CC BY
36Организационно-нормативное обеспечение ипотечного кредитования
Organizational-standart mintenance of mortgage credit lending
УДК 347.27
Литвинова Светлана Алексеевна
аспирант Северо-Кавказской академии государственной службы (г Ростов-на-Дону)
344002, г Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, д. 70
Litvinova Svetlana Alekseevna
344002, Rostov-on-Don, ul. Pushkinskaya, 70
Формирование системы ипотечного кредитования требует создания законодательных основ и нормативного регулирования его развития с целью роста предложения ипотечных кредитов посредством снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.
Creation of mortgage lending system requires legal framework and regulatory control of its development in order to raise mortgage credit lending supply through decrease of financial risks of participants and raise of housing affordability for citizens.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, нормативно-правовое обеспечение, система ипотечного кредитования
Keywords: mortgage credit lending, legislative environment, mortgage credit lending system
Ипотека — это важная и сложная категория экономической науки, в наиболее общем ее понимании выражающая определенный вид общественных экономических отношений, связанных с движением ссудного капитала и гарантией возвратности кредитов. Вместе с тем ипотека представляет собой часто встречающееся понятие хозяйственной практики, ее своеобразный, весьма тонкий инструмент, непосредственно смыкающийся с конкретными нормами и положениями гражданского, земельного и жилищного права, в первую очередь по вопросам залога как способа обеспечения обязательств. Такая двойственность обусловила большое количество дефиниций и толкований термина «ипотека» и использование его во множестве различных значений: залог, ссуда под залог недвижимости, закладная на заложенное имущество, долг по соответствующему кредиту, ипотечный кредит в виде банковской ссуды и, наконец, ипотечный рынок [1].
В правовом отношении ипотека — это инструмент залога недвижимого имущества в целях получения кредита на приобретение объекта недвижимости, когда имущество остается у должника [2, с. 52].
Сущность ипотечного кредитования базируется на обеспеченности ее залогового обеспечения — ипотеки. Имущественный залог (ипотека) представляет собой сложный юридический и экономический инструмент, обеспечивающий развитие ипотечного кредитования.
Ипотека как институт современного российского законодательства — явление новое, поскольку в силу своей специфики может существовать только при на-
личии определенных условий. К ним в первую очередь относится частная собственность на недвижимое имущество, которая определяет возможность владения, пользования и распоряжения жильем, землей и т. д., что, в свою очередь, позволяет осуществлять залог такого имущества [3].
В решении вопросов развития системы ипотеки и ипотечного кредитования приоритетное внимание уделяется правовому механизму, совершенствованию нормативно-правовой базы и эффективности использования.
В табл. 1 представлены основные нормативные акты, регулирующие отношения, которые возникают при ипотечном кредитовании.
Формирование института ипотечного кредитования началось с принятия федерального закона от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности» [4]. Закон устанавливал, что кредиты, предоставляемые банковскими учреждениями, могут быть обеспечены залогом недвижимого и движимого имущества, в том числе государственных и иных ценных бумаг, банковскими гарантиями и иными методами, предусмотренными федеральными законами или договорами.
Вопрос создания законодательной и нормативной базы, необходимой для развития кредитования жилья, постоянно находился в центре внимания. Основы этой системы были заложены в законе Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с принятием федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ) [5], в развитие которого было принято много подзаконных нормативных актов. Всеобъемлющий характер содержания федерального закона по отношению к залогу недвижимого имущества не способствовал существенному изменению порядка ипотечного кредитования, за исключением введения в российское законодательное поле института закладной, обращаемой на ипотечном рынке.
Федеральный закон от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» [Там же] рассматривал ипотеку как разновидность залога (ст. 42). Три его статьи, имеющие отношение к ипотечному кредитованию жилой недвижимости, конечно, не могли отразить все нюансы столь сложного вопроса. Необходимо отметить, что этим законом вводились обязательная регистрация ипотеки путем записи в поземельных книгах и нотариальное удостоверение договора ипотеки. Включение в закон второй главы позволило в полном объеме реализовать права собственника недвижимого имущества. Были расширены возможности физических и юридических лиц по распоряжению принадлежащими им на праве собственности и арендуемыми недвижимыми объектами за счет их предоставления в залог для обеспечения определенного обязательства.
В декабре 1993-го и в июне 1994 г. были приняты два указа Президента РФ, которыми в определенной форме устанавливались нормативные рамки и основополагающие принципы ипотечного кредитования.
о
о о
Таблица 1
Система законодательного обеспечения ипотечного кредитования
Участники ипотечного кредитования Основные законодательные акты
Заемщик Конституция Российской Федерации; Гражданский кодекс РФ; Жилищный кодекс РФ; Земельный кодекс РФ; ФЗ «Об ипотеке»; ФЗ «О товариществах собственников жилья»; ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики»
Продавцы жилья (риелторы) ФЗ «О риелторской деятельности в РФ»
Кредиторы (российские банки) Гражданский кодекс РФ; ФЗ «О банках и банковской деятельности»; ФЗ «Об ипотеке»; ФЗ «О залоге»
Оценщики ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»
Страховые компании ФЗ «Об организации страхового дела в РФ»
Органы государственной регистрации недвижимости ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Структуры вторичного рынка ипотечных кредитов (ипотечного агентства) ФЗ «Об ипотеке»; ФЗ «О рынке ценных бумаг»
Портфельные инвесторы ФЗ «Об инвестиционной деятельности»; ФЗ «Об иностранных инвестициях»; ФЗ «О рынке ценных бумаг»
о
о о
> <
Источник: составлено автором в процессе исследования.
Указ от 24 декабря 1993 г. № 2281 был направлен на создание кредитно-финансового механизма в жилищной сфере. В соответствии с указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1180 и утвержденным этим указом Положением о жилищных кредитах [6] основополагающей целью предоставления ипотечных кредитов является оказание гражданам кредитно-финансовой помощи в вопросах решения проблем с жильем при использовании ими собственных средств, а также безвозмездных субсидий, выдаваемых на строительство либо приобретение недвижимого имущества. Указ от 10 июня 1994 г. предусматривал:
• предоставление юридическим лицам и гражданам жилищных кредитов на коммерческой основе, а субсидий — лишь гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий (очередникам);
• предоставление жилищных кредитов на приобретение и обустройство земельного участка для жилищного строительства, на строительство и реконструкцию жилья, а также на приобретение жилья;
• в качестве обеспечения кредита — залог заемщиком недвижимого имущества, предоставление предприятиями и организациями гарантий (поручительства) по кредитам, выданным их работникам, другие формы гарантий;
• установление отношения суммы кредита к стоимости жилья в размере, не превышающем, как правило, 70% [7];
• возможность использования для жилищного кредитования инструментов с переменной процентной ставкой, индексированием суммы основного долга, отсрочкой платежей заемщика.
Значимым шагом в развитии российского законодательства по вопросам ипотечного кредитования стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, который определил общие правила обеспечения кредита посредством залога недвижимого имущества (включая жилые помещения), положение о праве собственности и других вещных правах на
жилую недвижимость, а также выделил основания, которые позволяют взыскивать заложенное недвижимое имущество.
Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ был принят федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ставший нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимого имущества, в соответствии с которым:
• введена единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• государственная регистрация служит единственным подтверждением наличия зарегистрированного права;
• определены права и сделки, которые подлежат государственной регистрации;
• формируется единая база информации в границах регистрационного округа;
• государственную регистрацию проводит учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• регистрация прав имеет открытый характер. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенно увеличил возможность применения ипотеки как средства обеспечения по кредиту. Согласно этому нормативному акту:
• регламентируются обязанности залогодателя в обеспечении сохранности заложенной недвижимости в период действия договора ипотеки (содержание, ремонт, охрана, страхование, защита от притязаний третьих лиц и т. д.);
• ввиду долгосрочности ипотечного кредитования предусматриваются последствия вероятного перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другим лицам (отчуждение, конфискация, реквизиция, переход вследствие реорганизации юридического лица, наследование и т. п.) либо обременения правами третьего лица;
• изменяется система реализации заложенной недвижимости, на которую обращено взыскание кредитором, возможна ее продажа как с публичных торгов, так и с аукциона или по конкурсу, а также покупка непосредственно залогодержателем. Согласно п. 1 ст. 1 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет преимущественное перед другими кредиторами право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя — за изъятиями, установленными федеральным законом [8].
Таким образом, ипотека — это залог недвижимости. Следовательно, эффективность применения законодательства об ипотеке зависит не только от разработанности понятия залога, но и от четкости определения понятия «недвижимость» [3, с. 132], однако даже беглый анализ законодательства позволяет сделать вывод об отсутствии такого определения [9; 10, с. 160-161; 11; 12, с. 96].
Закон № 102-ФЗ неоднократно подвергался редакции. Последние изменения в законодательство об ипотеке и государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются кардинальными и упрощают отношения в сфере ипотеки.
Следовательно, основным источником права в вопросах залога недвижимого имущества можно считать закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которым в отношении ипотеки предусматриваются правила, обладающие приоритетом над общими положениями Гражданского кодекса о залоге [13, с. 134-136].
Законом, относящимся к вопросам развития ипотечного кредитования, можно считать федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступивший в силу 1 апреля 2005 г. [14].
В соответствии со ст. 4 названного закона одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором участия в долевом строительстве срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Нужно отметить, что до вступления в силу федерального закона № 214-ФЗ широко использовались «цепочки» из застройщиков и многочисленных инвесторов и субинвесторов. При этом в сделках субинвестирования субинвестор не имел прямых отношений с застройщиком — последний предоставлял построенный объект первому инвестору. А право собственности регистрировалось прямо на привлеченных субинвесторов. Нормы федерального закона № 214-ФЗ не разрешают заключать подобные договоры. Дольщик может привлечь инвестора только в случае полной уступки ему своих прав по договору долевого участия.
Федеральный закон «О кредитных историях» [15] оказывает влияние на рынок недвижимости через развитие ипотечного кредитования с помощью организации системы кредитных бюро, что обеспечит
в будущем уменьшение затрат кредитного учреждения ^ на оценку кредитоспособности заемщиков и позволит ^ понизить стоимость ипотечных кредитов, увеличивая < их доступность для населения. Данный закон играет Ц особую роль в налаживании прозрачных кредитных о отношений, а накопление и применение кредитных к историй существенно расширит кредитование эко- ^ номики и прежде всего придаст импульс развитию 2 ипотечного кредитования.
В настоящее время в России еще только создается ^ нормативно-правовая база, обеспечивающая усло- ^ вия для осуществления операций с недвижимостью х и землей. Основная задача государства в становлении з системы ипотечного кредитования состоит в форми- ^ ровании организационно-нормативных основ для ре- < гулирования процесса, в результате которого должно 1 увеличиться предложение ипотечных кредитов с одновременным снижением финансовых рисков участников и ростом доступности жилья для населения.
По мнению Д. Б. Пашова, принятые в недавнем прошлом законы не способствуют достижению основной цели — формированию в России рынка доступного жилья, поскольку лавина новых законов усложняет решение вопроса и порой даже специалистам сложно разобраться во всех новеллах законодательства. Одно из важнейших условий нормального функционирования создаваемой системы — стабильность законодательства [16, с. 116].
Широкое применение ипотечного кредитования как надежного гаранта прав и законных интересов кредиторов позволит убрать многие преграды, препятствующие развитию хозяйственных связей, увеличить надежность капиталовложений, создать импульс для развития жилищного строительства и ряда других отраслей экономики [17].
Таким образом, ипотечное кредитование представляет собой сложный механизм, снабжающий финансами рынок жилья, основанный на четком и ясном праве и его обязательном выполнении, работающий в условиях рыночного регулирования финансовых связей участников, контролируемый государством в целях решения поставленных социальных проблем населения.
Литература
1. Юшканцев А. Д. К вопросу о содержании категории «ипотека» // Экономические науки. 2007. № 33. С. 106-110.
2. Акулова Т. А. Сравнительный анализ реализации основных моделей ипотечного кредитования в России // Финансы и кредит. 2005. № 12. С. 52-57.
3. Зайцев В. В. Общие положения об ипотеке. Ч. 1 // Вестник Санкт-Петербургского университета МВД РФ. 2005. № 1(25). С. 130-134.
4. О банках и банковской деятельности: Фед. закон от 2 декабря 1990 г. № 395-1 // Собрание законодательства РФ. 1996. № 6. Ст. 492.
5. http://base.consultant.ru.
6. Собрание законодательства РФ. 1994. № 7. Ст. 692.
7. Панин М. А. Законодательные основы жилищного ипотечного кредитования // Закон и право. 2009. № 6. С. 110-111.
8. Об ипотеке (залоге недвижимости): Фед. закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. http://www.consultant.ru.
9. Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4. С. 18-24.
10. Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2 ч. М., 2000. 830 с.
11. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. 1998. № 1. С. 10-12.
о
о о
12. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М., 1995. 556 с.
13. Довдиенко И. В. Ипотека: Учеб.-практ. пособие. М.: РДЛ, 2003. 272 с.
14. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (в ред. от 18 июля 2006 г.): Фед. закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // Собрание законо-
дательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40; 2006. № 30. Ст. 3287.
15. О кредитных историях: Фед. закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ // Российская газета. 2005. № 13.
16. Пашов Д. Б. Договоры в сфере жилищного ипотечного кредитования // Право и политика. 2005. № 3. С. 109-124.
17. Туранин В. Ю. Правовое регулирование ипотеки на федеральном и региональном уровне // Юрист. 2006. № 6. С. 3-7.
> <
Государственное управление национальной и региональной сферой образования в процессе ее модернизации
The government of national and regional education sphere in the course of its modernization
УДК 338.2:378
Слепак Константин Борисович
аспирант Северо-Западного института Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации (Санкт-Петербург) 199178, Санкт-Петербург, Средний пр., В. О., д. 57/43
Slepak Konstantin Borisovich
199178, Saint-Petersburg, Sredniy pr., V. O., 57/43
В большинстве отраслей основным показателем, по которому оценивают деятельность учреждения или предприятия, является прибыль. В сфере образования невозможно оценить результат только на основании экономических показателей. При рассмотрении следует учитывать социальные аспекты и значимость для государства подготовки специалистов различных направлений, поскольку характер экономических отношений в сфере образования определен свойствами образовательных услуг. По этой причине представляется корректным проследить развитие сферы образования с учетом политики государства.
Данная статья посвящена анализу бюджетного финансирования государственных региональных учреждений общего среднего и федеральных учреждений высшего и среднего профессионального образования. Автором рассматриваются новые инструменты финансирования образования, позволяющие повысить престижность профессии учителя и улучшить систему финансирования учебного заведения. В качестве иллюстративного материала приводится динамика изменения заработной платы учителей, состав безработных в зависимости от уровня образования, динамика числа учащихся, приходящихся на одного учителя. В частности научно оценивается экономическое состояние региональной образовательной системы Санкт-Петербурга. В заключение автором предложен позитивный сценарий развития высшего образования, без ликвидации вузов и их филиалов.
The profit is the basic indicator on which estimate establishment or enterprise activity in the majority of branches. It is impossible to estimate result only on the basis of economic indicators in an education sphere. By consideration it is necessary to consider social aspects and the importance for the state of training of experts of various directions as character of economic relations in an education sphere is certain by properties of educational services. For this reason it is represented correct to track development of an education sphere with the account of a policy of the state.
Given article is devoted the analysis of budgetary financing of the state regional establishments of the general average and federal institutions of the higher and average vocational training. The author considers new methods of the financing of education, allowing to raise prestigiousness of a trade of the teacher and to improve system of financing of educational institution. As an illustrative material dynamics of change of a salary of teachers, structure of the unemployed depending on an educational level, dynamics of number of the pupils having on one teacher is resulted. In particular the economic condition of regional educational system of Saint-Petersburg is scientifically estimated. In conclusion the author offers the positive direction of development of higher education, without liquidation of high schools and their branches.
Ключевые слова: экономика, регион, финансирование, образование, бюджет, заработная плата, безработица
Keywords: economics, region, financing, education, budget, salary, unemployment
Правовые и финансовые аспекты государственного регулирования сферы образования
Характер экономических отношений в сфере образования определен свойствами образовательных услуг. При рассмотрении образовательных вопросов
