РАЗВИТИЕ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ ИПОТЕЧНОМ ЖИЛИЩНОМ КРЕДИТОВАНИИ В РОССИИ
Абрамова Е. Н.
Статья посвящена процессам формирования и развития ипотечного жилищного кредитования в нашей стране, а также проблемам становления законодательства в этой сфере. В работе выявлены цели и основные направления развития законодательства по ипотечному кредитованию, практические проблемы его применения, а также перспективы развития.
The article is devoted to the development of housing mortgage lending in Russia and to the problems of legislative formation in this sphere. It outlines the aims and basic directions of mortgage lending laws formation, some practical problems of its application and the prospects of further development.
Ключевые слова: ипотека; ипотечное кредитование; система жилищного
ипотечного кредитования; секьюритизация; жилищное финансирование; заемщик; кредитор; оператор рынка ипотечных кредитов; рынок ипотечных
кредитов - первичный и вторичный; ипотечные ценные бумаги Key words: mortgage, mortgage lending, system of housing mortgage lending, housing financing borrower, creditor; mortgagee, operator of market mortgage lending, market mortgage lending - primary, secondary, mortgage security
В настоящее время в России проводится комплексная реформистская политика в различных областях хозяйствования, в том числе в области жилищного строительства и хозяйства. В ее рамках активно развивается система ипотечного жилищного кредитования. Невозможность граждан улучшить свои жилищные условия за счет государственного и муниципального жилищного фонда, а также путем приобретения жилого помещения в собственность за счет личных средств привела к необходимости поиска новых способов обеспечения граждан жильем. Одним из них стал кредит, обеспеченный ипотекой приобретенного жилого помещения. Но в условиях отсутствия соответствующего законодательства ипотечное кредитование не могло развиваться полноценно. Поэтому формирование системы ипотечного жилищного кредитования стало одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. В 1996 году была принята федеральная целевая программа «Свой дом». Указом Президента РФ1 пред-
1 Указ Президента РФ «О разработке Федеральной Целевой программы «Свой дом» от 23.03.96 № 420 // СЗ РФ. 1996. № 14. Ст. 1427.
усмотрена разработка механизма долгосрочного кредитования застройщиков на срок от 10 до 25 лет, и уже постановлением Правительства РФ2 целью Программы было названо создание организационных, финансовых и правовых предпосылок для обеспечения доступным жильем граждан с привлечением их средств и долгосрочных банковских кредитов. Правительство постановило утвердить Федеральную Целевую Программу «Свой дом» как составную часть нового этапа Государственной Целевой Программы «Жилище», а Министерству строительства - внести предложения о выделении финансовых ресурсов для долгосрочного жилищного кредитования населения.
В развитие федеральной целевой программы «Свой дом» постановлением Правительства № 283 в 2000 году утверждена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, которая определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.
В соответствии с настоящей Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования. Так, на совете Правительства России Президент отметил, что государственная ипотечная программа должна быть коммерческой и самофинансироваться через банки.
Основной задачей государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования стало создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Не раз высказывалось мнение, что 70% проблем, препятствующих развитию строительства и рынка жилья, можно решить путем принятия необходимого законодательства.
Поэтому одновременно с названной Концепцией постановлением Правительства № 28 был утвержден План подготовки проектов нормативных актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования, который в настоящее время в большей части реализован. Внесены соответствующие изменения в Жилищный кодекс, Гражданский кодекс, Налоговый кодекс, Законы об ипотеке, о банкротстве. В 2003 году принят новый для российской правовой системы нормативный акт - Закон «Об ипотечных ценных бумагах»4, в 2004 году - Закон «О жилищных накопительных
2 Постановление Правительства РФ от 27.06.96 № 753 «О Федеральной Целевой программе «Свой дом»» // СЗ РФ. 1996. № 27. Ст. 3280.
3 Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» // СЗ РФ. 2000. № 3. Ст. 278.
4 СЗ РФ. 2003. № 46 (ч.2). Ст. 4448.
кооперативах»5, усилена защита прав участников долевого строительства6. Но следует отметить, что имеющаяся на сегодняшний день нормативная база не позволяет говорить о ее совершенстве. Так, Закон об ипотечных ценных бумагах до настоящего времени не получил широкого практического применения, и требует новых доработок. Очередные изменения летом 2006 года, на которые возлагались большие надежды на улучшение сложившейся неблагоприятной ситуации, связанной с фактическим бездействием данного закона, хотя и решили некоторые проблемы, но не изменили ситуацию в корне. В литературе в связи с этим отмечается, что, либо закон требует принятия множества подзаконных нормативных актов, устанавливающих механизм его применения, либо его вообще следует отменить и заменить иным законом, например, о секьюритизации.
Таким образом, появление соответствующего законодательства само по себе не решило проблему недостаточного развития ипотечного кредитования в стране. Помимо наличия закона необходим налаженный механизм его применения. Процесс изменения законодательства не является в настоящее время завершенным, по мере проявления очередных пробелов появляется необходимость дополнительного внесения изменений в уже существующие нормативные акты и разработка новых законопроектов. Так, уже не первый год обсуждается законопроект о секьюритизации - «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в части регулирования секьюритизации финансовых активов).
В Концепции отмечается, что жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или их накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.
Концепция учитывает применяемое в мировой практике большое многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и
5 СЗ РФ. 2005. № 1 (ч.1). Ст. 41.
6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч.1). Ст. 40.
вторичного рынка ипотечных кредитов. Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, Концепция предусматривает следующие формы жилищного финансирования:
- долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения. Ипотечный кредит могут получить граждане при приобретении как нового жилья, так и на вторичном рынке;
- кредитование жилищного строительства. Застройщик может получить ипотечный кредит, если имеет, во-первых, в собственности или на праве аренды земельный участок, отведенный под строительство жилья; а во-вторых, необходимые разрешения на осуществление строительства от местных органов власти;
- государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением. Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья гражданами предусмотрена Концепцией в форме системы целевых адресных субсидий (как показала практика, данная форма жилищного финансирования не всегда в состоянии достичь поставленных перед ней целей. Специалисты отмечают появление при ее реализации проблемы - различные недобросовестные действия часто приводят к субсидированию тех граждан, которые могут взять кредит и на стандартных условиях). Кроме того, предусмотрено налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов.
Помимо особых форм жилищного финансирования, государство осуществляет поддержку ипотечных программ и другими способами. Так, по распоряжению Правительства в 2008 году, как и в предыдущие годы, Федеральному агентству по строительству и ЖКХ (Росстрой) в соответствии со статьей 13 ФЗ «О федеральном бюджете на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов»7 было поручено направить бюджетные ассигнования в сумме 6 млрд. руб. в качестве взноса в уставный капитал ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК)8 в целях реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 гг. В качестве источника финансирования определены средства, предусмотренные по подразделу «Другие вопросы в области жилищно-коммунального хозяйства» раздела «Жилищно-коммунальное хозяйство» классификации расходов бюджетов.
Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом поручено обеспечить в установленном порядке увеличение уставного капитала
7 СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 3995, прил.1, прил.2.
8 Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, было создано постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» // СЗ РФ. 1996. № 37. Ст. 4312.
АИЖК на 6 млрд. руб. путем размещения дополнительных акций и осуществить действия, связанные с приобретением этих акций и оформлением на них права собственности Российской Федерации.
Целесообразность данной формы финансирования является на сегодняшней день дискуссионной, рядом специалистов даже допускается в будущем возможность отказа от предусмотренного Концепцией выделения средств на увеличение уставного капитала АИЖК. Так, при обсуждении в Правительстве вопросов о выделении средств в 2006 году министр финансов высказался о том, что в развитии ипотеки должны преобладать рыночные методы, а не использование бюджетных средств.
Кроме того, необходимо учесть, что большую роль в развитии рынка ипотечного кредитования играют регионы. Так, многие субъекты федерации приняли свои нормативные акты о развитии ипотечного жилищного кредито-вания9. Например, предусмотренная Концепцией необходимость внесения в Жилищный кодекс норм о создании специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда - фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан при обращении взыскания на заложенное жилое помещение, была воспринята прежде всего на региональном уровне. В частности, в ст. 7 Закона города Москвы предусмотрено создание резервного жилищного фонда, предназначенного для предоставления залогодателям и членам их семей, не имеющим альтернативного жилья, в случае обращения взыскания на принадлежащее им заложенное жилье. Также в ст. 8 Закона Приморского края предусмотрено, что гражданам, утратившим жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, в случае, если на момент обращения взыскания такое жилье является для них единственным пригодным для проживания, предоставляются жилые помещения из фонда жилья для временного поселения.
Наиболее бурно развивающейся и требующей особого внимания законодателя и правоприменителей является такая форма жилищного финансирования, как долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения.
Для ее реализации Концепцией предусматривается участие на рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования одиннадцати участников, которые представлены на современном рынке России уже достаточно широко.
9 См., например: Закон города Москвы 1999 года «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве», Закон Санкт-Петербурга 1999 года «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге», Закон Приморского края 2001 года «О порядке и условиях осуществления мер по созданию системы ипотечного жилищного кредитования в Приморском крае», др.
1) заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита (займа) средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья - ипотека;
2) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;
3) кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).
Основными функциями кредитора являются:
- предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;
- оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;
- обслуживание выданных ипотечных кредитов.
В большинстве случаев кредиторами выступают коммерческие банки. Но Концепцией также предусматривается создание иных кредитных организаций, специализирующихся на ипотечном кредитовании населения, а также других организаций.
Так, в 2007 году в Думу был внесен законопроект о формировании в России системы строительных сберегательных касс, по образцу существующей уже не первое десятилетие в Европе, в частности, в Германии. Согласно проекту система стройсберкасс строится на основе комплексного использования двух договоров - договора накопления сбережений и договора кредита. Договор накопления сбережений заключается между специализированным банком и физическим лицом, в соответствии с которым по вкладу начисляются проценты и премия от государства - 20% от ежегодного прироста вклада. По истечении срока действия данного договора заключается договор кредита, предусматривающий невысокую по сравнению с обычно применяемой на данном рынке ставку - 5 - 6% годовых. Такая система, по мнению авторов законопроекта, позволяет гражданам, которые не имеют возможности приобрести жилье с помощью классической схемы ипотечного кредита, получить смешанным путем сумму, необходимую для приобретения жилья. Предполагается, что создание кредитных организаций типа «ипотечных банков», «ссудосберегатель-ных ассоциаций», «стройсберкасс» позволит повысить профессионализм и качество услуг, предлагаемых населению банками и кредитными организациями.
В качестве кредиторов могут создаваться и другие организации (фонды поддержки и развития жилищного строительства, кредитные союзы и др.).
Указанные организации за счет собственных и привлеченных средств предоставляют населению займы на строительство и приобретение готового жилья в рамках создаваемых паевых фондов. Они не являются кредитными организациями, и для осуществления ими деятельности по предоставлению ипотечных займов им не требуется получения лицензии Центрального банка Российской Федерации. Деятельность некредитных организаций по предоставлению ипотечных займов в настоящее время не подпадает под контроль государственных органов. Выпуск ими эмиссионных ипотечных ценных бумаг может быть осуществлен только при условии установления на законодательном уровне строгого государственного контроля за их деятельностью и разработки специального механизма защиты прав и интересов инвесторов (граждан).
4) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.
К основным функциям операторов вторичного рынка относятся:
- рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;
- выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
- привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;
- оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;
5) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основными функциями этих органов являются:
- регистрация сделок купли - продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
- регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;
- хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;
6) страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
7) оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;
8) риэлтерские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли - продажи жилья. К функциям
риелторов относятся подбор вариантов купли - продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле - продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;
9) инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.;
10) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью;
11) государство - определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.
Законодательно разрабатываются стандарты и требования к долгосрочным ипотечным жилищным кредитам, направленные на снижение рисков для кредитора и заемщика. Их система постоянно совершенствуется. Так, некоторые предусмотренные Концепцией требования к настоящему моменту уже пересмотрены. Например, оптимальным сроком кредита Концепцией первоначально признавался период 10 - 15 лет. Сегодня данный период значительно расширен, и кредиты предоставляются разными кредиторами на срок от 5 до 30 лет.
Кроме того, многие банки расширяют спектр ипотечных услуг для населения, выходя за рамки стандартов, установленных государством. Так, сумма кредита по Концепции должна составлять не более 70%. Тем не менее, сегодня многие банки, а также операторы вторичного рынка предоставляют кредиты до 90% (а некоторые - до 100%) от суммы стоимости жилья. Такие изменения способствуют увеличению доступности жилья для населения.
Кредит и проценты по нему в соответствии с Концепцией выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это
удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.
Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 - 35 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.
В настоящее время в России развивается не только первичный рынок ипотечных кредитов, где взаимодействуют кредиторы и заемщики и производится выдача и обслуживание ипотечных кредитов, но и вторичный рынок, на котором действуют кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов. Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).
Ипотечное кредитование на первичном рынке в России все более широко развивается. В связи с чем необходимо не допустить ошибок, выявленных мировым опытом ипотечного кредитования, в частности, приведших к ипотечному кризису в США. В этих целях банки должны более продуманно осуществлять выдачу кредитов и проверку кредитоспособности заемщиков. Наметившаяся в последние годы тенденция «ускоренного», «облегченного» принятия решения о выдаче кредита не должна выходить за рамки разумного. Стремление банков привлечь потенциальных заемщиков низкими процентными ставками и короткими сроками рассмотрения заявки, конечно, стимулирует ипотечный рынок, но должно быть обоснованным.
Первые годы развития ипотечного кредитования в нашей стране позволяют сделать вывод о медленном его развития. Его сдерживание в основном объясняется высокими темпами роста цен на недвижимость на фоне низкого роста доходов населения. Так, в Федеральной целевой программе «Жилище»
на 2002 - 2010 годы, утвержденной постановлением Правительства РФ № 675 от 17 сентября 2001 года, говорится, что поставленная в Федеральной целевой программе «Свой дом» задача снизить за счет использования более эффективных строительных технологий и материалов стоимость 1 кв. метра общей площади жилья (которая не должна превышать 2-месячного среднего денежного дохода на душу населения) так и не решена. Сегодня в среднем по России стоимость 1 кв. метра жилья на первичном рынке в 2-4 раза выше установленного показателя.
Поэтому в рамках программы «Жилище» намечается создание автоматизированной информационно-аналитической системы рынка жилья, которая позволит обеспечить заинтересованные органы государственной власти и местного самоуправления, коммерческие структуры и население достоверной и своевременной информацией о спросе и предложении на рынке жилья, о состоянии и тенденциях его развития, ценовой ситуации на различных сегментах рынка, другой информацией, необходимой для разработки и реализации федеральных целевых программ, формирования жилищной, миграционной, инвестиционной, налоговой политики, развития системы ипотечного кредитования и решения других вопросов хозяйственной деятельности в жилищной сфере.
В числе прочего, как говорится в программе, организационные мероприятия будут направлены на совершенствование процедур регистрации залога земельных участков под застройку и объектов, не завершенных строительством, а также на методическое содействие при подготовке необходимой документации для продажи на торгах прав на земельные участки как объекты недвижимости и их использования в качестве залога при получении кредита на жилищное строительство. Эти меры необходимы в связи с тем, что существующее в настоящее время законодательство не позволяет в полной мере осуществлять ипотеку земельных участков, что тормозит развитие ипотечного рынка.
Предполагается, что успешная реализация Программы позволит обеспечить:
- улучшение жилищных условий населения страны;
- доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. метра будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года;
- рост объема вновь вводимого и реконструируемого жилья не менее чем на 3 процента в год;
- создание условий для улучшения демографической ситуации в стране, реализации эффективной миграционной политики, снижения социальной напряженности в обществе, а также устойчивого и самостоятельного развития всех муниципальных образований.
Среди основных тридцати шести мероприятий по реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы в рамках подпрограммы «Обеспечение доступности жилья» называются следующие:
1) совершенствование налоговой политики с целью дальнейшего стимулирования развития кредитования жилищного строительства, предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов населению (2004 г.);
2) создание системы государственного надзора за деятельностью застройщиков и специализированных организаций, привлекающих средства населения в жилищное строительство и приобретение жилья (2002-2003 гг.);
3) развитие системы страхования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов (2004 г.);
4) создание системы стандартов ипотечного жилищного кредитования и формирование требований к предоставляемым ипотечным жилищным кредитам с целью снижения возможных рисков (2002 - 2003 гг.).
Как видно, все эти мероприятия направлены на развитие ипотечного кредитования в стране и рассчитаны на первый этап реализации программы «Жилище», который должен быть осуществлен до 2005 года. Если проанализировать результаты выполнения данной программы, можно увидеть, что по отношению к ипотечному рынку практически все мероприятия были реализованы, правда, не всегда в запланированные сроки.
Ипотечное кредитование в России получает все большее распространение, несмотря на определенные трудности, связанные с реализацией федеральных программ на практике. Участники ипотечного рынка обмениваются опытом, развивают свою деятельность, стремясь не только осуществлять ее в соответствии с законодательством и государственной концепцией, но и сделать ее более удобной и доступной для населения.
С 2003 года проводится всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России», которая является наиболее ярким и представительным мероприятием, объединяющим ведущих участников рынка ипотеки.
Ежегодно в работе Конференции принимают участие более 250 делегатов, среди которых представители банковского сообщества, руководители региональных операторов, сервисных агентов, инвестиционно-строительных и страховых компаний, агентств недвижимости.
В рамках данного проекта в июне 2009 года особое внимание, в числе прочего, было уделено таким вопросам, как, например:
- исследование рынка ипотечного кредитования по итогам 2 квартала 2009 года;
- анализ материалов по рынку ипотечного кредитования и секьюритизации;
- инициативы АИЖК в период финансового кризиса;
- аналитика рынка секьюритизации и ипотечного кредитования;
- реструктуризация ипотечных кредитов;
- социально-экономические показатели в России на ипотечном рынке;
- текущие проблемы секьюритизации финансовых активов: актуальные аспекты рефинансирования российского рынка капиталов.
В работе Конференции принимают участие представители Федерального агентства по строительству и ЖКХ, Министерства экономического развития и торговли РФ, Министерства финансов РФ, Министерства регионального развития РФ, Государственной Думы РФ, Федеральной службы по финансовым рынкам, а также руководители профильных ассоциаций и союзов.
Инициированный Президентом РФ общенациональный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в качестве одного из направлений реализации проекта называет развитие ипотечного жилищного кредитования и рынка жилья. По всей стране проводится оптимизация программ, в том числе за счет субсидирования процентной ставки и развития так называемой социальной ипотеки.
Между тем, по мнению социологов, несмотря на то, что большинство населения полагают, что жильем обеспечены плохо, улучшить свое положение благодаря национальному проекту «Доступное жилье - гражданам России» рассчитывают не многие. По результатам исследования, проведенного Фондом «Общественное мнение» весной 2006 года только 17% россиян надеются на проект, в то время как 65% респондентов полагают, что население России обеспечено жильем плохо. Наиболее интересными программами проекта большинство опрошенных назвали - «финансовую помощь молодым семьям при покупке жилья» (39%) и «увеличение объемов ипотечного кредитования» (37%). В результате экономического кризиса доверие к государственным программам в целом, и к программе ипотечного кредитования, в частности, значительно снизилось, но количество ипотечных кредитов, хотя и уменьшилось в 2008 году, осталось стабильным в 2009 году.
Задержка развития ипотечного кредитования обусловлена, прежде всего, низкими доходами населения, которому сопутствует постоянный рост цен на недвижимость. На этом фоне кредиты остаются дорогими - процентная ставка значительно увеличивает и без того высокую стоимость жилья. Ожидаемого падения процентной ставки в 2006 году не произошло. Кроме того, специалисты предвидят, что первые выпуски ипотечных ценных бумаг будут дорогостоящими, что может привести к росту процентных ставок. Тем не менее, специалисты не только не прогнозируют снижения интереса населения к ипотеке, но напротив, говорят о возможном буме в России ипотечного кредитования.