CC BY
229ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОРАЗМЕРНОЙ ПЛАТЫ ЗА СЕРВИТУТ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Балтин В.Э.1, Орлова Е.И.2
1Балтин Виктор Эдуардович - доцент; 2Орлова Екатерина Игоревна - магистрант,
кафедра финансов, Оренбургский государственный университет, г. Оренбург
Аннотация: в статье предлагается методика определения величины соразмерной платы за сервитут, основанная на учете ограничений в использовании земельного участка.
Ключевые слова: земельный участок, обременение, сервитут, плата за сервитут.
Право собственности занимает главенствующее положение в иерархии прав на землю, предоставляя правообладателю систему правомочий в отношении объекта права, находящуюся под защитой правовой системы государства. Важно отметить, что изменения в системе правомочий в отношении земли могут происходить не только на основании волеизъявления ее собственника, но и в результате инициируемых третьим лицом либо вызываемых изменениями внешних факторов устанавливаемых обременений земельного участка в виде сервитута.
К общеизвестным следствиям установления сервитута - ограничение правомочий собственника в пользовании принадлежащим ему земельным участком следует добавить возможное изменение вещного статуса земельного участка в местной системе землепользования, в которую земельный участок входит. Земельный участок, являющийся главной вещью в отношении объекта капитального строительства, возведенного на нем, в случае обременения сервитутом становится обслуживающей (зависимой), фактически вещью принадлежностью вещи (господствующей), в пользу которой установлен сервитут. Это обстоятельство обусловлено тем, что для сервитуария, лица, в пользу которого установлен сервитут, сервитут является вещным правом пользования чужой вещью, а для собственника недвижимости сервитут является обременением.
Указанная выше ситуация возможна для собственников недвижимости, земельные участки которых являются соседними и при этом одному из собственников для полной реализации права собственности на недвижимость необходимо установление обременения на соседний участок. Критерием допустимости установления сервитута является экономическая целесообразность: господствующий объект недвижимости должен удовлетворять свои потребности, не лишая зависимый участок хозяйственной самостоятельности. Выгода собственника господствующего объекта должна быть оправдана природными качествами самой местности, а не его личными пристрастиями. При этом за пользование чужим земельным участком предусмотрено вознаграждение - плата за сервитут.
Именно сервитут позволяет повысить эффективность использования собственного имущества за счет частичного использования чужой недвижимости. Следовательно, экономическая сущность сервитута заключается в том, что он представляет собой инструмент для более эффективного использования природных, материальных и людских ресурсов [1].
Значимость сервитутов определяется тем, что они позволяют разумно сочетать право собственности и иные вещные права на недвижимость. Согласно действующему законодательству вознаграждение за пользование земельным участком должно быть равно соразмерной плате за сервитут, т.е. плата должна соответствовать экономической оценке ограничений и неудобств, которые испытывает собственник
служащей вещи. Именно вынужденность (необходимость) установления сервитута не позволяет включить в плату за сервитут дополнительную прибыль собственника служащей вещи.
Таким образом, если убрать фактор необходимости, то ограничение перестает быть сервитутом и собственник обремененной недвижимости вправе требовать уже рыночную плату за пользование его земельным участком и/или улучшениями, в том числе претендовать на прибыль. Именно по этому, сервитут - это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества для различных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута [2].
В свою очередь, соразмерная плата за сервитут - это плата за пользование чужим земельным участком или иным объектом недвижимости на праве ограниченного пользования, выплачиваемая сервитуарием собственнику обремененной недвижимости, в размере издержек и упущенной выгоды собственника недвижимости, возникающих в результате ограничения его прав сервитутом.
Соразмерность платы за сервитут также призвана оптимизировать экономические издержки сервитута, то есть, если у потенциального сервитуария есть выбор между двумя или более соседними участками, которые потенциально могут использоваться для установления сервитута, выбор падет на участок с наименьшей платой за сервитут, т.е. с наименьшими экономическими затратами. Следовательно, соразмерная плата за сервитут призвана уменьшать общественные издержки в целом. Это доказывает необходимость и важность достоверной оценки платы за сервитут.
Однако в настоящее время вопрос о порядке определения соразмерной платы за сервитут остается открытым. Существующая нормативная база, начиная от Гражданского кодекса РФ и до Федеральных стандартов оценочной деятельности, игнорирует проблему выбора способов оценки соразмерной платы за сервитут [3].
Отсутствие законодательных требований к определению соразмерной платы за сервитут приводит к проблеме: существует неопределенное количество экспертных методов, результаты применения которых могут существенно отличаться друг от друга. Такие методы характеризуются высоким уровнем субъективизма и способны привести практически к любому результату в зависимости от манипуляций оценщика. Данная проблема делают сервитут не привлекательным для участников рынка недвижимости и тормозит развитие института сервитута в России.
По нашему мнению, соразмерная плата за сервитут должна зависеть от характера использования обремененной недвижимости. Если собственник недвижимости является юридическим лицом или гражданином, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, а обремененная недвижимость является основным фактором производства, условием деятельности или инструмента формирования прибыли, то соразмерная плата за сервитут должна возмещать снижение прибыли в результате установления сервитута. В таком случае расчет соразмерной платы за сервитут можно представить в формализованном виде - формулы (1) и (2):
СП = Рн * 8он * П, (1)
где: СП - соразмерная плата за сервитут;
Рн - рентабельность по фактору производства - недвижимость (прибыль, приходящаяся на 1 метр, 1 сотку, 1 гектар и др.);
8он - площадь обремененной недвижимости;
П - процент снижения рентабельности в результате установления сервитута.
СП = ПР * Дон * П, (2)
где: ПР - среднегодовая прибыль;
Дон - доля обремененной недвижимости в общей площади недвижимости участвующей в производстве добавленной стоимости;
П - процент снижения рентабельности в результате установления сервитута.
48
В свою очередь процент снижения рентабельности в результате установления сервитута определяться степенью ограниченности использования обремененной площадью объекта недвижимости самим собственником. Данный показатель можно определить статистическим методом путем сравнения средней рентабельности в расчете на единицу объекта недвижимости до установления сервитута и значение этого показателя после установления сервитута (3).
П = (СРдо_обр - Српосл_обр) / СРдо_обр, (3) где: СР до_обр - средняя рентабельность единицы объекта недвижимости до обременения сервитутом;
СР посл_обр - средняя рентабельность единицы объекта недвижимости после установления сервитута.
При данном варианте использования недвижимости соразмерная плата за сервитут не должна зависеть от расходов на содержание недвижимости, так как их величина не меняется в результате установления сервитута. Меняется величина прибыли, получаемая собственником. Целью установления соразмерной платы за сервитут в данном случае является поддержание рентабельности собственника на прежнем уровне.
В случае если недвижимость подлежащая обременению сервитутом является объектом домашнего хозяйства физических лиц - собственников, или не участвует в процессе производства юридического лица - собственника, то размер соразмерной платы за сервитут должен определятся в зависимости от возникающих ограничений в связи с установлением сервитута. По нашему мнению, для оценки соразмерной платы за сервитут целесообразно определить степень возможных ограничений в реализации разрешенного использования земельного участка.
Для оценки степени ограничения разрешенного использования, земельного участка предлагаем использовать балльную систему, представленную в таблице 1.
Таблица 1. Система баллов для определения степени ограничения использования объекта недвижимости в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка
Характеристика ограничения сервитутом Значение балла
Установление сервитута практически не влияет на возможность использования объекта недвижимости в соответствии с видом разрешенного использования 0,1
Установление сервитута незначительно огранивает возможность использования объекта недвижимости в соответствии с видом разрешенного использования 0,25
Установление сервитута существенно огранивает возможность использования объекта недвижимости в соответствии с видом разрешенного использования 0,5
Установление сервитута практически полностью огранивает возможность использования объекта недвижимости в соответствии с видом разрешенного использования 0,75
В результате установления сервитута использование объекта недвижимости в соответствии с видом разрешенного использования становиться невозможным 1
Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» устанавливает классификацию видов разрешенного использования земельного участка [4]. Допустим, что рассматриваемый объект оценки земельный участок с видом разрешенного использования - малоэтажная многоквартирная жилая застройка, размером 6 соток и стоимостью 500 тыс. рублей. Установлен сервитут прохода на часть земельного участка размером 1 сотка.
Необходимо оценить по балльной системе возможные ограничения в пределах вида разрешенного использования земельного участка, связанные с установлением сервитута. Для определения итогового балла оценки ограничений, накладываемых сервитутом, необходимо сумму баллов разделить на количество рассматриваемых видов. Итоговое значение среднего балла показывает степень снижения правомочий собственника в результате установления сервитута.
Таблица 2. Оценка ограничений вида разрешенного использования земельного участка,
обремененного сервитутом
Элементы вида разрешенного использования объекта оценки (земельного участка) Значение балла
размещение малоэтажного многоквартирного жилого дома, (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный); 1
разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур; 0,75
размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений; 1
обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха; 0,75
размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в малоэтажном многоквартирном доме не составляет более 15% общей площади помещений дома 1
Сумма баллов 4,5
Количество видов разрешенного использования 5
Среднее значение 4,5/5= 0,9
Считаем соразмерную плату за сервитут целесообразным определять как произведение среднего значения балльной оценки возможных ограничений в пользовании земельного участка на стоимость обремененной части недвижимости. Таким образом, соразмерную плату за сервитут следует определять по формуле (4):
Усерв = Уз.у. * (8обр. у./ 8 з.у.) * В, (4)
где: Усерв - соразмерная плата за сервитут;
8обр. у. - площадь обременения земельного участка;
8 з.у. - общая площадь земельного участка;
В - балльная оценка ограничений, накладываемых сервитутом.
Таким образом, для приведенного выше примера соразмерная плата за сервитут составит 75 тыс. рублей.
В случае если виды разрешенного использования оцениваются как не равнозначные, то допустимо присвоение им весовых значений, а итоговое значение балла будет определяться как средневзвешенная средняя величина.
Представляется, что главным достоинством предложенного метода расчета соразмерной платы за сервитут является универсальность и простота в использовании. Способ расчета определяется в зависимости от наличия или отсутствия корреляционной связи между площадью недвижимости и прибылью.
Таким образом, сервитут - это важный экономический инструмент, позволяющий наиболее рационально использовать собственниками недвижимое имущество. Предложенный метод расчета соразмерной платы за сервитут прост в реализации и, по нашему мнению, обеспечит баланс интересов собственника земельного участка и сервитуария.
Список литературы
1. Юсибов Г.Б. Понятие и юридическая природа сервитута / Г.Б. Юсибов // Вестник Владимирского юридического института, 2010. № 3 (16). С. 178-184.
2. Козлова Е.В. Соразмерная плата за сервитут / Е.В. Козлова // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2015. № 4 (163). С. 62-82.
3. Носов С.И. Проблемы определения соразмерной платы за сервитут на земельный участок / С.И. Носов, Т.Ю. Свинцова // Сборник: Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании Материалы VII Международной научно-практической конференции, посвященной 110-летию РЭУ им. Г.В. Плеханова. Под ред. В.И. Ресина, 2017. С. 207-210.
4. Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков [Электронный ресурс]. Приказ Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 г. № 540 // КонсультантПлюс: справочная правовая система / Разраб. НПО «Вычисл. Математика и информатика». М.: КонсультантПлюс, 1997 -2016. Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 07.11.2018).
ОСНОВНЫЕ ПУТИ ПОВЫШЕНИЯ ДОХОДОВ ТОРГОВОГО ПРЕДПРИЯТИЯ, СПЕЦИАЛИЗИРУЮЩЕГОСЯ НА РЕАЛИЗАЦИИ ЛЕКАРСТВЕННЫХ СРЕДСТВ Пуликова О.Л.
Пуликова Ольга Леонидовна - магистрант, направление: финансовый учет и анализ в коммерческих организациях, кафедра бухгалтерского учета, анализа и аудита, Северо-Кавказский федеральный университет, г. Ставрополь
Аннотация: в статье анализируются основные пути повышения доходов торгового предприятия, занимающегося реализацией лекарственных средств, рассматриваются резервы, направленные на достижение поставленной цели, а также анализируется специфика данного рода предприятий, которая неразрывно связана с основным вопросом статьи - получение максимальной выручки от продажи лекарственных средств.
Ключевые слова: прибыль, торговое предприятие, выручка, резервы, лекарственные товары, покупатели, ассортимент.
Современная экономика при рыночных условиях не стоит на месте. В настоящее время целью любой торговой фирмы является достижение высоких результатов в получении прибыли, при этом, важно отметить, что эта цель не только в том, чтобы доходы превысили расходы, но еще и в том, чтобы обеспечивалась нормальная рентабельная деятельность торгового предприятия. Именно поэтому очень важно изучать все особенности торговых фирм, их специфику, товарооборот и другие различные составляющие, которые влияют на получение той или иной прибыли предприятия или организации [2]. Кроме этого, огромное влияние следует уделять изысканию резервных путей повышения доходности любой торговой организации.
Если рассмотреть вопрос повышения доходности на примере конкретной отрасли, то за основу можно взять торговую фирму, которая специализируется на продаже лекарственных средств. Основным направлением увеличения е доходов является наращивание объемов розничного товарооборота в сетях аптек [1]. Безусловно, это не говорит о том, что необходимо постоянно и бесконечно увеличивать товарооборот.
