Объекты незавершенного строительства жилья: методика привлечения средств инвесторов Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ао-литикм, и иЯ$естищио-ЯЯл&. деятельность

39 (204) - 2010

УДК 65.01.005

ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВАЖИЛЬЯ: МЕТОДИКА ПРИВЛЕЧЕНИЯ СРЕДСТВ ИНВЕСТОРОВ

А. В. САПЕГИН,

аспирант кафедрырегионалъной и муниципальной экономики E-mail: [email protected] Российский государственный профессионалъно-педагогический университет

В статье рассматривается механизм привлечения инвестиционных ресурсов для реализации достройки объектов незавершенного строительства жилья. Описаны интересы различных групп соинвестров в реализации проекта достройки, приведен алгоритм определения доли соинвестирования.

Ключевые слова: незавершенное строительство, жилье, девелопер, инвестор, генподрядчик, инвестиции, эффективность.

В настоящее время особую социально-экономическую значимость приобретает проблема обеспеченности доступным жильем населения Российской Федерации. Эта задача решается на государственном уровне в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». В условиях современного финансово-экономического кризиса снизилась доступность жилья даже для достаточно узкого слоя населения, обладающего стабильными доходами.

Максимально оправданными и выгодными выглядят инвестиции в недостроенное жилье, построенное не менее чем на 70 %. Именно такие условия и выдвигаются в настоящее время в рамках государственной программы по выкупу жилья. Выкупаемое жилье должно быть готово к проживанию либо построено не менее чем на 70 %.

Темпы роста строительства можно в большей степени увеличить, вкладывая основную часть средств в завершение уже почти построенных домов. Ожидается, что государственное содействие развитию строительства будет направлено на решение именно этой задачи. Участвуя в достройке объектов незавершенного строительства, местные органы

власти не только решают социальные проблемы, но и облагораживают облик наших городов.

Автором был проведен анализ наличия брошенных и законсервированных объектов жилищного строительства в городах Свердловской области. В ходе анализа были отобраны объекты, которые являются перспективными в плане их достройки. Строительство всех выявленных объектов было остановлено в период с февраля 2008 г. по июнь 2009 г.

В Свердловской области имеется достаточный потенциал недостроенных объектов жилья, который может быть задействован в новых проектах по их достройке. Особое внимание необходимо уделять моногородам.

При разработке бизнес-плана инвестирования в объект незавершенного строительства необходимо учитывать метод дисконтирования денежного потока с момента выхода на рынок объекта, завершения его строительства, начала эксплуатации. При этом возникают дополнительные риски, связанные с вероятностью получения будущих доходов соинвесторами или другими пользователями. При определении инвестиционных долей необходимо рассчитать эффективность инвестирования для каждого из участников соинвестирования объекта незавершенного строительства жилья.

Учитывая тот факт, что в процессе достройки жилого здания участвуют несколько субъектов, которые в свою очередь могутв будущем являться собственниками жилых помещений или сторонними участниками (например девелоперы, генподрядчики, банки), можно выделить цели, показатели эффективности и условия достижения целей каждого соинвестора при софинансировании проектадостройки (табл. 1).

политшсл и иЯ&естищио-ЯН<1&. деятельность

39 (204) - 2010

Таблица 1

Цели и условия софинансирования проекта достройки объекта незавершенного строительства жилья

с учетом целей всех участников

Участники софинансирования Цель Показатель эффективности Условия достижения

Девелопер Получение максимальной прибыли от реализации жилья после достройки Прибыль Максимальная цена, минимальные затраты

Частные дольщики Приобретение жилья по минимальной цене в кратчайшие сроки Минимальная цена за 1 м2 Минимальные затраты на строительство при минимальных сроках достройки

Муниципалитет Реализация государственных программ по обеспечению населения комфортным и доступным жильем Эффективное расходование выделенных в бюджете средств Приобретение жилья по установленной в бюджете цене

Банки Получение прибыли в процессе кредитования Максимальная прибыль Привлечение большего количества кредиторов путем создания оптимальных для них условий кредитования

Градообразующие предприятия Получение жилья для реализации социальных программ предприятия по обеспечению жильем наиболее ценных работников Минимальная цена приобретения Минимальные затраты на строительство

Поставщики материалов и субподрядчики Получение жилья с целью их эффективной реализации и получения прибыли Максимальная прибыль Минимальные затраты на строительство, поставка качественных материалов и услуг

Общей целью большинства участников является извлечение прибыли отреализации проекта, которая достигается за счет снижения затрат на достройку объекта. Это условие является важным и для других участников (муниципалитеты, градообразующие предприятия, дольщики), которые преследуютсоциальные цели. С учетом интересов каждого соинвестора его доля софинасирования определяется по формуле:

Дсф; = (Сн.с + 3-Сз+Пз)/К М2. цМ2.,

где Дф;. — доля софинансирования /-го соинвестора;

Сн с — рыночная стоимость объекта незавершенного строительства жилья на момент принятия решения о его достройке; 3 — планируемые затраты на достройку объекта;

Сз — собственные средства застройщика, которые он готов потратить на достройку объекта; Пз — планируемая прибыль застройщика; К^г, — количество квадратных метров жилья, которые готов приобрести соинвестор по согласованной цене;

Цмг, — согласованная с /-м соинвестором цена приобретения данного объема жилья. При необходимости привлечения кредитных средств застройщик должен учитывать объемы реального софинансирования всех инвесторов и просчитывать срок окупаемости привлеченных кредитных ресурсов. В реальности сроки привлечения соинвес-тров растянуты во времени, и часто, начиная проект, застройщик еще не знает о количестве возможных

дольщиков. Но с государственными органами, градообразующими предприятиями и участниками бартерных сделок переговоры должны проводиться на стадии проектирования достройки. Оценив их вклад в финансирование, необходимо принять решение о возможности начала реализации проекта достройки. Затем в процессе строительства необходимо, активно рекламируя проект, привлекать частных инвесторов-дольщиков. На свой страх и риск (особенно в условиях падения спроса на жилье) застройщик может привлекать кредитные ресурсы, рассчитывая погасить кредит после реализации готового жилья.

Наличие достаточно большого временного лага в процессе привлечения инвестиций на достройку объекта незавершенного строительства жилья требует оценки рисков застройщика. Одним из главных рисков в условиях финансового кризиса является риск недополучения необходимых средств для конечной реализации проектадостройки.

Рассматривая проект достройки жилого объекта как процесс кругооборота инвестиций, затраченных на реализацию инвестиционного проекта, ориентированного на извлечение прибыли на вложенный капитал, в общем виде экономическую модель осуществления проекта достройки жилья можно представить в виде схемы (рис. 1).

В этой экономической модели необходимо учесть современные рыночные категории (нормы дисконта, дохода инвестора, расходуемого инвестиционного дохода). Для планирования и мониторинга реализации программы управления

%ЯНо&<ш/хоЯН<1& по-литмсл и иЯ$естищиоЯЯл&. деятельность

39 (204) - 2010

Рис. 1. Экономическая модель проектадостройки: инвестиции в основной капитал (денежная форма); 5 — ресурсы, в которые вложены инвестиционные средства; Р — производительная стадия оборота инвестиций в основной капитал (проектно-изыскательские, строительные, монтажно-технологическиеработы); Г—товарная стадия кругооборота инвестиций в основной капитал; Ти — товарная продукция проектно-изыскательской организации (проектно-сметная документация); Тс — товарная продукция строительно-монтажной организации, выполняющей функции подрядчика (доход по договору подряда); Тш — товарная продукция для инвестора (получаемая от продажи объекта); Дп — денежные средства проектно-изыскательской организации, полученные от инвестора; Дс — денежные средства строительно-монтажной организации, полученные от инвестора; Ди — денежные средства инвестора (прибыль), полученные от продажи объекта

незавершенным строительством жилья в регионе необходимо разработать динамическую модель снижения объемов незавершенного строительства (за счет ввода в действие новых основных фондов), которая учитывает влияние продолжительности инвестиционного периода. Она позволяет постоянно отслеживать влияние темпов роста основных фондов строительства объектов жилья на общую эффективность реальных инвестиций (капитальных вложений) и регулировать объемы

л

* ю £

О 5

?!

= £ ш X

о о

X Ц

о ш о

о 2 5 О н О

180

160

140

120

100

80

60

40

20

Капитальные вложения при Т = 1 Капитальные вложения при Т=2

незавершенного строительства. Динамическую модель роста основных фондов можно представить следующим образом:

ФХ=Ф0(1+Е)Х~1, (1)

где Фх — стоимость основных фондов к моменту времени х (текущее время, в целых годах), руб.; Ф0 — стоимость основных фондов в начальный момент времени, руб.

Е—чистый доход, ежегодно направляемый на капитальные вложения (в долях к стоимости действующих основных фондов). Эта динамическая модель роста основных фондов далека от совершенства. В ней предполагается, что ежегодные капитальные вложения в начале следующего года скачком превращаются в действующие основные фонды. Но в реальной экономической действительности основные фонды растут непрерывно, а не скачками.

В рассматриваемой модели предполагается, что новые основные фонды строятся ровно один год, что тоже не совпадает с действительностью. Формула (1) является лишь частным случаем более

общей модели:

фх=фо(1+ЕТ)Х/т-К (2)

где Т — продолжительность инвестиционного периода, годы.

Формула (2) предполагает, что основные фонды вводятся в эксплуатацию не ежегодно, а по истечении инвестиционного периода Т, не равного одному году. Чем больше Т, тем медленнее темпы роста основных фондов (рис. 2).

По модели (2) можно рассчитать влияние сроков строительства на общую эффективность капитальных вложений (табл. 2).

Как видно из расчета, ускорение строительства с 2 лет до 1 года увеличило общую эффективность капитальных вложений с 0,123 до 0,16, т.е. в 1,3 раза. Для оценки ускорения строительства отдельного объекта рекомендуется рассчитывать условный экономический эффект в трех направлениях.

Первое направление. Дополнительная (сверхплановая) прибыль, получаемая за период досрочного ввода объекта, определяется по формуле:

44,9

6 Годы

Основные фонды при Т = 1 Основные фонды при Т = 2

Рис. 2. Пример динамической модели роста основных фондов

Эп = Пп{Т]-Т2),

0

политшсл и иЯ&естищиоЯН<1&. деятельность

39 (204) - 2010

Таблица 2

Влияние сроков строительства на общую эффективность капитальных вложений

где Эъ — единовременный эффект, получаемый от ускорения ввода в действие, руб.; Лр — среднегодовая прибыль за период досрочного ввода в действие, руб.; Т1шТ2 — продолжительность строительства по сравниваемым вариантам. При укрупненных расчетах и в случае отсутствия данных, необходимых для расчета прибыли, определение экономического эффекта от ускорения ввода в действие объекта рекомендуется производить по формуле:

ЭВ = Е 'яФ(Т1-Т2), (3)

где Е^ — нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений для отрасли, к которой относится объект, введенный в эксплуатацию; Ф — стоимость производственных фондов, досрочно введенных в действие. Второе направление. Экономический эффект от высвобождения средств из незавершенного строительства (учитывается на балансе заказчика) и незавершенного строительного производства (учитывается на балансе подрядчика) определяется по формуле:

^ = К2т2), (4)

где К2 — средняя сумма средств, вложенных в незаконченное строительство, числящееся у заказчика и незавершенное строительное производство, числящееся у подрядчика. Если вести расчет эффекта только у подрядчика, то в качестве Кх и К2 рекомендуется брать среднегодовую стоимость основных фондов и оборотных

средств в незавершенном производстве в подрядной организации за время строительства объекта.

Третье направление. Экономия условно-постоянных накладных расходов в подрядной строительной организации:

ЭУ=Н(1-Т2/Т1), (5)

где Эу — экономический эффект, вызванный снижением условно-постоянных накладных расходов;

Н— условно-постоянные накладные расходы по варианту с продолжительностью строительства Тх, руб.;

Тхш Т2 — продолжительность строительства по сравниваемым вариантам (соответственно большая и меньшая продолжительность строительства).

Эффект, определенный по формулам (3) — (5), рекомендуется суммировать. Во всех трех случаях эффект от ускорения строительства рассчитывается для изолированного объекта. Если учесть взаимосвязь строительства всего множества объектов, то эффект будет меньше.

Расчет прибыли от досрочного пуска объекта и расчет эффекта от высвобождения средств из незаконченного строительства частично дублируют друг друга.

Расчет экономии условно-постоянных расходов строительной организации не дублирует других видов эффекта от ускорения строительства. Надо только помнить об условности формулы (5). Условно-постоянные расходы в расчете на один объект уменьшаются лишь в том случае, если увеличивается годовой объем работы строительного подрядчика. Концентрация ресурсов на ограниченном количестве объектов ускоряет их строительство, но не увеличивает годового объема работ строительной организации. В этом случае удешевления строительства не произойдет. Оно возможно лишь в той части, в какой ускорение строительства достигается за счет роста производительности труда и соответствующего увеличения годовой мощности строительной организации.

Уточнение расчета экономической эффективности ускорения строительства возможно путем построения динамической модели, которая предполагала бы непрерывность роста основных фондов, исключала повторный счет эффекта за счет досрочного ввода объектов и высвобождения средств из незаконченного строительства, учитывала взаимосвязь продолжительности строительства множества объектов.

Показатель Срок строительства

1 год 2 года

Стоимость основных фондов Ф0В на- 100 100

чальный момент времени, млн руб.

стоимость основных фондов к мо- 147 134,6

менту времени х, млн руб.: Фх= Ф0(! + ЕТ)Х/7М

Объем капитальных вложений, млн 58,7 56,1

руб.: К= ф _ ф х+1

Е 0,2 0,2

Прирост прибыли, млн руб.: 9,4 6,92

АП=Е(Фх-Фа)

Общая эффективность капитальных 0,16 0,123

вложении:

Еобщ.=АП/К

Список литературы

1. Направления, основные мероприятия и параметры приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»: утв. президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов (протокол от 21.12.2005 № 2).

2. О содействии развитию жилищного строительства: Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ.