CC BY
48
ОРГАНИЗАЦИИ, ФОРМИРУЮЩИЕ РЫНОК ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ
С.И. Ганьшина, соискатель
Владимирский государственный университет имени А.Г. и Н.Г. Столетовых» (ВлГУ) (Россия, г. Владимир)
DOI: 10.24411/2411-0450-2019-10475
Аннотация. В статье рассмотрен рынок ипотечного жилищного кредитования и функционирующие на нем организации. Для каждой организации обозначены особенности предоставления ипотечного жилищного кредитования, выделены принципы, подчеркнуты слабые стороны подходов, присущих рассматриваемой компании. Особое внимание уделено потребностям развития рынка ипотечного кредитования, законодательной основе, способствующей регулированию деятельности организаций на рынке ипотечного кредитования.
Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, рассрочка, займ, агригатор, залог.
В России ипотечное жилищное кредитование (далее, ИЖК) функционирует более 20 лет и воспринимается, как инструмент для приобретения жилой недвижимости, реже - возможность удовлетворения иных потребностей заемщика. Кроме коммерческих банков, предоставляющих тра-
диционный ИЖК, важно выделить и другие организации, участвующие в кредитовании под залог недвижимости, способствующие получение ИЖК заемщикам. Фактически, как показано на рисунке 1, рынок ИЖК шире представления о нем.
Деление носит условный характер, и организации не мешают функционированию друг друга на рынке ИЖК. Рассмотрим особенности свойственные наиболее существенным представителям рынка ИЖК.
1. Строительная сберегательная касса (далее - ССК) - банк, специализирующийся на привлечении денежных средств в строительные сберегательные вклады и предоставлении его вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий [1]. Основной функцией ССК является аккумуляция денежных средств населения и долгосрочное кредитование покупки недвижимости населением. Замкнутость системы обеспечена принципом специализации ССК, что позволяет создать продукт, который работает практически независимо от рынка капитала, и сочетает в себе, как накопление сбережений, так и кредитование [2].
ССК, гарантирует вкладчикам право-притязание на кредит под фиксированный процент, если в течение накопительного периода (как правило, 4-6 лет) клиент сможет продемонстрировать ежемесячное выполнение плана сбережений. Длительность накопительного периода обусловлена экономическими условиями и возможностями клиента. Фактически, выработанный в ССК подход по оценке потенциальных заемщиков, сведен к умению клиента продемонстрировать способности к накоплению средств (умению контролировать свое финансовое положение) и соблюдению условий договора на начальном накопительном этапе. Данная особенность важна для потенциальных заемщиков, не имеющих возможности подтвердить свои реальные доходы в надежной форме.
Как системе, ССК свойственны риски: социальный; несбалансированности или финансовой неустойчивости; формирования бюджетных обязательств на региональном уровне.
Законопроект о ССК [1] был вновь отклонен Постановлением Правительства №5173-6 ГД от 17.10.2014. Предложенные в нем параметры и условия функционирования ССК сопоставимы с приемлемыми значениями, обеспечивающими максими-
зацию приобретаемой жилплощади. Однако, для успешной реализации законопроекта требуется: наличие явного выгодоприобретателя; поддержка Государства; создание рабочей бизнес-модели; формирование законопроекта с учетом интересов ключевых участников [3]. Кроме отсутствия законодательной базы, развитию ССК препятствуют: высокие темпы роста цен на недвижимое имущество, высокие потребности населения в улучшении жилищных условий, достаточно высокий уровень инфляции и низкий уровень доверия населения к долгосрочным накопительным схемам, базирующимся на коллективной ответственности.
2. Ипотечный банк - банк, специализирующийся на ипотечном кредите и перепродаже ипотек [4]. Методики оценки и предъявляемые к заемщикам требования представляют коммерческую тайну банка. В условиях острой потребности населения в улучшении жилищных условий отсутствие накопительного периода является неоспоримым преимуществом банковского ИЖК.
Формирование качественного управления бизнесом стало одним из значимых трендов последнего десятилетия. Крупные банки перешли на централизованную бизнес-модель, выделив фронт и бэк-офисы, передав при этом вспомогательные функции на аутсорсинг. Очевидно, что повышение доходности банка через эффективность структуры это конечный процесс, вследствие которого становится первоочередной проблема доходности офиса (присутствие банка в регионе или небольших населенных пунктах).
3. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее, АИЖК) учреждено согласно постановлению Правительства РФ №1010 от 26 августа 1996 г. [5]. Ключевая задача АИЖК заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Особое внимание в деятельности АИЖК отведено формированию рынка ИЖК в регионах, а также созданию равных возможностей для получения ИЖК всеми гражданами России, независимо от социального положе-
ния, вероисповедания, места проживания и прочих особенностей.
С целью установления единых правил и требований АИЖК разработаны и внедрены стандарты процедур выдачи ИЖК. Согласно которым кредитору необходимо: проверить, что информация, предоставленная заемщиком: полная, достоверная, соответствует действительности и не вводит в заблуждение; удостовериться в отсутствии негативной информации о заемщике со стороны работодателя или иной негативной информации.
Стандарты процедур выдачи ИЖК отражают: оценку платежеспособности потенциального заемщика; размер ИЖК; виды доходов и расходов потенциальных заемщиков, а также документы, подтверждающие занятость, доходы и расходы потенциальных заемщиков; типовые формы документов, применяемые при выдаче ИЖК.
4. Некредитные организации, предоставляющие займы (кредиты) под залог недвижимости
На определенных в договоре условиях под залог недвижимости может быть предоставлен займ (кредит), «рассрочка». Перечень таких организаций достаточно широк. Законодательство, регулирующее их деятельность, развито довольно слабо и предоставляет регулируемым субъектам гораздо больше свободы, чем банковское право кредитным организациям. Среди основополагающих законов выделим: №102-ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 [6]; «2872-1 «О залоге» от 19.05.1992 [7]; №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 [8].
Внутренними положениями некредитной организации определяются: условия предоставления денежных средств, перечень запрашиваемых доку-ментов, процедура проверки потенциального заемщика и объекта недвижи-мости, требования, предъявляемые к потенциальному заемщику и объекту залога и прочие. Для решения поставленной задачи рассмотрим общие особенности характерные для некредитных организаций на рынке ИЖК.
4.1. Строительные организации
Со стороны строительных организаций существенно высока заинтересованность в продаже «возводимых» объектов недвижимости. С целью повышения покупательской способности разрабатываются различные программы, в том числе совместно с коммерческими банками.
Заинтересованность банка в сотрудничестве со строительными организациями обусловлена, прежде всего, привлечением клиентов, а также упрощением процедуры оценки кредитных заявок на строящиеся объекты недвижимости и возможностью ускорить процесс принятия решений. В связи с тем, что процедура проверки объекта недвижимости (залога) выполняется на этапе аккредитации объекта строительства.
По ряду причин, в период ипотечного кризиса 2008 года многие банки перестали выдавать ИЖК на приобретение строящейся недвижимости, стоимость недвижимости снизилась, однако количество сделок на первичном рынке оставалось весьма незначительным. В этой связи, предоставляемая рядом строительных организаций «рассрочка» - поэтапная оплата стоимости приобретаемого объекта недвижимости, стала особенно востребованной.
На этапе предоставления «рассрочки» покупателю у строительной организации отсутствует необходимость в проведении оценки объекта недвижимости, т.к. по мере завершения строительства рыночная стоимость объекта будет расти. При этом достаточно большой первоначальный взнос дает основание полагать, что строительные организации, скорее, руководствуются себестоимостью объекта недвижимости, минимизацией собственных издержек и лишь затем повышением покупательской способности. Причем, не многие строительные компании готовы предоставлять «рассрочку» после завершения строительства, и, зачастую, ее стоимость выше ИЖК.
4.2. Некредитные организации: инвестиционно-финансовые группы, кредитные фонды, кредитные кооперативы и прочие
Некредитные организации, предоставляют займы (кредиты) под залог недвижимости, находящейся в собственности заемщиков. При этом, с целью обеспечения конкурентного преимущества перед банковскими ИЖК, некредитные организации идут на операции с высокими рисками и готовы:
- максимально сокращать сроки рассмотрения кредитных заявок;
- предоставить «аванс»;
- выдать полную сумму займа (кредита) сразу же после заключения договора займа с залоговым обеспечением (ипотекой) который согласно статьи 131 ГК РФ должен быть обязательно зарегистрирован в УФРС, т.е. до момента, когда на недвижимость будет наложено обременение.
Соответственно, ряд организаций данной группы готовы предоставлять кредитные средства без тщательного изучения благонадежности потенциальных заемщиков, фактически, руководствуясь залогом, как подтверждением платежеспособности и готовности клиента выполнять обязательства предусмотренные договором займа (кредита).
При этом, в отличие от банковского ИЖК, заемщикам предоставляется возможность в период кредитования выплачивать только проценты, а погашение ссуды провести при закрытии договора. Данное условие может быть особенно ценным для заемщиков, которые планируют провести погашение ссуды из дополнительных источников, например, в результате развития бизнеса или продажи недвижимости. Также, некредитные организации при сотрудничестве с благонадежными заемщиками (или по особой договоренности) зачастую готовы изменить условия заключенного договора, например, провести замену залога.
4.3. Особенности некредитного рынка ИЖК
Однако, рынку ИЖК некредитных организаций присущ и ряд проблем:
- стоимость за пользования займов (кредитов, «рассрочек»), зачастую значительно выше, чем у банковских ИЖК;
- период кредитования существенно ограничен;
- некредитные организации с целью привлечения клиентов берут на себя высокие риски [9];
- сумма займа (кредита), как правило, не превосходит 50% от стоимости объекта залога. В то время как банковские ИЖК могут достигать 100%.
4.4. Организации, предоставляющие услуги, связанные с ИЖК
Перед субъектом стоит задача выбрать оптимальные условия ИЖК и избежать фатальных ошибок. Субъекту сделать самостоятельный выбор существенно сложнее. В связи с этим, перед заключением сделки (а иногда и после), потенциальные заемщики обращаются за информационной поддержкой и услугами, связанными с сопровождением сделки. В сфере услуг работают физические и юридические лица, выделим среди них: агентства недвижимости, брокеров, юридические консультации. Особого внимания заслуживают агрегато-ры.
Важно уделить внимание новому направлению - агрегаторам - специализированным интернет-площадкам, предоставляющим актуальную информацию о финансовых продуктах и реальных отзывах потребителей [10]. Размещенная на портале информация предварительно собирается из разных источников и систематизируется. Для обмена данными между пользователями используется веб-интерфейс или другие каналы связи, предусмотренные разработчиками портала. Функционал доступный юридическим и физическим лицам регулируется пользовательским соглашением (или другим документом) [11].
Агрегатор становится новой высокотехнологичной точкой обслуживания клиентов разных банков, что существенно меняет традиционное представление о рынке финансовых услуг. В настоящее время, клиенты при выборе финансовых услуг стали более требовательны и уделяют значительное внимание: личным потребностям, финансовым возможностям и аналитике рыночной ситуации. Для клиентов кроме упрощения процедуры поиска и анализа рыночных предложений, открывается перспектива простого подключения новых финансовых услуг с помощью агре-
гатора. Опосредованное обслуживание клиентов, предоставит банкам возможность сократить издержки на содержание офисов и одновременно расширить зону присутствия. Все это увеличивает значимость независимой процедуры оценки кредитоспособности потенциальных заемщиков.
Сотрудничество с некредитными организациями предоставляет потенциальным заемщикам индивидуальный подход и по сравнению с банками большую гибкость взаимодействия. Среди преимуществ получения займа (кредита, «рассрочки») отметим: высокую скорость принятия решения по кредитной заявке; выработка для каждого заемщика персональных условий; возможность нецелевого использования кредитных средств и изменений условий кредитования (графика платежей, объекта залога и прочее) в процессе обслуживания кредита.
На рынке постоянно протекают процессы реформирования и изменения потребительских запросов, скорость которых значительно выросла в последние годы. Обя-
зательным условием функционирования компании становится: эффективное управление изменениями, умение решать проблемы, непрерывное совершенствование и применение инноваций.
Для всех участников рынка при принятии решения о подключении услуг деньги перестали быть единственным критерием, время стало сопоставимо по значимости. Клиенты, испытывают потребность в получении полной и актуальной информации о рынке финансовых услуг с минимальным привлечением собственных ресурсов. При этом, банки повысили ценность долгосрочного сотрудничества с надежными клиентами.
Описанный в статье рынок ИЖК показывает большие перспективы для развития и роста общего объема предоставляемых кредитов. Особенно перспективным просматривается развитие удаленного взаимодействия с клиентами, наиболее значимыми из которых на наш взгляд являются Агрегаторы, особенно с учетом их текущего функционирования совместно с банками.
Библиографический список
1. Проект Федерального закона N 28346-6 "О строительных сберегательных кассах" (ред., внесенная в ГД ФС РФ) [Электронный ресурс]: [проект федер. закона: Внесен депутатами Гос. Думы И.Д. Грачевым, О.Г. Дмитриевой, С.М. Мироновым [и др.] на 28.02.2012]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru
2. Гуженко, М.В. Ссудно-сберегательный механизм в системе ипотечного жилищного кредитования в России: автореф.дис. ... кандидата экономических наук: 08.00.10 / Гуженко Мария Владимировна. - Санкт-Петербург, 2011. - 22 с.
3. Гордейко, С.В. Строительные сберегательные кассы. Сейчас или никогда [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
http://rusipoteka.ru/ipoteka_sekyuritizaciya/ipoteka_sekyuritizaciya_stati_2015/stroitelnye_sb eregatelnye_kassy/
4. Деньги. Кредит. Банки: Учебник для вузов / под ред. Е.Ф. Жукова. - 2-е изд., пере-раб. и доп. - М.: Юнити-Дана, 2003. - 600 с.
5. Постановление Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. №1010 «Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/
6. Федеральный закон от 16 июля 1998г №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Электронный ресурс]: [федер. закон: принят Гос. Думой 24 июня 1997 г.: по состоянию на 06.12.2011]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru
7. Закон РФ от 19 мая 1992г №2872-1 (ред. от 06.12.2011, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) «О залоге» [Электронный ресурс]: [закон РФ: принят Гос. Думой]. -Режим доступа: http://www.consultant.ru
8. Федеральный закон от 26 октября 2002 №127-ФЗ (ред. от 29.12.2012, с изм. от 30.12.2012) «О несостоятельности (банкротстве)» [Электронный ресурс]: [федер. закон:
принят Гос. Думой 27 сентября 2002 г.: по состоянию на 30.12.2012]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru
9. Власов, А.В. Совершенствование механизма ипотечного жилищного кредитования: автореф. дис. ... кандидата экономических наук: 08.00.10 / Власов Александр Викторович. - М., 2012. - 28 с.
10. Воронов, В.С. Агрегаторы изображений на финансовом рынке: приток свежего капитала и новые инвестиционные риски / В.С. Воронов // Научный журнал НИУ ИТМО. Серия «Экономика и экологический менеджмент». - 2016. - №1. - 81 с.
11. Ганьшина, С.И. Влияние глобальных изменений рынка на функционирование и развитие ИЖК Российский экономический интернет-журнал. - 2017. - №3. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.e-rej.ru
ORGANIZATIONS FORMING THE HOUSING MORTGAGE MARKET S.I. Ganshina, applicant
Vladimir state university named A.G. and N.G. Stoletovih (VlSU) (Russia, Vladimir)
Abstract. The article discusses the housing mortgage lending market and organizations operating in it. For each organization, the specifics of the provision of mortgage lending are outlined, the principles are highlighted, and the weaknesses of the approaches inherent in the company underlined are underlined. Particular attention is paid to the needs of the development of the mortgage lending market, the legislative basis conducive to the regulation of the activities of organizations in the mortgage lending market.
Keywords: mortgage lending, installment plan, loan, aggregator, guaranty.
