CC BY
71
«Оборот» объекта капитального строительства О.А. Жаркова доцент юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета, кандидат юридических наук (г. Санкт-Петербург)
Ольга Александровна Жаркова, o.a.zharkova@spbu.ru
Для определения правовой природы понятия «объект капитального строительства» можно сравнить его, с одной стороны, с понятием «некапитальное строение», которое до внесения изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее -ГрК РФ) Федеральным законом от 3 августа 2018 года № 342-Ф3 (далее - Закон № 342-ФЗ) именовалось временной постройкой, с другой стороны - с понятием «объект недвижимости». Для выяснения вопроса, какой объект может выступать объектом оборота и гражданских прав, целесообразно обратиться к соотношению понятий «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» и попытаться понять, имеется ли между ними различие, и если да, то в чем оно заключается.
Критерии объекта недвижимости были закреплены в законодательстве давно -в 1994 году Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) в статье 130 в качестве основного критерия провозгласил прочную связь с землей, то есть невозможность физического перемещения без несоразмерного ущерба. Со временем этот критерий полностью себя дискредитировал и неоднократно подвергался критике в научной литературе еще в советский период 1. Хотя, справедливости ради, следует отметить, что сторонники подхода, в соот-
ветствии с которым единственным критерием объекта недвижимости является критерий прочной связи с землей, до сих пор встречаются 2.
Представляется, что при анализе понятия «прочная связь с землей» как критерия недвижимости следует сместить акцент и рассматривать его сквозь призму регистрационного законодательства. Физическое перемещение здания, сооружения без несоразмерного ущерба их назначению в силу технического прогресса вполне возможно. Но такой перемещенный объект уже не будет прежним объектом недвижимости. К основным характеристикам здания (см. статью 7 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости») относятся в том числе местоположение здания на земельном участке и кадастровый номер земельного участка. Соответственно, в случае перемещения объекта даже без причинения ему несоразмерного ущерба появится объект с иными характеристиками, новый объект недвижимости. То есть критерий прочной связи с землей следует рассматривать не как физическую категорию, а как правовую - привязка объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости к определенному земельному участку. Таким образом, кри-
Смотри:
Суханов Е.А. Вещное право. Научно-познавательный очерк; Суханов Е.А. Об одном судебном прецеденте;
Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество;
Брауде И.Л. Право на строениеи сделки по строениям по советскому праву;
Четверикова К.В. Признаки недвижимого имущества и его кадастровая стоимость.
См., например, Алексеев В.А. Прочная связь с землей как единственный признак недвижимой вещи.
терии прочной связи с землей как юридическая категория появляется в результате регистрации и присущ только объекту недвижимости.
До августа 2018 года в ГрК РФ понятие «объект капитального строительства» отсутствовало. Такой объект определялся лишь через перечисление - здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 10 ст. 1 ГрК РФ). С принятием Закона № 342-Ф3 в ГрК РФ, наконец, было раскрыто понятие объекта капитального строительства, но законодатель посчитал нужным использовать для этого определение объекта недвижимости, содержащегося в ГК РФ, и свел понятие объекта капитального строительства к тому же единственному архаичному критерию прочной связи с землей как невозможности физического перемещения без несоразмерного ущерба. Такой подход законодателя может спровоцировать попытки исключить из перечня объектов капитального строительства ряд объектов, физическое перемещение которых вполне возможно, например некоторые линейные объекты.
Объект капитального строительства -это здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений, сооружений. А некапитальные строения, сооружения - это строения сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба их назначению и без изменения их основных характеристик (п. 10, п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ). То есть для раскрытия понятия «объект капитального строительства» последний обозначается как антипод некапитальным строениям, со-
оружениям. Но, помимо «синонимизации» понятий «объект капитального строительства» и «объект недвижимости», законодатель на уровне федерального кодификационного акта исключил из объектов капитального строительства «замощения, покрытия и другие», которые по неизвестной причине обозначил как «неотделимые улучшения земельного участка» (п. 10 ст. 1 ГрК РФ). Однако термин «неотделимые улучшения земельного участка» вообще не может использоваться в рамках градостроительного законодательства. С точки зрения этой отрасли законодательства все, что располагается на земельном участке, имеет четкое наименование - объект капитального строительства, временная постройка (некапитальное строение), элементы благоустройства, элементы дорожно-транспортной сети. Термин же «улучшение» земельного участка традиционно используется в рамках природоохранного/ природоресурсного законодательства (например мелиорация, рекультивация и т. п.) или же в рамках гражданского законодательства (отделимые или неотделимые улучшения арендованного имущества; см. ст. 623 ГК РФ).
Также на определенную некорректность этого термина обратило внимание Министерство экономического развития Российской Федерации (далее - Минэкономразвития России), указав в одном из своих писем 3, что в понятии «объект капитального строительства» присутствует некоторая неопределенность, которая не позволяет достоверно отделить «настоящие» объекты капитального строительства от ложных, которые являются улучшениями земельного участка, из-за отсутствия ясности в вопросе, что является улучшением. При этом, помимо терминологической некорректности, эта дефиниция поставила под вопрос воз-
Письмо Минэкономразвития России от 12 февраля 2020 года № Д23и-4183. Впоследствии это письмо было отозвано (см. письмо Минэкономразвития России от 20 февраля 2020 года № Д23и-5346), по всей видимости, из-за письма Федеральной налоговой службы от 14 февраля 2020 года №БС-4-221/2584@, которая использовала письмо Минэкономразвития России в целях определения объектов налогообложения по налогу на имущество организаций. Позднее оно также было отозвано (см. письмо Федеральной налоговой службы от 25 февраля 2020 года № БС-4-21/3137@). Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
3
можность квалификации элементов дорожно-транспортной сети в качестве объектов капитального строительства.
Вопрос о соотношении автомобильных дорог как линейных объектов капитального строительства и элементов дорожно-транспортной сети (или, проще говоря, о соотношении дорог, проходящих между населенными пунктами, и дорог в границах населенных пунктов) возник после введения кадастрового учета объектов недвижимости, для осуществления которого кадастровые инженеры должны подготовить технический план сооружения. Дело в том, что для линейного объекта в технический план включается одна характеристика - протяженность - с точностью до одного метра. Если дорогу в населенном пункте рассматривать таким же линейным объектом, как и автомобильную дорогу общего пользования, правовой режим которой определяется Федеральным законом «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации», то отображать ее придется по осевой линии, а не по периметру, что вызовет проблемы в отношении определения границ земель/земельных участков общего пользования.
В одном из писем Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) 4, подготовленном в ответ на запрос филиала, Рос-реестр не поддержал позицию филиала по вопросу отображения контура сооружения автомобильной дороги в случае подготовки технического плана. Филиал посчитал целесообразным применительно к автомобильным дорогам, расположенным в границах населенного пункта, определять контур сооружения в виде замкнутой линии, проходящей по «красной линии», установленной для такого объекта (то есть для земель общего пользования - О.Ж.). Однако, как ни странно, Росреестр не согласился с предложением филиала по чисто формальному основанию - пункт 11 статьи 1 ГрК РФ отно-
сит к линейным объектам наряду с линиями электропередачи, линиями связи, трубопроводами и автомобильные дороги; типом основной характеристики линейного объекта является протяженность. Соответственно, контур автомобильной дороги должен быть отображен в техническом плане в виде разомкнутой линии, значение которой приводится в техническом плане в метрах. Иными словами, по мнению Росреестра, никакой разницы между дорогами в населенном пункте и автомобильными дорогами, правовое положение которых регулируется Федеральным законом «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в Российской Федерации», нет.
В свете подобного подхода Росреестра особо следует отметить позицию Верховного Суда Российской Федерации, который абсолютно правильно высказался по такому специфическому вопросу. В апелляционном определении от 10 апреля 2019 года № 53-АПА19-10 Верховный Суд Российской Федерации четко разграничил такие понятия, как «элементы дорожно-транспортной сети» и «автомобильные дороги». Со ссылкой на приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30 декабря 2016 года № 1034/пр и приказ Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 31 октября 2017 года № 52-пнст суд указал, что улично-дорожная сеть - это система объектов капитального строительства, включая улицы и дороги различных категорий и входящие в их состав объекты дорожно-мостового строительства (путепроводы, мосты, туннели, эстакады и другие подобные сооружения). Территория, занимаемая улично-дорожной сетью, относится к землям общего пользования транспортного назначения.
Указанным приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору утвержден предварительный национальный стандарт, который
4 Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 июня 2014 года № 14.08526/14.
наравне с другими стандартами является основой для проектирования объектов улично-дорожной сети. Пунктом 3.1 предварительного стандарта определено, что улично-дорожная сеть - это совокупность дорог общего пользования, внутриквар-тальных и других проездов, тротуаров, пешеходных и велосипедных дорожек, а также мосты, эстакады, подземные переходы, набережные, площади, разворотные площадки городских маршрутных транспортных средств и т. п. А согласно пункту 10.1 статьи 1 ГрК РФ автомобильные дороги относятся к категории линейных объектов.
Таким образов, Верховный Суд Российской Федерации, во-первых, различает понятия «элементы дорожно-транспортной сети», в том числе дороги, расположенные в пределах границы населенного пункта, и «автомобильные дороги», во-вторых, относит элементы дорожно-транспортной сети, включающие в том числе «замощения, покрытия и другие», к объектам капитального строительства, которые проектируются с использованием действующих технических нормативов проектирования. Особо примечательно то, что Верховный Суд Российской Федерации вынес названное апелляционное определение в апреле 2019 года, а понятие «объект капитального строительства» было введено в ГрК РФ в августе 2018 года. Безусловно, это не означает, что все «площадки, замощения» следовало бы рассматривать в качестве объектов капитального строительства, речь идет о том, что на уровне кодификационного акта нельзя было исключать их из перечня объектов капитального строительства. По всей видимости, такой подход законодателя был спровоцирован судебной практикой 5. Однако логичнее было бы в федеральном законе не принимать столь жесткую позицию, а ориентироваться на вполне корректную
в этой части формулировку, содержащуюся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 6, в соответствии с которой замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ). А 12 ноября 2020 года было принято постановление Правительства Российской Федерации № 1816, которым в числе прочего был утвержден Перечень случаев, при которых для строительства, реконструкции объектов капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство. Этот нормативный акт относит к объектам капитального строительства в том числе местные улицы, местные дороги, проезды улично-дорожной сети сельских поселений; пешеходные улицы и площади городов, парковые дороги, проезды, велосипедные дорожки. Документ в прикладном смысле, безусловно, нужный, снимающий массу проблем. Но он принят в развитие пункта 5 части 17 статьи 51 ГрК РФ и противоречит пункту 10 статьи 1 ГрК РФ, в котором подобные объекты отнесены к неотделимым улучшениям земельного участка и прямо исключены из объектов капитального строительства.
В научной литературе вопросам определения понятия «объекты капитального строительства» не уделялось серьезного внимания, впрочем, как и проблеме соотношения понятий «объект капитального строительства» и «объект недвижимости». Предметом научных исследований выступали в основном объекты недвижимости, которые отнюдь не идентичны объектам капитального строительства. О соотношении рассматриваемых понятий не так давно высказалось Минэкономразвития России, причем ранее подобная проблема ведомство
5 Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
6 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июля 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
не интересовала. В упомянутом ранее письме от 12 февраля 2020 года Минэкономразвития России указало, что понятия «объект капитального строительства» и «недвижимая вещь» не совпадают полностью, они разные по своему объему: недвижимой вещью является не только постройка, но и земельный участок, и образованные из постройки помещения и машино-места. Действительно, перечень объектов недвижимости, содержащийся в статье 130 ГК РФ, и перечень объектов капитального строительства, содержащийся в пункте 10 статьи 1 ГрК РФ, не совпадают. И дело не только в том, что в числе объектов капитального строительства названы только «рукотворные» объекты, а к объектам недвижимости относится, например, и земельный участок (хотя в этом случае термин «рукотворный» может быть не совсем корректен, скорее, уместен термин «построенный», поскольку формально земельный участок из «куска» земли, являющегося природным ресурсом, становится объектом недвижимости только благодаря определенным действиям по его формированию/созданию). В числе объектов капитального строительства фигурирует и строение, в качестве же объекта недвижимости строение не названо. Помимо этого, отношения, складывающиеся по поводу объектов капитального строительства и объектов недвижимости, отличаются по своей правовой природе и относятся к различным отраслям законодательства - градостроительному, регулирующему публично-правовые отношения, и гражданскому, регулирующему в основном горизонтальные частно-правовые отношения. При этом градостроительное законодательство регулирует отношения, связанные с созданием нового объекта, и в рамках градостроительного законодательства этот объект фигурирует в качестве объекта капитального строительства, а после завершения его создания он переходит в иную сферу (в сферу регулирования гражданского законода-
тельства) и становится объектом оборота, объектом гражданских прав, объектом недвижимости. То есть отношения, регулируемые ГрК РФ, создают предпосылки для возникновения отношений по поводу оборота недвижимости, регулируемых ГК РФ. Как метко указало Минэкономразвития России в названном письме, «вероятность признания капитального объекта после завершения его строительства объектом недвижимости весьма высока». Но тогда возникает закономерный вопрос: в какой момент объект капитального строительства становится объектом недвижимости? И здесь снова возникает проблема, связанная со значением государственной регистрации как критерия объекта недвижимости.
В течение десятилетий продолжается научная дискуссия о соотношении критериев прочной связи с землей и государственной регистрации для определения правовой природы объекта недвижимости, к которой автор уже обращалась 7.
Отдавая предпочтение критерию прочной связи с землей, Верховный Суд Российской Федерации в постановлении Пленума № 25 высказался по этому вопросу таким образом: по общему правилу государственная регистрация прав на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 1 30 ГК РФ). Но в случае признания судом объекта недвижимостью объектом оборота такой объект до регистрации прав на него не будет. Для того чтобы объект капитального строительства трансформировался в объект гражданских прав, объект оборота, права на него должны быть зарегистрированы. При этом государственная регистрация возможна как по правилам Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию или на основании технического плана
См. Жаркова О.А. Оформление прав на линейные объекты.
7
(ч. 10 ст. 40 Закона № 218-ФЗ), так и на основании судебного решения (например признание права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), приоб-ретательная давность (ст. 234 ГК РФ). Для последнего случая, то есть для регистрации на основании судебного решения, как раз и важны разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, а именно то, что суды могут признать объектом недвижимости только такой объект, который обладает признаками капитальности. Однако сводить признаки капитальности только к критерию прочной связи с землей как невозможности физического перемещения не представляется разумным по уже названной причине -технический прогресс поставил его под сомнение. Таким образом, объектом оборота, объектом гражданских прав объект капитального строительства станет только после государственной регистрации прав на него, трансформировавшись в объект недвижимости, и в результате государственной регистрации он приобретет прочную связь с землей как правовую категорию. При этом подготовить технический план, осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию можно только в отношении здания, сооружения. Соответственно, строение, являясь объектом капитального строительства, объектом недвижимости стать не может. И в этом одно из различий между объектами капитального строительства и объектами недвижимости. В отличие от ГрК РФ, называющего среди объектов капитального строительства в том числе строения, ГК РФ, а вслед за ним и Земельный кодекс Российской Федерации 8 (далее - ЗК РФ) используют для обозначения объектов недвижимости лишь термины «здание» и «сооружение». Тем более странной выглядит формулировка части 1 статьи 57 Закона № 218-ФЗ, в которой указан механизм реализации положений статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ.
Статья 57 Закона № 218-ФЗ озаглавлена «Особенности осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества при регистрации перехода прав на него». Согласно части 1 этой статьи при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество на основании заявления одновременно осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества. Если сравнить текст указанной нормы со статьей 25.5 ранее действовавшего Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ), то разница очевидна - в ранее действовавшем законе не говорится, на основании чего проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок. Формулировка предельно корректна: «При государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно производится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности». В отличие от этого в части 1 статьи 57 Закона № 218-ФЗ указано не вполне понятное основание регистрации перехода права собственности на земельный участок - на основании заявления. Однако Верховному Суду Российской Федерации такая формулировка оказалась понятной. В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации указано, что приобретение недвижимости в любом слу-
8 Термин «строения» был исключен из Земельного кодекса Российской Федерации Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ.
чае влечет возникновение у ее покупателя соответствующего права на земельный участок независимо от того, оговорено это право в договоре купли-продажи недвижимости или нет, оформлены ли покупателем правоустанавливающие документы на земельный участок или нет 9.
Но гораздо больше вопросов вызывает другой аспект части 1 статьи 57 Закона 218-ФЗ. Суть в том, что к моменту его принятия строения в качестве объектов недвижимости перестали фигурировать. Тем не менее формулировка, содержащаяся в этой статье, позволяет сделать вывод о том, что в этой отдельно взятой норме законодатель по каким-то непонятным причинам к объектам недвижимости также относит строения. Более того, говорит о регистрации перехода права собственности на строение. В связи с этим возникает закономерный вопрос: как можно зарегистрировать переход права на то, на что само право зарегистрировать невозможно, поскольку регистрация права собственности на строение исключена? Но благодаря тому, как судебная практика трактует принцип единства судьбы земли и недвижимости, оказалось, что строение должно выступать объектом оборота. Причем корни современного судебного подхода к трактовке этого вопроса уходят еще в 2013 год, когда появилось одно из первых определений Верховного Суда Российской Федерации, вызвавшее на тот момент недоумение 10.
Фабула дела весьма запутана. Соколовы состояли в браке, в период брак Соколова купила земельный участок, они составили брачный договор, по которому все, приобретенное в период брака одним из супругов, является только его собственностью, потом она подарила Соколову свой земельный участок, брак был расторгнут и после этого Соколов скончался. У Соколова два
наследника по закону - Фомичевы. Нотариусом было выдано свидетельство о наследстве на % доли в праве собственности на земельный участок каждому, впоследствии один из Фомичевых продал свою долю в праве Михайлову. Тут очнулась Соколова и, ссылаясь на то, что на земельном участке расположены объекты незавершенного строительства - жилой дом, баня, гараж, которые не были указаны в договоре дарения земельного участка, что противоречит пункту 4 статьи 35 ЗК РФ, а, соответственно, договор дарения является ничтожной сделкой, обратилась в суд с иском об истребовании у Михайлова % доли в праве на земельный участок и о признании за Соколовой права собственности на нее, а также о признании за Соколовой права собственности на % доли в праве, перешедшей по праву наследования Фомичеву. Суд первой инстанции повел себя адекватно и, указав, что на момент совершения сделки по дарению Соколовой земельного участка супругу каких-либо сведений о регистрации права на объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, не имелось, отказал в удовлетворении иска. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при заключении договора дарения земельного участка был нарушен установленный пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, и признал договор дарения ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ 11. К тому же суд применил одиозную формулировку - Михайлов не может быть признан добросовестным приобретателем, поскольку не проявил должной степени осмотрительности и не предпринял всех разумных мер для выяснения правомочий продавца Фомичева по отчуждению земельного участка вместе с находящимися на нем
9 Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10 сентября 2018 года № 305-ЭС18-5945. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
10 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 30 июля 2013 года № 4-КУ13-24. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
11 Словосочетание «суд признал сделку ничтожной» цитируется по судебному решению.
строениями. Кассация отменила определения апелляционной инстанции, указав, что до регистрации права собственности на строения они являются принадлежностью земельного участка, на котором расположены, и не являются самостоятельным объектом гражданских прав. А Верховный Суд Российской Федерации, отменяя решение кассационной инстанции и признавая дарение земельного участка без находящихся на нем строений ничтожной сделкой, произнес фразу, которая впоследствии нашла отражение в постановлении Пленума № 25 и легла в основу сложившейся практики - доказательством принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества, включая объекты незавершенного строительства, является не только государственная регистрация права на эти объекты. Далее следовало постановление Пленума № 25 с нашумевшей формулировкой 12, а вслед за ним сложилась судебная практика, которая, по существу, вовлекла в оборот объект капитального строительства.
Например, в одном из дел, возбужденных по иску дарителя о признании недействительным договора дарения земельного участка, поскольку в договоре дарения не указан дом, права на который не зарегистрированы, суд приходит к следующему выводу: «Из буквального толкования ст. 271 ГК РФ следует, что, выполняя служебную роль при доме, самостоятельным объектом гражданского права земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства, не являются, фактически земельный участок, на котором расположено строение, является принадлежностью данного строения (главной вещи)» 13. Но подобный подход, несмотря на нелепость
формулировок, хотя бы сохранил сделку.
Впоследствии суды изменили свое отношение к квалификации подобных сделок. Например, в апелляционном определении Красноярский краевой суд отклонил довод ответчика о том, что строение, непригодное для проживания, расположенное на спорном земельном участке, не может рассматриваться как объект недвижимости по причине отсутствия государственной регистрации права на него, и признал договор купли-продажи земельного участка ничтожным, поскольку при его отчуждении был нарушен установленный пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу. В качестве аргумента суд привел фразу из постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 - доказательством принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества является не только государственная регистрация права на эти объекты 14. К аналогичному выводу приходит Московский городской суд в отношении договора дарения земельного участка, указав, что с учетом принадлежности дарителю на момент заключения сделки по дарению как земельного участка, так и находящихся на нем строений, руководствуясь пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что заключение собственником этого имущества договора дарения, предметом которого является только земельный участок без указания в договоре на дарение находящихся на нем объектов недвижимости, нарушает требования закона (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), что в силу статьи 168 ГК РФ влечет за собой ничтожность сделки. В ответ на традиционный ар-
12 «Правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. При решении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы».
13 Решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 22 июня 2016 года, дело № 2-1613/2016. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
14 Апелляционное определение от 25 марта 2019 года по делу № 33-4313/2019. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
гумент ответчика, что права на строения не были зарегистрированы, суд приводит такой же традиционный аргумент - доказательством принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества является не только государственная регистрация права собственности на эти объекты 15.
Но даже если абстрагироваться от теоретической неразберихи с оборотом объекта капитального строительства, то возникает чисто практический вопрос: как при таком подходе обезопасить сделку? Ведь в выписке из Единого государственного реестра недвижимости строений, не поставленных на кадастровый учет и права на которые не зарегистрированы, не будет. И даже если стороны договора захотят максимально обезопасить сделку и включат в договор купли-продажи земельного участка абсолютно все строения, расположенные на нем, то как они определят, какие из них обладают признаками капитальности и в принципе могут стать объектами недвижимости, а какие относятся к некапитальным строениям? Например, в апелляционном определении Московского городского суда фигурируют следующие строения: «одноэтажное строение площадью 48,9 кв. м, металлический гараж, навес, колодец, хоз. блок, сарай». И, наконец, почему в силу части 1 статьи 57 Закона № 218-ФЗ при государственной регистрации перехода права собственности на строение государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок осуществляется на основании заявления, а в соответствии со сложившейся судебной практикой договор купли-продажи (дарения) земельного участка без включения в него строения является ничтожным?
И, пожалуй, лучом света можно назвать апелляционное определение Московского городского суда с аналогичной фабулой,
в котором суд отказал в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, как нарушающего запрет, установленный пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ, указав, что из материалов дела следует, что объектов недвижимого имущества, принадлежащих ответчику на праве собственности, зарегистрированному в установленном законом порядке, на проданном истцу земельном участке не имеется.
Однако наличие двух прямо противоположных подходов одного и того же суда в решении этого вопроса вряд ли можно расценивать как момент положительный.
Одним из возможных вариантов решения рассматриваемой проблемы могло бы стать разграничение принципа единства в зависимости от того, что выступает предметом договора купли-продажи. На уровне закона следовало бы закрепить два механизма перехода:
1) при переходе прав на здание, сооружение земельный участок следует судьбе объекта недвижимости;
2) при переходе прав на земельный участок строение следует судьбе земельного участка.
Подобный подход защитил бы сделки с земельными участками, на которых расположены строения, права на которые не зарегистрированы, и не тормозил бы оборот таких земельных участков до регистрации прав на соответствующее строение. Хотя, справедливости ради, следует сказать, что второй механизм нельзя рассматривать в качестве разновидности принципа единства земли и недвижимости, поскольку объект недвижимости в этом случае один -земельный участок, а строение является объектом капитального строительства, не выступая при этом самостоятельным объектом оборота.
15 Апелляционное определение Московского городского суда от 4 июня 2018 года по делу № 33-22495/2018. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ *
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
2. О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Суханов Е. А. Вещное право. Научно-познавательный очерк. М., 2017. 560 с.
5. Суханов Е. А. Об одном судебном прецеденте // Вестник гражданского права. 2017. № 5. С. 145-159.
6. Сыроедов Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1988. № 8. С. 90-97.
7. Брауде И. Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. М., 1950. 143 с.
8. Четверикова К. В. Признаки недвижимого имущества и его кадастровая стоимость // Имущественные отношения в Российской Федерации. № 9. 2019. С. 80-84.
9. Алексеев В. А. Прочная связь с землей как единственный признак недвижимой вещи // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2017. № 12. С. 80-94.
10. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
11. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный за-
кон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
12. Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 февраля 2020 года № Д23и-4183. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
13. Письмо Федеральной налоговой службы от 14 февраля 2020 года №БС-4-221/2584@. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
14. Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 8 ноября 2007 года № 257-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
15. Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 июня 2014 года № 14.08526/14. Доступ из справочной правовой системы «Кон6сультанПлюс».
16. Апелляционное определение Верховного Суда Российской Федерации от 10 апреля 2019 года № 53-АПА19-10. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
17. Об утверждении предварительного национального стандарта Российской Федерации : приказ Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 31 октября 2017 года № 52-пнст. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
18. О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
19. Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции
Кроме указанных источников в статье и соответствующих постраничных сносках автором указаны документы, утвержденные Верховным Судом Российской Федерации, а также решения, определения региональных судов.
*
линейных объектов не требуется подготовка документации по планировке территории, перечне случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, внесении изменений в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления серви-тутов, и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации : постановление Правительства Российской Федерации от 12 ноября 2020 года № 1816. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
20. Жаркова О. А. Оформление прав на линейные объекты // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019. № 12. С. 14-15.
21. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы « Консул ьтант-Плюс».
22. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-Ф3. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
23. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
СТНТУТ ШКОЛА ПРАВА Негосударственное образовательное учреждение дополнительного образования «Школа права «СТАТУТ» ЮРИДИЧЕСКИЕ СЕМИНАРЫ ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ Телефон: (499) 750-72-72 http://www.statut.ru/ Е-таМ: post@statut.ru
Место проведения: Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ (РАНХиГС), г. Москва
15-19.02 КОРПОРАТИВНОЕ ПРАВО: реформа Гражданского кодекса РФ и анализ судебной практики
18-19.02 КОРПОРАТИВНЫЕ СДЕЛКИ И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА: соглашения акционеров, сделки М&А, реорганизация
25-26.02 РАСПОРЯЖЕНИЕ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫМИ ПРАВАМИ: договоры отчуждения исключительного права, лицензионный договор, служебные произведения
11-18.03 ЮРИДИЧЕСКАЯ ФИРМА: ПАРТНЕРСКИЕ СОГЛАШЕНИЯ. ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ ЗА ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
11.03-20.04 ЮРИДИЧЕСКАЯ ФИРМА: КЛИЕНТЫ, ФИНАНСЫ, МЕНЕДЖМЕНТ
15-19.03 ДОГОВОРНОЕ ПРАВО: РЕФОРМА ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РФ И АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
15.03-21.04 СПЕЦИАЛИСТ В ОБЛАСТИ КОРПОРАТИВНОГО ПРАВА
