CC BY
48
ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ПО ЗАКОНУ НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ПЛАТНОЙ (ТЕОРЕМА ОБ УМЫШЛЕННОМ ПРЕВЫШЕНИИ ДОЛЖНОСТНЫХ ОБЯЗАННОСТЕЙ РУКОВОДИТЕЛЕМ СРО ОЦЕНЩИКОВ)
Александр Данилович Власов
ООО «Кадастр Е», 630501, Новосибирская область, п. Краснообск, дом 15, офис 3, научный руководитель, кандидат экономических наук, тел. (383)3480592, e-mail: [email protected]
В статье обоснована роль эксперта в обязательной экспертизе отчета оценщика. Доказано, что Исполнитель отчета об оценке не обязан платить за изготовление экспертного заключения по обязательной экспертизе отчета оценщика.
Ключевые слова: оценщик, отчет об оценке, экспертиза отчета об оценке.
MANDATORY EXAMINATION OF THE EVALUATION REPORT BY LAW CAN NOT BE PAID (THEOREM OF INTENTIONAL EXCESS DUTIES AS HEAD OF THE SRO APPRAISERS)
Aleksandr D. Vlasov
OOO "Kadastr E”, 630501, v., Krasnoobsk, 15, Office 3, sciences manager, tel. (383) 3480592, email: [email protected]
This article is based on the role of expert in the mandatory assessment report evaluator. It is proved that the perpetrator of the evaluation report is not required to pay for the making of an expert opinion on the mandatory assessment report evaluator.
Key words: evaluator, evaluation report, examination of the evaluation report.
В оценке права собственности изначально существуют категории.
1. Объект оценки. Сущность: а) в форме некоторого материально существующего объекта вне нашего сознания (кирпич); б) в форме некоторой идеи (у группы субъектов, у одного субъекта) (например: православие, иудаизм, теория относительности). Как известно, в общем случае определение некоторого множества объектов возможно двумя путями: перечислить объекты множества (ограниченное множество); определить свойства объектов, принадлежащее множеству (неограниченное множество).
Множество объектов оценки - неограниченное множество. Простой объект оценки включает один элемент. Сложный объект оценки в своей структуре содержит более одного элемента.
2. Предмет оценки. - одно из возможных свойств объекта оценки, на
которое можно установить право собственности. Например. 1. Кирпич - объект оценки. Предмет оценки кирпича ноу-хау: геометрия; материал;
функциональность; и так далее, другое. 2. Теория относительности - объект
оценки. Предмет оценки теории относительности: аксиомы теории;
непротиворечивость аксиом; истинность аксиом; достаточность аксиом;
необходимость аксиом; истинность теории относительности; и так далее, другое.
3. Оценщик. Субъект оценки, устанавливающий связь между объектом оценки и его предметом. Оценщик устанавливает единственную связь из множества возможных между объектом оценки и множеством его свойств, являющихся предметами оценки, заданного объекта оценки. Например: кирпич = обожженная глина; кирпич = часть храма; кирпич = храм секты; кирпич = храм единственной души.
Множество оценщиков ограничено (определено) правом устанавливать однозначное суждение, связь между объектом оценки и его предметом, установленное действующим законодательством.
4. Результат оценки. Стоимость права собственности на некоторый предмет из неограниченного множества возможных предметов (число, интервал чисел) относительно конкретного объекта оценки, определенный конкретным оценщиком.
5. Регулирование оценки. Сущность, определяющая: а) цель
регулирования; б) средства регулирования; в) результат регулирования; г) субъекты регулирования; д) объекты регулирования; е) истинность результата оценки; ж) эффективность регулирования института оценки; з) методические и методологические основы процесса оценки. В конечном итоге (в пределе) регулирование оценки является субъектом оценки номер два, полностью заменяющим, исключающим оценщика.
6. Оценочная деятельность - установление оценщиком единственного результата оценки для заданного предмета оценки данного объекта оценки. Оценочная деятельность включает также регулирование оценки (расширенное значение).
7. Пользователи результата оценки - субъекты, использующие результат оценки.
8. Некоммерческое партнерство саморегулируемая организация оценщиков (СРО) - законодательно установленный, обязательный, добровольный кооператив оценщиков для: контроля за добросовестностью исполнения правил конкуренции; контроля, гарантии качества предоставляемых услуг в сфере оценочной деятельности пользователям; повышения профессионализма оценщиков (членов СРО), качества оценочных услуг.
9. Экспертиза отчета - раздел регулирования оценки, устанавливающий:
1) соответствие действующему законодательству списка и (или) последовательности мероприятий, осуществленных оценщиком в процессе оценочной деятельности по отношению к заданному объекту оценки; 2) соответствие результата оценки априори заданному значению.
Принципиальный ответ о содержании оценочной деятельности в узком смысле.
Ответ 1. Оценочная деятельность означает реализацию строго заданной последовательности заданного конечного набора мероприятий, то есть, ограниченный набор действий оценщика относительно объекта оценки с целью
получения однозначного результата (единственного решения). Отсюда следует, что: 1) существует законченный список заранее определенных (заданных) мероприятий (действий) устанавливающих однозначную связь (единственное решение) между заданным объектом оценки и его предметом оценки в форме результата оценки; 2) результат оценки не зависит от оценщика, если он не нарушил список и (или) последовательность установленных законом мероприятий по оценочной деятельности. Результат оценки это законодательно установленное единственное решение, получаемое в процессе оценочной деятельности оценщиком относительно заданного объекта оценки путем реализации законченного списка законодательно установленных мероприятий в установленной по следовательно сти.
Если результат оценки не соответствует априори заданному решению, существует две причины такого несоответствия: 1) список и (или)
последовательность мероприятий оценочной деятельности не могут дать априори заданный результат. Решение проблемы: установить законодательно список и (или) последовательность мероприятий реализующих единственное решение, соответствующее априори заданному результату; 2) ошибка оценщика в списке и (или) последовательности законодательно установленных мероприятий по получению результата оценки. Оценщик устраняет ошибку, допущенную в списке и (или) последовательности мероприятий. Оценщик оплачивает экономические ущербы (потери, убытки, упущенную выгоду) пользователям результата оценки.
Пример ответа 1. Определить для объекта оценки его наименование из таблицы Менделеева. Атомы одного и того же элемента таблицы Менделеева являются идентичными (похожими по составу и свойствам). Методом сравнения нашего заданного элемента - объекта оценки, находим в таблице аналогичный элемент и устанавливаем однозначно его наименование. Если в таблице Менделеева не существует элемента - аналога объекта оценки, то задача не имеет решения.
Ответ 2. Оценочная деятельность это искусство оценщика, определенное его природными данными и профессиональными навыками, как результат аккумуляции опыта прошлых поколений оценщиков. Процесс оценки и результат оценки, как результат искусства оценщика, обсуждению не подлежат. Результат оценки полностью зависит от оценщика. Если результат оценки обсуждению не подлежит, то и оценочная деятельность оценщика, как следствие принятой аксиомы, обсуждению не подлежат. Оценочная деятельность в узком значении предполагает применение трех подходов: затратного, сравнительного, доходного. Доходный подход формально, с математической точки зрения, представляет собой процесс решения одного уравнения, как минимум, с тремя неизвестными: доход; затраты; коэффициент капитализации. Для одного уравнения с тремя неизвестными единственного решения (что требуется законодательством и предполагается чиновниками естественным, очевидным) не существует. В доходном подходе результат оценки полностью зависит от оценщика независимо от действующего
законодательства, желания чиновников и функционеров саморегулируемых организаций оценщиков.
Сравнительный подход не гарантирует оценщику единственное решение. Лишь, как редкое исключение, возможно найти на рынке купли-продажи квартир многоэтажной жилой застройки достаточно близкий аналог для оцениваемой квартиры многоэтажной жилой застройки (очень узкий сегмент оценочной деятельности, в общем ее поле). В основной своей массе объекты купли-продажи рынка недвижимости являются уникальными. Коэффициенты корректировки стоимости объектов-аналогов к оцениваемому объекту объективного обоснования не имеют в силу экономической природы взаимосвязи рыночной стоимости объекта недвижимости и линейной взаимозависимостью оценочных факторов. Данных о реальных выплатах и условиях оплаты за объекты недвижимости в России практически не существует. Институт оценки России оперирует на 95% данными предложений на рынке недвижимости, что является в чистом виде предположениями, домыслами и не более того. За двадцать лет развития рынка недвижимости в России остается множество объектов недвижимости не имеющих аналогов купли-продажи на рынке недвижимости. Существующая информация о купле-продаже объектов недвижимости, уникальность объектов недвижимости, нелинейность и взаимозависимость оценочных факторов объекта оценки не гарантируют единственного решения в сравнительном подходе. Следовательно, в границах сравнительного подхода результат оценки в решающей степени зависит от оценщика.
Пример ответа 2. Установить стоимость права собственности на геометрию кирпича. Объект оценки с данной геометрией не имеет аналогов на рынке. Экономическая эффективности предмета оценки в коммерческом использовании не установлена (существуют только предположения). Результат оценки 100% на стороне оценщика. Экспертиза отчета может только подтвердить соответствие законодательству форму отчета. Относительно соответствия действующему законодательству содержания и результата отчета экспертиза подтвердить не может при отсутствии, в данном случае, достоверной информации.
Ответ 3. Оценочная деятельность является сочетанием в некоторой пропорции ответа 1 и ответа 2. Для множества простых объектов оценки в ответе 3 доля ответа 1 составляет не более 10%. Для множества сложных объектов оценки при неразвитом рынке недвижимости оценочная деятельность определяется ответом 2.
Принципы регулирования оценочной деятельности зависят от принятого ответа на вопрос - что такое оценочная деятельность? С математической точки зрения вероятнее ситуация, когда в процессе оценочной деятельности для некоторого объекта оценки число переменных оценочных факторов значительно превышает число линейно независимых уравнений и очевиден ответ 2. Из ответа 2 логически следует бессмысленность и крайняя неэффективность (больше вреда, чем пользы) нагромождение, ужесточение стандартов и правил оценки. Возвести стандарты и правила оценки в ранг
нормы закона означает создать мощное, опасное оружие чиновникам и функционерам СРО для уничтожения профессионализма и инакомыслия в оценочной деятельности и не более того.
Понятно и похвально стремление государства нормировать оценочную деятельность в форме норм закона на 100%. Нужно разочаровать чиновников и функционеров СРО, что в силу природы оценочной деятельности на 100% это реализовать невозможно. Можно и нужно законодательно прописать оценочную деятельность, но не более чем на 30%. Остальное, независимо от желания чиновников и функционеров СРО, к сожалению или к счастью неизвестно, остается и останется на стороне оценщика. Как бы не ужесточались, нагромождались стандарты и правила оценки, результат оценки будет определять не набор и последовательность мероприятий процесса оценки, а оценщик.
Следовательно, если в 90% случаев на 70% результат оценки определяет оценщик, то, в первую очередь, нужно решать проблемы: 1) повышения профессионализма оценщика, его ответственности, качества оценочных услуг;
2) защиты прав и независимости оценщика, как субъекта оценочной деятельности. Стандарты и правила оценки, несомненно, необходимый и важный атрибут оценочной деятельности, но уходят на второй план по существу. Стандарты оценки не должны быть орудием вымогательства и наживы.
Определив не сложным набором терминов (1 -9) оценочную деятельность, становится очевидной роль экспертизы отчетов об оценке в теории и на практике.
По закону, в обязательной экспертизе отчетов по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, не существует эксперта с полномочиями законодателя на коммерческой основе. По определению любые действия эксперта в форме законодателя на коммерческой основе являются коррупцией или мошенничеством.
В общем случае, исключение этой ситуации возможно: 1) законодательно определить значение 53 пунктов соответствия отчета об оценке действующему законодательству; 2) исключить коммерцию из процесса обязательной экспертизы отчетов об оценке. Второй подход уже реализован, как известно, в законодательно установленной процедуре контроля за оценочной деятельностью. А именно, ежегодно каждый оценщик предоставляет СРО полный список выполненных отчетов за год. Оценщик предоставляет все материалы на экспертизу отчета об оценке, по выбору СРО из представленного списка отчетов. Без договора и оплаты за конкретный отчет оценщик получает экспертное заключения и право на продолжение оценочной деятельности. Полагаем, обязательная экспертиза отчета по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости должна проводиться по такой же схеме. Дополнительно, учитывая специфику работы и отчета по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, СРО и оценщик должны заключить соглашение о сроках, объемах предоставления информации и
ответственности за предоставление положительного экспертного заключения Заказчику государственной кадастровой оценки - субъекту РФ.
Первое направление нормализации оценочной деятельности теоретически и практически является невыполнимым. Экспертное заключение на соответствие отчета об оценке действующему законодательству представляет собой табличку, где в одной колонке полный, законченный, законодательно установленный список пунктов, которые должны быть реализованы в отчете об оценке в количестве 53 позиции. В другой колонке против каждого пункта из 53 позиций эксперт выносит вердикт (плюс означает - пункт в изложении отчета об оценке соответствует действующему законодательству; минус означает -пункт в изложении отчета об оценке не соответствует действующему законодательству или отсутствует; плюс/минус - означает минус).
Из 53 пунктов экспертного заключения 18 позиций не имеют установленных законом определения этих пунктов. Треть позиций экспертного заключения отданы на усмотрение эксперта - соответствует/не соответствует. По 35 пунктам (53-18) экспертного заключения существуют проблемы толкования нормы закона. А по 18 пунктам экспертного заключения проблем толкования нормы закона не существует. Мнение эксперта становится нормой закона. Далее, количество пунктов соответствия может увеличиваться, изменяться.
Следовательно, законодательно, установленных критериев по 18 пунктам, квалификации истинности вердикта экспертного заключения не существует. А значит, экспертиза отчета об оценке исключает независимость оценщика, главного качества субъекта оценки по требованию законодательства. Если сохраняется независимость субъекта оценки - оценщика, то исключается коммерческая, платная, обязательная экспертиза отчета об оценке как инструмента квалификации истинности результата оценки. Экспертное заключение по отчету об оценке может только квалифицировать наличие 53 пунктов по объему, либо отсутствие конкретных пунктов в отчете. Экспертное заключение не может квалифицировать соответствие законодательству каждого из 18 пунктов, для которых оно не установлено, а значит и в целом для всех 53 пунктов и в целом для всего отчета устанавливать соответствие действующему законодательству отчета об оценке. Экспертное заключение не отменяет, не снижает статус отчета об оценке и результат оценки. Экспертное заключение может только согласиться с результатом оценки, представленного оценщиком в данном отчете, либо высказать мнение о существовании другого результата оценки по отношению к оцениваемому объекту. Если пользователь результата оценки сомневается в истинности (достоверности, соответствии действующему законодательству) данной оценки данного отчета, он может заказать другую оценку у другого оценщика. Но другая оценка данного объекта не отменяет первую и не изменяет ее статуса. Экспертиза соответствия отчета действующему законодательству может подтвердить только наличие 53 пунктов по объему, но не по содержанию 53 пунктов и не может подтвердить истинности результата оценки.
Второе направление нормализации оценочной деятельности снимает автоматически проблемы первого и исключает экономическую основу коррупции, мошенничества в сфере обязательной экспертизы отчетов об оценке.
Теоретически, экспертиза отчетов об оценке наиболее мощный и действенный инструмент защиты субъекта оценочной деятельности -оценщика. Однако на практике, в руках чиновников и функционеров СРО, обязательная экспертиза отчетов об оценке превращается в инструмент незаконного обогащения группы субъектов под крышей СРО. Некоммерческое партнерство СРО вдруг неожиданно становится самым коммерческим элементом рынка недвижимости. Законодательно независимый оценщик, вследствие превышения должностных полномочий руководителя СРО, превращается в объект для надругательства. Очевидно, и математически легко доказывается, что такое положение дел в оценочной деятельности ведет к деградации института оценки, главного элемента иммунной системы здоровья экономики.
Если руководитель саморегулируемой организации оценщиков, с базовым юридическим образованием, сознавая квалификацию своих действий, в добром здравии, подписывает договор на обязательную по законодательству экспертизу отчета об оценке на условиях:
- 100% предоплаты услуги до заключения договора на услугу;
- Договор на услугу считается заключенным с момента поступления 100% предоплаты на расчетный счет СРО за не оказанную услугу;
- Акт приемки-сдачи работ за услуги считается автоматически подписанным со стороны оценщика подписавшего отчет через двадцать дней после выставления акта СРО, независимо от качества, да и самого фактического исполнения услуги. То, как минимум, это превышение должностных полномочий руководителя СРО. А по существу, умышленное нарушение права и свободы оценщика, подписавшего отчет об оценке и оказавшегося по закону в руках такого руководителя СРО. Обязательность экспертизы отчета по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости не предполагает обязательность подписания кабального договора со стороны оценщика. Гражданский кодекс не предусматривает обязательность подписания договора на коммерческой основе. Следовательно, в предоставлении обязательного экспертного заключения на отчет оценщика, по действующему законодательству, существует лишь форма соглашения ответственных сторон за предоставление обязательного экспертного заключения на отчет оценщика, где устанавливается: 1) порядок и сроки предоставления документов со стороны и оценщика, и СРО; 2) материальная ответственность за нарушение первого условия указанными контрагентами.
Выводы.
1. Законодательно установленная, обязательная экспертиза отчета об оценке не может быть платной на коммерческой основе. Найти источники оплаты затрат на экспертизу не проблема (членские взносы оценщиков в СРО).
Очевидно, как только увязывается обязательная экспертиза конкретного отчета с конкретной оплатой в форме незаконного обязательного договора, возникают практически непреодолимые проблемы и соблазны коррупции. Это должно быть исключено изначально. Обязательная экспертиза отчета государственной кадастровой оценки объектов недвижимости о соответствии отчета действующему законодательству может установить только для позиций, однозначно определенных законом. Остальные позиции соответствия законодательству устанавливается по их наличию, но не по содержанию.
2. Обязательное экспертное заключение на отчет оценщика даже отрицательное не меняет статус отчета оценщика, если в отчете присутствуют все законодательно установленные пункты оценочной деятельности.
3. Необходимо внести поправку в ФСО5, приказ МЭР №328 от 04.07.2011, в раздел 1, пункт 4 записать: "Обязательная экспертиза на отчет об оценке для Исполнителя оценки бесплатна".
Посткриптум. Истинность доказанного утверждения уже показывает практика. Пример извращенного сознания об оценке можно прочитать по ссылке:
http://zakupki.gov.m/pgz/puЫic/actюn/orders/mfo/order_document_Hst_mfo/show?n
otificationId=2665676
© А.Д. Власов, 2012
