CC BY
145
Преимущества и недостатки закрытых паевых инвестиционных фондов
А.Л. Пушкин
генеральный директор ЗАО «ДА Капитал»
В 2004 году в статье, опубликованной в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации», я писал о том, что закрытые паевые фонды достаточно новы не только для потенциальных пайщиков, но и для управляющих компаний. Интенсивное развитие этого направления в 2004 году заставило отнестись серьезно к их перспективам, показало заинтересованность различных участников рынка в закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ). Необходимость появления новых надежных инструментов, развитие российской экономики, неустойчивость рынка акций стимулируют управляющие компании работать
над созданием новых видов услуг. В настоящее время для финансирования и развития перспективных проектов в той или иной степени возможны различные направления ЗПИФов. Некоторые из них, такие как венчурные фонды, фонды фондов и ипотечные фонды, весьма перспективны, но еще недостаточно развиты.
Как показало время, ЗПИФы оказались востребованы рынком. За последние три года значительно увеличились как число фондов, так и объем активов под их управлением. Динамику развития отрасли можно проследить по данным, представленным национальной Лигой управляющих (табл.).
Таблица1
Динамика развития закрытых паевых инвестиционных фондов
ЗПИФ На 25.06.2004 На 26.02.2007
Число ЗПИФ СЧА, млн р. Число ЗПИФ СЧА, млн р.
Денежного рынка 0 0 0 0
Облигаций 0 0 0 0
Смешанные 2 445,92 6 968,90
Акций 7 53 626,43 27 190 256,08
Индексные 0 0 0 0
Фонды фондов 0 0 0 0
Недвижимости 14 4 184,49 133 71 204,64
Особо рисковых (венчурных) инвестиций 2 806,89 28 12 394,44
Прямых инвестиций 7 68 505,05
Ипотечные 7 6 657,66
Итого 25 59 063,73 210 349 987,61
Все фонды (ОПИФ, ИПИФ, ЗПИФ) 183 93 543,01 597 432 329,14
Сегодня в ЗПИФах, как и три года назад, сосредоточена большая часть активов паевых фондов. Разница в том, что количество ЗПИФов возросло. Примерно
каждый третий действующий паевой фонд является закрытым. Это свидетельствует о появлении на рынке новых участников.
1 Национальная лига управляющих / http://www.nlu.ru
Наиболее крупными, как и в 2004 году, являются ЗПИФы акций. В основном они используются для управления крупными пакетами акций. За прошедшие годы были созданы новые крупные ЗПИФы, например ЗПИФ «Континенталь» (управляющая компания «Континенталь»). Достойную конкуренцию фондам акций составляют их «ближайшие родственники» новые фонды -фонды прямых инвестиций (третье место по объему средств под управлением).
По-прежнему на втором месте по объему средств под управлением находятся ЗПИФы недвижимости. Это направление стремительно развивается, создается все больше новых фондов. Интерес управляющих компаний к развитию паевых фондов недвижимости совпадает с интересом крупных девелоперских компаний к поиску новых направлений финансирования деятельности.
Рынок недвижимости давно стал наиболее доходной альтернативой фондовому рынку как для крупных инвесторов, так и для частных лиц. Например, рост цен на недвижимость в 2003 году был сопоставим с ростом фондового рынка (индекс РТС вырос на 58 процентов, недвижимость - на 40 процентов), в 2004 году на фоне резких взлетов и падений индекса спрос на недвижимость не снижался.
2006 год не стал исключением. Он останется в памяти участников рынка не только как год аномально высоких темпов роста недвижимости и акций, но и как год высокой волатильности фондового рынка.
Для того чтобы охарактеризовать ЗПИФ недвижимости, необходимо тщательно определить преимущества и недостатки фонда для всех потенциально заинтересованных сторон. В отличие от открытых и интервальных паевых фондов, кроме интересов инвесторов и управляющих, здесь нужно дополнительно учитывать задачи девелоперских компаний.
Преимущества и недостатки закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости для девелоперских компаний
Специфика работы девелоперских компаний требует значительных денежных вло-
жений, но, поскольку у этих компаний собственных средств недостаточно, необходимо решить вопросы относительно их привлечения и налаживания связей с финансовыми институтами.
Для девелоперов достаточно затратным является обслуживание банковских кредитов, вексельных и облигационных займов. Значительное превышение заемных средств над собственными средствами снижает надежность бизнеса. Как и три года назад, для девелоперов наиболее предпочтительным является инвестиционное финансирование. Но, к сожалению, неконтролируемое развитие подобного типа чрезвычайно рискованно для инвесторов. Подтверждение этому: банкротство в 2006 году многих строительных организаций и появление тысяч обманутых инвесторов. Изменения в законодательстве (Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), защитившие права инвесторов, сильно ограничили возможности девелоперов в привлечении средств.
В этой ситуации ЗПИФ оказался одним из немногих способов, позволившим серьезным девелоперам организовать инвестиционное финансирование.
Преимущества
1. Инвестиционная декларация ЗПИФ позволяет привлекать инвестиции уже на самых ранних этапах, когда средства наиболее востребованы.
2. За счет участия управляющей компании в привлечении и инвестировании средств прямые вложения в строительство становится максимально прозрачными и надежными.
3. Льготы по налогообложению позволяют неоднократно реинвестировать деньги в течение действия фонда.
4. Девелоперским компаниям информационная открытость ЗПИФа позволяет завоевывать доверие клиентов, нарабатывать положительную публичную репутацию.
ЗПИФ становятся привлекательными не только для строительства, но и для
эксплуатации недвижимости. И если в 2004 году о намерении создать подобные фонды заявляли немногие организации (Например группа «Тоннекс»), то сегодня сообщения о приобретении ЗПИФом новых объектов недвижимости для сдачи в аренду - обычное явление. Пайщики фондов получают возможность получения достаточно хорошего, стабильного дохода. Для таких ЗПИФов актуально привлечение рыночных пайщиков.
Недостатки
В 2004 году из-за законодательной неопределенности по налогообложению операций ЗПИФов и регистрации прав собственности на фонды только крупные организации были готовы отойти от серых схем и развивать это направление.
Следует отметить, что к 2007 году, с развитием и изменением законодательства интерес девелоперов к ЗПИФу усилился. С помощью паевых фондов компании не только реализуют единичные проекты, они также перестраивают свою структуру и осуществляют реорганизацию бизнеса.
Преимущества и недостатки закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости для инвесторов Преимущества
Для инвесторов работа через ЗПИФ недвижимости привлекательна не только прозрачностью, но удобством и безопасностью. Эти условия обеспечиваются за счет контроля четырехзвенной системы управления паевого инвестиционного фонда (управляющая компания - аудитор - депозитарий -регистратор). Даже обладающие небольшим объемом средств инвесторы имеют возможность получать доход от размещения средств на рынке недвижимости.
ЗПИФы недвижимости характеризуются хорошей диверсификацией вложений, привлекательным соотношением риск - доходность. В противовес рынку ценных бумаг этот инструмент более предсказуем и менее изменчив.
Средства пайщиков используются максимально эффективно, так как для финанси-
рования долгосрочных проектов закрытому фонду не нужно держать резерв для выкупа паев, к тому же исключено двойное налогообложение.
Важной особенностью является то, что при работе с активами фонда пайщики имеют право на получение дохода в течение действия фонда.
Недостатки
В 2004 году были не урегулированы вопросы налогообложения ЗПИФов и регистрации фондами прав собственности. Работа велась с правами на недвижимость и несла в себе дополнительные риски для инвесторов. Поскольку понятие паевого инвестиционного фонда не содержалось ни в Налоговом кодексе Российской Федерации, ни в Федеральном законе от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», было затруднительно определить порядок уплаты налога на добавленную стоимость (НДС) и налога на имущество. Также было практически невозможно регистрировать недвижимость на ЗПИФ.
К 2007 году часть проблем была решена. После внесения изменений в законодательство, регистрация объектов на ЗПИФ недвижимости стала достаточно распространенным явлением. Решился вопрос с НДС. Однако часть проблем осталась нерешенной: недостаточно урегулирована процедура оплаты НДС, нет окончательной определенности с налогом на имущество.
Так же, как и на заре создания, серьезным недостатком ЗПИФов является их ориентация на крупных инвесторов.
Во-первых, это обусловлено тем, что в течение всего лишь трех месяцев для первичного наполнения фонда необходимо собрать (по предварительным оценкам) 3-10 миллионов долларов.
Во-вторых, для управления фондом (срок работы которого составляет 5-15 лет) может потребоваться проведение собраний пайщиков. Принять решение можно при условии, если за него проголосуют не менее 75 процентов от всех размещенных паев. При большом количестве разнообразных
пайщиков подобная задача становится нереальной.
Преимущества и недостатки закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости для управляющих компаний
Учитывая желание девелоперов развивать свой бизнес и потенциальный спрос на вложения в недвижимость, управляющие компании становятся востребованными финансовыми посредниками.
Преимущества
Управляющие компании значительно расширяют традиционные рамки своего бизнеса, повышается социальная значимость их работы, что подтверждает практическая деятельность многих ЗПИФов.
Положение обязывает управляющую компанию играть важную роль в контроле над финансированием объектов. Участие в проекте известной управляющей компании является весомым подтверждением того, что направления инвестиций и партнеры по бизнесу будут подобраны с большой тщательностью, деятельность будет вестись с соблюдением всех необходимых требований. На карту ставятся достижения управляющей компании в других направлениях деятельности. Доверие инвесторов, возможность привлечь значительные средства имеют большое значение на рынке недвижимости, так как с величиной фонда напрямую связана возможность диверсификации активов.
Для управляющих компаний важно, что для развития ЗПИФа недвижимости Федеральной службой по финансовым рынкам установлены достаточно либеральные требования к структуре фонда. Можно работать с различными классами активов, в том числе с ценными бумагами2.
Недостатки
Главным сдерживающим фактором для развития управляющими компаниями ЗПИФов недвижимости, также как для де-
велоперов и инвесторов, являются пробелы в законодательстве.
Пока еще, как и в 2004 году, нет возможности развивать массовый инструмент, хотя наверняка он стал бы весьма востребованным на розничном рынке. А пока управляющие компании успешно развивают инструмент за счет развития вторичного обращения паев.
Однако следует отметить, что многие недостатки уже устранены, поэтому, несмотря на то, что некоторые вопросы остались нерешенными, количество ЗПИФов недвижимости стремительно растет. Достигнуты значительные успехи в развитии биржевого обращения, использования паев в качестве залогового обеспечения. Сегодня на Московской межбанковской валютной бирже (ММВБ) и фондовой бирже «Российская торговая система» (РТС) активно торгуются паи нескольких ЗПИФов.
Потенциальные клиенты закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости
• В силу существующих сегодня особенностей ЗПИФа недвижимости пайщиками, кроме крупных строительных организаций, могут быть:
• российские коммерческие банки и инвестиционные компании;
• крупные холдинги;
• негосударственные пенсионные фонды (НПФ);
• страховые компании.
В последнее время отмечается активизация западных институциональных инвесторов, привлеченных снижением рисков.
Особое место занимают страховые компании и негосударственные пенсионные фонды. Они имеют «длинные» пассивы и отложенные обязательства, для них важна стабильность инвестиций. На Западе пенсионные фонды - одни из самых крупных инвесторов в фонды недвижимости. Следует отметить, что НПФы уже имеют налаженные связи с управляющими компаниями. С развитием законодательства, регулирую-
2 Приказ Федеральной службы по финансовым рынкам № 05-8/пз-н.
щего деятельность НПФов, еще в 1999 году были введены существенные ограничения на самостоятельную деятельность этих фондов3. После введения ограничений НПФы могли самостоятельно размещать пенсионные резервы только в недвижимость, депозиты, государственные ценные бумаги, муниципальные ценные бумаги, ценные бумаги субъектов Российской Федерации, а через управляющую компанию -в акции корпоративных предприятий, облигации корпоративных предприятий, векселя, паи паевых инвестиционных фондов. Расширение совместной деятельности управляющей компании и НПФа способствовало развитию управляющих компаний, повышению надежности операций НПФа.
В 2004 году интерес негосударственных пенсионных фондов и к недвижимости, и ПИФам был невелик. Так, по словам заместителя руководителя инспекции НПФ при Министерстве труда и социального развития Российской Федерации Татьяны Клев-цовой, на недвижимость приходилось лишь
0,5 процента от объема резервов НПФа, а на паи в ПИФах - 0,6 процента. Но со временем многие НПФы стали интересоваться вложениями на рынке недвижимости.
В 2007 году были приняты новые, еще более жесткие правила4 размещения пенсионных резервов. Инвестирование НПФ в недвижимость стали возможны только с помощью паев ПИФов. Возможно, в связи с этим интерес НПФу к ЗПИФу недвижимости будет возрастать.
Подводя итоги, отметим, что по прошествии трех лет основные недостатки, связанные с процессом становления нового направления, преодолены. Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости нашли своих клиентов и успешно развиваются. Более того, сфера использования закрытых паевых фондов расширяется с каждым днем. Теперь более правильно формулировать вопрос так: «Чем отличаются паи закрытого инвестиционного фонда недвижимости от других финансовых инструментов?».
Бизнес-
КОНСУЛЬТАЦИОННЫЙ СЕМИНАР 21—23 мая 2007 года, Москва ОБОРОТ ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ: ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И ЗАЩИТА ИНТЕРЕСОВ _____________ПРАВООБЛАДАТЕЛЕЙ_______________
• приватизация земельных участков: поправки в Земельное законодательство Российской Федерации
• основания, условия и порядок возникновения и прекращения прав на земельные участки
• полномочия органов государственной власти и местного самоуправления по распоряжению земельными участками
• изменение целевого назначения и разрешенного использования земельных участков
• практические вопросы государственной регистрации прав на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости
• гарантии собственников объекта недвижимости в приобретении прав на земельные участки под этими объектами. Инвентаризация и межевание земельных участков
• порядок, состав и последовательность работ по предоставлению и изъятию земельных участков.
• арбитражная практика по решению споров об аренде недвижимости
Получить более подробную информацию о семинаре Вы можете у организатора — ЗАО «Бизнес-семинары» www.business-semiiiars.ru E-mail: mfo@busmess-seminars.ru Тел.: (495) 937-5809 Факс: (495) 363-0258
3 Постановления Правительства Российской Федерации от 23 декабря 1999 года № 1432 «Об утверждении Правил размещения пенсионных резервов негосударственных пенсионных фондов и контроля за их размещением».
4 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 февраля 2007 года № 63 «Об утверждении Правил размещения средств пенсионных резервов негосударственных пенсионных фондов и контроля за их размещением».
