CC BY
45
ПОЧЕМУ МУНИЦИПАЛИТЕТЫ НЕОХОТНО ОСУЩЕСТВЛЯЮТ РАЗРАБОТКУ ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ
Дмитрий Андреевич Ламерт
Сибирская Государственная Геодезическая Академия, 630108, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат экономических наук, доцент кафедры кадастра, заместитель руководителя У правления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, тел. 3443173, e-mail: [email protected]
В статье рассмотрен порядок вычисления земельного налога в соответствии с категорией земель и видом разрешенного использования земельного участка. Предлагается внесение поправок в земельный кодекс для более точного определения земельного налога.
Ключевые слова: правила землепользования и застройки, земельный налог,
градостроительное зонирование.
WHY MUNICIPALITIES ARE RELUCTANT TO WORK OUT LAND USE AND DEVELOPMENT REGULATIONS
Dmitry A. Lamert
Ph.D., Assoc. Prof., Department of Cadastre, Siberian State Academy of Geodesy, 10 Plakhotnogo St., 630108 Novosibirsk, deputy head of the Federal Administration of the State Registration, Cadastre and Mapping Service, Novosibirsk region, phone: 3443173, e-mail:
The procedure of land tax calculation in accordance with the land category and tenure type is considered. The author offers introducing amendments into the land code for more accurate tax calculation.
Key words: land use and development regulations, land tax, urban development zoning.
Одним из основных источников наполнения бюджета муниципальных образований являются земельные платежи, которые устанавливаются в
соответствии с действующим законодательством. Поэтому вопросы совершенствования земельного законодательства, его корректного и грамотного использования в той или иной конкретной ситуации, представляется в
настоящее время очень актуальной задачей, имеющей важное значение в
современных земельно-имущественных отношениях.
Для рассмотрения и анализа данного вопроса приведем основной
понятийный аппарат, используемый в настоящее время в нормативно-правовом обеспечении.
Земельный налог устанавливается Налоговым Кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.
Налогоплательщиками признаются организации и физические лица, владеющие земельными участками на следующих правах: на праве
собственности, на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен земельный налог.
Налоговая база определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации как функция от кадастровой стоимости земельных участков.
Налоговые ставки для вычисления земельного налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать: 0,3 процента в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения и занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищнокоммунального комплекса и 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.
В соответствии со статьей 15 «Местные налоги» Части первой Налогового Кодекса Российской Федерации от 31 июля 1998 года № 146-ФЗ земельный налог относится к местным налогам.
В соответствии со статьей 7 «Состав земель в Российской Федерации» Земельного Кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на семь категорий земель, в том числе на земли населенных пунктов. Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. На данный момент данный классификатор не утвержден.
В соответствии со статьей 30 «Правила землепользования и застройки» Градостроительного Кодекса Российской Федерации Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей
земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты.
Порядок применения правил землепользования и застройки включает в себя положения: о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления; об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами; о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления; о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки; о внесении изменений в правила землепользования и застройки; о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.
На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Приказом Минэкономразвития от 15 февраля 2007 г. N 39.
В соответствии с данными Методическими указаниями определяется кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе семнадцати видов разрешенного использования.
Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации.
В состав должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков на землях населенных пунктов.
В качестве рыночной информации используются: цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека); цены предложения (купля-продажа, аренда); цены спроса (купля-продажа, аренда); информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке; коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;
В соответствии со статьей 7 «Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости» Федерального Закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ (далее - Закон о кадастре) в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости; разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок;
В соответствии со статьей 10 «Состав сведений государственного кадастра недвижимости о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий» Закона о кадастра в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий: индивидуальные обозначения (вид, тип, номер, индекс и тому подобное) таких зон; описание местоположения границ таких зон; содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон, если такими зонами являются зоны с особыми условиями использования территорий; и др.
Таким образом, органы местного самоуправления, затратив значительные средства в разработку правила землепользования и застройки и передав их в государственный фонд данных и в орган кадастрового учета для внесения в государственный кадастр недвижимости фактически устраняются от регулирования налоговой базы муниципального образования.
Заявитель самостоятельно в соответствии с законодательством может выбрать вид разрешенного использования земельного участка без каких-либо дополнительных согласований, даже если этот вид использования не соответствует фактическому назначению земельного участка.
Фактически собственнику участка нет никакой разницы, каким образом в документах звучит наименование вида разрешенного использования земельного участка используемого правообладателем. Земельный участок должен использоваться в соответствии с законодательством Российской Федерации. То есть для собственника земельного участка важна возможность его использования в соответствии с его планами по ведению бизнеса. Правила землепользования и застройки разрабатываются для создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований и привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков, а не для выбора вида разрешенного использования земельного участка с целью снижения налогооблагаемой базы.
Для устранения такого несоответствия необходимо внести изменения в пункт 2 статьи 7 «Состав земель в Российской Федерации» Земельного Кодекса Российской Федерации изложив второй абзац следующим образом: Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, по согласованию с органом местного самоуправления. Что позволит предотвратить значительное снижение налоговой базы органов местного самоуправления.
© Д.А. Ламерт, 2012
