CC BY
53
Оптимизация управления недвижимым имуществом
В.Б. Аристова
заместитель генерального директора, начальник департамента специализированной депозитарной компании «Гарант»*
Вопросы преимущества использования конструкции закрытых паевых инвестиционных фондов в целях оптимизации затрат по налогообложению организаций, имеющих на своем балансе недвижимость, в настоящее время вызывают большой интерес. Одновременно с интересом возникает и достаточное количество вопросов: таковы ли в действительности эти преимущества, каков их фактический размер, насколько прозрачной такая конструкция будет для собственника и многие другие вопросы.
Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) - это сравнительно новый инструмент. Они появились на рынке в начале 2003 года, и компания ООО «СДК «ГА-
РАНТ» как раз и стала специализированным депозитарием первого ЗПИФа.
С тех пор прошло, с одной стороны, много, а с другой стороны, мало времени. Много, так как участники системы ЗПИФ накопили достаточный опыт, проявились многие скрытые вопросы и проблемы в функционировании этого инструмента (в основном вопросы, касающиеся несовершенства законодательной базы). Мало, поскольку еще рано говорить о том, что эта отрасль достигла пика своего развития. Сегодня закрытые паевые инвестиционные фонды активно развиваются. В таблице 1 представлены сравнительные данные о количестве фондов по различным категориям.
Таблица 1
Количество фондов по различным категориям
Категория фонда Тип фонда Итого
ЗПИФ ОПИФ* ИПИФ**
Фонд денежного рынка 0 6 0 6
Фонд облигаций 0 65 6 71
Смешанные фонды 5 83 34 122
Фонд акций 26 98 35 159
Индексные фонды 0 15 1 16
Фонд фондов 0 8 3 11
Фонд недвижимости 124 - - 124
Фонд особо рискованных (венчурных) инвестиций 26 - - 26
Фонд прямых инвестиций 6 - - 6
Ипотечные 6 - - 6
ИТОГО 195 275 79 549
*ОПИФ - открытые паевые инвестиционные фонды ** ИПИФ - интервальные паевые инвестиционные фонды
На 31 декабря 2006 года зарегистрирова- инвестиций (до недавнего времени эти но более 120 закрытых фондов, что уже фонды считались самыми популярными на больше, чем ОПИФ акций или смешанных рынке). И все это потому, что ЗПИФы явля-
* Информацию о деятельности компании см. на с. 96.
ются достаточно надежной структурой с точки зрения защиты интересов инвесторов и предлагают в рамках законодательства очень неплохие возможности как компаниям, занимающимся строительством недвижимости, так и компаниям, уже имеющим на своем балансе готовую недвижимость и стремящимся либо эффективно ею управлять, либо реализовать, либо изменить ее назначение и т. д.
С точки зрения сфер практического приложения технологий работы ЗПИФа к рынку недвижимости можно разделить их на 3 категории:
1) ЗПИФы, занимающиеся инвестированием в строящиеся объекты недвижимости. На рынке такие фонды называют инвестиционными или строительными. Как правило, эти фонды формируются денежными средствами. После завершения формирования фонда заключается инвестиционный контракт (или несколько контрактов в зависимости от объема фонда и его стратегии), в соответствии с которым фонд инвестирует в строительство того или иного объекта недвижимости. По завершении строительства права собственности на объект регистрируются на фонд. В дальнейшем такой объект можно реализовывать либо успешно им управлять. Кроме того, реализация прав на объект возможна и на этапе строительства;
2) ЗПИФы, занимающиеся коммерческой эксплуатацией недвижимости, а точнее, сдачей ее в аренду. Это так называемые
«рентные» фонды. На этапе формирования в такой фонд вносится готовый объект недвижимости, который затем сдается в аренду уже с баланса фонда. Арендные платежи поступают на расчетный счет фонда;
3) ЗПИФы, занимающиеся профессиональным управлением недвижимостью, или «девелоперские».
Нужно отметить, что такое разделение достаточно условно, поскольку один и тот же фонд может заниматься проектами, связанными, например, и с инвестициями, и с коммерческой эксплуатацией недвижимости. На разных этапах своего существования фонд может менять приоритеты и переходить из одной категории в другую.
Остановимся подробно на преимуществах использования конструкции ЗПИФ при работе с недвижимостью в различных ситуациях.
Реализация недвижимости
Под реализацией недвижимости подразумевается, что компания «А» имеет на своем балансе некий объект недвижимости, который подлежит реализации. В этом случае при реализации недвижимости со своего баланса, у компании «А» возникает обязанность по уплате налога на прибыль. Но можно избрать иной путь: создать ЗПИФ недвижимости путем внесения в фонд в качестве оплаты за паи того самого объекта недвижимости, который числится у компании «А» на балансе и подлежит реализации (рис. 1).
Реинвестирование
Рис. 1. Реализация объектов недвижимости через закрытый паевой инвестиционный фонд
При этом согласно статье 39 (подп. 4 п. 3) Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) передача имущества в ЗПИФ не является реализацией и, соответственно, не подлежит обложению ни налогом на прибыль, ни налогом на добавленную стоимость (НДС). Это достаточно четкая законодательная позиция, подтверждаемая соответствующими разъяснительными письмами Министерства финансов Российской Федерации (Минфин России)1.
Дальнейшая реализация недвижимости с баланса ЗПИФ также не влечет за собой налогообложение, так как паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом и, соответственно, не признается плательщиком по налогу на прибыль.
Таким образом, полученные в результате реализации денежные средства можно реинвестировать в полном объеме.
Сдача недвижимости в аренду
В ситуации сдачи недвижимости в аренду компания «А» имеет на своем балансе не-
который объект недвижимости и сдает его в аренду. При этом поступающие арендные платежи увеличивают налогооблагаемую базу.
Этот случай наиболее подходит для использования конструкции ЗПИФ с точки зрения наибольшей стабильности в правовом отношении. В этом случае на этапе формирования фонда в ЗПИФ в оплату паев передается объект (или объекты) недвижимости, который затем сдается в аренду уже от имени фонда (рис. 2). Принимая во внимание, что паевой инвестиционный фонд - имущественный комплекс без образования юридического лица, и, соответственно, он не является плательщиком по налогу на прибыль, можно с большей эффективностью реинвестировать полученные средства либо в содержание или реконструкцию самой недвижимости, либо в другие допустимые инструменты (например акции, облигации).
В случае использования схемы, показанной на рисунке 2, остается не совсем прозрачной ситуация с НДС в части подачи налоговой декларации. По самому факту уп-
Арендные платежи
Рис. 2. Сдача объектов недвижимости через закрытый паевой инвестиционный фонд в аренду
1 Письма Министерства финансов Российской Федерации от 30.05.2006 № 03-03-04/1/485; от 06.08.2004 № 03-06-01-04/02 и от 11.10.2004 № 03-04-11/162; письмо управления Министерства по налогам и сборам по городу Москве от 16.12.2004 № 26-12/81335.
латы этого налога ни у законодателя, ни у участников рынка практически не осталось вопросов. Согласно статье 174.1 НК РФ плательщиком признается доверительный управляющий за счет средств учредителя управления. Этот факт также подтверждают разъяснения Минфина России2.
Реконструкция или изменение назначения объекта недвижимости
Операции по реконструкции также имеет смысл проводить с использованием ЗПИФа
недвижимости. В этом случае фонд формируется недвижимым имуществом и денежными средствами, которые предполагается потратить на реконструкцию объекта. В дальнейшем все операции по реконструкции производятся с баланса фонда (рис. 3).
Стоимость объекта будет изменена по факту реконструкции в фонде по результатам оценки независимого оценщика. Далее объект можно реализовывать или сдавать в аренду. При этом суммы НДС, уплачиваемые в составе расходов на реконструкцию, принимаются к вычету в установленном порядке3.
Рис. 3. Реконструкция объектов недвижимости через закрытый паевой инвестиционный фонд
Защита активов
Поводом для рассмотрения этой ситуации послужили участившиеся случаи недружественных поглощений. И, наверное, это не единственная причина, по которой компании стремятся тем или иным способом обезопасить свои активы от посягательств третьей стороны. В этом случае смысл использования структуры ЗПИФ состоит в следующем (рис. 4): передавая активы (например недвижимое имущество) в состав ЗПИФ, компания получает взамен инвестиционные паи -
неэмиссионные ценные бумаги. В дальнейшем на балансе компании числятся уже ценные бумаги, а недвижимость учитывается в составе активов фонда.
Все сведения о пайщиках фонда - владельцах инвестиционных паев - находятся у специализированного регистратора. Доступ к этой информации достаточно ограничен. Получить сведения о владельцах инвестиционных паев может лишь управляющая компания ЗПИФа по запросу и в строго определенных целях в соответствии с законодательством, а также государственные органы. Все это свидетель-
2 Письма Министерства финансов Российской Федерации от 06.08.2004 № 03-06-01-04/02 и от 11.10.2004 № 03-04-11/162.
3 Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 26.07.05 № 03-04-11/179.
Рис. 4. Защита активов: общий случай
ствует о том, что недоброжелателям будет Кроме того, есть возможность учитывать очень непросто выявить конечных владельцев паи не напрямую в реестре, а через счет но-недвижимости, входящей в состав фонда. минального держания (рис. 5).
Рис. 5. Защита активов: номинальный держатель инвестиционных паев
В этом случае даже специализированный регистратор не будет владеть информацией о конечном владельце инвестиционных паев.
При возникновении острой необходимости сменить собственника на активы
ЗПИФа эту операцию можно провести фактически в течение одного дня, поскольку не требуется обращаться в органы государственной регистрации. Достаточно лишь заключить договор купли-продажи
паев и подать передаточное распоряжение в специализированный регистратор либо соответствующее поручение - в депозитарий, являющийся номинальным держателем. Как показывает практика, такого ро-
да операции обычно осуществляются в течение одного дня.
Недвижимость по-прежнему остается в составе активов ЗПИФа, а паями уже будет владеть совершенно другая компания (рис. 6).
Рис. 6. Защита активов: реализация инвестиционных паев
Дополнительное контролирующее звено в функционировании конструкции ЗПИФ -это специализированный депозитарий, без ведома которого не может быть произведена ни одна операция с имуществом фонда. Кроме того, даже в случае, если владельцем паев ЗПИФ станет недружественная компания, она ни при каких условиях не сможет стать владельцем активов, составляющих фонд, поскольку даже при прекращении деятельности фонда все имущество подлежит реализации, и владельцы паев
получают вырученные денежные средства.
Следует отметить, что рассмотренные ситуации использования ЗПИФов недвижимости в целях реструктуризации собственности и оптимизации налогообложения наверняка нельзя считать исчерпывающими. Как компания, являющаяся одним из элементов инфраструктуры такой конструкции, мы готовы к совместному с управляющей компанией и потенциальными пайщиками обсуждению и проработке различных вариантов применения ЗПИФов для различных проектов.
