CC BY
26
НАУКИ О ЗЕМЛЕ
УДК 332.234.4:631.1:528.4(571.13) Т.А. Филиппова
ОПТИМИЗАЦИЯ ИАЛОГОБЛАГАЕМОЙ БАЗЫ ЗА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ФЕДЕРАЛЬНЫХ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫХ УЧРЕЖДЕНИЙ
В данной работе обоснован, сформулирован и апробирован подход к оптимизации величины земельного налога для организаций и учреждений, земельные участки которым предоставлены государством в постоянное (бессрочное) пользование. Оптимизация налогообложения предполагает проведение ряда организационных мероприятий в рамках действующего законодательства, связанных с созданием и сопровождением наиболее эффективных схем рационального использования земельных участков. В основу разработки схемы оптимизации положен принцип юридического соответствия, т.е. легитимность и соответствие действующему законодательству. Результатом работы является снижение величины земельного налога за счет изменения вида разрешенного использования некоторых участков на фактическое.
Ключевые слова: земельный налог, налогооблагаемая база, управление недвижимостью, правоустанавливающие документы, кадастровые работы, оптимизация налога, кадастровая стоимость, оценка земель для целей налогообложения, вид разрешенного использования участка, экономическая эффективность решений.
Введение
Любое учреждение и предприятие может успешно функционировать только при условии правильной и грамотно спланированной политики управления имущественным комплексом. Важным элементом этой политики является оптимизация земельного налога. Наряду с производственной или маркетинговой стратегией предприятия или учреждения оптимизация налогооблагаемой базы обусловливает возможность экономии затрат за счет платежей в бюджет. Под оптимизацией налогообложения понимают проведение ряда организационных мероприятий в рамках действующего законодательства, связанных с созданием и сопровождением наиболее эффективных схем рационального использования недвижимости, а именно земельных участков. В основу разработки схемы оптимизации положен принцип юридического соответствия - т.е. схема оптимизации должна быть легитимной и соответствовать действующему законодательству. Особую актуальность этот вопрос имеет для Федеральных государственных образовательных учреждений Министерства сельского хозяйства, которым в постоянное (бессрочное) пользование в разные годы были переданы значительные площади земель, как в населенных пунктах, так и за их чертой.
Объекты и методы
Исходя из поставленной задачи для оптимизации налогооблагаемой базы за земельные участки была определена следующая блок-схема (рис. 1).
Апробация предложенной схемы оптимизации налогооблагаемой базы за земельные участки проведена на примере территории ФГОУ ВПО «ОмГАУ», расположенной на части кадастрового квартала 55:36:070106.
© Филиппова Т. А., 2011
Рис. 1. Блок-схема процесса оптимизации налогооблагаемой базы земельных участков
Правоудостоверяющей (правоподтверждающей) информацией об объекте недвижимости являются свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установленного образца и выписки из ГКН, а правоустанавливающей - распоряжения, постановления, письма, акты о предоставлении земель, выданные исполнительными органами государственной власти субъекта РФ, муниципальных образований.
На основании данных документов были получены следующие сведения о земельных участках:
• кадастровый номер;
• сведения о государственной регистрации права;
• категория земель;
• вид разрешенного использования;
• местоположение;
• площадь;
• кадастровая стоимость.
В состав анализируемой территории на момент инвентаризации входили 73 земельных участка, учтенных в Государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) и расположенных в границах кадастрового квартала 56:36:07 01 06. Территория ФГОУ ВПО ОмГАУ является собственностью Российской Федерации и 95% земельных участков предоставлена данному учреждению в хозяйственное управление на праве постоянного (бессрочного) пользования. Земельные участки расположены в Советском административном округе г. Омска в границах кадастрового квартала 55:36:070106, категория - земли населенных пунктов.
Усилиями сотрудников и студентов Омского государственного аграрного университета на данной территории сформировался уникальный природно-ландшафтный комплекс, являющийся частью экологического каркаса города и имеющий важное научное, рекреационное, эстетическое, средостабилизирующее и эколого-просветительское значение.
Результаты исследований
Лесоаграрный ландшафт на территории ОмГАУ был заложен в начале 20 века на основе степного биоценоза. Обустройство и благоустройство территории началось с момента об-
разования Сибирского сельскохозяйственного института в 1918 г., позднее переименованного в Омский сельскохозяйственный институт им. С.М. Кирова, ныне ФГОУ ВПО ОмГАУ.
На территории агроуниверситета располагается опытное поле, являющееся примером формирования благоприятного почвенного окультуренного покрова в условиях города, ботанический сад, основанный в 1927 г., а в 1930 году при организации в институте кафедры плодоовощеводства А. Д. Кизюрин заложил плодовый сад, который функционирует и в настоящее время. Значительные территории заняты учебными корпусами, научно-исследовательскими лабораториями, общежитиями, жилыми домами, объектами торговли и общественного питания, спортивными сооружениями и др.
Распределение земель по целям предоставления (видам разрешенного использования), определенное в соответствии с правоустанавливающими документами, представлено на рис. 2.
□ для общественно-деловых целей
■ для жилищных нужд
□ для производственных целей
□ для рекреационных целей
■ для сельскохозяйственного использования
□ общего пользования
23%
Рис. 2. Диаграмма соотношения площадей земельных участков различных видов разрешенного использования (ВРИ), расположенных на территории ФГОУ ВПО ОмГАУ
В соответствии с диаграммой наибольшие площади занимают земельные участки с разрешенным использованием для общественно-деловых целей - 38%, для жилищных нужд -23%, и для производственных целей - 20%. Земли общего пользования занимают 9% территории, земельные участки, предоставленные для рекреационных целей - 8%, и участки для сельскохозяйственных целей - лишь 2%.
Кадастровая стоимость является основой для определения налогооблагаемой базы земельного участка. Она определяется в разрезе 16 видов разрешенного использования земельных участков в соответствии с методикой государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов (далее - ГКОЗ НП), утвержденной Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39 «Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» [1].
Государственная кадастровая оценка земель г. Омска была проведена в 2007 г., а результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории муниципального образования город Омск, утверждены Постановлением Правительства Омской области № 193-п от 26.11.2008 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36» [2]. Для дальнейших расчетов по оптимизации налогооблагаемой базы за земельные участки использовались средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков (далее УПКСЗ) в разрезе видов использования земель.
На основании проведенного анализа правоустанавливающей документации все земельные участки, расположенные на исследуемой территории, были разделены на две группы:
• земельные участки, предоставленные ФГОУ ВПО ОмГАУ на праве постоянного (бессрочного пользования) и на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся в оперативном управлении у ОмГАУ, а также используемые для учебно-произ-
водственной, научной или исследовательской деятельности данным образовательным учреждением;
• земельные участки, которые не могут быть предоставлены ФГОУ ВПО ОмГАУ, т.к. на них расположены объекты недвижимости, обремененные правами третьих лиц, и имеющие вид разрешенного использования «общего пользования».
Общая площадь земельных участков первой группы равна 578448 м2, средний удельный показатель кадастровой стоимости - 8297 руб. за м2. По одиннадцати из двадцати четырех земельных участков кадастровая стоимость не была рассчитана в соответствии с методикой, т.к. земельные участки на момент проведения ГКОЗ не были поставлены на государственный кадастровый учет. В связи с этим кадастровая стоимость рассчитывалась по среднему УПКСЗ конкретного вида разрешенного использования по муниципальному округу (в соответствии с п. 2.1.1 Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 г. № 222).
На рис. 3 представлена диаграмма соотношения средних значений УПКСЗ по пятнадцати видам разрешенного использования (т.к. для 16-го вида разрешенного использования земельных участков общего пользования расчет кадастровой стоимости не производится, а устанавливается равным 1 рублю за весь участок, независимо от его площади).
К
Рч
т «
в я
сз «
о
0-1 Л
ч о а
о В
О и
о и и
<и а
т
для сельскохозяйственного использования
для скверов, парков, ООТ
для ПИ, ж/д путей, автодорог и т.п.
для водных объектов, находящихся в обороте
для водных, ж/д вокзалов и т.п.
для электростанций для размещения ЗСС промышленности, коммунального хозяйства и т.п.
для рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения для административных и офисных зданий. Объектов образования и науки и т.п.
для гостиниц
для объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания
для дачных, садаводческих и огороднических объединений
для гаражей и автостоянок для ИЖС для МЖС
О
49,62 3 161,8
2,71 0,09
] 1299,52
!□ 412,73
] 145,72
I 5Е6.02
2892,65
□8554,68
38 26,08
3042,65
] 3644,95
□ 6202,71
1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000
.2
Кадастровая стоимость, руб./м
Рис. 3. Диаграмма средних удельных показателей кадастровой стоимости в зависимости от вида разрешенного использования по городу Омску, руб./м2
На сегодняшний день налогооблагаемая база за земельные участки, предоставленные ФГОУ ВПО ОмГАУ на праве постоянного бессрочного пользования, составляет более 44 млн рублей, а за все земельные участки, расположенные на данной территории, - более 70 млн рублей в год.
По результатам проведенного анализа представленных документов на земельные участки выявлены следующие нарушения:
• отсутствуют правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельные участки с кадастровыми номерами :3006, :3007, :3008, :3018, :3024, :3028, :3029, что не позволяет определить правообладателя, а следовательно, и налогоплательщика;
• вид разрешенного использования определен не в соответствии с классификатором, что не исключает двойственного толкования при возникновении спорной ситуации;
• у некоторых земельных участков установлены два основных вида разрешенного использования, в связи с чем невозможно однозначно рассчитать размер налогооблагаемой базы;
• вид разрешенного использования не соответствует фактическому у 6 земельных участков (:3006, :3007, :3036, :3061, :3079);
• некоторые объекты капитального строительства различного назначения располагаются на одном земельном участке, что не позволяет однозначно определить его вид разрешенного использования;
• анализируя здания, строения, сооружения, находящиеся у ОмГАУ в оперативном управлении, выявлено значительное превышение минимальных размеров площадей земельных участков, необходимых для эксплуатации данных объектов недвижимости.
Поэтому для большинства участков первой группы необходимо уточнить или изменить вид разрешенного использования в соответствии с законодательством для устранения этих нарушений.
В отношении земельных участков второй группы, которые не могут быть предоставлены ФГОУ ВПО «ОмГАУ», т.к. обременены правами третьих лиц, необходимо:
• инициировать процесс передачи в собственность граждан, владельцев жилплощади в жилых домах, земельных участков под ними (в соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ);
• земельные участки с разрешенным видом использования для производственных целей, занятых трансформаторными подстанциями, необходимо передать их собственнику ОАО «Омскэнерго».
Выполнение только этих рекомендаций позволит существенно уменьшить величину земельного налога. Более подробно рассмотрим процедуру изменения вида разрешенного использования для оптимизации земельного налога.
На практике вид разрешенного использования определяется в двух случаях:
• при образовании нового земельного участка;
• при изменении вида разрешенного использования существующего земельного участка, вследствие несоответствия фактического использования установленному законодательно.
В обоих случаях порядок изменения вида разрешенного использования на территории г. Омска определен Решением Омского городского совета от 10 декабря 2008 года № 201 «Об утверждении правил землепользования и застройки в г. Омске» ст. 13, 14 и осуществ-ляяется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов [3].
Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории города Омска может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, без дополнительных разрешений и согласований, если применяемые в результате этого изменения виды использования указаны в градостроительном регламенте в качестве основных видов разрешенного использования или являются вспомогательными по отношению к существующим в пределах объекта права основным или условно разрешенным видам использования. Органами государственной власти, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными учреждениями, государственными и муниципальными унитарными предприятиями изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться при наличии дополнительного разрешения и согласования уполномоченных исполнительных органов Российской Федерации, Омской области и органов местного самоуправления города Омска. Решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства или об отказе в предоставлении
такого разрешения принимается мэром города Омска в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, статьей 14 настоящих Правил. В случаях, если земельный участок и объект капитального строительства расположен на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, решения о возможности изменения вида его разрешенного использования принимается уполномоченными органами исполнительной власти Российской Федерации, Омской области, уполномоченными органами местного самоуправления города Омска в соответствии с федеральными законами.
Для изменения вида разрешенного использования необходимы следующие документы:
• заявление установленного образца;
• декларация об объекте недвижимости - составляется в свободной форме;
• свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимости;
• доверенность, если пакет документов подает представитель заявителя.
Такой пакет документов предоставляется в территориальное управление уполномоченного органа государственной власти по Омской области (Росимущество), где в течение 20 рабочих дней выносится решение об удовлетворении или отказе в изменении вида разрешенного использования.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Омска виды разрешенного использования определяются с учетом перечня видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в территориальных зонах города Омска. В числе общих требований к основным и условно разрешенным видам использования градостроительным регламентом установлены следующие:
• при соблюдении требований действующего законодательства допускается размещение одного, двух и более основных и условно разрешенных видов использования в пределах одного земельного участка, в том числе в пределах одного здания;
• в общественно-деловых зонах, жилых зонах и зонах сельскохозяйственного использования объекты условно разрешенного вида использования могут занимать не более 30% территории зоны;
• размещение объектов основных и условно разрешенных видов использования во встроенных или пристроенных в жилые дома помещениях осуществляется в соответствии с перечнем, приведенным в статье 42 Правил землепользования и застройки), при условии соблюдения требований технических регламентов и иных требований в соответствии с действующим законодательством.
Для всех объектов основных и условно разрешенных видов использования вспомогательными видами разрешенного использования являются следующие:
• административные и хозяйственно-бытовые здания (помещения), связанные с функционированием объектов основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования (за исключением территориальных зон Р-1, ИТ-1, ИТ-2, ИТ-3);
• улицы и дороги местного значения, внутриквартальные проезды, пешеходные коммуникации;
• гостевые открытые автостоянки для временного пребывания автотранспорта (за исключением территориальных зон Р-1, Р-2, Р-3, ИТ-1, ИТ-3, ИТ-4).
Данный порядок применим в отношении установления вида разрешенного использования земельных участков, предоставляющихся под застройку, если же участок формируется под уже существующим зданием, строением сооружением или уточняются его границы или иные характеристики, вид разрешенного использования указывается при постановке на кадастровый учет в соответствии с классификатором ГКН (для унифицирования баз данных).
На основании результатов инвентаризации было выявлено несоответствие разрешенного и фактического использования на земельных участках с кадастровыми номерами :3009, :3014, :3023, :3034, :3036, :3037, :3059, :3061. Например, на земельном участке с кадастровым
номером :3037 расположено озеро, а установленный в правоустанавливающих документах вид разрешенного использования - для общественно-деловых целей. Это явное несоответствие установленного и фактического ВРИ, т.к. озеро - объект рекреационного значения.
На примере этого участка просчитаем размер земельного налога в случае изменения вида разрешенного использования. Величина земельного налога определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной и утвержденной в соответствии с законодательством РФ, на ставку земельного налога. В соответствии с Решением Омского городского Совета от 16.11.2005 № 298 (ред. от 22.11.2006) «О земельном налоге на территории города Омска» налоговая ставка определяется в размере: 0,75% процента от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, занятых объектами оздоровительного и рекреационного назначения и 1,5% процента в отношении прочих земельных участков (земли «для общественно-деловых целей» попадают в категорию «прочих») [4].
Таблица 1
Сравнительный анализ величины земельного налога за земельные участки, предоставленные ФГОУ ВПО ОмГАУ
Расчет размера величины земельного налога
№ ЗУ Пло- По установленному виду По фактическому виду
щадь, м2 разрешенного использования разрешенного использования
ВРИ УПКС НС ЗН, руб. ВРИ УПКС НС ЗН, руб.
:3009 448080 Для рекреаци-онн. целей и с.-х. исп. 2,71 0,75 9107 Для с.-х. использования 2,71 0,3 3642
:3014 134753 Для рекреаци-онн. целей и с.-х. исп. 0,09 0,75 90 Для с-.х. использования 2,71 0,3 1095
:3036 5214 Для общественно-деловых целей под строение 10790,86 1,5 843953 Для рекреационных целей 2892,65 0,75 113117
:3037 24893 Для общественно-деловых целей 10790,86 1,5 4029253 Для рекреационных целей 2892,65 0,75 540050
:3059 1567 Для общественно-деловых целей под строение 11354,76 1,5 266893 Для рекреационных целей 2892,65 0,75 33995
:3061 8179 Для общественно-деловых целей 10790,86 1,5 1323876 Для рекреационных целей 2892 0,75 177442
Итого 6473174 869344
В соответствии с Постановлением Правительства Омской области № 222-п, кадастровая стоимость данного земельного участка равна 8554,86 руб./м2, т.к. в Постановлении Правительства Омской области № 193-п от 26.11.2008 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36» [1] не указана кадастровая стоимость этого земельного участка, то для расчета налога берется средний показатель кадастровой стоимости для данного вида разрешенного использования по городскому округу. Площадь ЗУ равна 24893,00 м , размер земельного налога рассчитываем по формуле
3H = S3y-KCM2-C3H/100, (1)
где S3y - площадь земельного участка; КСм2 - кадастровая стоимость за квадратный метр;
Сзн - ставка земельного налога.
Следовательно, на момент исследования размер налога с данного земельного участка составляет 3194341,95 рублей, а в случае изменения ВРИ на объект рекреационного назначения будет составлять - 1597170,97 рублей. Очевидно, что реальная экономическая выгода только по одному участку может составить 1 млн 597 тыс. руб., т.е. величина земельного налога уменьшится на 50%.
В табл. 1 приведен расчет величины действующего земельного налога и налога, рассчитанного от кадастровой стоимости, установленной по фактическому виду использования земельного участка.
Экономическая эффективность проектных решений в случае приведения видов разрешенного использования вышеперечисленных земельных участков в соответствие с фактическим, будет значительной, т.к. величина земельного налога за эти участки уменьшится на 5,6 млн рублей, т.е. более чем на 80% от действующего на момент исследования.
Список литературы
1. Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов: Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39 (Зарегистрирован в Минюсте РФ 02.05.2007 № 9370). «Российская газета», № 100, 15.05.2007.
2. Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36: Постановление Правительства Омской области № 193-п от 26.11.2008 г.
3. Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области : Решение Омского городского Совета от 10.12.2008 г. № 201. «Третья столица», -№69/1, 19.12.2008.
4. О земельном налоге на территории города Омска : Решение Омского городского совета от № 201 от 10 декабря 2008 года (ред. от 22.11.2006): «Вечерний Омск - Неделя». - № 90, 30.11.2005.
SUMMARY
Т.A. Filippova
Optimization of taxational base for plots land of federal state educational establishments
The approach to optimization of land tax value for organizations and establishments is based, formulated and approbated. The plots for these organizations and establishments are given by the State for unlimited use. Optimization of taxation supposes a number of organizational events in the context of active legislation. These events are connected with creation and accompaniment of effective schemes of rational use of plots. The principle of legal correspondence is assumed as a basis for working out the scheme of optimization. The legitimacy and correspondence of the scheme to active legislation is described in this article. The result of work is decrease of land tax value due to the change of the kind of licensed use of plots into their real use.
Key words: land tax, taxational base, real property management, right-establishing documents, cadastral work, tax optimization, cadastral value, evaluation of land for taxation, kind of licensed use of plot, economic efficiency of solutions.
