фондом города Москвы.
ПРАКТИЧЕСКИЙ СЕМИНАР 16-17 марта 2009 года, Москва ВАЛЮТНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И ВАЛЮТНЫЙ КОНТРОЛЬ В РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
• перспективы изменения валютного законодательства Российской Федерации. Порядок открытия и ведения счетов резидентов за пределами территории Российской Федерации. Правила осуществления резидентами валютных операций за счет средств, находящихся на счетах за рубежом. Порядок передачи уполномоченными банками информации о нарушениях их клиентами валютного законодательства Российской Федерации
• валютное регулирование и валютный контроль при осуществлении валютных операций, связанных с внешнеторговой деятельностью, получением и предоставлением кредитов и займов
• валютный контроль, осуществляемый с участием таможенных органов
• практика осуществления валютного контроля таможенными органами
• принципы осуществления валютного контроля в условиях либерализации рыночных отношений. Квалификация правонарушений валютного законодательства Российской Федерации
Получить более подробную информацию о семинаре Вы можете у организатора - ЗАО «БИЗНЕС-СЕМИНАРЫ»
www.business-seminars.ru E-mail: [email protected] Тел.: (495) 937-5809 Факс: (495) 363-0258
т
L__
Бизнес-Семинары
