CC BY
10
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ВНЕШНЕГО УСТАРЕВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ
ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
Е.Б. Ларин1, глав. аналитик А.А. Леонтьев2, кан. тех. наук, доцент Д.И. Лопатина2, магистрант 1ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»
2Петербургский государственный университет путей сообщения Императора Александра I
(Россия, г. Санкт-Петербург)
DOI:10.24412/2411-0450-2022-11-1-241-244
Аннотация. В статье представлен общий алгоритм внешнего устаревания объектов недвижимости. В качестве единицы территориального деления были выбраны поселения Ленинградской области. Учитывая различные факторы, поселения были поделены на группы, по каждой из которых был рассчитан процент внешнего устаревания. Представленная модель позволит более корректно определить кадастровую стоимость объекта, тем самым снизить количество претензий от собственников.
Ключевые слова: внешнее устаревание, рыночная стоимость, объекты недвижимости, кадастровая стоимость, цены предложений.
Общий алгоритм определения внешнего устаревания
При моделировании затрат на строительство учитывается коэффициент влияния местных условий строительства (соотношение смоделированных цен продаж объектов недвижимости и справочных показателей стоимости строительства), отражающий величину внешнего устаревания и (или) изменение величины затрат на создание объектов по отношению к справочным показателям этих затрат на строительство. Методическими указаниями [1] допускается распространять величину внешнего устаревания, рассчитанную для одних групп объектов, на другие группы (подгруппы), схожие по функции использования или параметрам ценообразования. Например, стоимость торговых объектов напрямую зависит от покупательской способности населения, а её индикатором, в определенной степени, может служить цена типового жилья в ближайшем окружении
В качестве единицы территориального деления, для которых определялось единое значение внешнего устаревания, были выбраны административные единицы деления Ленинградской области - городские и сельские поселения (а также городской
округ) [3]. При оценке внешнего устаревания все поселения Ленинградской области были поделены на 8 групп. Деление по группам осуществлялось на основе 4 факторов: процентной доли нового строительства в период с 2015 по 2022 годы, динамики убыли (или увеличения) численности населения с 2015 г. по 2022 г., расстояния до Санкт-Петербурга и плотности населения (численность населения, делённая на площадь поселения). По перечисленным четырем факторам были оценены все поселения Ленинградской области.
Величина внешнего устаревания отражает общую (совокупную) утрату полезности объектов недвижимости, относящихся к единому сегменту рынка, выраженную в % снижения их стоимости и характерную для всей исследуемой локации. Снижение стоимости объекта недвижимости ниже затрат на его создание является индикатором наличия внешнего устаревания. В качестве косвенных факторов утраты полезности были выделены следующие тенденции: снижение общей численности населения за последние 7 лет, низкая доля общей площади объектов недвижимости, введённых в эксплуатацию за последние 7 лет, значительное расстояние до областного центра (Санкт-Петербурга), низкая
плотность населения. Сочетание высоких показателей всех четырех факторов свидетельствует о максимальном значении внешнего устаревания. Отсутствие всех четырех признаков, в свою очередь, свидетельствует о его отсутствии.
Все поселения Ленинградской области были ранжированы в соответствии со следующим алгоритмом: если доля нового строительства составляет более 20% от всех объектов - присваивалась первая цифра кода - 2, если меньше - первая цифра кода 1; аналогичным образом присваивалась следующая цифра кода, отра-
Просуммировав все цифры, входящие в состав числового кода, было получено число, отражающее совокупный потенциал оцениваемого поселения, выраженный в количестве баллов. Чем выше количество баллов, тем выше потенциал поселения. В результате было получено 8 вариантов сумм: 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 и 13 баллов. Соответственно, каждое из поселений было отнесено к одной из восьми групп по количеству баллов от 6 (минимум) до 13 (максимум) баллов. Группам были назначены номера с 1 (минимум баллов) до 8 (максимум балов).
Затем было сделано допущение, что группы с 6 по 8 (количество баллов более 10) не имеют внешнего устаревания в связи с тем, что для поселений, отнесенных к этим группам характерно новое массовое многоквартирное жилищное строительство, свидетельствующее о том, что цены продаж типового жилья в данных локациях превышают затраты на его возведение, а значит данная локация (поселение) экономически развивается и, следовательно,
жающая динамику изменения численности населения: поселениям, характеризующимся положительной динамикой присваивался код 2, отрицательной - 1; третья цифра кода отражает расстояние до Санкт-Петербурга (менее 30 км - код 3, от 30 до 150 - код 2, более 150 км - код 1) и плотность населения (более 500 чел./км.кв -код 4, от 100 до 500 - код 3, от 20 до 100 -код 2 и менее 20 - код 1). Таким образом каждому поселению был присвоен цифровой код (всего при данном кодировании возможны 27 вариантов кодов).
экономическое устаревание отсутствует. Характерным признаком поселений, отнесенным к данной категории, также является географическая близость к Санкт-Петербургу и высокая плотность населения. В связи с этим, поселениям, набравшим 11 и более баллов (группы 6, 7 и 8) присвоено значение внешнего устаревания, равное нулю.
Расчет ВУ на основании цен предложений на типовые квартиры.
Для определения максимального значения внешнего устаревания были исследованы цены предложений на типовые квартиры (35-45 кв.м, в типовом каменном (не деревянном) доме не на крайних этажах) в поселениях, набравших минимальное количество баллов (максимальное внешнее устаревание, группа 1) и 10 баллов (внешнее устаревание отсутствует, группа 6).
В результате анализа результатов вычислений было установлено, что цены на квартиры в поселениях группы 1 составляют 0,38 от удельной цены квартиры в поселениях группы 6. Таким образом в ка-
Таблица 1. Варианты присвоения кодов поселениям
Поселения Код
Низинское ВУ-2-1-1-2
Новодевяткинское ВУ-2-1-1-4
Гостицкое ВУ-2-2-3-2
Запорожское ВУ-2-1-2-1
Раздольевское ВУ-2-1-2-1
Агалатовское ВУ-2-1-1-2
Бугровское ВУ-2-1-1-3
Заневское ВУ-2-1-1-4
Муринское ВУ-2-1-1-4
Фёдоровское ВУ-2-1-1-2
честве максимального значения внешнего устаревания была выбрана величина, составляющая 1-0,38=0,62 (62%). Промежу-
точные значения (для групп со 2 по 5) были установлены через равные интервалы с учетом округления.
Таблица 2. Проценты внешнего устаревания
Группа ВУ
Группа 1 62%
Группа 2 50%
Группа 3 37%
Группа 4 25%
Группа 5 12%
Группа 6 0%
Группа 7 0%
Группа 8 0%
По данным результатам была составлена «тепловая» карта по поселениям Ленинградской области.
Рис. «Тепловая» карта внешнего устаревания
Процент внешнего устаревания будет умножен на кадастровую стоимость объекта, таким образом скорректировав её.
Данная модель учитывает лишь общие факторы, характерные для рассматриваемой локации. Внешние факторы (а, следовательно, и степень ВУ) для конкретных объектов могут существенно отличаться от модельных значений.
Предлагаемая модель внешнего устаревания применима исключительно для мас-
совой оценки ценового потенциала рассматриваемых локаций (поселений и отдельных населенных пунктов) на территории Ленинградской области. Модель позволит более корректно (справедливо) опередить кадастровую стоимость объекта и снизить количество претензий от собственников объектов, связанных с завышением этой стоимости.
Библиографический список
1. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
2. Приказ Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке».
3. Официальный сайт государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки». - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://lenkadastr.ru/.
THE DETERMINATION OF THE EXTERNAL DETERIORATION VALUE ON THE EXAMPLE OF THE LENINGRAD REGION
E.B. Larin1, Chief Analyst
A.A. Leontiev2, Candidate of Technical Sciences, Associate Professor D.I. Lopatina2, Graduate Student 1GBU LO «LenKadOtsenka»
2Emperor Alexander I St. Petersburg State Transport University (Russia, Saint-Petersburg)
Abstract. This article presents a general algorithm for the external deterioration of real estate objects. The settlements of the Leningrad region were chosen as the territorial division. Considering many different factors, settlements were divided into groups, the percentage of external deterioration was calculated for each of them. The presented model allows you to correctly determine the cadastral value of the object, thereby reducing the amount of claims from the owners.
Keywords: external deterioration, market value, real estate objects, cadastral value, offer prices.
