CC BY
21
РЫНОКАРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ГОРОДА МОСКВЫ В 2006-2009 ГОДАХ
К. М. МИНАКОВ, аспирант кафедры региональной экономики Всероссийского заочного финансово-экономического института,
ведущий специалист E-mail:sawan1984@hotmail. сот Департамент имущества города Москвы
Особое внимание обращено на рынок государственной аренды, играющий важную роль в социально-экономической и антикризисной политике правительства Москвы. Рассмотрены его структура, тенденции развития и проблемы, эволюция его основных индикаторов в условиях кризиса. Сделаны выводы о дальнейшем совершенствовании этого рынка, и предложены основные направления его развития.
Ключевые слова: государственная собственность, управление, аренда, аукцион, имущественная поддержка.
Московский рынок аренды недвижимости — самый крупный среди рынков субъектов Российской Федерации. На конец 2008 г. в его коммерческом секторе объем офисных площадей составил более 16 млн м2, объем торговых площадей — около 4 млн м2 и складских — более 4 млн м2 [4]. Вместе с тем государственный сектор этого рынка (площади, находящиеся в казне Москвы) в совокупности составляет почти 6 млн м2 — т. е. не менее 23 % коммерческого сектора. Это делает столицу самым крупным участником этого рынка.
Доходы от аренды нежилых помещений в 2008 г. составили 19,3 млрд руб. (рис. 1), достигнув 16,6% от всех неналоговых доходов бюджета г. Москвы. Показательно, что прирост доходов от аренды к 2006 г. составил более 39 % с увеличением их доли от всех неналоговых доходов бюджета Москвы на 1,7% (13,9 млрд руб. и 14,9% в 2006 г. соот-
16,0
6,0
ветственно) [2]. Эти показатели были достигнуты на фоне снижения объема арендуемых площадей, находящихся в казне, на 5%, и отношения государственного сектора рынка аренды к коммерческому — на 18 %. С учетом инфляции реальный прирост доходов от аренды к результатам 2006 г. в государственном секторе рынка составил 9,5 %.
Последние годы правительство Москвы при формировании общей политики в области арендных отношений преследовало две цели [7, 9, 10]:
1) экономическая эффективность аренды;
2) социальная роль аренды.
Это сформировало два разных подхода к управлению государственным сектором аренды, с одной стороны — стремление к достижению уровня рыночных ставок аренды, с другой — реализация программ предоставления льгот и поддержки для
Рис. 1. Динамика доходов от арендной платы за нежилые помещения в 2005-2008 гг.
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1000
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Рис. 2. Динамика средних ставок арендной платы в 2003—2008 гг.
предприятии и организации, осуществляющих приоритетные социально значимые для города виды деятельности.
Системные решения по переходу к рыночным ставкам арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности Москвы, принятые в 2005—2006 гг. (постановление правительства Москвы от 19.07.2005 № 520-ПП) [6], реализовались в докризисный период по двум направлениям.
Во-первых, проводилась политика плавного роста арендных ставок при их ежегодной индексации. Так, средняя ставка арендной платы по площадям арендаторов, не входящих в группу льготируемых, выросла по отношению к 2006 г. на 51 %, составив в 2008 г. 5 215 руб. за м2 в год (рис. 2), что составляет 18 % от средневзвешенной ставки, сложившейся в коммерческом секторерынкааренды [4, 12].
и 111
2 121,5
5 796
9 485
5 869
Ü
2004
3 Средняя стартовая
2005
арендной платы
2006 □ Средняя
Рис. 3. Сопоставление стартовых и конечных ставок арендной платы на проведенных в 2004—2008 гг. аукционах по определению ставки арендной платы
Во-вторых, это формирование ставок арендной платы на открытых аукционах, проводимых СГУП по продаже имущества Москвы (на основании постановлений правительства Москвы от 23.08.2005 № 648-ПП и № 797-ПП от 11.09.2007) [8, 9]. В 2006г. по результатам проведенных аукционов было заключено 319 договоров аренды общей площадью 43,9тыс. м2 по средней итоговой ставке 6 603 руб. за м2 в год.
В 2008 г. по результатам аукционов было заключено 278 договоров аренды общей площадью 46,3тыс. м2 по средней итоговой ставке 11264руб. за м2в год (рис. 3). При этом доля поступлений арендной платы от договоров аренды, заключенных в ходе аукционов, составила 2,9% от общего объема поступлений арендной платы (561,8 млн руб.), показав рост к итогам 2006 г. более чем в 3 раза [12].
Предположительно доля поступлений арендной платы от группы договоров аренды, заключенных в ходе проведения аукционов, в течение ближайших лет будет продолжать расти. Этому процессу, в частности, способствует выпущенный Федеральный закон от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты РФ» [6]. В соответствии с рядом положений этого документа передача помещений арендатору в дальнейшем будет возможна исключительно на конкурсной основе. И, хотя в н 264 рамках экономического кризиса действие этих положений было ограничено или отложено, этот закон не теряет своей значимости в структуре правовых норм, регулирующих государственный сектор арендных отношений.
Правительство Москвы также реализует широкий список программ поддержки малого предпринимательства, социально значимых и некоммерческих организаций, учебных заведений и других участников этого рынка, являющихся существенными или необходимыми для функционирования и дальнейшего развития города (постановление
7 315
■
■
■
at_
2007 2008
арендной платы по итогам аукциона
правительства Москвы от 18.09.2007 № 810-ПП и от 23.09.2008 № 863-ПП) [7, 10]. В денежном эквиваленте суммарная поддержка в части льгот по арендным ставкам составила в 2008 г. 18,4 млрд руб., в том числе меры поддержки малого бизнеса — 9,7 млрд руб. (рис. 4). При этом поддержка малого бизнеса по отношению к 2006г. выросла на 14,1 %.
В условиях экономического кризиса эти программы были дополнительно расширены (постановления правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП и от 30.12.2008 № 1218-ПП; распоряжение ДИГМ от 02.03.2009 № 623-р) [11]. Основными мерами поддержки стали:
1) замораживание ставок арендной платы на уровне 2008г., что с учетом инфляции снижает арендную нагрузку организациям в 2009 г. в среднем на 600 руб. за м2 в год;
2) снижение до конца 2009 г. субъектам малого предпринимательства арендных ставок до 1 000 руб. за м2 в год (минимальная ставка арендной платы в соответствии с бюджетом города на 2009 г.);
3) до конца 2009 г. установление субъектам малого предпринимательства ставок арендной платы, определенных в результате проведения аукционов, на уровне 1 000 руб. за м2 в год;
4) временный порядок предоставления рассрочки субъектам малого предпринимательства по арендным платежам за нежилые помещения, находящиеся в собственности города;
5) при проведении конкурсов и аукционов по определению ставки арендной платы предусматривать сроки действия договоров аренды не менее 10 лет по объектам нежилого фонда, расположенным в новостройках и строениях, требующих проведения капитального ремонта, а также привлечения финансовых затрат арендатора на подключение энергомощностей.
25
20
£15 а
4 а С
5 10
20.6
20.9
18.4
8,5 „
2006
2007
2008
Рис. 4
Указанные меры в части изменения ставок арендной платы, являющиеся «антикризисными инвестициями» правительства Москвы в экономику города, в 2009 г. предположительно должны были достигнуть уровня 5,4 млрд руб. Предоставленная имущественная поддержка организациям и предприятиям (в особенности малому бизнесу), арендующим помещения у города, позволит им активизировать экономическую деятельность, сохранить уровень занятости и укрепить финансовое положение в период нестабильности финансовой системы.
В условиях экономического кризиса, когда все острее встают проблемы роста ставок по коротким деньгам (23,6% на начало 2009г.), инфляции (13,4% в январе 2009 г. с нарастающим итогом за 12 месяцев) [5] и падения цен на энергоносители (64,4 долл. за баррель нефти марки Urals на начало 2009г., 43,6 долл. в первые два месяца 2009г.) [13], роль поступлений от аренды нежилых помещений, находящихся в собственности города, при проведении разумной политики льгот и поддержки реального сектора экономики в доходах бюджета Москвы будет только расти.
Поэтому в ближайшие годы наиболее целесообразно в части организации управления государственным сектором рынка аренды обратить внимание на следующие вопросы:
1) повышение дисциплины уплаты арендных платежей. В докризисный период, в среднем, она находилась на приемлемом уровне (2007 г. — 97,5 %; 2008 г. — 97,1 %). Тем не менее в условиях кризиса ожидается ее серьезное ухудшение с падением собираемости до уровня 2003—2005 гг. Это, в свою очередь, неизбежно повлечет за собой резкий прирост задолженности, несущей при условии продолжения кризиса риск дальнейшего списания. Так, за первые два месяца 2009 г. уже наблюдался ее рост к концу 2008 г. на Размер 63,7 %, а всего в 2009г. ее объ-
имущественной ем может вырасти по меньшей поддержки, всего мерев2раза;
2) повышение эффективности аукционного метода передачи в аренду объектов нежилого фонда. При постоянном росте доли суммарных поступлений аренды от договоров, заключенных в ходе проведения аукционов, и последних изменениях в законодательстве этот вопрос
Размер
имущественной поддержки предприятий малого бизнеса
нуждается в особом контроле. Требуется как увеличение площадей, выставляемых на аукцион (последние годы объем выставленных помещений не превышал 100тыс. м2вгод) [12], так и уменьшение времени на подготовку лотов и государственную регистрацию заключенных договоров аренды (на данный момент — вплотьдо полугода);
3) повышение уровня систематизации и мониторинга комплекса нежилых помещений, находящихся в собственности Москвы, и совокупности оформленных договоров аренды, заключенных арендаторами с городом;
4) повышение эффективности межведомственного сотрудничества при предоставлении площадей города в аренду. Нередко все усилия по созданию благоприятного климата в области аренды для предприятий и организаций города одного органа исполнительной власти почти сводятся к нулю решениями других. К примеру, льготные ставки аренды становятся бессмысленными, если размер льгот «компенсируется» необходимостью дополнительных затрат со стороны арендатора для обеспечения технической функциональности арендуемого помещения или других целей;
5) дальнейшее упрощение и ускорение оформления документов и обработки запросов арендаторов при существенном условии — сохранении уровня контроля и прозрачности всех процессов, протекающих в государственном секторерынка аренды.
Список литературы
1. Бюллетень ЦБ РФ по инфляции на потребительском рынке в январе 2009 года и курсу валюты. Доллар США с 01.01.2009 по 16.02.2009 (www. cbr. га).
2. Закон города Москвы от 02.07.2008 № 32 «Об исполнении бюджета города Москвы за 2007 год».
3. Закон города Москвы от 10.12.2008 № 65 «О бюджете города Москвы на 2009 год и плановый период2010—2011 годов».
4. Обзор рынка коммерческой, торговой и складской недвижимости г. Москвы в 2008 году от GVA Sawyer (www. gvasawyer. ru). ООО «МАНЭ», «Оценочный Стандарть», Penny Lane Realty (www. realtor, ru) и Colliers International (www. colliers, ru).
5. Оперативный отчет «World Crude Oil Prices» от Energy Information Administration (11.02.2009) (www. eia. doe. gov).
6. Постановление Правительства Москвы от 19.07.2005 № 520-ПП «О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006—2008 годы».
7. Постановление Правительства Москвы от 23.08.2007 № 810-ПП «Об утверждении перечней видов использования нежилых помещений, находившихся в собственности города Москвы, передаваемых арендаторам на льготных условиях, на 2008—2010 годы».
8. Постановление Правительства Москвы от
11.09.2007 № 797-ПП «О ходе выполнения постановления правительства Москвы от 23 августа 2005 года № 648-ПП и мерах по взысканию задолженности по арендным платежам за нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы».
9. Постановление Правительства Москвы от 23.08.2008 № 648-ПП «О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, посредством аукциона».
10. Постановление Правительства Москвы от
23.09.2008 № 863-ПП «Об основных направлениях политики Правительства Москвы в области арендных отношений по объектам нежилого фонда, находящимся в собственности субъекта Российской Федерации — города Москвы, на 2009—2011 годы».
11. Постановление Правительства Москвы от 30.12.2008 № 1218-ПП «О дополнительных мерах государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы, на период стабилизации финансовой системы».
12. СГУП в зеркале прессы — 2007. Сборник. / М.: Пресс-центр СГУП. 2007; СГУП в зеркале прессы - 2008. Сборник. / М. : Пресс-центр СГУП. 2008.
13. Федеральный закон Российской Федерации от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации"».
