CC BY
32
В аренду с аукциона
М.С. Саркисян
заместитель руководителя Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы А.К. Сопиков
начальник отдела организации сделок с имуществом Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы
Вопросы управления арендой принадлежащих городу объектов нежилого фонда занимают существенное место в общей проблематике управления государственным имуществом Москвы. В настоящее время в собственности города находится около 48 миллионов квадратных метров нежилых помещений, 7 миллионов из которых (14,6 %) передано в аренду. Средняя ставка годовой арендной платы за 1 квадратный метр площади составляет около 1 500 рублей. Данные свидетельствуют о том, что город обладает определенными резервами и возможностями для увеличения объемов аренды.
Известно, что на вторичном рынке арендная плата за объекты нежилого фонда существенно выше, чем плата, которую назначает за свои помещения город.
Таким образом, правительство Москвы решает ряд важнейших социальных задач, к которым в первую очередь относятся противодействие образованию монополий крупными собственниками недвижимости с целью установления завышенных спекулятивных арендных ставок, а также определенный протекционизм и поддержка осуществляемой в городе предпринимательской деятельности, что способствует укреплению налогооблагаемой базы как основы доходной части бюджетов всех уровней. Однако усилия московского правительства, предпринимаемые в этом направлении, в значительной мере блокируются передачей помещений в субаренду (поднаем). На коммерческом рынке средняя годовая ставка за 1 квадратный метр нежилой площади составляет 5 000-7 000 рублей.
Разница между ставкой, установленной городскими властями, и коммерческой ставкой настолько велика, что поднаем оказывается весьма выгодным.
В связи с этим одной из первоочередных задач в области управления процессом аренды городских объектов нежилого фонда является приближение применяемых арендных ставок к реальному рыночному уровню. Работа по корректировке и актуализации методики расчета ставок арендной платы велась в столице постоянно. В течение последних трех лет эти ставки выросли в 1,8 раза. 30 ноября 2004 года правительством Москвы было издано постановление № 838-ПП «О расчете ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, в 2005 году». Указанное постановление предусматривает, в частности запрет (за исключением организаций поддержки малого предпринимательства) на сдачу в субаренду площадей, для которых при расчете ставок арендной платы применяется понижающий корректирующий коэффициент. Такая мера обусловлена положениями статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), регулирующими арендные отношения.
Безусловно, наибольший эффект может быть достигнут путем использования чисто рыночного механизма открытых публичных торгов, в первую очередь аукциона, по критерию максимальной ставки арендной платы. При этом возможна ежегодная индексация арендной платы1. Кроме того, ликвиди-
1 Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. II. Ст. 614.
руется экономическая основа субаренды. Существует и другая возможность, которая в ряде случаев может представлять интерес. Конъюнктура рынка постоянно меняется, она может оказываться как выше, так и ниже принятых в конкретной сделке аренды условий. Определенная реакция хозяйствующих субъектов на меняющуюся конъюнктуру рынка абсолютно естественна и правомерна. В случае понижения котировок аренды установленная в результате торгов ставка остается без изменения, и возникновение такой ситуации относится к коммерческому риску арендатора. В случае повышения котировок ставка, как уже отмечалось, может быть индексирована один раз в год, а у арендатора появляется основание для кратковременной передачи объекта в поднаем. Не следует забывать, что смысл аренды именно в том и состоит, что собственник не использует объект как средство производства, а за определенную плату передает его арендатору, одновременно освобождая себя от коммерческого риска. Однако учитывая упомянутые положения статьи 615 ГК РФ город вправе установить дополнительную плату за субаренду. Представляется, что если ее размер будет установлен на уровне рентных платежей или процентной ставки, применяемой по кредитам, то большинство арендаторов предпочтет узаконить совершение такой сделки. Таким образом, городской бюджет мог бы получить дополнительный доход от колебаний конъюнктуры без какого-либо коммерческого риска. Также следует учитывать, что часть доходов от субаренды, полученная арендатором, объективно будет работать в национальной, в частности городской, экономике, наращивая ее потенциал.
Необходимо отметить, что к настоящему времени сложилась в известном смысле парадоксальная ситуация. По истечении почти 13 лет с начала перехода к многоук-
ладной экономике, множественности форм собственности на средства производства и массовой приватизации, причем последняя уже завершена, город практически не имеет данных о рыночных котировках предлагаемых им в аренду (а равно и на продажу) объектов нежилого фонда. Разрыв между ставками арендной платы на первичном и вторичном рынках, как уже упоминалось, весьма существенен. Сейчас стало возможным и фактически начато создание нового сегмента первичного рынка, на котором объекты передаются в аренду на действительно рыночных условиях, и по известному принципу «спрос рождает предложение» ставка арендной платы за городские объекты соответствует ставке, которую платят арендаторы частным собственникам.
В 2004 году правительством Москвы введена в практику передача городских объектов нежилого фонда в аренду путем проведения аукционов по определению величины арендной платы и заключению договора аренды нежилых помещений. Критерием определения победителя торгов является непосредственно величина арендной платы2. Подобные аукционы проходят на Единой торговой площадке по продаже имущества города Москвы (улица Большая Полянка, дом 41, строение 1-2). Департаментом имущества города Москвы их организация поручена Специализированному государственному унитарному предприятию (СГУП) по продаже имущества города Москвы, утверждено соответствующее Положение о проведении аукциона3. Аукционы являются открытыми как по форме, так и по условиям использования объектов, проводятся еженедельно, по четвергам. Ряд объектов выставляется на торги только для субъектов малого предпринимательства (СМП), имеющих соответствующее свидетельство о внесении в реестр субъектов малого предпринимательства города
2 Постановление правительства Москвы от 01.06.2004 № 362 «Об итогах работы Департамента имущества города Москвы и Департамента земельных ресурсов города Москвы за 2003 год и задачах на 2004 год по управлению имуществом города Москвы».
3 Распоряжение Департамента имущества города Москвы от 27.05.2004 № 1207-р «Об утверждении положения о проведении аукциона по определению величины арендной платы и заключению договора аренды объектов нежилого фонда (нежилых зданий и помещений), находящихся в собственности города Москвы».
Москвы. Официальные сообщения о выставляемых объектах, представляемых для участия в аукционе документах, порядке проведения торгов и их результатах публи-
куется в информационном бюллетене СГУП3. Результаты проведенных аукционов по состоянию на 31 декабря 2004 представлены в таблице 1.
Таблица 1
Результаты аукционов по определению величины арендной платы
Аукцион не ограничен по составу участников Аукцион для субъектов малого предпринимательства ИТОГО
Всего, в том числе Всего, в том числе Всего, в том числе
Надземная часть и цоколь Подвал Надземная часть и цоколь Подвал Надземная часть и цоколь Подвал
Реализовано (количество объектов) 47 7 54
31 16 5 2 36 18
Реализовано (площадь, кв. м) 6 279,1 1 297,0 7 576,1
3 336,5 2 942,6 647,8 649,2 3 984,3 3 591,8
Средневзвешенная начальная ставка, р./кв. м/год 2 227,9 1 606,2 2 121,5
2 891,4 1 475,7 1 952,7 1 260,5 2 738,7 1 436,8
Средневзвешенная итоговая ставка, р./кв. м/год 5 687,1 10 102,3 6 443,0
7 570,0 3 552,1 18 810,0 1 413,4 9 397,5 3 165,6
Безусловно, имеющихся данных недостаточно для какой-либо статистической обработки, но учитывая интерес, проявленный средствами массовой информации к результатам этих торгов, в первую очередь к экстремальным, представляется целесообразным попытаться их проанализировать.
Особого внимания заслуживают результаты торгов для субъектов малого предпринимательства (СМП). Само по себе превышение средневзвешенной итоговой ставки аренды аукционов только для СМП над аукционами, не ограниченными по составу участников, в 1,78 раза - вполне вероятно случайность, обусловленная пока еще слишком малым количеством данных. Однако в некотором смысле подобный результат может быть рассмотрен как складывающаяся закономерность. Аукцион, являясь механизмом чисто рыночным, не может использоваться как мера, направленная на поддержку тех или иных действующих в области предпринимательства групп, в рассматриваемом случае - субъектов малого предпринимательства. Ограничение по составу участ-
ников очевидно сужает их число, исключая всех, кроме малых предприятий, но не исключает состязательности между ними. Во всех случаях победителем окажется не слабейший, нуждающийся в поддержке, а сильнейший. Анализ результатов торгов показывает, что превышение итоговой ставки арендной платы над стартовой следующее: от 1,0 до 2,0 раза зафиксировано в 26 случаях, что составляет 48,1 %;
от 2,0 до 3,0 раза зафиксировано в 12 случаях, что составляет 22,2 %;
от 3,0 до 4,0 раза зафиксировано в 5 случаях, что составляет 9,3 %;
от 4,0 до 5,0 раза зафиксировано в 2 случаях, что составляет 3,7 %;
от 5,0 до 6,0 раза зафиксировано в 3 случаях, что составляет 5,6 %; от 6,0 до 7,0 раза не зафиксировано; от 7,0 до 8,0 раза зафиксировано в 1 случае, что составляет 1,85 %; от 8,0 до 9,0 раза не зафиксировано; от 9,0 до 10,0 раза зафиксировано в 1 случае, что составляет 1,85 %; от 10,0 до 11,0 раза не зафиксировано;
от 11,0 до 12,0 раза не зафиксировано; от 12,0 до 13,0 раза не зафиксировано; от 13,0 до 14,0 раза не зафиксировано; от 14,0 до 15,0 раза не зафиксировано; от 15,0 до 16,0 раза не зафиксировано; от 16,0 до 17,0 раза зафиксировано в 1 случае, что составляет 1,85 %; от 17,0 до 18,0 раза не зафиксировано; от 18,0 до 19,0 раза зафиксировано в 1 случае, что составляет 1,85 %;
от 19,0 до 20,0 раза не зафиксировано; от 20,0 до 21,0 раза не зафиксировано; от 21,0 до 22,0 раза зафиксировано в 1 случае, что составляет 1,85 %;
от 35,0 до 35,9 раза зафиксировано в 1 случае, что составляет 1,85%.
Графически распределение превышений итоговой ставки представлено на рисунке 1.
I II II П П.................П П I п................................г
Рис. 1. Распределение превышений итоговой ставки арендной платы над стартовой
График (рис. 1) имеет достаточно характерную кривую распределения вероятностей, естественно приобретая прерывистый вид на участке «рекордных показателей». Таким образом, реальная значимость рекордных показателей, достигнутых на некоторых аукционах, приближается к нулю.
Необходимо отметить, что из 54 реализованных объектов не все были востребованы при первом же выставлении, 11 из них оказались реализованными только на повторных торгах, а в отношении 3 объектов продлевался срок приема заявок. Кроме того, 13 объектов остались не реализованными.
На основании изложенного можно сделать вывод о том, что представленные данные показывают результаты реализации объектов, но не итоги самих торгов как таковых. Представляется корректным также рассмотреть имеющиеся данные о количестве выставлений объектов на рынок деловой недвижимости, назовем это «в системе первого предложения на торги» (далее соответствующие цифры выделены курсивом). Тогда каждый объект, реализованный на повторных торгах, окажется учтенным дважды, реализованный на третьих торгах -трижды и т. д. Результаты торгов по первому предложению представлены в таблице 2.
Таблица 2
Результаты торгов по первому предложению
Аукцион не ограничен по составу участников Аукцион для субъектов малого предпринимательства ИТОГО
Всего, в том числе Всего, в том числе Всего, в том числе
Надземная часть и цоколь Подвал Надземная часть и цоколь Подвал Надземная часть и цоколь Подвал
Выставлено (количество предъявлений) 69 12 81
40 29 5 7 45 36
Выставлено (условная площадь, кв. м) 9 898,7 2 018,3 11 917,0
4140,3 5758,4 647,8 1370,5 4788,1 7128,9
Реализовано (количество объектов) 47 7 54
31 16 5 2 36 18
Реализовано (площадь, кв. м) 6 279,1 1297,0 7576,1
3336,5 2942,6 647,8 649,2 3984,3 3591,8
Средневзвешенная начальная ставка, р./кв. м/год 2 227,9 1 606,2 2 121,5
2891,4 1475,7 1952,7 1260,5 2738,7 1436,8
Средневзвешенная итоговая ставка, р./кв. м/год 5 687,1 10 102,3 6 443,0
7570,0 3552,1 18810,0 1413,4 9397,5 3165,6
Не реализовано (количество предъявлений) 22 5 27
9 13 - 5 9 18
Не реализовано (условная площадь, кв. м) 4 1*^ 5 3 ,5 721,3 4 295,8
758,7 2815,8 - 721,3 758,7 3537,1
Цифры в строках «Реализовано», «Средневзвешенная начальная ставка», «Средневзвешенная итоговая ставка» - такие же, как в таблице 1, поскольку количество успешных торгов и количество реализованных объектов, естественно, совпадают.
Если рассмотреть общие результаты «в системе первого предложения на торги» оказывается, что превышение итоговой ставки арендной платы над стартовой будет следующим: до 1,0 раза, то есть не реализовано при первом выставлении - торги не состоялись в 27 случаях, что составляет 32,9 %;
от 1,0 до 2,0 раза зафиксировано в 26 случаях, что составляет 31, %;
от 2,0 до 3,0 раза зафиксировано в 12 случаях, что составляет 14,6 %;
от 3,0 до 4,0 раза зафиксировано в 5 случаях, что составляет 6,3 %;
от 4,0 до 5,0 раза зафиксировано в 2 случаях, что составляет 2,6 %;
от 5,0 до 6,0 раза зафиксировано в 3 случаях, что составляет 3,9 %; от 6,0 до 7,0 раза не зафиксировано; от 7,0 до 8,0 раза зафиксировано в 1 случае, что составляет 1,3 %; от 8,0 до 9,0 раза не зафиксировано; от 9,0 до 10,0 раза зафиксировано в 1 случае, что составляет 1,3 %; от 10,0 до 11,0 раза не зафиксировано; от 11,0 до 12,0 раза не зафиксировано; от 12,0 до 13,0 раза не зафиксировано; от 13,0 до 14,0 раза не зафиксировано; от 14,0 до 15,0 раза не зафиксировано; от 15,0 до 16,0 раза не зафиксировано;
от 16,0 до 17,0 раза зафиксировано в 1 случае, что составляет 1,3 %; от 17,0 до 18,0 раза не зафиксировано; от 18,0 до 19,0 раза зафиксировано в 1 случае, что составляет 1,3 %; от 19,0 до 20,0 раза не зафиксировано; от 20,0 до 21,0 раза не зафиксировано; от 21,0 до 22,0 раза зафиксировано в 1 случае, что составляет 1,3 %;
от 35,0 до 35,9 раза зафиксировано в 1 случае, что составляет 1,3 %.
График, представленный на рисунке 2, показывает, что, несмотря на наличие «рекордных показателей», спрос опережает предложение не намного. Таким образом, можно предположить, что повсеместный переход на передачу в аренду городских объектов нежилого фонда возможен, но он будет происходить постепенно и потребует определенных затрат на продвижение городских объектов на рынок коммерческой аренды. А в перспективе, очевидно, возникнет необходимость в повышении их конку-
рентоспособности, улучшении технического состояния, качества и привлекательности.
По нашему мнению, долю помещений, передаваемых городом в аренду посредством аукциона по определению величины арендной платы, без ущерба упомянутым государственным, социальным интересам можно было бы постепенно, в течение нескольких лет довести до 30-50 процентов. В абсолютном выражении это составило бы около 2-4 миллионов квадратных метров, или порядка 15 000 объектов. Помимо очевидных выгод для городского бюджета, это дало бы возможность мониторинга конъюнктуры на этом сегменте рынка, определения реальных практических котировок величины арендных платежей, что, в свою очередь, позволит более обоснованно применять льготы, а также решать вопросы экономической целесообразности приватизации объектов недвижимости на принципиально ином уровне в конкретных социально-экономических условиях развития города.
J______________I__________I___________I__________|_
_|_
Рис. 2. Превышение итоговой ставки арендной платы над стартовой в «системе первого предложения на торги»
В 2005 году Департаментом имущества города Москвы каждому территориальному агентству установлено минимальное задание по выставлению объектов нежилого фонда на аукцион по определению величины арендной платы. Всего предусмотрено
выставить объекты, площадь которых составляет 152 тысячи квадратных метров.
В заключение можно отметить, что складывающаяся практика и механизм реализации государственным собственником, в данном случае городом Москвой, своих
полномочий по управлению объектами нежилого фонда, позволили по-новому взглянуть на арендные отношения в столице. Практика показывает, что с целью обеспечения интересов города и защиты от недобросовестной конкуренции со стороны фирм или лиц, которые могли бы играть на повышение ставок, а затем отказываться от заключения договора аренды, следует существенно увеличить размер задатка, подлежащего внесению претендентами на участие в аукционе. В настоящее время в порядке опыта указанная мера уже применяется. Также целесообразно при передаче в аренду крупных объектов, а соответственно, и при больших суммах арендной платы уста-
навливать сроки оплаты аренды не ежеквартально, а ежемесячно. Таким образом, значительно повысилась бы возможность оперативного воздействия на неплательщиков и в случае необходимости - расторжения договора аренды при неоплате аренды более двух раз подряд4.
В настоящее время руководством Комплекса экономической политики и развития города и Департамента имущества города Москвы с учетом предложений территориальных органов исполнительной власти ведется подготовка соответствующего постановления правительства Москвы, которое позволит законодательно закрепить достигнутые результаты.
* * *
Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, у которого оно отсутствует, не может быть удовлетворен
Окончание
Во исполнение договора от 1994 года на базе имущества детских садов учредителями были созданы муниципальные дошкольные образовательные учреждения, утверждены их уставы. Созданные учреждения зарегистрированы в государственном реестре юридических лиц.
На основании изложенного Высший Арбитражный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что исходя из особенностей условий договора он не является договором безвозмездного пользования имуществом, поскольку выраженная в нем воля сторон направлена на создание муниципальных образовательных учреждений, что свидетельствует об отказе собственника (ОАО) от владения детскими садами, предполагающего сохранение их профиля. В результате исполнения договора на базе всего имущества детских садов законно созданы муниципальные образовательные учреждения.
Поскольку договор не являлся договором безвозмездного пользования имуществом и был исполнен, он не мог быть расторгнут ОАО в одностороннем порядке по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 699 ГК РФ, согласно которому каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока.
Согласно пункту 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого имущество фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, у которого оно отсутствует, не может быть удовлетворен.
Поскольку спорные нежилые помещения занимают созданные с согласия истца муниципальные образовательные учреждения, иск об освобождении этих помещений, заявленный к управлению образования, которое в этих помещениях не находится, удовлетворению не подлежит.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации своим постановлением от 8 февраля 2005 года № 12621/04 отменил состоявшиеся по делу судебные акты и в иске отказал.
4 Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. II. Ст. 619.
