CC BY
46
© Руткаускас Т. К., Сапегин А. В., 2009
РУТКАУСКАС Татьяна Константиновна
Доктор экономических наук, профессор кафедры региональной и муниципальной экономики
Российский государственный профессионально-педагогический университет
620012, РФ, г. Екатеринбург, ул. Машиностроителей, 11 Контактный телефон: (343) 327-45-07 e-mail: chest1023@olympus.ru
САПЕГИН Алексей Викторович
Соискатель кафедры региональной и муниципальной экономики
Российский государственный профессионально-педагогический университет
620012, РФ, г. Екатеринбург, ул. Машиностроителей, 11 Контактный телефон: (912) 614-09-98 e-mail: db191956@yandex.ru
К вопросу управления незавершенным жилищным строительством
Ключевые слова: экономический кризис; незавершенное строительство жилья; инвестиции; областной бюджет.
Аннотация. Рассматривается современное состояние незавершенного жилищного строительства в Свердловской области. На основе анализа вариантов управления объектами незавершенного строительства жилья выделены необходимые действия участников процесса управления данными объектами.
Мировой экономический кризис негативно отразился на развитии экономики во всех отраслях, включая строительный комплекс, вследствие чего происходит увеличение объемов незавершенного жилищного строительства.
По данным Министерства регионального развития РФ, на 1 января 2008 г. площадь незавершенного жилищного строительства в России составляла 64,2 млн м2, из них замороженных - 5,65 млн м2 [1].
По расчетам Фонда содействия развитию жилищного строительства, из общего объема жилого «недостроя» 32,2 млн м2 (или 4,32 тыс. объектов, 706 тыс. квартир) должны быть введены в строй в 2009 г., а 12,6 млн м2 (или 1,697 тыс. объектов, 278 тыс. квартир) - в 2010 г. В структуре «недостроя», ориентированного к завершению в 2009 г., эконом-класс составляет 25,8 млн м2. Из них в стадии готовности до 30% находятся 6,7 млн м2 (107 тыс. квартир), от 30 до 70% - 9 млн м2 (144 тыс. квартир), а 10,2 млн м2 (или 180 тыс. квартир эконом-класса) завершены более чем на 70% [Там же].
Общий объем незавершенного жилищного строительства в Свердловской области (без учета индивидуального жилищного строительства) с начала 2009 г. снизился на 243 тыс. м2 и на сегодняшний день составляет 3,1 млн м2. При этом объем незавершенного строительства жилья со степенью готовности 70% и выше увеличился на 228 тыс. м2 и составляет 760 тыс. м2. В июне введено 120 тыс. м2 жилых домов, а по итогам I полугодия 2009 г. ввод жилья составил около 475 тыс. м2. Этот показатель находится практически на уровне I полугодия 2008 г. (485 тыс. м2) [2; 5].
Анализ показывает, что средства инвесторов направляются только на достройку жилых домов, монтаж коробок жилых домов практически остановлен. Вложения
в проекты (стоимость незавершенного строительства, земли и подключения к инфраструктуре), начатые до кризиса, не окупятся в ближайшей перспективе. Многие объекты незавершенного строительства жилья в Свердловской области представляют существенный интерес, так как занимают подготовленные строительные площадки. По ним разработан весь комплекс исходно-разрешительной документации, проекты и сметы. На этих стройках сосредоточено значительное количество строительных материалов, которые могут быть использованы в процессе их завершения.
Чтобы объект незавершенного жилищного строительства смог заинтересовать инвесторов и был достроен, необходимо разрабатывать различные схемы финансирования реализации проекта. Во всех случаях при принятии решения о достройке объекта необходимо привлечение соинвесторов, заинтересованных в дальнейшем использовании объекта с целью получения коммерческого, социального или бюджетного эффекта. При этом строительным фирмам целесообразно активнее выходить с предложениями в региональные государственные органы.
Сегодня Правительство Свердловской области реализует мероприятия приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» [4]. Спрос на жилье со стороны областного бюджета достаточно велик. В 2009 г. областным правительством планируется переселить 4 019 чел. из 230 аварийных домов общей площадью 56 тыс. м2, в результате чего площадь аварийного жилья сократится на 30%. Несмотря на сложную ситуацию с областным бюджетом, финансирование национального проекта в 2009 г. за счет средств бюджета Свердловской области составит 2,6 млрд р., что в 1,8 раза больше, чем было выделено в 2008 г. [3].
Для обеспечения жильем молодых семей в областном бюджете на 2009 г. предусмотрено 326,8 млн р. Кроме того, планируется получить субсидии из федерального бюджета на софинансирование социальных выплат молодым семьям для приобретения жилья в сумме 104,4 млн р., что позволит обеспечить жильем 450 молодых семей. Для обеспечения жильем детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, предусмотрено 207,2 млн р. Всего в Свердловской области с учетом реализации всех программ поддержки населения в 2009 г. будут решены жилищные вопросы более 5 800 семей [Там же].
Екатеринбург вошел в число участников государственной программы по выкупу жилья для федеральных нужд при участии Министерства регионального развития РФ. Заказчиками по этой программе выступают федеральные структуры, занимающиеся обеспечением прав социально незащищенных слоев населения и Министерство обороны РФ. Цена выкупа квартир в Свердловской области установлена в размере 35 тыс. р. за 1 м2, хотя корректировка показателей в рамках программы, в том числе ценовых, будет проводиться ежеквартально. Еще одно условие - квартиры должны находиться в собственности, а не в залоге. Нужно отметить, что это условие сдерживает развитие программы выкупа, потому что застройщики чаще оформляли документы не на себя, а на дольщиков, которые являлись инвесторами строительства.
Максимально оправданными и выгодными выглядят инвестиции в недостроенное жилье, построенное не менее чем на 70%. Именно такие условия и выдвигаются сегодня в рамках государственной программы по выкупу жилья - выкупаемое жилье должно быть готово к проживанию либо построено не менее чем на 70%.
Темпы роста строительства можно в большей степени увеличить, вкладывая основную часть средств в завершение уже почти построенных домов. Ожидается, что государственное содействие развитию строительства будет направлено на решение именно этой задачи. Необходимо отметить, что, участвуя в достройке объектов незавершенного строительства, местные органы власти не только решают социальные проблемы, но и облагораживают облик наших городов.
Однако цена, предлагаемая государством к выкупу жилья, в том числе недостроенного, сегодня не покрывает себестоимости 1 м2 и уже вложенных инвестором средств.
Так, повышение цен на строительные материалы увеличивает себестоимость 1 м2 жилого помещения лишь на 10-15%. Основной же рост цен на жилую недвижимость происходит за счет введения на государственном уровне земельных аукционов и платы за подключение к инженерным сетям коммунальной инфраструктуры.
Учитывая, что сегодня главной проблемой при решении вопроса о судьбе объекта незавершенного строительства является наличие средств у потенциального инвестора и предлагаемая им цена за 1 м2, необходимо использовать принципы предельной эффективности инвестирования, уменьшения вариантов достройки при оценке инвестиционных возможностей соинвесторов, сочетания материальных и финансовых оценок при расчете эффективности инвестиций. Их ясное видение позволяет реально судить о степени соответствия тех или иных процессов (вариантов) управления объектом незавершенного строительства этим принципам. При рассмотрении различных вариантов управления объектом незавершенного жилищного строительства целесообразно выделить соответствующие «возможности» (плюсы) и «угрозы» (минусы), которые могут возникнуть при их реализации (см. таблицу).
«Возможности» и «угрозы» при различных вариантах управления объектом незавершенного жилищного строительства
Варианты управления объектом незавершенного строительства «Возможности» «Угрозы»
Продажа объекта на свободном рынке недвижимости Вероятность продажи мала для больших многоквартирных объектов. Коттеджное строительство имеет больше возможностей по реализации незавершенных объектов Могут не окупиться произведенные затраты в строительство объекта
Продажа объекта в рамках государственных закупок по целевым программам Реальная возможность реализации объекта позволит компенсировать часть произведенных затрат на его строительство Низкая закупочная «государственная» цена делает такие сделки неэффективными
Смешанная продажа - часть государству, часть дольщикам Часть квартир можно продать по рыночной цене Сложно продать жилье на свободном рынке в условиях финансового кризиса. Продажа государственным органам не покроет убытки
Консервация объекта до «лучших времен» Возможность достроить объект в будущем при более благоприятных условиях на рынке Явные убытки по консервации и поддержанию объекта
На основе анализа данных таблицы с учетом современного состояния строительного рынка и государственной политики в жилищном вопросе можно выделить следующие необходимые действия различных участников процесса управления незавершенным жилищным строительством:
• со стороны владельцев объектами незавершенного строительства жилья:
выход на конкурсы, объявляемые в рамках государственных жилищных программ;
разработка проектов по достройке объектов, обеспечивающих минимальную себестоимость 1 м2 без снижения качества строительства;
разработка обоснованных бизнес-планов с выбором оптимальных вариантов достройки;
• со стороны местных государственных органов власти:
проведение первичной инвентаризации объектов незавершенного строительства жилья в подведомственном регионе;
проведение постоянного мониторинга объектов незавершенного жилищного строительства;
разработка программы целевого использования объектов незавершенного строительства в подведомственном регионе;
принятие законов о предоставлении льгот по подключению к коммунальным сетям по объектам незавершенного жилищного строительства;
поддержка владельцев объектов незавершенного строительства при получении кредитов;
разработка методики привлечения средств инвесторов для завершения объектов незавершенного строительства жилья;
разработка мотивационных механизмов выполнения работ на объектах незавершенного строительства жилья;
• со стороны строительных подрядчиков:
выход на тендеры с минимально возможной стоимостью выполнения строительномонтажных работ;
поиск поставщиков строительных материалов на местных рынках, обеспечивающих поставку качественных материалов по оптимальной цене;
использование бартерных схем при поставке стройматериалов (в обмен на квадратные метры жилой площади);
использование современных малозатратных и эффективных методов монтажа и строительства жилых объектов; сокращение сроков строительства;
разработка мотивационных механизмов для персонала с целью обеспечения напряженного графика строительства и качества работ;
использование возможностей, предоставляемых строительным организациям, входящим в саморегулируемые профессиональные организации.
Результаты проведенного исследования позволили сформулировать следующие основные выводы и рекомендации.
1. Проблема привлечения инвестиций в достройку объектов незавершенного строительства жилья имеет огромное значение не только для собственника, но и для решения социальных вопросов на государственном уровне.
2. Свердловская область имеет большой потенциал по наличию объектов незавершенного строительства, которые могут быть задействованы при исполнении национальных проектов в области обеспечения населения региона доступным и комфортным жильем.
3. Достройка объектов незавершенного строительства может финансироваться по смешанным и частно-государственным схемам.
4. Существует потребность в разработке комплексной модели управления объектами незавершенного жилищного строительства на уровне правительства Свердловской области.
5. Областное правительство в рамках реализации жилищных программ должно оказывать помощь собственникам недостроенного жилья в виде определенного набора льгот и компенсаций за землеотвод.
6. Для всех участников процесса управления незавершенными объектами должны быть разработаны мотивационные механизмы, обеспечивающие высокое качество строительства и соблюдение сроков.
7. Для каждого участника рассматриваемого процесса вложения должны быть эффективными и приносить социальный и экономический эффект.
Таким образом, незавершенное строительство как способ управления экономическими интересами хозяйствующих субъектов в целях сбалансированного устойчивого развития реально повысит эффективность инвестиционно-строительной деятельности.
Источники
1. В России недостроенным остается почти 6 млн м2 жилья. Режим доступа : www. kommersant.ru (дата обращения 30 апреля 2009 г.).
2. Есть положительная динамика! Режим доступа : www.oblgazeta.ru (дата обращения 7 июля 2009 г.).
3. Закон Свердловской области «Об областном бюджете на 2009 г. и плановый период 2010 и 2011 гг.» от 12 декабря 2008 г. № 119-ОЗ. Режим доступа : www.consultant.ru.
4. Направления, основные мероприятия и параметры приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» : утв. Президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов (протокол от 21 декабря 2005 г. № 2). Режим доступа : www.consult-ant.ru.
5. Свердловская область: 1-е место по ценам и 4-е по объемам строительства. Режим доступа : www.interfaks-ural.ru (дата обращения 14 июля 2009 г.).
