39УДК 69.003.13
Обоснование целесообразности реконструкции жилых домов старой постройки
Збрицкий А.А., Кротов А.В., Институт строительства и ЖКХГАСИС НИУ ВШЭ (национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики»), Москва, Россия;
Горбан К.Д., Пахомова Э.А., Пушкарёва П.П., Московский государственный технический университет имени Н.Э. Баумана (национальный исследовательский университет), Москва, Россия
Ключевые слова: реконструкция, старый жилой фонд, хрущёвки, строительство.
В статье рассматривается актуальность проблемы старения жилого фонда и на примере регионов Российской Федерации обосновывается целесообразность реконструкции домов старой постройки. Авторы приводят наиболее часто встречающиеся серии пятиэтажных застроек. В ходе исследований истории «хрущёвок» и их обследования были установлены основные проблемные места, и потенциальные угрозы существующих конструкций. Авторами предлагается альтернатива новому строительству в виде реконструкции существующих зданий по образцу успешно реконструированного здания в Москве. Обозначен ряд преимуществ, как для жильцов, так и для инвесторов. В качестве обоснования целесообразности реконструкции приведен расчет точки безубыточности проекта, оценки экономического эффекта реконструкции жилых зданий, а также сравнительный анализ затрат и прибыли в различных регионах Российской Федерации. В заключении подчеркиваются преимущества и значимость проекта для граждан, регионов и страны в целом, а также сформулированы ключевые положения, которые подтверждают рациональность предлагаемой стратегии решения исследуемой проблемы.
Reasonability substantiation of obsolete buildings complex reconstruction
Zbritsky A.A., Krotov A.V., the Institute for STR GASIS National Research University «Higher school of Economics», Moscow, Russia;
Gorban K.D., Pakhomova E.A., Pushkareva P.P., Bauman Moscow State Technical University, Moscow, Russia
В последнее время всё большую актуальность приобретает проблема модернизации строительной отрасли, повышения качества жилищного строительства за счет разработки и реализации технологий реконструкции и улучшения действующего жилого фонда в рамках реализации национального проекта «Жилье и городская среда», осуществляемого в соответствии с указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 г. № 204.
Речь идет о старом жилом фонде- домах, построенных в 50-70 годы прошлого столетия. Это, в подавляющем большинстве, так называемые «хрущевки». В стране до 500 млн.кв.м. типовых жилых пятиэтажек постройки этих годов. Из них половина-панельные. В «хрущёвках» проживает более 30 млн. горожан [1,2].
Хрущёвками называют построенные по типовым проектам панельные (их большинство), кирпичные или крупноблочные многоквартирные дома, получившие широкое распространение из-за высокой скорости строительства.
По нормативам того времени метраж квартир в хрущевках был, преимущественно, от 18 до 40 кв.м. Высота потолка, в среднем, от 2.48 до 2.6 м. При этом в некоторых блочных домах различных серий высота потолка достигала 2.7 м. Для хрущёвок характерны маленькие кухни, площадью 4.9^7,1 кв.м.
Хрущёвки строились очень быстро, что, безусловно, сказывалось и на качестве домов. Из-за стремления строить дешевле и быстрее дома возводились не более 5 этажей, с целью экономии на монтаже лифта. При этом, все хрущёвки были обеспечены основными коммунальными удобствами, включая водоснабжение, водоот-ведение, центральное отопление, вытяжную вентиляцию и кухонную газовую или электрическую плиту.
Хрущёвки несносимых серий имели расчётный срок службы 50 лет. При соответствующих капитальных ремонтах, срок службы может быть продлен до 100^150 лет.
Хрущевки строились на территории всего бывшего СССР. Мы попытались в этой статье ограничиться рассмотрением жилого фонда старой застройки на примере Москвы, Московской, Иркутской, Тюменской и Ярославской областей.
Наиболее встречаемые серии хрущёвок: 1-335 и 1-464. Только в Иркутской области построено около 2,5 млн. квадратных метров такого жилья, преимущественно серии 1-335, которая наиболее часто встречается по всему бывшему СССР. Проект Ленинградского Горстройпроекта (архитекторы Б.Н. Баныкин, И.Б. Артемьева, Л.А. Смирнова). Дома этой серии возводились с 1956 г. по 1968 г., после чего перешли к строительству модернизированных серий 1-335К, 1-335А, 1-335Д, которые производились до конца 1980х годов. Это классический вариант многоэтажной хрущёвки, имеющей продольные несущие стены. По данным, собранным из различных источников, себестоимость строительства одного квадратного метра жилой площади для каркасно-панельных домов серии 1-335 составляла от 90 до 120 рублей (в ценах 1961 года). Это один из самых низкий показателей за всю историю индустриального домостроения в СССР.
Серия 1-464 (1-464А; 1-464Д) была спроектирована институтом Гипростройин-дустрия. Данная серия так же относится к типу общесоюзных массовых серий и встречается по всему постсоветскому пространству, в т.ч. в Москве, Московской и Тюменских областях. Застройка этой серии проводилась с конца 1950-х и вплоть до конца 1990-х годов.
В Ярославской области была разработана региональная кодификационная серия
1-464Д. серия отличается наличием лестничной площадки тамбурного типа и мусоропроводом. Возведение домов этой серии 1-464ДЯ проводилось в 70— 80-е годы прошлого столетия домостроительным комбинатом города Ярославля.
Многоэтажные хрущевки с отделкой монтировались за 1,5+2 месяца. Микрорайоны росли мгновенно. Требования и нормативы к хрущёвкам подробно изложены в строительных нормативах 1957 года и отражают потребности того времени. Маленькая площадь жилая, минимальная кухня - 4,5 метра и новый усредненный уровень обеспечения удобствами. Сегодня такие нормы уже не устраивают жителей. Из-за пропуска двух капитальных ремонтов (25+25 лет) дома старой постройки стремительно ветшают, неопрятно выглядят, изношены инженерные сети, в критическом состоянии балконы. Старение панельных пятиэтажек может произойти лавинообразно- (аналогично темпам их возведения) в среднесрочной перспективе. Накопленный «недоремонт» постепенно превращается в аварийный жилой фонд, подлежащий немедленному расселению. Очевидно, все острее встает вопрос: что с этим делать? Самые первые серии пятиэтажек, построенные по зарубежным технологиям, так называемые «сносимые серии» практически уже снесли. Они не соответствовали ни нашим климатическим, ни социальным условиям. Большинство же оставшихся домов и сейчас имеют крепкие фундаменты, перекрытия, стены и еще пока не являются аварийными [1,3].
Наши ДСК выпускали строительные изделия по первой категории капитальности со сроком службы 100+125 лет по СНиП. У этих домов и сейчас огромный запас прочности.
Выборочные обследования, проведенные в разных районах Москвы ЦНИИСК им. Кучеренко на территориях 5-этажной застройки первого периода индустриального домостроения в конце 1990-х гг., а также последующие наши обследования показали:
- грунт под фундаментами пятиэтажек уплотнился на 15+20% (повысилась его несущая способность);
- физический износ основных несущих конструкций в «не сносимых сериях» составляет 10-15%, это подтверждается и данными выборочных обследований МНИ-ИТЭП, т.е. техническое состояние несущих конструкций оценивается как хорошее, что подтвердилось при реконструкции 5-этажки на Химкинском бульваре в Москве в 2002 г;
- стальные закладные в работоспособном состоянии;
- моральный износ характеризуется их несоответствием современным требованиям в части объемно-планировочных решений зданий, параметров квартир и требований энергоэффективности;
- балконы (в большом количестве) в аварийном состоянии;
Отдельно следует отметить, что стальные закладные, используемые при строительстве этих зданий, предназначались для монтажа и фиксации сборных строительных конструкций в процессе строительства. После окончания строительства эти самые конструкции, находясь в проектном положении, работают под нагрузкой всего дома, а работа пресловутых стальных закладных (монтажных фиксаторов) уменьшается до нуля. К тому же, эти стальные закладные выполнялись толщиной порядка 20 мм и законопачивались жестким цементно-песчаным раствором. Коррозия их уничтожит лишь через столетия. Мониторинг стальных закладных в
процессе технического обследования типовой панельной пятиэтажки показал, что большинство из них абсолютно не тронуты коррозией и находятся в хорошем состоянии [4,1].
Вместе с тем, если ничего не предпринимать проблема со старым жилым фондом будет усугубляться еще и потому, что эти дома не в полной мере соответствуют действительному уровню сейсмической угрозы. Необходимо предотвратить или максимально уменьшить риски разрушения зданий и возможных бедствий путем повышения уровня сейсмоустойчивости зданий до нормативного.
Конечно, на первый взгляд, самым простым способом решения проблемы является снос старого и строительство нового здания. Но далеко не во всех регионах найдутся для этого достаточные средства и переселенческий фонд. Этим и обусловлена концепция Минстроя России по ремонту ветхого жилья за счет граждан.
На наш взгляд, решением проблемы пятиэтажек может быть метод их глубокой модернизации, успешно апробированный в Москве (Химкинский бульвар, д.4) . Этот метод комплексной реконструкции пятиэтажного жилого фонда первого этапа индустриального домостроения рассмотрен и рекомендован к внедрению на Бюро Совета Союза московских архитекторов по градостроительному развитию Москвы 30.05.2019г. Пятиэтажки капитально ремонтируют, наращивают до 8^10 этажей, улучшают планировки квартир, повышают сейсмостойкость, энергоэффективность, эстетику, долговечность до уровня современной застройки (еще на 100^125 лет). У домов появляются лоджии, лифты, мусоропроводы, холлы, колясочные, помещения для консьержек. Первые этажи свободно приспосабливают под социально-бытовые нужды и магазины, а дворовые пространства под гаражи с благоустройством над ними.
Экономическая целесообразность реконструкции обусловлена кроме прочего и объемом получаемого ущерба от ликвидации материальных ценностей в виде несущих конструкций зданий по их действительной стоимости, которая по данным экспертных оценок превышает для одного здания 40 млн руб. К этому ущербу добавляются затраты на снос здания, т.е примерно 8-10 млн. руб. а также - на утилизацию отходов, что сейчас вызывает болезненную реакцию самих горожан, протестующих против возникновения новых полигонов по захоронению отходов. Экологическая целесообразность реконструкции без сноса также очевидна [7].
Нами проведены расчеты целесообразности реконструкции жилого фонда старой постройки в ряде регионов Российской Федерации без привлечения бюджетных средств. Для примера взяты перечисленные выше регионы Российской Федерации. Результаты расчетов изложены в таблице.
Для расчета точки безубыточности нами приняты следующие допущения: расчет производится для здания начальной площадью 4500 кв.м. с надстройкой до 10 этажей - 9000 кв.м. (9 этаж в двух уровнях); место расположения реконструируемого здания в центральных и престижных районах города с самой высокой стоимостью земельных участков; затраты на реконструкцию здания приняты в размере 85% от стоимости нового строительства что обусловлено наличием уже построенной базовой части здания. Последнее допущение носит весьма приблизительный характер. Фактически затраты на реконструкцию еще ниже, так как не учитывают повышение стоимости нового строительства из-за введения механизмов использования эскроу-счетов, в отдельных случаях, и стоимости приобретения земли под новое
строительство, а также затрат на слом существующего здания и утилизацию строительного мусора. [8,9]
Расчет точки безубыточности производится по формуле (1):
(^Цстр0,85 ^дп)/'Цпрод ^дд ^безуП (1)
где: Ц<шр - стоимость строительства одного квадратного метра жилого здания в конкретном регионе, взятая из открытых источников; Цпрод - стоимость продажи одного квадратного метра жилого здания в конкретном районе данного региона, взятая из открытых источников; К=0.85 - коэффициент снижения стоимости реконструкции квадратного метра жилья от стоимости нового строительства; Бдп - проектная площадь реконструированного дома; Sдд - первоначальная площадь реконструированного дома; Збезуб - точка безубыточности проекта, характеризующая количество реконструируемых квадратных метров, необходимых для окупаемости проекта.
Ожидаемая прибыль от реконструкции жилого дома (Пр1) итоговой площадью 9000 кв.м. рассчитывается по формуле (2):
Пр 1 (9000 ^6езу6) Цnрод, (2)
где все обозначения прежние.
Ожидаемая прибыль от реконструкции комплекса из двух рядом стоящих домов с новой вставкой 3000 кв.м. (Пр2) общей площадью 12000 кв.м. рассчитывается по формуле (3):
ПР2= ПР1 2 + ЗШЩрд- Ц^ (3)
где все обозначения прежние.
В таблице 1 представлены сведения о стоимости 1 кв.м. в сравнении в четырех городах Российской Федерации.
Средняя стоимость квадратного метра строительства нового жилого многоквартирного дома в России с предчистовой отделкой в первом полугодии 2019 года составила около 45 тысяч рублей. Одна из низких себестоимость наблюдалась в Иркутской области - 33 тыс. руб. за кв. метр. К таким выводам пришли аналитики компании «Талан». (11.06.19 ИА «Телеинформ»). Примерно в этой ценовой категории находится себестоимость строительства жилья в Тюменской (30.1 тыс. руб. за кв. метр) и Ярославской (32.5 тыс. руб. за кв. метр) областях.
В соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19 декабря 2018 года №22/пр «О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на I квартал 2019 года» показатель средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Иркутской области на 2019 год составляет 42319 руб. В Тюмене - 43049 руб. В Ярославле - 42389 руб. В Московской области - 61040 руб. При этом, очевидно, что стоимость квадратного метра жилья варьируется от места расположения и при прочих равных условиях, значительно выше в обжитых престижных районах, что часто совпадает с местами сосредоточения домов старой за-
Таблица 1
Данные о стоимости строительства и продажи 1 кв.м. жилья в Москве, Иркутске, Тюмени и Ярославле (1)
Стоимость строительства одного метра квадратного жилья (руб.) Стоимость продажи одного метра квадратного жилья (руб.) Точка безубыточности проекта, характеризующая количество реконструируемых квадратных метров, необходимых для окупаемости проекта (кв.м.) Ожидаемая прибыль от реконструкции дома (руб.) Ожидаемая прибыль от реконструкции комплекса двух домов с новой вставкой 3000 кв.м.
Москва 60 000 148 000 7601 207 000 000 678 000 000
Иркутск 33 000 65 000 8384 40 040 000 176 080 000
Тюмень 30 100 67 000 7936 71 288 000 232 509 000
Ярославль 32 501 69 000 8103 61 875 000 233 250 000
стройки. В Иркутске стоимость квадратного метра в таких районах превышает 65 тыс.руб. Такое превышение рыночной цены над средней по региону обусловлено, в первую очередь, стоимостью земли, которая в местах старой застройки, как правило, значительно выше.
Нами проанализированы цены продаж квадратного метра жилья в различных районах Тюмени. Анализ производился по открытым источникам на основании данных ЖК «Жуков», ЖК «Озерный парк», ЖК «Тесла парк», ЖК «Республика», ЖК «Сити Дзен», ЖК «Ньютон» и др. Цены варьируются в зависимости от престижности расположения и достигают 81917руб./кв.м. - ЖК «Сити Дзен», 88158руб./ кв.м.- ЖК «Ньютон» и др. Таким образом, в таблице стоимость продажи жилья для чистоты расчета мы взяли явно заниженной.
Таким образом, реконструкция дома площадью 4500 кв.м. с надстройкой до общей площади 9000 кв.м. в Иркутске обойдется в 252 450 000 руб. При средней стоимости продажи 65000 руб. Точка безубыточности составит: 3883 кв.м. Или, с учетом возмещения реконструируемых площадей - 8383 кв.м. Чистая прибыль - 620 кв.м., или 40млн.руб.
При реконструкции двух стоящих рядом домов со строительством новой вставки (единый комплекс) проект становится инвестиционно-привлекательным даже при дополнительном обременении объектами социальной сферы [5,6]. При этом, объекты социальной сферы также могут быть реконструированы.
/ll
После реконструкции по предлагаемому нами методу:
- обновляется до уровня современного комфорта и престижа морально устаревший жилой фонд;
- жители реконструируемых домов не отселяются в другие районы города;
- повышается качество жилой среды (при комплексной реконструкции производится благоустройство прилегающей и дворовой территории);
- значительно (до 40%) возрастает энергоэффективность жилого дома;
- повышается сейсмическая устойчивость здания до нормативной (благодаря П-образным ж/б монолитным конструкциям по периметру здания);
- проведенная реконструкция гарантирует продление срока службы минимум на 150 лет.
Комплексная реконструкция старого жилого фонда позволит решить вышеуказанные проблемы без привлечения бюджетных средств, повысить качество городской среды и задействовать значительные строительные мощности региона.
Библиография
1 Кротов А.В. Как можно реконструировать старые пятиэтажки в Москве. URL: https://realty.rbc.ru/ news/59635fd49a7947993ace332f (дата обращения: 11.11.2019).
2. Халтурина, Л.В. Опыт реконструкции пятиэтажных крупнопанельных жилых домов и его использование в курсовом проектировании// Архитектура, градостроительство, дизайн, изобразительно искусство: вопросы теории и истории. - 2010. - № 8. - С.59-61.
3. Абрамян, С.Г. Технология и организация реконструкции и капитального ремонта жилых и общественных зданий: Учеб. пособие/ С.Г. Абрамян, Т.Ф. Чередниченко, Ю.Н. Николаев, ВолгГАСУ -Волгоград, 2009. -105с.
4. Волынсков, В.Э. О необходимости модернизации пятиэтажного типового жилого фонда Российской Федерации // Academia. Архитектура и строительство. 2016. №4. URL: https://cyberieninka.ra/article/n/o-neobhodimosti-modemizatsii-pyatietazhnogo-tipovogo-zhilogo-fonda-rossiyskoy-federatsii (дата обращения: 14.11.2019).
5. Ковалев Дмитрий Владимирович, Чудинова Виктория Геннадьевна Реконструкция и модернизация жилой среды крупнопанельных домов массовых серий // Вестник ЮУрГУ. Серия: Строительство и архитектура. 2013. №1. URL: https://cyberieninka.m/article/n/rekonstraktsiya-i-modernizatsiya-zhiloy-sredy-krupnopanelnyh-domov-massovyh-seriy (дата обращения: 14.11.2019).
6. Перевозчикова Анна Сергеевна, Баженов Евгений Олегович Модернизация зданий с целью повышения энергоэффективности и продления срока эксплуатации жилых зданий // International scientific review. 2017. №7 (38). URL: https://cyberleninka.ra/artide/n/modernizatsiya-zdaniy-s-tselyu-povysheniya-energoeffektivnosti-i-prodleniya-sroka-ekspluatatsii-zhilyh-zdaniy (дата обращения: 14.11.2019).
7. Иванова Е.В. Достоинства и недостатки реновации жилой застройки // Актуальные вопросы экономических наук, 2016. - № 48. - С. 120-126.
8. Бережная Ольга, Ивчик Татьяна, Збрицкий Александр, Бережная Елена, Павленко Владимир. Промышленное производство как фактор устойчивого развития развитие территорий. Индо-Американский Журнал фармацевтических наук, 2019; 06(04), 7034-7037 (в США).
9. Виктор Глаз, Юлия Глаз , Александр Збрицкий , Татьяна Ивчик, Алексей Толмачев современные подходы к управлению социально-экономическими системами. Индоамериканский журнал фармацевтических наук. 2019 год. P. 15246-15252 (в США).
References
1. Krotov A.V. What are the possibilities to reconstruct the old five-story buildings in Moscow. URL: https://realty. rbc.ru/news/59635fd49a7947993ace332f (accessed: 11/13/2019). (in Russ.).
2. Khalturina, L.V. The experience of the reconstruction of five-story large-panel residential buildings and its use in the course design // Architecture, urban planning, design, fine art: theory and history. - 2010. - No. 8. - P.59-61. (in Russ.).
3. Abrahamyan, S.G. Technology and organization of reconstruction and overhaul of residential and public buildings:
Textbook. allowance / S.G. Abrahamyan, T.F. Cherednichenko, Yu.N. Nikolaev, VolgGASU, Volgograd, 2009. -105s. (in Russ.).
4. Volynskov, V.E. On the need to modernize the five-story standard housing stock of the Russian Federation // Academia. Architecture and construction. 2016. No4. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/o-neobhodimosti-modernizatsii-pyatietazhnogo-tipovogo-zhilogo-fonda-rossiyskoy-federatsii (accessed: 11/14/2019). (in Russ.).
5. Kovalev Dmitry Vladimirovich, Chudinova Victoria Gennadievna Reconstruction and modernization of the living
environment of large-panel houses of mass series // Vestnik SUSU. Series: Construction and Architecture. 2013. No1. URL: https://cyberleninka.ru/article/n7rekonstruktsiya-i-modernizatsiya-zhiloy-sredy-krupnopanelnyh-domov-massovyh-seriy (accessed: 11/14/2019). (in Russ.).
6. Perevozchikova Anna Sergeevna, Bazhenov Evgeny Olegovich Modernization of buildings in order to increase energy efficiency and extend the life of residential buildings // International scientific review. 2017. No7 (38). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/modemizatsiya-zdaniy-s-tselyu-povysheniya-energoeffektivnosti-i-prodleniya-sroka-ekspluatatsii-zhilyh-zdaniy (accessed: 11/14/2019). (in Russ.).
7. Ivanova E.V. Advantages and disadvantages of the renovation of residential buildings // Aktual'nye voprosy jekonomicheskih nauk [Topical issues of economic science], 2016, no. 48, pp. 120-126 (in Russ.).
8. Berezhnaya Olga, Ivchik Tatiana, Zbritskiy Aleksander, Berezhnaya Elena,Pavlenko Vladimir. Industrial production
as a factor of sustainable development of the territory. Indo American Journal of Pharmaceutical Sciences, 2019; 06(04): 7034-7037 (in USA).
9. Viktor Glaz , Yuliya Glaz , Aleksander Zbritskiy , Tatiana Ivchik , Alexey Tolmachev MODERN APPROACHES
TO THE MANAGEMENT OF SOCIOECONOMIC SYSTEMS. Indo american journal of pharmaceutical sciences. 2019. P. 15246-15252 (in USA).
Авторы
Збрицкий Александр Анатольевич, доктор экономических наук, профессор, Заслуженный деятель науки РФ, президент НИУ ВШЭ ИДПО «ГАСИС» (Институт строительства и жилищно-коммунального хозяйства ГАСИС национального исследовательского университета «Высшей школы экономики») (Россия, 117418, Москва, ул. Профсоюзная, дом 33, корп.4; e-mail: azbritsky@ hse.ru);
Кротов Алексей Владимирович, почетный строитель Москвы, член Союза архитекторов России (Институт строительства и жилищно-коммунального хозяйства ГАСИС национального исследовательского университета «Высшей школы экономики») (Россия, 117418, Москва, ул. Профсоюзная, дом 33, корп.4; e-mail: akrotov@mail.ru);
Горбан Кирилл Дмитриевич, магистрант кафедры предпринимательства и внешнеэкономической деятельности, Московский государственный технический университет имени Н.Э. Баумана (национальный исследовательский университет) (105005, г. Москва, 2-я Бауманская ул., д. 7; e-mail: kirill.gorban@gmail.com);
Пахомова Элина Александровна, магистрант кафедры предпринимательства и внешнеэкономической деятельности, Московский государственный технический университет имени Н.Э. Баумана (национальный исследовательский университет) (105005, г. Москва, 2-я Бауманская ул., д. 7; e-mail: elina-paxomova@mail.ru));
Пушкарёва Полина Павловна, магистрант кафедры предпринимательства и внешнеэкономической деятельности, Московский государственный технический университет имени Н.Э. Баумана (национальный исследовательский университет) (105005, г. Москва, 2-я Бауманская ул., д. 7; e-mail: polina.pushkareva@bk.ru)
